房地产开发基础知识78P2011年10月

1、,房地产开发与经营,2011年10月11日,目 录 第1章 房地产开发与经营概述 第2章 房地产开发程序 第3章 房地产开发市场调查与细分 第4章 房地产开发项目策划 第5章 房地产开发投资 第6章 房地产开发项目可行性研究 第7章 房地产开发项目建设过程 第8章 房地产开发企业经营 第9章 房地产销售经营 第10章 房地产租赁经营 第11章 房地产开发经营税收 第12章 房地产经营效益分析 第13章 房地产开发与经营风险,教材与课程计划,孔凡文，何红编著 大连理工大学出版 2008年6月第二版,1、本课程共讲授22学时, 分8次, 每次2-3学时 2、本课程采用开卷考试 3、总评成绩由考试成

2、绩70%+平时成绩30%组成 4、平时成绩根据课堂考勤评分, 参加听课每次得24分, 全勤满分30分, 每次课堂考勤于下课前进行 5、尊重他人, 文明上课, 请勿在上课时使用电话 6、请大家珍惜学习机会, 认真、准时、勤奋、好学,上课要求,第一章：房地产开发基础知识,1.1 房地产与房地产开发1.2 房地产开发企业1.3 房地产开发程序与阶段划分1.4 我国房地产业的形成与发展,1.1 房地产与房地产开发,一、房地产的概念 房地产=土地? 房地产=房屋? 房地产=土地+房屋? 先看两个例子； 年青夫妇结婚, 父母送一套新房, 即使入住50年, 也可能某一天被赶出家门! 夫妻一方婚前按揭贷款买房

3、, 婚后用夫妻共同财产还贷, 即使还了20年, 离婚后另一方仍可能无家可归!,最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法 若干问题的解释（三） 2011年8月13日起施行,第七条 婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。,第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。 依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记

4、一方的个人债务。,如何化解?,1.1 房地产与房地产开发,房地产=土地+房屋+权益 房地产-（real estate 或real property），土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。 -房地产估价规范 ,1.1 房地产与房地产开发,房地产又称不动产 不可移动的财产就是不动产? 不动产-不能移动或者如果移动就会改变性质、损害其价值的有形财产，包括土地及其定着物，包括物质实体及其相关权益 。 飞机、船舶，国际上通行将其界定为不动产。,不动产是最重要的一种财产形态。因不动产对人们生活影响重大，且具有耐久性 、稀缺性 、不可隐匿性和不可移动性等特点，故许多国家法律对

5、其均有特殊规定。,1.1 房地产与房地产开发,不动产实行权利登记制度, 以登记定权属 汽车等属动产, 虽登记行驶证, 但非权属登记, 法律支持第三人善意取得； 如在不知情下购买的赃物, 保利竞拍圆明园国宝 法律不支持不动产的善意取得； 小产权房问题,小产权房问题-小产权房政策路线图,小产权房问题-小产权房政策路线图,深圳小产权房有可能成为全国拿到“准生证”的第一例 2009年5月21日，深圳市四届人大会议通过关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定,新华网北京2009年6月8日电 据中央纪委有关负责人证实，深圳市委副书记、市长许宗衡涉嫌严重违纪，目前正在接受组织调查。,1.1 房地产与房地产开

6、发,不动产是一种物权 不动产权益受物权法保护 物权法实为中国第一部私有财产保护法,1.1 房地产与房地产开发,不存在抢劫或盗窃不动产的犯罪 但侵犯他人物权属犯罪 “抢房屋”-非法入侵他人住宅罪 “抢飞机”非法却持航空器罪, 严重者可判死刑 刑法第245条规定:“非法侵入他人住宅的，处三年以下有期徒刑或者拘役”,国外对不动产的保护,“风能进，雨能进，国王不能进” - 国外保护物权观念,美国： 对擅自闯入私宅包括私家花园者, 警告无效后, 可开枪击毙。,案例: 日本留学生在美国私闯民宅被击毙 1992年11月17日晚上八点多钟，一名十六岁日本学生服部吉弘在路易斯安那州参加万圣节聚会, 不熟悉路径，

7、擅自进入一家民宅时，主人裴尔斯操枪喝止：“不要动！” ，英语不好的服部继续走近, 即被击毙。裴尔斯被控致人于死的罪名。陪审团一致裁定裴尔斯无罪，当庭释放。,1.1 房地产与房地产开发,房地产是一种物权 与债权不同, 须到政府主管部门备案登记才有保障 房地产权益受物权法保护 物权法实为中国第一部私有财产保护法 非法拆迁的根源在于大陆不动产的房地分离二元制 2011年1月21日，温家宝签署国务院第590号令，公布并施行国有土地上房屋征收与补偿条例 , 取消政府对公民房屋的强制拆迁,小区停车1天收费46元“高得离谱” 有关部门称没办法 2011年4月11日 南国早报 近日，南宁市凤凰岭路某小区数名业

8、主反映，该小区物业公司突然提高了,房地产权益受损案例小区停车位,地面停车位-物权法第74条规定，“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。” 实际上不少地下停车位属人防地下室, 权益并不属开发商,1.1 房地产与房地产开发,二、房地产的特点,(1)不可移动(2)独一无二(3)寿命长久 (4)数量有限 (5)用途多样,(6)相互影响(7)易受限制(8)价值高大 (9)难以变现 (10)保值增值,1.1 房地产与房地产开发,三、房地产的分类 根据用途分类： 1、 居住类房地产 2、商业类房地产 3、工业类房地产 4、文体娱乐类房地产 5、特殊类房地产(需政府特许的公用设施等

9、),1.1 房地产与房地产开发,四、房地产开发的概念,广 义-国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有着密切的关系的开发活动均可以视为整体上和宏观意义上的房地产开发；城市经营 狭 义-在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是特定开发主体在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工、营销等开发活动。,疯狂的城市经营,一、政府管理职能“越位”风险 二、城市建设规模失控风险 三、土地资本和耕地资源枯竭风险 四、房地产泡沫和危机的幕后推手,五、房地产开发的八大特点 投资大-门槛高,对银行依赖度高 风险高经济风险、政策风险 周期长高层项目,从

10、可行性研究到交房办房产证,3年以上 地域性强不动产,流动性差, 投资性房地产除外 产业关联度高上下游至少30多个产业 社会关注度高中国人对房产和家的特殊文化情结, 受政策影响大受政策影响超过股市,令总理头疼的产业 最主要的创富行业-2011福布斯中国富豪榜前30位，涉及 房地产达到了一半。 成为 最受青睐的个人投资工具,1.1 房地产与房地产开发,1.1 房地产与房地产开发,1.2 房地产开发企业,一、房地产企业的设立,第五条设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件： （一）有100万元以上的注册资本； （二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、

11、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。 有自己的名称和组织机构； 有固定的经营场所,1.2 房地产开发企业,一、房地产企业的设立,第八条房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案： （一）营业执照复印件； （二）企业章程； （三）验资证明； （四）企业法定代表人的身份证明； （五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。,1.2 房地产开发企业,二、房地产企业的资质,取得营业执照, 是否就可以进行房地产开发?,第九条房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定

12、资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。,四级资质： 1注册资本不低于100万元； 2从事房地产开发经营1年以上； 3已竣工的建筑工程质量合格率达100； 4有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人； 5工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员； 6商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度； 7未发生过重大工程质量事故。,第五条房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。,注:

13、在南宁市开发, 须三级以上资质,三级资质： 1注册资本不低于800万元； 2从事房地产开发经营2年以上； 3房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； 4连续2年建筑工程质量合格率达100； 5有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人； 6工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称； 7具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度； 8未发生过重大工程质量事故。,二

14、级资质： 1注册资本不低于2000万元； 2从事房地产开发经营3年以上； 3近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； 4连续3年建筑工程质量合格率达100； 5上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额； 6有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人； 7工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 8具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度； 9未发生过重大

15、工程质量事故。,一级资质： 1注册资本不低于5000万元； 2从事房地产开发经营5年以上； 3近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； 4连续5年建筑工程质量合格率达100； 5上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额； 6有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人； 7工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 8具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度

16、； 9未发生过重大工程质量事故,第六条新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到房地产开发主管部门备案； （一）营业执照复印件； （二）企业章程； （三）验资证明； （四）企业法定代表人的身份证明； （五）专业技术人员的资格证书和劳动合同； （六）房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。 房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发暂定资质证书。 暂定资质证书有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长暂定资质证书有效期，但延长期限不得超过2年。 自领取暂定资质证书之日起1年内无开发项目的，暂定资质证书有效期不得延长。,暂定资质,房地产

17、资质证书,三、房地产企业的组织结构,万科房地产地区公司组织结构,总经理,副总经理,项目发展总监,设计总监,工程总监,营销总监,财务总监,成本部,财务部,项目发展部,设计1部,工程管理部,营销部,客户服务部,物业公司,设计N部,工程项目1部,工程项目N部,董事长,总经理助理,1.3 房地产开发程序与阶段划分,1、投资机会选择与决策分析阶段,3、工程建设阶段,2 、前期工作阶段,4、租售及物业管理阶段,1.3 房地产开发程序与阶段划分,1.3 房地产开发程序与阶段划分,1.投资机会选择与投资决策分析阶段 投资决策分析类似项目可行件研究，是开发过程中最为重要的一环。投资决策分析主要包括市场分析和财务

18、估价两部分。这必须在尚未签协议之前进行，给开发者以充分的时间和自由度加以考虑。 目前.人们对房地产开发项目的财务估价已经比较普遍，而对至关重要的市场分析却没有足够的重视。 应当说，市场研究对于选择投资方向，确定开发目标与方案起着举足轻重的作用，它往往关系到项目的成败。,1.3 房地产开发程序与阶段划分,2.前期工作阶段 当通过投资决策研究确定了具体的开发项目后，就要着手准备实施前期工作。它包括研究地块的特性与范围；分析将要购买的地块用途及获益能力大小；获取土地使用权；征地、拆迁、安置、补偿；规划设计及建设方案的确定；与规划管理部门协商，获得规划许可；施工现场的“七通一平”；安排短期或长期信贷;

19、 寻找预租(售)顾客；初步确定租金或售价水平、开发成本和工程量进行详细估算和概算等等。上述工作完成后。对项目可以再进行一次评估，因为决定开发项目成败的经济持性可能已经有所变化。,1.3 房地产开发程序与阶段划分,3.工程建设阶段 工程建设阶段是将开发过程中所涉及的所有原材料聚集在一个空间和时间点上，项目建设一开始，对有些问题的处理就不像前面两个阶段具有弹性。尤其对许多小项目面言，一旦签署了承包合同.就几乎不再有变动的机会了。这就再次说明了前两个阶段工作的重要件。 为了防止追加成本和工期拖延，开发商必须密切注意项目建设过程的进展，定期视察施工现场，以了解整个建设过程的全貌。,1.3 房地产开发程

20、序与阶段划分,4.租售及物业管理阶段 在很多情况下，开发商为了分散投资风险，减轻借贷压力，在项目建设前就通过预租或预售的形式落实了入住的客户，但许多情况下，还是在项目完工或接近完工时才去寻找客户。 对出租或出售两种处置方式而言，要根据市场状况，开发商对回收资金迫切程度因开发项目的类型来选择，对于居住楼，通常以出售为主，对写字楼、酒店、商业用房常以出租为主。 虽然租售阶段常常处于开发的最后一个阶段，但租售战略是初期投资分析的一个重要组成部分。 物业管理已实行招标选聘, 但在保修期内开发商仍需承担保修责任,1.4 我国房地产业的形成与发展,房地产业-进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业。

21、房地产业与建筑业之间的主要区别: 建筑业是物质生产部门, 属于第二产业; 房地产业兼有开发、经营、管理和服务多种性质,属于第三产业。 房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的关系。,中国房地产业,2003到2011 从国民经济支柱到过街老鼠,房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。 促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施； 对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。,关于促进房地产市场持续健康发展的通知国发200318号,“要

22、把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产业支柱产业作用结合起来，增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用。”,投资和消费关系失衡 收入分配差距较大 科技创新能力不强 产业结构不合理 农业基础仍然薄弱,国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 今后五年 转变经济发展方式,城乡区域发展不协调 就业总量压力和结构性矛盾并存 物价上涨压力加大 社会矛盾明显增多 制约科学发展的体制机制障碍依然较多,十一五经济发展主要存在10个问题,至少有3个与房地产密切相关!,坚持把保障和改善民生作为加快转变经济发展方式的根本出发点和落脚点。 坚持把建设资源节约型、环境

23、友好型社会作为加快转变经济发展方式的重要着力点。 资源节约环境保护成效显著。耕地保有量保持在18.18亿亩。,十二五转变经济发展方式基本要求之二；,国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 今后五年 转变经济发展方式,进一步落实地方政府责任和问责机制，把保障基本住房、稳定房价和加强市场监管纳入各地经济社会发展的工作目标，由省级人民政府负总责，市、县级人民政府负直接责任。 完善土地供应政策，增加住房用地供应总量，优先安排保障性住房用地，有效扩大普通商品住房供给。 健全差别化住房信贷、税收政策，合理引导自住和改善性住房需求，有效遏制投机投资性购房。加快制定基本住房保障法，修订完善城市房地产管理法等相

24、关法律法规。,第三节 改善房地产市场调控,国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 今后五年 转变经济发展方式,“十二五”开局之年，在改善民生上要扎扎实实办几件实事。这些领域存在的问题，群众反映比较强烈。 明年要加快推进住房保障体系建设,逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。 而在会议召开之前,有关部门已宣布明年计划安排保障性住房和各类棚户区改造住房1000万套,力度之大,前所未有。,2009,2010连续两年,中央经济会议未提房地产支柱产业作用!,新的国民经济支柱产业是什么?,到2015年，战略性新兴产业形成健康发展、协调推进的基本格局，对产业结构升级的推动作用显著增强，增加值占国内生

25、产总值的比重力争达到8%左右。到2020年，战略性新兴产业增加值占国内生产总值的比重力争达到15%左右，吸纳、带动就业能力显著提高。节能环保、新一代信息技术、生物、高端装备制造产业成为国民经济的支柱产业，新能源、新材料、新能源汽车产业成为国民经济的先导产业；,“转变发展方式已讲了很多年了，但依然没有取得全面、实质性进展。”国务院发展研究中心副主任刘世锦在接受记者采访时也坦承, 其中一个重要原因是与发展阶段有关。在过去相当长一个时期内，现有发展方式还有一定的适应性，可以维持，有一定潜力。,可持续发展,科学发展观 转变发展方式,国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 今后五年 转变经济发展方式,当

26、前, 房地产业的最大问题是什么?,房价远超过国民正常支付能力,房地产已从经济问题上升到民生问题、政治问题 甚至摧毁中国几千年来最重要的传统价值观念!,中国人对儿女教育的路线图 好好读书 读清华、念北大 留学哈佛 报效祖国 成为国家栋梁,全国重点城市2011年6月商品住宅成交均价表,总理与房价,“坚决遏制部分城市住房价格过快上涨。” 2006年7月26日 国务院全国电视电话会议 “我们希望在应对金融危机当中，房地产业能够保持稳定、健康的发展。” 2009年3月1日 在中国政府网和新华网网聊 “我有决心，本届政府任期内能把这件事情管好，使房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位。” 20

27、10年2月27日 在中国政府网和新华网网聊 “我相信，经过我们一段时间的努力，房价会回到合理的价位，我有这个信心。” 2010年12月26日 接受中央人民广播电台采访,“ “当前房地产市场调控正处于关键时期，调控方向不动摇，力度不放松，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。” 2011年7月12日，国务院常务会议 “要坚持不懈搞好房地产市场调控和保障性住房建设，坚持调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松，坚决遏制住房价格过快上涨，确保落实保障性住房建设计划。” 2011年7月22日中共中央政治局会议,总理与房价,温家宝：腐败、物价危及政权巩固 人民网北京2010年2月27日电中共中

28、央政治局常委、国务院总理温家宝27日下午3时接受中国政府网、新华网联合专访，与广大网友在线交流。 温家宝说：“从我几十年的政治生涯我懂得，两个问题可以危及到社会的稳定以致政权的巩固，一个是贪污腐败问题，一个是物价问题。”,为什么房价会越调越涨, 越调越高?,为什么房价会越调越涨?,1、GDP核动力，地方财政摇钱树 从21世纪初确立房地产支柱产业以来，对房地产业拉动经济增长的作用过于倚重，2005年至2009年间，我国房地产行业的平均毛利率在30%左右，2009年更上升到55.72%，吸引直接涉足房地产的上市公司已达802家，占1300多家上市公司的60.52%。 经济房地产化将导致社会资源短期

29、向单一行业集中，将阻碍产业升级，加大产业结构调整的难度，不利于转变经济发展方式 。 地方财政过于依赖土地出让金收入和房地产税收。2009年，全国土地出让金收入相当于同期地方财政总收入的46%左右，有些县市甚至超过50%，估计2010年土地出让金将达2.7万亿元 。,2、供求失衡，垄断土地推高房价 仅以2010年为例，据国家统计局发布的数据，全年商品住宅竣工面积为6.1216亿平方米，而销售面积达9.3052亿平方米，供给缺口高达3.2亿平方米。 可见，5年多的调控，住房供求失衡的状况并没有根本改变 供求失衡的根源在于当地政府对一级土地的垄断供应 2010年，北京、上海、深圳、广州等四个一线城市同比下降-36.95%，天津、南京、杭州等27个二三线城市平均降幅为-21.61%。在31个重点城市中，商品住房成交面积下降40%以上的有9个城市，2011年第一季度仍继续上年的跌势。,为什么房价会越调越涨?,南宁市金浦路1411号、民歌广场附近的GC2010-003地块，以每亩8650万元、总价15