清远市房地产市场分析

1、清远房地产市场现状分析,合富.时代项目组 2014年2月8日 数据截止至2013年12月24日,目录,零,清远市房地产市场总体现状 清城区房地产市场现状 本案竞争个盘分析,三,成交量：2009年开始清远房地产市场爆发式的增长，近年成交量保持在200万方左右，2013年更是放量至335万方，环比增长51%； 成交价：2010年成交均价突破4字头，2010年后房价呈小幅稳定上涨趋势,前10名2013年合计销售面积为138万方，占全市总成交量335万方的41%，前10大楼盘的成交量占据清远市约110个项目总成交的半壁江山。也就是说剩余约90个项目年均成交不足1.8万方，各项目表现冰火两重天、冷热不均

2、； 全年销售面积接近15万方或以上的楼盘只有3个，其合计总成交面积为72.2万方，占前10楼盘总成交量的52%，占全市总成交量的21%，表明成交高度集中于极少数项目中。,全市成交楼盘前十名（套数）,总规,鸟瞰图,热销原因： 规模：占地近80万，0.38的超低容积率，大型别墅度假项目，周边原生态资源丰富，项目规划有完善的配套设施； 推售策略：曾于去年8月发起看房团团购优惠，以低价策略当月成交951套，该楼盘90%客户来自广州。,热销原因： 规模：总建250万的大型别墅度假项目，项目规划有完善的配套设施； 高性价比：均价约5100元/，带1500元/装修，该楼盘90%客户来自广州。 推售策略：集中

3、推货，在短时间内引爆成交，随后采用小步快跑、快速消化策略保持高成交量。,第三名：天湖郦都,热销解析： 区位配套：区府旁、东城核心、临近江边、清远国际大酒店、路网发达； 规模：153万总建，20万方商业、项目内有大型人工湖、山体公园等休闲配套； 品牌：本地一线知名房企口碑甚好，已成功开发锦江豪苑（畅销豪宅）、锦江豪庭、阳光家园（2010清远销冠）、清远国际大酒店（五星级）等项目。 推货分析：执行即拿预售证即推政策，长期在电视、户外这两条渠道上打广告，其他渠道甚少运用，以地段、本地品牌吸引客户上门。,热销原因： 规模：总建280万的大型规模社区，项目规划有完善的配套设施； 高性价比：均价约5100

4、元/，居住环境优美，该楼盘90%客户来自广州； 知名品牌地产商，供货量充足，营销手法多样化。,开盘,热销解析： 区位：位于清远花都交界处，距离广州最便捷的清远项目、清远银盏高速出口旁； 规模：总建超200万方的大型度假社区，项目规划配套设施齐全； 品牌：恒大地产； 性价比高：均价约5100元/，带1500元/装修，该楼盘90%以上客户来自广州； 推售策略：采用快速开发、低价快速销售策略、旧业主发动、保持高成交量。,第六名：维港半岛,热销解析： 区位：临近北江、新城核心、紧靠静福公园、交通便利、周边城市级配套齐全； 规模：总建百万方大社区，双会所（清远最大最全体育会所）、山体公园等休闲配套； 品

5、牌：开发商朝南地产已深耕清远12多年，已成功开发江滨大厦、朝南大厦、御景新城、御景湖畔、维港尚城、维港半岛等知名项目，口碑甚好、拥有坚实的客户基础。,热销原因： 外界：省一级小学规划在内，重大利好在身； 自身：铺天盖地的广告效应，项目已开通公交路线； 品质好：项目规模大，户型方正实用，价格实惠，项目部分带精装楼栋均价5600元/,热销原因： 区位：位于郊区山水城，居住条件优越，小区容积率低，楼栋视野宽阔； 品牌：碧桂园品牌地产商，小区项目配套完善； 推售策略：该项目以5100元/均价首次入市，当月引起火爆成交，随后价格稍有提升，仍保持高成交量，达到快速去货的目的。,别墅成交均价12000元/,

6、热销原因： 区位：靠近市体育馆及市人医，政府重点开发区域，路网发达便利； 品牌：发展商曾开发东方巴黎（豪宅盘），取得良好口碑； 推售策略：每次新推都以低价策划促进成交量，项目户型面积段非常广（40-160），可满足众多购房者的需求。,热销原因： 区位：交通便利，配套完善，小区规模大； 品牌：方圆品牌，该楼盘已在清远开发近10年，树立起良好口碑； 品质好：中式建筑、东方园林建筑风格，目前均价约4800元/。,清远2013年成交前10名点评： 1、套数：2013年成交前10名的项目共计网签20741套；其中前三名的项目（美林湖、万科城、天湖郦都）共计网签6513套，占前十楼盘销售套数的31.4%

7、2、成交量：年均销售面积138.5万方，只有前三名楼盘的销售面积超过15万方； 3、区位配套：美林湖、万科城、阳光壹佰、银湖城四个郊区大盘近广州、自身配套齐全、低价吸纳广州投资客，其他六个项目均占据了城市核心区位、市政配套较好； 4、品牌方面：以上楼盘多为品牌开发商的项目楼盘，均积累了一定的客群及美誉度，另外诸如樵顺、朝南清远本地开发商则在清远扎根已久，口碑甚好。,点评,小结：2013年较去年清远市成交量、价不同步：2013年清远房地产市场成交量相较12年增长了1.5达到335万方，但价格方面仅较去年增长了1.2%维持在4900元左右，量翻番了，但价格上涨始终非常迟缓，充分说明： 清远城区项目

8、遍地开花、供应量巨大：市场上良莠不齐的大小开发商近百余个项目成功吸纳了差异化客群，市场主要成交集中在个别主流优质项目中（天湖郦都、维港半岛等），但仍难带动整个市场价格大幅度攀升； 广清高速版块吸纳外区投资客：近广清高速出口、配套齐全、环境一流、低总价低首付等优势成功吸纳了以广州为主的投资客 （美林湖、万科城、阳光壹佰、银湖城等），市区项目很难分食此部分客群；,目录,零,清远市房地产市场总体现状 清城区房地产市场现状 本案竞争个盘分析,三,合富.时代项目组 2013年2月26日,北江大桥,凤城大桥,清远大桥,时代倾城,新城板块,滨江板块,东城板块,旧城板块,清远大桥,北江大桥,凤城大桥,懿峰雅居

9、 6600元/,云山诗意 4800元/,现代城 4300元/,丽景大厦 6500元/,中央首座 7800元/,锦江豪苑 7000元/,金鑫花园5300元/,和富东城 4600元/,金碧湾 6400元/,东城御峰 4300元/,黄金海岸 4200元/,清远奥园 4000元/,天湖郦都 5000元/,富景天下 4500元/,金逸雅居 5200元/,恒福曦园 5100元/,城市花园 4300元/,万基金海湾 4900元/,帝景豪苑 4800元/,东方天城 4700元/,凤城明珠 4500元/,万科华府 5800元/,慧峰豪庭 4700元/,恒丰华庭 4700元/,凤凰豪庭 4700元/,御景东方 4

10、200元/,五洲世纪城 4200元/,时代倾城 5500元/,豪美湖景湾 4200元/,金世纪嘉园 4200元/,丽湾公馆 4600元/,世纪花城 4300元/,临湖雅居 4600元/m2,凤城郦都 4500元/,清华湾 6400元/,金世纪豪园 4400元/,新城,东城,滨江,旧城,金信海怡花园 4900元/,翔隆七色城邦 4700元/,维港半岛 5100元/,金多利 4500元/,东方明珠 4500元/,时代美居 3900元/,凤迪豪庭 4300元/,清城区四大板块重点项目分布；,新时代嘉园 4400元/,敏捷东城水岸 4500元/,清城区四大板块（新城、旧城、东城、滨江）2013年总成交

11、量约为195.8万。 其中前三名（天湖郦都、维港半岛、七色城邦）的成交量占清城区（60个项目）的21%，1-9名的成交量占清城区总成交量42%，且前三名的成交量相当于4-9名（6个项目）的总成交量，反映出去年的成交高度集中在少数高素质项目中，且排名靠前的项目与剩余的项目成交量差距很大，可谓达到冰火两重天。 4-9名（6个项目）2013年平均单个楼盘的年消化量为7.0万，该数据亦可理解成清城区在售主流优质项目的年去化量约为7万。,各版块的成交高度集中在排名靠前的项目中，且排名靠前项目与剩余的项目平均成交量差距很大； 天湖郦都单个楼盘约占东城板块全年成交的一半，其价格拉升了整个版块的均价； 东城2

12、-4名主流在售楼盘的年去化量为5.4万，新城2-10名主流在售楼盘的年去化量为5.3万，旧城前三名楼盘的年去化量为3.3万，滨江前三名楼盘年去化量为2.5万：以上数据亦可理解为四大板块的优质项目的年均去化量。,清城区价格标杆“滨江板块”去年全年价格呈现震荡趋势，近半年均价维持在5800元/左右的水平；东城和旧城板块全年价格平稳： 旧城板块保持在4500元/左右，东城板块受到全市冠军盘“天湖郦都”大量签约的影响拉升至4700元/左右，新城板块从8月至11月出现大幅度地上涨。,滨江板块全年楼价走势,项目所处的东城板块因天湖郦都和时代倾城（带精装）价格对东城板块的拉升作用太大，若忽略这两个项目的影响

13、，则东城板块2013年均价约为4350元/,新时代嘉园开盘集中网签163套，开盘均价4200元/；,时代倾城 建面：80万,幸福家园 建面：67万,万豪水晶湾 建面：110万,新时代嘉园 建面：70万,敏捷东城水岸 建面：160万,亿宝水岸名城 建面：34万,飞来湖一号 建面：22万,天颐君泊 建面：18万,清远海伦堡 建面：14万,翰景天域 建面：11万,力源海逸名居 建面：10万,创富御水湾 建面：6万,20-50万,50万以上,20万以下,合富.时代项目组 2013年2月26日,2013年清城区四大板块（新城、旧城、东城、滨江）总成交量约为195.8万。前三名楼盘（天湖郦都、维港半岛、七

14、色城邦）的成交量占清城区（60个项目）的21%，1-9名的成交量占清城区总成交量42%，且前三名的成交量相当于4-9名（6个项目）的总成交量，反映出去年的成交高度集中在少数高素质项目中，且排名靠前的项目与剩余的项目成交量差距很大， 4-9名（6个项目）2013年平均单个楼盘的年消化量为7.0万，该数据亦可理解成清城区在售主流优质项目的年去化量约为7万。 天湖郦都单个楼盘约占东城板块全年成交的一半，其价格拉升了整个版块的均价； 东城2-4名主流在售楼盘的年去化量为5.4万，新城2-10名主流在售楼盘的年去化量为5.3万，旧城前三名楼盘的年去化量为3.3万，滨江前三名楼盘年去化量为2.5万：以上数

15、据亦可理解为四大板块的优质项目的年均去化量。,目录,零,清远市房地产市场总体现状 清城区房地产市场现状 本案竞争个盘分析,三,东城御峰,天湖郦都,维港半岛,万科华府,东方天城,时代倾城,本案竞争个盘布局分布图,翔隆七色城邦,选取原则： 1、持续热销项目； 2、规模大盘； 3、品牌发展商； 4、精装修销售； 5、与项目区位相近； 同时具备以上三个条 件的项目。,保利花园,碧桂园新亚山湖城,新时代嘉园,敏捷东城水岸,实景,项目点评： 区位：东城环城北路旁、项目昭示较好；小区已开发多年，配套逐渐成熟 品牌：发展商曾开发【清新御峰】，项目园林口碑较好有一定的旧客基础； 产品：重金打造景观园林、产品线丰

16、富、多为小高层实用率高达85%，部分为一梯二户产品；,效果图,热销解析： 区位配套：区府旁、东城核心、临近江边、清远国际大酒店、路网发达； 规模：153万总建，20万方商业、项目内有大型人工湖、山体公园等休闲配套； 品牌：本地一线知名房企口碑甚好，已成功开发锦江豪苑（畅销豪宅）、锦江豪庭、阳光家园（2010清远销冠）、清远国际大酒店（五星级）等项目。 推货分析：执行即拿预售证即推政策，长期在电视、户外这两条渠道上打广告，其他渠道甚少运用，以地段、本地品牌吸引客户上门。,区位配套：东城核心、临近江边、清远国际大酒店、路网发达； 品牌：本地一线知名房企口碑甚好，已成功开发锦江豪苑（畅销豪宅）、锦江

17、豪庭、阳光家园（2010清远销冠）、清远国际大酒店（五星级）等项目。 推货分析：长期在电视、户外这两条渠道上打广告，其他渠道甚少运用，以地段、本地品牌吸引客户上门。,热销原因： 外界：省一级小学规划在内，重大利好在身； 自身：铺天盖地的广告效应，项目已开通公交路线； 品质好：项目规模大，户型方正实用，价格实惠，项目部分带精装楼栋均价5600元/,热销解析： 区位：临近北江、新城核心、紧靠静福公园、交通便利、周边城市级配套齐全； 规模：总建百万方大社区，双会所（清远最大最全体育会所）、山体公园等休闲配套； 品牌：开发商朝南地产已深耕清远12多年，已成功开发江滨大厦、朝南大厦、御景新城、御景湖畔、维港尚城、维港半岛等知名项目，口碑甚好、拥有坚实的客户基础。,热销原因： 区位：位于郊区山水城，居住条件优越，小区容积率低，楼栋视野宽阔； 品牌：碧桂园品牌地产商，小区项目配套完善； 推售策略：该项目以5100元/均价首次入市，当月引起火爆成交，随后价格稍有提升，仍保持高成交量，达到快速去货的目的。,别墅成交均价12000元/,热销原因： 区位：靠近市体育馆及市人医，政府重点开发区域，路网发达便利； 品牌：发展商曾开发东方巴黎（豪宅盘），取得良好口碑； 推售策略：每次新推都以低价策划促进成交量，项目户型面积段非常广（40-160），可满足众多购房者的需求。,热销