万科集团交付前评估培训PPT(改).ppt

1、2013年装修房交付前评估,1、集团所有交付项目参与交付评估。 2、评估工作必须在项目交付前5-20天内完成，公司须提前60天向区域品质部上报参评项目，区域以抽签方式确定项目评估日期（区域以交通便利为原则，先确定项目评估顺序，再通过抽签确定第一个评估项目日期，其他项目依次进行）。当交付集中时，除确定为高、中级别交付风险的项目必须进行交付评估外，其他项目可以采用抽签方式确定交付参评项目，此成绩代表未参评项目。 3、评估范围及抽查数量： (1)户内不同装修标准及装修单位随机各抽取5%套数，抽样总数不少于10套不多于15套。 (2)公共部位的大堂及楼梯电梯厅随机抽取5%，抽样总数不少于5楼层不多于1

2、0楼层； (3)全部外立面观感测评； (4)园林观感测评。,一、集团交付评估范围,1.精装修交付：实测实量（20%）+观感（60%）+园林工程（20%） 实测实量：室内装修实测指标以及新增加内容。 观感：户内装修（80%）+公共部位（10%）+外立面（10%） 园林工程观感 ：软景（40%）+硬景（40%）+交接处理（20%） 2.毛坯交付：户内观感（60%）+公共部位（10%）+外立面（10%） +园林工程（20%） 关注重点： 1、继续关注踢脚线、门贴脸位置墙面平整度（抹灰工程、涂饰工程）、房间内门窗洞口位置阴阳角方正实体质量提升，评估以以目测最差部位进行实测。 2、增加交付项目客厅、主卧

3、门窗位置两处地面到顶棚测量，偏差合格标准0,5,增加客厅、主卧开间/进深各两处测量，偏差合格标准0,8。,二、集团交付评估体系介绍,二、集团交付评估体系介绍,涂饰工程（不包括空鼓） 墙地砖工程（包括空鼓） 室内门 木地板 开间进深、净空 实测测区按5%的套数抽取 （抽样3-5套），按照实测测区进行覆盖所有楼栋及单位。最终得出交付实测成绩。 关注重点： 1、继续关注踢脚线、门贴脸位置墙面平整度（抹灰工程、涂饰工程）、房间内门窗洞口位置阴阳角方正实体质量提升，评估以以目测最差部位进行实测。 2、增加交付项目客厅、主卧门窗位置两处地面到顶棚测量，偏差合格标准0,5,增加客厅、主卧开间/进深各两处测量

4、，偏差合格标准0,8。 3、吊顶水平度（0-10mm)。4、所有的拼缝高低差（0-0.5mm）,实测实量,二、集团交付评估体系介绍,实测实量,二、集团交付评估体系介绍,净空实测点位,开间/进深实测点位,二、集团交付评估体系介绍,新增评估内容,1、净高8mm （50个点） 2、进深5mm（10个点）,7/17,1、墙面平整度3mm （135个点） 2、墙面垂直度3mm （75个测点） 2米靠尺+塞尺 3、阴阳角方正度 3mm （50个测点） 阴阳角尺，切割阴阳角尺 检查区域：踢脚线；窗洞、门边阴角收口处；墙垛阴阳角 4、顶棚水平度 10mm （50个测点）,实测实量,二、集团交付评估体系介绍,涂

5、饰 共310个测点,8/17,实测实量,二、集团交付评估体系介绍,1、墙面砖饰面平整度：瓷砖 3mm、石材 2mm、木质 1mm （每项12个测点） 2、墙面砖饰面垂直度：瓷砖 2mm、石材 2mm、木质 1.5mm （每项12个测点） 2米靠尺+塞尺 3、墙面砖饰面阴阳角方正度：瓷砖 3mm、石材 2mm、木质 1.5mm （每项12个测点） 部品安装处,墙面瓷砖 共154个测点,9/17,实测实量,二、集团交付评估体系介绍,墙面瓷砖 共154个测点,4、墙面砖接缝高低差：瓷砖 0.5mm、石材 0.5mm、木质 0.5mm （每项12个测点） 5、墙面砖空鼓裂缝 (10个测点）,10/17

6、,实测实量,二、集团交付评估体系介绍,地面瓷砖 共70个测点,1、地面砖饰面平整度：瓷砖 2mm、石材 1mm（每项12个测点） 2、地面砖饰面拼缝高低差： 0.5mm （瓷砖、石材每项12个测点） 3、地面砖饰面空鼓 （每项10个测点）,11/17,实测实量,二、集团交付评估体系介绍,户内门 共10个测点,门框正、侧面垂直度 4mm （每项10个测点）,12/17,实测实量,二、集团交付评估体系介绍,木地板 共28个测点,1、表面平整度 2mm （6个测点） 2、接缝宽度（实木复合、实木地板） 0.5mm （6个测点） 3、接缝高低差（实木复合、实木地板） （6个测点） 4、地板水平度 10

7、mm （10个测点）,目前观感体系尽量的进行量化。 对观感的缺陷问题，通过定性及定量的方式进行判断。 问题的定性：严重（对后期交付影响较大，无法整改），一般（对后期交付存在一定影响，但是不易整改），轻微（对后期交付影响较小，易及时整改） 问题的定量：普遍（5处以上）、局部（3-5处）、个别（1-2处），对于单项问题，以问题的严重程度进行判断。 评估组内部统一评估标准，评估尺度统一。,观感评分细则介绍,二、集团交付评估体系介绍,6.户内观感测区选择时按不同装修标准随机抽取5%套数，抽样总数不少于10套不多于15套。每组三位评估人员进行分组评分，最终项目得分以各户观感得分均值。 7.公共部位的大堂

8、及楼梯电梯厅随机抽取5%，抽样总数不少于5楼层不多于10楼层；每组三位评估人员进行分组评分，最终项目得分以各户观感得分均值。 8.全部外立面观感测评；每组三位评估人员进行分组评分，最终项目得分以各户观感得分均值。 9.园林观感测评。组长进行评估。 重点：1、玻璃无3C标志。2、 龙头冷热水切换错误。3、报警器与监控中心联动测试不正常。4、柜体隔板未设置调节功能。5、门窗外泄水孔堵塞。6、门套线与墙面存在明显缝隙、不均匀、不顺直、打胶处理或腻子修补。7、踢脚线打胶处理。8、铺设不牢固、行走时有异响、冒灰。9、电梯表面划伤、破损、污染。10、灯具不能正常使用。,观感评分细则介绍,二、集团交付评估体

9、系介绍,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,入户空间,入户门 1、表面不平整、破损、污染、划伤 2、门框安装不牢固 3、门锁开启不灵活、有异响，门扇关闭后有松动 4、门框收口不顺直、粗糙 5、门吸安装不牢固、功能不正常 检查方式：目测,入户门保护不力，破损。,收口粗糙，阳角歪斜。,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,入户空间,对讲机 1、对讲功能不正常 2、可视功能不正常 3、按键开锁功能不正常 4、表面破损、污染 检查方式：目测,可视对讲按检视后无画面。,可视对讲固定不牢。,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,安防 1、布防、撤防测试失败 2、表面破损、污染 检查方式：目测、试验

10、,入户空间,安防布防失败。,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,户内配电箱 1、开关功能不正常 2、对应控制电路标示不清晰，与实际对应不准确 3、控制箱安装歪斜，不水平 4、表面破损、污染 检查方式：目测、试验,入户空间,配电箱电路标示不清晰。,内侧垃圾未清理、电线排线混乱。,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,水电设备,开关/面板、插座 1、表面破损、污染、划伤 2、启闭不顺畅、对应控制终端有误 3、开关/面板安装歪斜 4、收口粗糙 检查方式：目测、试验,相位测试不正常。,安装高低差、歪斜、污染、收口粗糙。,插座间距大。,插座边收口粗糙。,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,水电

11、设备,照明 1、灯通电不正常 2、灯带光影有“断档” 3、电线接头不规范 检查方式：目测、试验,灯不亮。,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,装饰工程,地板 1、表面不平直、不洁净，有损伤、色差明显 2、铺设不牢固、行走时有异响、冒灰 检查方式：目测,木地板冒灰，松动。,木地板色差。,踢脚线接缝处理、收口不合理。,D、踢脚线接缝处理、收口不合理、与墙面不平顺、安装松动等问题。,与墙面不平顺，安装松动。,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,装饰工程,涂料 1、阴阳角不顺直、大小头 2、涂料大面存在刷痕和波浪纹 3、有锈斑、砂眼、裂纹 4、有色差、污染、划伤、破损 5、收边收口粗糙 检查方

12、式：目测,墙面出现脱皮,墙面有明显打磨纹,墙面平整、顺直,墙面明显开裂,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,装饰工程,墙、地砖 1、表面不平整、不顺直 2、砖面有色差、破损、有空鼓 3、砖缝不饱满、不顺直、不均匀，色差大 4、墙与地砖缝隙过大、不均匀、不顺直 检查方式：目测,勾缝不密实,缝体不密实，漏勾,勾缝整体顺直、美观、无污染,缝体不清晰、不光滑、周边有污染未清除,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,装饰工程,窗台石/门槛石 1、有色差、破损及断裂 2、窗边收口未压住窗台石露缝 检查方式：目测,地砖与墙墙之间存在较大缝隙,窗台板出现大小头,窗台板与墙面缝隙较大,与墙面胶结不饱满,观

13、感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,装饰工程,地面石材 1、有色差、缝隙不均匀、破损及断裂 2、表面不光洁、用手触摸有高低差 3、光面石材未做镜面处理 检查方式：目测,勾缝缝隙不均匀,存在明显色斑,存在明显断裂,墙面色泽纹路一致,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,装饰工程,顶棚 1、不顺平、波浪纹明显，线条不顺直 2、有色差、裂缝、污染、破损 检查方式：目测,天花不顺平，污染，发黄,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,装饰工程,踢脚线 1、表面污染、破损、色差明显 2、整体不平直 3、阴阳转角处不方正、对缝不严密 4、踢脚线与墙面、地面存在明显缝隙、不均匀、不顺直 5、打胶处理 检

14、查方式：目测,踢脚线接缝处理、收口不合理。,与墙面不平顺，安装松动。,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,门窗,户内门 1、表面破损、污染 2、门锁安装不到位，开启不正常、关闭后门扇有松动 3、门下缝隙过宽、不均匀 4、门吸安装不牢固、功能不正常 检查方式：目测、试验,门扇成品破坏。,门框污染坏。,门吸脱落。,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,门窗,门套 1、表面不光滑，不平整、色差 2、线条不顺直，接缝不严密 3、裂缝、翘曲和损坏 4、门套线与墙面存在明显缝隙、不均匀、不顺直、打胶处理 5、厨卫间门套线未落在门槛石或门套靴上 检查方式：目测、试验,与墙接缝处理、收口粗糙。,与墙接缝

15、处理、收口粗糙。,门贴脸与墙接缝打胶。,门贴脸拼缝过大。,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,门窗,铝合金/塑钢门窗 1、表面有污染、划伤 2、启闭操作不正常，推拉门移动不顺畅、不平稳 3、门窗四角有渗漏水迹 4、门窗外泄水孔堵塞 5、门窗密封胶粘结不牢固、不完整、不顺直 检查方式：目测、试验,玻璃表面有污染。,打胶质量较差。,铝框污染。,污染，刮花严重。,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,橱柜（收纳）,橱柜/门板（收纳） 1、门板不平整、破损、污染、有色差、表面不光滑、翘曲。 2、柜门与柜体缝隙不对称不一致，拉手位置不对称、不水平 3、开启关闭有异响 检查方式：目测、试验,A、柜体

16、门板存在明显的高低差、开孔粗糙、污染、划伤。,柜门门板高错缝。,柜门门板破损。,柜门门板刮花。,柜门门板高低差,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,台面（厨卫间） 1、表面不平整、不光洁 2、破损、污染、目测有接缝 3、台面与墙面存在大小头 4、打胶不顺平、宽窄不一致 检查方式：目测,厨房空间,B、台面表面不光洁、收胶不顺直、污染。,台面表面不光洁，粗糙。,台面与瓷砖交界处打胶不顺直粗糙。,台面表面不光洁，粗糙。,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,五金 1、松动、污染、破损 2、轨道和铰链不牢固、不顺滑 检查方式：目测,厨房空间,厨房给水龙头生锈，污染。,厨房台盆表面不光洁，污染、破

17、损。,水槽 1、表面不光洁、污染、破损 2、排水开关操作不灵活，水槽四周密封不严密 3、溢水、排水不正常，有渗漏 检查方式：目测、试水,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,厨房空间,厨电 1、外观污染、有划伤、不完好 2、油烟机送电、燃气灶点火不正常 检查方式：目测、试验,抽油烟机面板污染。,抽油烟机通电正常。,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,收纳,柜体 1、破损、有污染 2、搁板安装不牢固，搁点不平整，活动隔板未设置调节功能 检查方式：目测,柜门错缝，有污染。,柜板破损。,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,收纳,五金 1、轨道和铰链不牢固、不顺滑，柜门启闭不正常 2、抽屉、

18、裤架推拉不顺畅 检查方式：目测,铰链固定不牢，生锈。,柜门关闭不正常,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,紧急报警器,紧急报警器 1、与监控中心联动测试不正常 2、复位钥匙不正常 检查方式：目测、测试,紧急报警器复位不正常。,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,卫生间部品,座便 1、表面不光洁、污染、有破损、有使用痕迹 2、冲水不顺畅、堵塞 3、马桶与墙面不垂直，水箱与墙面不平行，水箱与墙面间隙大于两指宽度 检查方式：目测、测试,A、马桶与墙面不垂直，水箱与墙面间隙过大、漏水、有使用痕迹。,马桶与墙面间隙过大。,水箱漏水。,马桶有使用过的痕迹。,马桶与墙面不垂直，大小头。,观感评分细则

19、,二、集团交付评估体系介绍,卫生间部品,台盆 1、表面不光洁、有划痕、污染、破损 2、水喉左热右冷有误、切换不正常 3、溢水、排水不正常，有渗漏 4、周边打胶不完整、不顺平、宽窄不一 检查方式：目测、试水、测试,台盆左热右冷有误,台盆表面有污染,台盆打胶不完整,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,卫生间部品,淋浴房 1、安装不牢固 2、墙体连接处打胶不严密、不平整、宽窄不一致 3、玻璃无3C标志 4、排水不正常 检查方式：目测、试水,淋浴屏与墙交界处打胶不顺直。,淋浴屏玻璃有3C标志。,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,卫生间部品,龙头/花洒 1、表面有缺陷、污染 2、出水不正常、有

20、渗漏 检查方式：目测、试水,卫生间花洒漏水。,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,卫生间部品,排气扇 1、表面破损、污染 2、不能正常使用 检查方式：目测、测试,排气扇表面污染，百叶不可以正常开关。,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,卫生间部品,地漏 1、地漏排水不顺畅（地漏处倒水一桶，同时检查阳台地漏 检查方式：目测、试水,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,阳台,阳台 1、不同材料交界处处理粗糙、滴水线不顺直 2、阳台栏杆安装不牢固、收口粗糙、污染、锈蚀 3、排水不顺畅（泼水试验） 检查方式：目测、试水,阳台踢脚线与反槛收口粗糙。,管道根部收口粗糙。,阳台滴水线粗糙。,栏杆根

21、部收口粗糙。,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,保洁,户内保洁 1、不干净、不整洁 检查方式：目测,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,公共部位,单元门/信报箱/消防箱/防火门/管井门 1、表面污染、破损、锈蚀 2、安装不牢固、门锁开启不正常 3、门框与墙面不齐、收口粗糙 检查方式：目测,消防箱周边开裂。,消防门门框边收口粗糙。,管井门框边收口粗糙。,管井门框边收口粗糙。,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,公共部位,楼梯间 1、楼梯踏步、踏脚线破损 2、扶手固定松动、污染 3、墙面/顶棚不平顺、污染、锈斑、裂缝 检查方式：目测,楼梯踏步破损。,楼梯间墙面不平整。,墙面天花不平顺

22、，污染、锈斑。,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,公共部位,电梯 1、表面划伤、破损、污染 2、门套收口粗糙 3、呼叫面板固定不牢固、歪斜 检查方式：目测,电梯按键面板收口粗糙。,电梯按键面板与墙交界处收口粗糙。,电梯按键面板松动。,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,公共部位,设备间 1、设备间设施安装凌乱 2、内部装饰面毛糙及或收口粗糙 检查方式：目测,设备间收口粗糙。,设备间收口粗糙。,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,外立面,外立面 1、有明显起拱、开裂、脱落迹象 2、外立面不平整，线条不顺直、污染、色差、泛碱、涂料接茬明显 目测检查检查：要求检查时阳光充足。,观感评分

23、细则,二、集团交付评估体系介绍,外立面,屋面露台 1、防水收口部位及墙地面开裂 2、保洁清理不到位 目测检查检查：要求检查时阳光充足。,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,灌木/乔木 1、苗木枯萎 2、苗木枯死 3、树坑不整洁 检查：目测,园林（软景）,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,草坪 1、草面或基面不平整，露土 2、有杂草，有局部枯死现象 3、种植土内含有垃圾、石块（挖坑30检验） 检查：1、目测检查 2、使用小铁锹或铲子在种植土面挖坑检查,园林（软景）,有杂草，局部枯死。,草面、基面不平整、露土，局部枯死。,种植土内含有垃圾、石块。,种植土厚度不够30cm。,观感评分细则,

24、二、集团交付评估体系介绍,园林（硬景）,车行路面 1、行车路面不平整 2、行道线不顺直 3、路面/路牙石污染 4、破损、裂纹 检查：1、目测检查 2、使扫平仪检查路面平整程度,路牙石接口粗糙。,路牙石接口破损。,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,园林（硬景）,硬质铺装 1、表面不平整 2、拼缝宽窄不一、不顺直、不平滑、勾缝粗糙 3、明显色差、破损、断裂、污染、泛碱 4、卵石路面石子大小不一、摆放不均匀、脱落 5、梁底石材湿贴、压顶厚度不均匀 6、洗石米路面开裂、露浆、掉石子 检查：1、目测检查 2、使扫平仪检查路面平整程度 3、用水冲洗或使用扫帚清扫路面石子是否粘结牢固,石材装饰面断裂。

25、,地面饰面砖拼缝宽窄不一。,地面石材拼缝宽窄不一，上线错缝，平整度差。,地面饰石材破损。,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,园林（硬景）,木制平台 1、翘曲变形，油漆脱落 2、材料或间缝宽窄不一 3、安装不牢固 检查：1、目测检查 2、使用钢卷尺检查材料或间距宽窄程度,木制平台翘曲变形。,木制平台间缝宽窄不一。,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,园林（硬景）,井盖及篦子（雨水口、给水点） 1、井盖放置不平、周边收口不到位 2、明显松动或异响，破损 3、井盖污染严重 4、井盖位置设置不合理（未有效避免行车噪音，与相关硬装不协调） 检查：1、目测检查 2、在井盖上行走测试是否存在松动及

26、异响,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,园林（硬景）,灯具 1、立杆明显歪斜或固定不牢 2、底座高出周边硬质铺装或软景，固定螺栓未做任何防锈处理 检查：1、目测检查,灯具混凝土底座外露。,灯具混凝土底座外露。,灯具油漆污染。,观感评分细则,二、集团交付评估体系介绍,园林,软景与硬景交接部位收口 1、园路侧边未有排水或分隔措施 2、硬景切割面外露 3、井盖跨软硬景及高低差部位 4、软硬景交接部位收口粗糙 检查：1、目测 2、对照图纸排水或分隔措施是否设置到位,园林路周边未设置排水措施。,园林路周边未设置排水措施，软硬景交界处收口粗糙。,排水沟盖板收口不到位。,软景与硬景交界处收口不到位。,

27、6、有关说明： (1)观感质量测评方法：以涂料为例说明,观感评分细则介绍,二、集团交付评估体系介绍,2013年3月5日以后交付的项目（包括商业）必须全部参加交付评估。 由各公司提前60天上报参评项目，评估日期定为交付前5-20天左右（以实际交付日期为准），由各区域抽签确定并告知各公司评估日期，评估日期可机动调整1-2天。 对于满足交付评估条件的项目，因未上报或者上报不及时、谎报的导致该项目未参加交付评估的按0分计算。,三、集团交付评估项目范围及时间确定,交付项目以同一交付时间为批次进行交付评估（不按精装修单位进行分标段评估），所有交付标段及项目必须进行一次交付评估 不具备交付条件，如：施工未完

28、成，无空气质量检测报告，消防、电梯不具备正常使用条件，小区正式围合未完成、道路未施工完成，则交付评估成绩判断为差。 正式水电不具备正常使用条件，如采取临时措施且能满足基本需要，则整个标段或项目的综合合格率不高于50分。 发现未经集团总经理办公会审批同意毛坯交付（别墅、联排别墅除外），该项目综合得分乘以0.9。,四、集团交付评估规则,/12,(1)别墅类房屋观感质量测评 A、适用于未做装修的别墅、联体别墅及报集团总经理办公会审批通过的免装修住宅项目的测评。 B、不具备交付条件，如：施工未完成，无空气质量检测报告，消防、电梯不具备正常使用条件，小区正式围合未完成、道路未施工完成，则交付评估成绩判断为差。 C、发现未经集团总经理办公会审批同意毛坯交付（别墅、联排别墅除外），该项目综合得分乘以0.9。 (2)房屋户内观感质量测评 A、不具备交付条件，如：装修施工未完成，无空气质量检测报告，消防、电梯不具备正常使用条件，小区正式围合未完成、道路未施工完成，则交付评估成绩判断为差。 B、正式水电不具备正常使用条件，如采取临时措施且能满足基本需要，则整个标段或项目的综合合格率不高于50分。,三、集团交付评