商业地产基础知识培训完整版.ppt

1、商业地产基础知识培训、上元房地产开发有限公司培训课件、目录、商业地产定义、1、商业地产分类、2、商住区别、3、商业地产销售模式、4、中国商业地产现状及趋势、5、国内外知名商业项目、6、1、商业地产定义、1.1从其自身固有模式来看，商业地产可以理解为商业运营管理与房地产投资开发的结合。同时，这种复合模式通常伴随着项目运营周期长、资金投入高、专业要求复杂、投资风险高、回报高的基本特征。商业地产本身的属性有广义和狭义之分。狭义的商业地产就是我们通常所说的商业交易场所。广义而言，它应该包括购物中心、酒店、办公楼、商业公寓等。所有可以用来出售和经营这些房产的经营形式都被称为商业地产。商业地产包括商场、商

2、业街、商场、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐商业地产、住宅和写字楼底层商铺，与住宅地产产品有很大不同。1.2商业地产的发展经验，商业模式，国外模式和国内模式的发展特点，城市生活和休闲中心，街道商店，百货公司，摩尔和风景在20世纪初后几十年面临挑战，传统企业的利润率无法支撑再扩张和发展的负担。超市兴起并倡导免费购物的概念。最大的贡献是将工业制造的文化元素注入零售业。以购物中心为代表，追求一站式购物。环境污染、郊区化的边缘居住条件、交通拥堵、老城区衰落等问题使其逐渐退出发展阶段。以“体验经济”为基础，以生活方式消费、娱乐和休闲为重点，我国最早的商业模式百货商店、供销社往往是城

3、市中最好的场所，例如北京王府井的百货商店。这一代已经发展了很长时间。它在供销合作社的基础上发展壮大，其商业模式也发生了巨大变化。随着新世纪大型超市和城市生活休闲中心的出现，超市在中国迅速成为一种新时尚，这实际上与后期所谓的商场是一致的。在中国，低汽车拥有率很难支撑真正的郊区购物中心，它只关注满足大众日益增长的精神和文化需求。目前，在中国没有很多。尚辉项目率先将城市休闲生活带入常州购物中心。第一代商业，第三代商业，第二代商业，城市中心区，社区中心/邻近城区，城市中心/副中心/交通枢纽，第四代商业，城市核心，规模1:经济水平在世界范围内，各种零售业态的出现都有一定的规律性。1.2商业地产的发展经验

4、，规模2:交通条件国外大型商业地产(购物中心)的发展经验告诉我们，当一个社会进入汽车时代，它为购物中心的出现提供了可能性。从交通形式来看，所谓的购物中心，尤其是郊区的购物中心，必须依靠城市的高速公路和环路，这意味着消费者更加依赖汽车。只有当一个城市进入汽车社会，或开始进入汽车社会，城市购物中心的建设才能真正发展，否则它只能是一个城市式的购物中心。1.2商业地产的发展经验，规模3:按照城市化进程的国际法定位大型商业地产项目在世界城市化进程中，城市商业中心的变化有其规律性。我们把城市的发展分为三个阶段：1 .城市化初级阶段：城市化率低于30%；2.城市化初级阶段：城市化率低于70%；3.城市化的高

5、级阶段：城市化1.2商业地产的发展经验，1.2商业地产的发展经验，城市商业中心将随着城市化进程而变化。从这一规律性来看，根据城市化水平发展大型商业地产是一个很好的选择。在初级阶段，城市化率低于30%，企业聚集在城市的几何中心。零售业的特点是向心集聚，处于中间阶段，城市化率在70%以下，零售业的特点是离心分散，商业在城市的几何中心发展，处于高级阶段，城市化率在70%以上。零售业的特点是离心聚集，企业离开城市的几何中心，聚集在郊区。1.3商业地产术语，侧圈、子圈、主圈、商圈：指店铺以其位置为中心，沿一定方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。简而言之，它是顾客来商店居住的地方。主圈子：65%的客户来自

6、主商业圈。小商店的核心商圈在0.8公里以内，顾客步行10分钟到商店；大型购物中心的核心商务区在5公里以内，无论用什么交通工具购物，都不超过20分钟：25%的顾客来自二级商务区。小商店的二级商业区在1.5公里以内，顾客步行20分钟到商店；大型购物中心的二级商业区在8公里以内，无论使用何种交通工具购物，平均不超过40分钟：10%的顾客来自边缘商业区。一般来说，小商店的边缘商业区在1.5公里以外，顾客步行到商店要20多分钟；大型购物中心的边缘商业区有8公里远，无论使用什么交通工具，平均都要花40多分钟才能到达商店。人口及特征、交通条件、商业发展潜力、人文、公共设施、商业规模、影响商业区规模的因素等，

7、1.3商业地产、铺面房的专业术语：指临街可开店的房屋，俗称商铺或街边商铺。商店：一般指整个商业地产中的一个单元或一些独立的售货亭，如大型综合百货商店、大卖场、专业特色街道和购物中心，俗称店内购物。由于属性的不同，必然会导致差异的存在。1.3商业房地产技术术语，MALL: MALL是购物中心(SHEEPING MALL)的全称，音译为“摩尔”(Moore)或“销售贸易”(sales trade)，意为大型购物中心，属于一种新型的复杂商业形式。西方国家也叫购物中心，即购物中心，但它的含义与购物中心(实际上是百货商店的另一个名称)不一致。摩尔指的是一个规模巨大的超级商业中心，集购物、休闲、娱乐和餐饮

8、为一体，包括百货商店、大卖场和许多专业零售连锁店。它具有长廊、广场和庭院的特点，即在建筑物的遮挡下，无论天气如何，都可以进行休闲、购物或聚会。它属于目前世界上最顶级的大型商业地产形式，可以定位为10万以上的物业，由经理管理。与购物中心(Center)和购物中心(Mall)类似，其他常见的英语名词有：广场(Plaza)和广场(Galleria)，它们指出了摩尔的特征，如散步道、广场和庭院，也就是说，在建筑物的庇护下，人们可以休闲、购物或聚会，而不管天气如何。购物中心、购物中心、广场或购物广场的结合表明，购物空间给消费者带来快乐的感觉，也表明百货公司只对商品进行分类，而不能提供像漫步在长廊、广场和

9、庭院那样的悠闲购物享受。1.3商业地产的专业术语和格式是针对特定消费者的特定需求，根据一定的战略目标，有选择地运用商品管理结构、店铺位置、店铺规模、店铺形式、价格政策、销售模式和销售服务等管理手段来改进销售和服务的类型服务形式。业务表单被定义为1.3、商业地产的技术术语，投资回报率=年利润或年平均利润/总投资100%。投资回报的英文术语是投资回报率。这是一个常见的经济术语，指的是投资后收入和成本之间的百分比。1.3商业地产术语“租金返还”是指开发商承诺在投资者与开发商签订商铺销售合同后的未来几年内，每年给予投资者一定的租金回报(约8%)，在此期间商铺的经营、管理和使用权归开发商所有。这种形式的

10、实质是发展具有一定租金回报的商业业务，在未来几年内购买经营权，然后统一投资和管理，进行未来的经营管理。租回：是指在交易的同时，买卖双方同意在未来某个时间以某个价格进行反向交易的行为。1.3专业术语商业地产，专业市场在传统意义上，专业市场是一个以现货批发为主，集中交易某种商品或几种商品具有很强互补性或替代性的场所，是一个大规模集中交易的市场体系安排。专业市场的优势在于，在交易方式专业化和交易网络设施共享的基础上，交易领域形成了信息规模经济、外部规模经济和范围经济，从而确立了商品交易成本低的优势。1.3、商业地产专业术语，商圈是指以其位置为中心，沿一定方向和距离扩张，吸引顾客的辐射范围，简而言之，

11、即顾客来到商店居住的区域。不管是大商场还是小商店，它们的销售总是有一定的地理范围。这个地理范围以购物中心为中心，辐射到消费者可能来商店购买的地方。1.3商业地产术语，HOPSCA Haubs card是一个由六个英文单词的首字母组成的单词：HHotel，OOffice，PParking，shopping，CConvention，Apartment，它把商业街变成了一条生活街，也就是把传统的“购物街”变成了“生活街”，并建成了商业街。Haubs card的功能分区规则是：“3322”比例，即30%的办公面积，30%的零售面积，20%的服务面积和20%的高档公寓面积。1.3房地产投资信托基金房地产

12、投资信托基金可分为三种类型，即股权、债券和混合。他们不仅可以作为商业地产投资者直接投资购物中心，还可以为购物中心开发商提供长期贷款。房地产行业基金房地产行业基金也是购物中心的主要投资者。产业基金与房地产投资信托基金的不同之处在于，产业基金只投资于未上市的开发商。2.商业房地产分类，2.1。根据开发表格2.2进行分类。根据位置2.3进行分类。根据2.4级进行分类。根据店铺的位置形式分类，2.1根据开发形式分类(1)商业街店铺；(2)专业市场店铺；(3)社区商店；(4)房屋底层商铺；(5)百货商店和购物中心的商店；(6)商业建筑和写字楼。商业街商店、专业市场商店、社区商店、住宅商店、购物中心商店、

13、住宅商店、2.2按位置分类(1)市区商业；(2)居住区和其他市区附近的商业；(3)交通枢纽附近的商业；(4)郊区商业。2.3按规模分类(1)建筑面积大于10000平方米；(2)中型分布广泛的大型商业区的补充；(3)小型填补大中型商业区的空白，为人们的生活提供便利。根据区位、商业地产与住宅地产的区别、商业地产与住宅地产的内在联系、商业地产与住宅地产的九大区别、商业地产与住宅地产的内在联系、开发模式对铺面房和商铺进行分类。商业地产是一个复合产业，它要求房地产开发商、投资者、经营者和物业经理有机结合。现实中，这四个方面还不规范(2)商业思维大多数房地产开发商抱着“卖房走人”的商业思维，这是一次性的高

14、价消费，不需要为商业地产的完美规划和长期运营买单。(3)操作难度住宅房地产就像一个小学生，而商业房地产就像一个大学生，所以难度大不相同。(4)盈利性住宅房地产是一次性高消费和买断产品；商业地产是长期经营的开始，需要不断注入资金以获得长期回报。3.2商业地产与住宅地产的九大区别(1)商业地产的主要价值体现在地理位置上住宅地产的地理位置更加灵活；-商业地产应选择商业圈的核心或有发展潜力的商业地段；(2)目标客户是不同的住宅楼的目标客户通常是根据自己的项目定位锁定某个目标客户，如小资产阶级、白领阶层或普通人，只要他们有特定的投资能力，就可以成为目标客户；商业地产的目标客户相对固定。商业地产的第一类目

15、标客户是普通业户，第二类是商业投资者，业户可以细分为主业户；(3)不同的功能和用途一般来说，住宅的功能和用途是居住；-商务有太多功能：购物、餐饮、娱乐、休闲、商务功能等。具有不同的功能；即使只是购物功能，也可以细分为百货商店、大卖场、超市和专卖店等。(4)消费环节不同房屋出售后，直接进入消费终端，装修后即可居住；商业地产出售后，不能直接消费。在一定程度上，它没有使用价值。他还需要吸引投资、装修、购买和运营；因此，住房是一个终端，在销售之后，它进入终端消费，而商业地产是开始，销售只是商业运作的开始；3.2商业地产与住宅地产的九大区别(5)对物业的要求不同。对物业的要求相对简单，只要能满足居住功能

16、，对高度和荷载的要求不高；但是，对于商业地产，对物业的高度、柱距、荷载、电梯等都有非常详细的要求，这可能会影响商业地产项目的生存；(6)产品设计不同于住宅地产设计，住宅地产设计主要是基于一般使用功能的需要；对于商业来说，不同的格式、不同的功能和不同的产品有不同的商业设计要求；(7)不同销售和营销的房屋可以一次销售，目的简单直接；商业地产是以财产增值和商业运作为基础的。商业地产出售后，还应考虑商业问题、回归祖先、回报和风险；因此，住宅和商业地产的销售和营销在销售理念、销售形式和销售控制上是不同的；(8)投资回报的形式不同。住房的投资回报形式只能通过销售来实现；商业地产的投资回报有三种形式：一是销售，二是获得营业收入，三是财产增值；商业地产销售只能获得短期资金回笼或解决开发商候选人开发的资金问题，而营业收入和物业改善是商业地产投资最重要的回报形式；3.2商业地产与住宅地产的九大区别(9)专业差异：一般来说，商业地产需要更多的专业精神。商业地产不仅需要专业的规划、设计、市场调整和项目定位，还需要专业的营销策划和推广机构。专业管理人员做售后服务；从投资