房产税、车船税、印花税、、契税.ppt

1、第九章：房产税的概念。房产税是对房屋所有人或管理人征收的一种税，它以房屋为征税对象，以房屋的剩余价值或租金收入为计税依据。财政部部长谢明确表示，2012年房产税试点范围将适当扩大。征税对象、范围、征税对象房地产是一个有屋顶和围护结构的场所，可以挡风遮雨，为人们提供生产、学习、工作和生活。与房屋不可分割的各种附属设施或未单独定价的配套设施也是房屋，应一并征收房产税；然而，独立于房屋的建筑物(如水塔、墙等)。)不是房屋，也不征收财产税。房地产开发企业建造的商品房销售前不征收房产税；但房地产开发企业出售前已使用、出租或出借的商品房，应征收房产税。例如，2005年，房地产开发企业建造的商品房在出售前不

2、征收房产税。()答税收的范围，财产税的征税范围是：城市、县城、建制镇和工矿区。不包括农村地区。纳税人、房产税纳税人是征税范围内房屋的产权人，包括国家所有和集体或个人所有的房屋的产权人、抵押人、保管人或使用者。产权属于国家的，由经营管理单位缴纳税款；产权属于集体和个人的，集体单位和个人应当纳税。产权抵押的，抵押权人应当缴纳税款。产权人或抵押权人不在房屋所在地的，由产权保管人或使用人纳税。产权未确定，租金争议未解决的，由物业托管人或使用人缴纳税费。无租使用其他房产的问题。从2009年1月1日起，中国境内外资本的分税制历史已经完全结束。昨天，财政部就外商投资企业和外国个人征收房产税有关问题发出通知(

3、以下简称通知)，明确外商投资企业、外国企业和组织以及外国个人(以下简称外商投资企业和外国个人)必须按照中华人民共和国房产税暂行条例缴纳房产税。(4)计税依据和税率(主)；(1)计税基础(1)从价计税的计税基础是扣除房地产原值100%后的残值。地方扣除比例由省、自治区、直辖市地方人民政府确定。纳税人改建或者扩建原有房屋的，应当相应增加房屋的原值。4.计税基础和税率(主)，需要注意的特殊问题：首先，如果财产是共同投资的，应区别对待财产税的计税基础：(1)如果财产是共同投资的，业务风险是共同分担的，应按财产的残值计算财产税；(2)如果你投资房地产合资企业并收取固定收益，但不承担经营风险，你实际上会以

4、合资企业的名义获得房地产租金，所以出租人应根据租金收入征收房产税。(4)计税依据及税率(主)【选择题示例】(2004)企业拥有原值1000万元的房地产，于2003年7月1日用于合资投资(收取固定收益，不承担合资风险)，投资期限为5年。据了解，该企业当年获得固定收入50万元，当地政府规定的扣除比例为20%。企业应在2003年缴纳房产税()。甲6.0元乙9.6万元丙10.8万元丁15.6万元【答案】丙【分析】投资房地产合资企业，不承担风险，只收取固定收益，出租人应按租金收入缴纳房产税；应交财产税=1000 (1-20%) 1.2% 25012%=108，000元，四个计税基础和税率(主)。第二，对

5、于融资租赁房屋，房产税是根据房屋的残值征收的，租赁期内的纳税人由当地税务机关根据实际情况确定。注释： I这实际上是变相的分期购买固定资产，所以房产税应该从房产的残值中计算征收。对于租赁房产的纳税人，应由当地税务机关根据实际情况确定。(4)计税依据和税率(主)；(3)房屋附属设备及配套设施的税收规定(1)所有不能随意移动的附属设备及配套设施，如中央空调、电气、智能建筑设备等，不论是否单独核算，都应计入房地产原值。(2)更换附属设备和配套设施，当价值计入财产原值时，可扣除原相应设施和设施的价值；附属设施和配套设施中容易损坏且需要经常更换的部分，更新后不计入物业原值。(三)纳税人改建或者扩建原房屋的

6、，原房屋价值相应增加。4.计税依据和税率(主)；(4)辅助设备及配套设施的税收规定。所有以房屋为载体且不能随意移动的附属设备及配套设施，如给排水、供暖、消防、中央空调、电气及智能建筑设备等。应包括在财产的原值中，无论它们是否在会计中单独记账和入账。房屋附属设备及配套设施的更换，当其价值计入房屋原值时，可扣除原相应设备及配套设施中易损坏且需要经常更换的备件，更新后不计入房屋原值。(4)计税依据和税率(主)；(5)房产税是针对住宅区业主所拥有的房产而征收的。财产税由实际操作的保管人或使用者支付。其中，自营物业按扣除物业原值10%至30%后的残值评估。如无财产原值或业主共有财产原值与其他财产不能准确

7、分割，财产所在地地方税务机关应参照类似财产进行审批。租金，按照租金收入计征。4.计税依据和税率(主)；2.租金征收的计税基础是房地产租金收入。如果租金收入被劳动或其他形式的报酬所抵消，应根据当地同类房地产的租金水平确定标准租金金额。【真假】(2007)房地产出租时，如果租金收入被劳务抵消，则应按当地同类劳务的平均价格折算为租金收入，并相应征收房产税。()回答分析租房时，如果租金收入被劳动报酬抵消，则应根据当地同类房地产的租金水平确定标准租金金额。4计税依据和税率(主)，2。税率1。从价税：税率为1.2%；2.从租金中征收：税率为12%，对个人按市场价格租用的住宅暂按4%的税率征收房产税。房屋租

8、赁主要涉及财产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加、印花税、城市土地使用税、所得税等税种。财政部和国家税务总局对个人租赁住房分别征收50%的营业税和50%的房产税。企业、事业单位、社会团体和其他组织以市场价格向个人出租生活用房的，应当减征房产税。此后，个人签订的出租或出租房屋的租赁合同免征印花税。个人租赁住房免征城镇土地使用税，不区分用途。(4)计税依据和税率(总)财政部和国家税务总局对个人出租房屋按减半征收营业税，对个人出租房屋按不区分用途的税率征收房产税。企业、事业单位、社会团体和其他组织以市场价格向个人出租生活用房的，应当按年征收房产税(2003)2002年1月1日，一家企业的房地产原

9、值为3000万元，2002年4月1日，原值1000万元的街道房屋被租赁给一家连锁店，月租金为5万元。根据当地政府的规定，允许根据房产原值扣除20%后的剩余价值来计算税款。企业应在当年缴纳房产税()。甲. 4.8 48，000元乙. 24 24，000元丙. 27 27，000元丁. 28，800元答丙析该自营房屋的房产税按该房屋剩余价值从价计征，临街房屋于4月1日出租。1月至3月仍按从价计征，个体户应缴纳的房产税为(3000-1000) (1-20%)。出租房屋按租金计算，按本年租金=59(月)12%=5.4(万元)，当年应缴纳的房产税=21.6 5.4=27(万元)。例如，2005年赵拥有两

10、套房产，一套原值为60万元，供自己和家人使用，另一套原值为20万元，于2004年7月1日租给王，按市场价格计算，月租金收入为1200元。当年赵应缴纳的房产税为()。甲288元，乙576元，丙840元，丁864元答，甲析应交财产税=120064%=288(元)，五项税收优惠，(1)国家机关、人民团体和军队占用的财产免征财产税。但是，上述免税单位的租赁财产和非自用的生产经营场所不在免税范围内。(二)国家财政部门拨付业务经费的学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、养老院、文化、体育、艺术等事业单位，其经营范围内使用的房地产免征房产税。(三)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用免征房产税。(4)所有个人非商业财

11、产都免交财产税。个人所有的非营业用房主要是指住宅，不论大小，都免交财产税。个人所有的营业场所或租赁财产不是免税财产，应按规定纳税。(五)行使国家管理职能的中国人民银行总行分支机构(含国家外汇管理局)占用的财产，免征房产税。(六)财政部批准免税的其他财产。1 .损坏房屋和危房，经有关部门鉴定，停止使用后可免征房产税。2.因房屋大修停征半年以上的纳税人，在房屋大修期间免征房产税。3.建筑工地上的临时房屋在施工期间应予以豁免。4.鼓励使用地下人防设施，暂不征收房产税。5.房屋管理部门的出租屋。6.高校后勤实体免征房产税。5.税收优惠；7.非营利性医疗机构、疾病控制机构、妇幼保健机构等卫生机构占用的房

12、产免征房产税。8.老年服务机构占用的房屋。9.公有住房和廉租住房按政府规定的价格出租。10.邮政部门征税范围内的财产应缴纳财产税；否则，不应缴纳财产税。11 .供热企业向居民供热并向居民收取采暖费的，暂免征收房产税。不包括从事热力生产但不直接向居民供热的企业。12.2007年8月1日起，廉租住房管理单位的租金收入免征。例如，一家供暖企业的生产用房的原值为8000万元，它还有一个内部职工医院、一个幼儿园、一个超市和一所学校。房地产原值分别为280万元、100万元、100万元和120万元。据了解，当地政府规定的扣除比例是20%。2007年，该企业获得供热总收入5000万元，其中居民供热收入2000

13、万元。企业2007年应缴纳的房产税为()万元。A.31.1从2006年1月1日至2008年12月31日，为大学生提供住宿服务并按照高等教育系统收费标准收取租金的学生公寓免征房产税。【选择题示例】(2005)以下项目中，财产税免税规定表述正确()。一、对高校后勤单位免征房产税二、对非营利性医疗机构的房产免征房产税三、对房管部门向居民出租的公房免征房产税四、对已停止使用三个月以上的应税房产，在大修期间可免征房产税答例如： 【选择题示例】(2007)某企业于2006年2月委托建设单位新建厂房，9月份办理了已建厂房的验收手续，同时接管了基础设施建设场地，该企业在省内规定的房地产残值扣除比例为30%。

14、2006年，企业固定资产应缴纳房产税()。A.2.1 21，000元B. 23，100元C.2.8 28，000元D. 30，800元答B分析根据房地产税法的规定：在基础设施建设现场为基础设施项目服务的临时房屋如工棚、材料工棚等，在建设期间免征房产税；施工结束后，施工企业将临时房屋返还或转让给基础设施建设单位的，应当自基础设施建设单位验收合格之月起按规定缴纳税费。在本课题中，工厂将在9月份办理验收手续，房产税将在10月份计算，也就是当年的3个月。2006年应纳税额为1，100 (1-30%)，1.2% 3/122.31(万元)，已申报缴纳。在纳税期间，财产税每年计算一次，分期缴纳。具体支付期限

15、由省、自治区、直辖市人民政府确定。一般每季度或半年征收一次，每季度或半年规定一个月。2009年1月15日，房产税缴纳地为房产所在地，由房产所在地税务机关负责征收。不动产不在同一地点的纳税人应当向不动产所在地的税务机关申报纳税。6.申报和缴纳，纳税义务发生的时间(重点是区分纳税义务发生的时间与次月)。将原房地产用于生产经营，从生产经营当月开始纳税。2.新建或者新购置的房产用于生产经营的，应当在竣工或者购买后30日内向房产所在地税务机关办理纳税申报登记，并从次月开始纳税。3、委托施工企业施工的房地产，从办理验收手续后的当月起征税。4.购买存量房屋，从办理过户手续的次月开始纳税。5.税款应在租赁财产

16、交付后的第二个月缴纳。例如，在以下项目(2007)中，有()符合财产税义务发生时间的要求。a .将原房产用于生产经营，并从生产经营的次月起缴纳房产税。b .委托建筑企业建造房屋，从办理验收手续的次月起缴纳房产税。购买存量房屋，自房屋权属登记机关核发房屋所有权证后的第二个月起缴纳房产税。购买新建商品房，自房屋权属登记机关核发房屋所有权证之日起的第二个月缴纳房产税。例如，答BC分析使用原房产进行生产经营，从生产期权开始购买新的商品房，从房屋交付的次月开始缴纳房产税，期权D表述不正确。物业税的关键问题：在计算税率时应考虑税收基础、优惠政策以及与其他税种的结合。第十章车船税(2007.1.1)第一个概念是计征的财产税交强险的保险机构是代收代缴的义务人(见2008年12月20日的缴款书)，固定税率分为四个税目和税率。见税率表：内蒙古