某商厦项目业态定位与招商工作安排概述(PPT 71页).ppt

1、福建福州潘氏机构 2011年6月15日,夏华商厦项目业态定位与招商工作安排,2,目录,一、将乐县宏观经济 二、将乐县城市商业布局与现状 三、将乐县商业经营分析 四、将乐县目前在售的商业分析 五、本项目业态的定位 六、招商工作安排 七、广告推广安排,3,一、宏观经济篇,三明市简介,三明市地处福建省西北部，东依福州、南靠泉州、西南接龙岩、西濒 江西、北连南平，是一座新兴的工业城市。城市规划区面积达220平方公 里，建成区面积17.65平方公里，城市人口达27万人，步入中等城市行列， 成为福建省重要的工业城市， 荣获“国家园林城市”、“国家优秀旅游城 市”、“全国精神文明先进城市”、“国家卫生城市”

2、等称号，成为八闽 大地上一颗璀璨的山城明珠。,4,三明市行政区别,三明辖二区一市九县 （二区：梅列、三元；九县：永安、明溪、清流、宁化、大田、尤溪、沙县、将乐、泰宁、建宁） 土地总面积2.29万平方公里，人口约270万人,5,将乐简介,将乐位于福建省西北部，处武夷山将乐县，总体面积大，人口少，城市镇率不足30%脉东南麓，扼闽江支流金溪中下游，东临顺昌，西接泰宁，南连明溪，北毗邵武，东南与沙县接壤，总面积2246.7平方公里。 境内山峰林立，溪流密布，最高峰海拔1640.2米。年平均气温在19.8C ，年平均降雨量2027毫米。 户籍人口17.41万人（2010年），其中非农人口4.71万人。

3、全县辖6个镇、7个乡：古镛镇、万安镇、高唐镇、白莲镇、黄潭镇、水南镇、光明乡、漠源乡、南口乡、万全乡、安仁乡、大源乡、余坊乡。 距三明市中心128千米。 矿藏有煤、铁、铜、石灰石、磷矿。风景区有天阶山下的玉华洞等景点。,6,将乐经济资源,将乐资源丰富，全县山地面积288万亩，其中有林地面积283万亩，毛竹林44万亩，森林覆盖率达84.5% 林木蓄积量1598万立方米，立竹量4600多万根，是我国南方重点林业县、中国毛竹之乡。 全县可开发水电资源31.5万千瓦。 已发现的地下矿产有石灰石、煤、铁、萤石、石英等36种，其中石灰石远景储量达13亿吨，居福建之首。 2012年向莆铁路通车后，为将乐打开

4、通往沿海及内陆地区的财富通道。,7,将乐经济开发的总体规划,将乐经济一发区是经国家发改委批准设立的省级经济开发区，规划总用地面积为1554公顷（23310亩）。 开发区下设三园，即：北郊工业园80公顷，洋仂工业园274公顷，积善工业园1200公顷。 2010年园区建设初具规模。经济开发区累计完成投资近4亿元，完成一、二期场地平整近6000亩，供水、供电、道路、管网等基础设施不断完善。已完成签约入园项目10个，累计合同投资额41.15亿元，有8个项目已开工建设,8,将乐县经济指标,将乐县近年GDP及固定资产投资额加速增长，但与其他县市相比，经济水平偏低,9,【 商圈概述 】 各区域均有商业分布，

5、但主消费要集中于城关中心区域。 根据各业的分布情况，可将乐 的商圈划分3大商圈。 城关区：老城区、新城关区 水南区：三华南路与滨河路 本项目地处新城区。,二、将乐县城市商业布局与现状,10,商业网点现状,布局较为散乱，缺乏整体统筹规划,11,将乐商业现状分析,经济不断发展 商业体量增大 档次逐步增高,随着经济的不断发展，将乐市经过五年滞长，在近几年的一些大型的商业项目和沿街门市纷纷亮相。这其中既有专业的市场，也有大型的综合体。目前将乐的商业立足老城区中心并向东区域辐射。,12,三、将乐县商业经营分析,城关七星步行街,13,七星步行街商业现状,【 综合分析 】 1、七星步行街位于老城区繁华地带，

6、商业氛围浓厚，许多街铺租金有上升的迹象。 2、但该商圈无高品质、有影响力的商家带动。 3、购物环境较好，整体档次中等。 4、街中心人流量大，价格比两头更高；,14,城关南门街,【 综合分析 】 1、商业气氛成熟。 2、老式超市没有重新整修，目前较为破旧。 3、价格较为便宜，但人气较差。 4、新超市-永辉全新植入，吸引大部份人群。,15,城关三华北路,16,三华北路商业现状,【 综合分析 】 1、三华北路为市政要道，又位于老城区繁华地带，街尾是县政 府与县一中，商业氛围浓厚，许多街铺租金有上升的迹象。 2、但该商圈街头服饰店，档次较高、有一定影响力。 3、购物环境较好，整体档次中等。 4、该县目

7、前唯一一家电影院是老式，较破旧，人流量较少。,17,城关新将路,18,新将路商业现状,【 综合分析 】 1、该街环境较差，街头是农贸市人气较旺，租金较高； 2、二层灯饰、家居在此形成专业市场，运营情况一般； 3、街尾是安置房临街店面，在本案对面，其租金对本案有一定的参照性。,19,城关俯前路,20,俯前路商业现状,【 综合分析 】 1、该街是新街，环境较好，人气较差， 2、该街是临街商铺（一托二），中间马路车流量大，面宽为4米左右，层高5.4米，面积较大，总租金较高。 3、建材行业已经在此形成专业市场，但运营情况较差，转让率较高。,21,城关日照广场,【 综合分析 】 1、刚开业不久，购物环境

8、较好，人气火爆， 人流较大。 2、周边没有竞争超市。 3、周边小区日照东门已入住。,22,水南商圈,23,滨河路商业现状,【 综合分析 】 1、该街业为单面临街商铺，街尾的房子较新主要建材经营为 主，街头靠市政道三华路较为破旧，主要以餐饮为主。 2、该街环境较好，街头人流量，街中与街尾人流较少； 3、随着该街环境改善与周边新楼盘商业与住宅带动，租金有 上升的趋势。,24,水南商圈,【 综合分析 】 1、将乐县的主车站，新建不久，环境较好。 2、人流量大，商业体量小，商业气氛较差。 3、沿街商铺是一托二，总面积较大，总租金较高。,25,主要商圈对比分析,市场空白点：大型百货，高档消费区，一站式购

9、物Shopping Mall,26,商铺面积对比,27,商铺面积对比,商铺面积跨度大，15-300不等，主力面积30-150。 经营商家对商铺的面积要求主要集中在40120平米之间，其中3090平米的商铺最受经营商家的青睐。 200300平米的商铺多满足大卖场、药店的经营商家需求。,28,商铺租金对比,29,商铺租金小结,商铺租金主要集中在75-100元/。 临主干道商铺租金较高，可达150-200元/。 七星步行街广场人流量较大，商铺租金较高。 地段、人流量、商业氛围、商铺环境决定租金高低。,30,目标客户群体分析,31,在营业步行街及沿街商铺投资回报分析,32,投资回报小结,类型,社区底商

10、,购物中心与超市,步行街,整体出租,2.9%-4.8%,2.6%-6%,33,【 小结 】 ： 目前重点在售项目的商业总和约6.3万，未来的商业体量将达到12万左右，多数为满足居民日常购物需求，同时部分项目商业配置星级酒店、写字楼、超市、商场等，构建形式完整的商业综合体。 目前商业体量较大的在建商业项目多位于新城区、水南三华，除夏华商厦（本案），其它均未对外销售。,四、将乐县目前在售的商业分析,34,在售重点商业项目东方世贸广场,项目情况,项目位置：本案旁边 总建面积:1.2万平米 楼盘价格： 一层40000元/ 五层8000元/ 项目公滩：40% 项目层高：地上五层，地下一层 投资回报：6%

11、 商铺的面积范围：13-85 左右 运营公司：厦门世贸公司 已入住商家：时代今典3D影院、淘宝商城 开发商：恒发地产,35,东方世贸广场业态分布,一层面积和业态：3000 银行、服装、珠宝、化妆品,三层面积和业态：2800 数码、电器,四层面积和业态：2800 男士精品、休闲服装,五层面积和业态：2000 3D影院、台球等娱乐,二层面积和业态：3000 皮具、少女时尚服装、电器,36,东方世贸广场优劣势分析,商业优势,1、销售与招商同步进行。 2、单铺面积13-85，总价少，承担风险小。 3、聘请专业的运营公司管理。 4、形象宣传较好，在当地知名度较高 5、统一定位、统一招商、统一经营管理、停

12、车方便。,1、单价较高，回报较慢 2、商场人流动线设计较差。 3、层数较高，商业的运作比较困难，风险性大。,缺点,37,与竞争对手共利,该项目与本案可形成共利的关系！,1、打造新商圈,2、借助东方世贸宣传提升本案知名度,3、资源共享,互赢互利。,38,五、本项目业态定位,商业功能 业态定位,39,本项目具体位置,40,目前项目现状与未来打造平面,理念：打造未来城市以购物、休闲、餐饮、娱乐一体的商业城,41,项目SWOT分析,42,业态规划的原则, 区别不同消费人群，依据动线分析，确定业态分布与联动。 联动白天人流与晚上人流，有效延长营业时间，提升商业价值。 满足多种功能与档次需求。,43,业态

13、规划方法,一、统筹法,根据已有的商业业态分布进行统筹分析。,44,二、差异法,做到人无我有，人有我精,45,商业业态定位,整体中档、局部中高档的城市综合商业项目,定位说明： 在契合将乐商业需求的基础上，项目业态定位与规划以适应将乐未来商业发展为目标，形成引领将乐商业发展的旗帜项目！,夏华商厦定位,46,项目业态规划（扣除苏宁后，按比例调整各业态配比）,47,地下一层（大型超市）,电子数码城,音像图书城,动漫城,48,一层,49,二层,美体 沙龙,50,三楼,苏宁电器,童装/游乐场/动漫城,51,四楼,西式餐饮/休闲吧 占整体13% 占整层整体62%,中式餐饮 占整体8% 占整层整体38%,52

14、,五楼,53,六、招商工作安排,招商前期（筹备期）,招商推广预热期,四、招商执行期,五、持续招商期,六、项目开业期,商业定位,包装,团队组建,54,招商工作时间安排表,6月2日-6月15日,7月1日-7月15日,7月26-9月29日,7月16-7月25日,10月1-10月30日,完成前期市场定位,人员培训，接受招商咨询,正式招商开始,产品招商说明会筹备,招商说明会,9月30日,招商活动,6月15日-6月30日,完成推广定位及前期包装 招聘队伍组建，完成现场包装,55,招商策略 招商前提条件,招商前提条件 返租回报率确定 业主返租协议完成 对外租金确定及租赁期确定,56,招商策略苏宁租金及回报分析,目前苏宁租金比例分析,小结：从回报比例分析，商业有一定的潜在价值， 是投资者的首选，主力店的入住可带动次主力店与 商机入住及物业升值.,57,招商策略返租测算,返租租金按照平均5.5%比例换算,第一年招商租金完成：870万元,58,招商策略租金建议,租金建议,委托招租回报比例： 一楼：4.5%5% 二、三楼：5%5.5% 四、五楼：5.5%6% 租金每两年递增6-8%,合同签订建议：（3+2）签订制，前三年签固定三年制，后面两年可续约。 建议业主给商家一定的装修时间（三个月、半年、一年）；,59,一层出租回报率建议,5%,4.5%,120元,60