房地产金融（第二版）第六章 收益性房地产贷款.ppt

1、房 地 产 金 融（第二版）,谢经容 殷红 王玉玫 编著,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第六章 收益性房地产贷款 内 容 提 要（一） 本章讲述收益性房地产的贷款分析和决策。主要讲述收益性房地产的投资特性和放款决策程序，放款人评审的内容、指标和标准（这部分内容是保证贷款安全性的关键），借款人对项目可行性的评价。重点介绍贷款各方的决策程序、相互关系和营业收益的具体计算，项目收益性的评价指标、标准和风险的分析。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第六章 收益性房地产贷款 内 容 提 要（二） 收益性房地产（也可称为营业或商业房地产）同其他房地产有明显不同，还款的来 源及

2、投资风险很不一样，在计算房地产的收入时存在很多独特的方法。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第一节 收益性房地产投资及放款决策 一、收益性房地产的投资 在进行收益性房地产投资时，首先要分析收益及风险，然后分析收益性房地产同其他投资的组合是否适宜。 （一）投资过程 1.初步计算 2.经营收入、运转费用预测 3.风险分析 4.税收状况及投资组合分析,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第一节 收益性房地产投资及放款决策 （二）可行性分析 任何投资决策中最为关键的问题是权衡投资收益同投资额、时间以及投资风险。 可行性是说明一投资项目能获取足够的收益，偿还债务和取得利润的可能性

3、，它是借贷双方决策的关键因素。可行性可以通过对未来市场的预测而获取。这种预测应包含： （1）未来市场变化 （2）未来收入和支出状况 （3）区位和建筑物是否适合当前和未来需求 （4）政府未来对该区域的规划要求及改变这种规划的难易程度,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第一节 收益性房地产投资及放款决策 （三）预测 预测就是充分利用现有资料、信息求取未来期望收益。借款人在做出投资决定前都应清楚房地产在未来能否满足社会需求，当时的收入能否弥补支出以及盈利水平。 房地产市场是不完全市场，供需取决于区域因素，再加上信息收集的缺陷，所以在做决策时存在很大的风险性。 房地产投资常会使那些在最佳位

4、置、最佳时间投资的开发商获得巨大的利润。但是供应滞后现象和市场周期现象又使得任何人都不能总是在最佳时间投资到最佳地段。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第一节 收益性房地产投资及放款决策 二、盈利可能性 很多金融、税收和管理及经营方法影响其盈利水平，总括为以下四个因素： （1）购买价格 （2）未来现金流，包括营业、销售和再融资等 （3）融资可能性及融资期限 （4）税负,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第一节 收益性房地产投资及放款决策 （一）现金流量 盈利为所收租金同所付其他费用之差。房地产盈利往往只是毛收入中很小的一部分，所以，任何毛收入的增加以及所带来的营业费用

5、的微小下降都会使盈利上升。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第一节 收益性房地产投资及放款决策 （二）融资状况和税收 融资条件的不同，即杠杆因子不同，拥有相同价值的房地产所需自有资金不同。杠杆因子越大，则所需自有资金越少。在投资者拥有一定资金的情况下，所能管理或经营的房地产价值越大，盈利的机会和损失的机会也就越大。 营业税或财产税、房地产税的不同也影响净收入。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第一节 收益性房地产投资及放款决策 三、风险及个人作用 （一）风险 在投资者确定购买一房地产时，还要确定该房地产在整个投资中的搭配，即该房地产是否符合自己的风险指标以及个人需求

6、。通常，高收益的投资也伴随着高风险，杠杆原理可促进高收益，同时也提高了风险。 投资者的风险可以分成两种，一种是某一（房地产）投资的风险，即价值降低；二是整个投资组合价值的降低。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第一节 收益性房地产投资及放款决策 （二）个人因素 由于不同投资者间的知识水平、经营能力不同，对社会的洞察力不同，所以同一房地产对不同的经营者而言，所获纯收益也是不同的。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,收入预测清单,营业 净营业收入 税前收入 税后收入,第一节 收益性房地产投资及放款决策,终结 净售价 还债后剩余

7、 税后剩余,收入与支出,融资形式和股权机构,资金,建筑物和土地,放款人评价,申请文件,估 价,金融指标,借款人评价,房地产和市场,营利指标,组合投资及风险指标,放款人,借款人,.,.,.,收益性房地产投资决策框图（图6-1）,第一节 收益性房地产投资及放款决策 四、决策过程 （一）融资结构 房地产收入分成主要取决于借贷双方对资产所拥有的股权，即融资结构。 设立融资结构就是分摊风险，分散房地产税收和房地产股本，使借款人和放款人都愿出资，都有利可图。 资金供应者之间在投资意向、需求、所冒风险的大小以及税负地位等方面都很不同，设立一定的融资结构实际上就是将一大宗投资分解成几股投资，而每一股资本的投入

8、使投资者所能取得的收益较单独投资为大，从而愿意加入到投资中。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第一节 收益性房地产投资及放款决策 投资收益性房地产，设立适当的融资结构同房地产开发有不同之处，主要表现在： （1）收益性房地产中，土地可以同建筑物分离 （2）出租权可以出售和出租 （3）收益和增值分享 （4）租用人可以成为部分所有者，拥有部分权利 （5）可以设立多级抵押贷款,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第一节 收益性房地产投资及放款决策 （二）收入清单 收入清单的内容在决策和评价过程中是很重要。在所有的收入中，一部分收入来自于营业，即净营业收入；另一部分来自于融资终结

9、，即出售价格或再融资金额，这两部分收入都包括在净售价内。每种收入中都有一部分分给债权人，一部分付税，剩余部分才为借款人所得收入。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第一节 收益性房地产投资及放款决策 （三）借款人和贷款人评价 预测的目标房地产的收益是借款人、放款人决策的基础之一。放款人从借款申请书及上报文件中得到所需数据资料，然后利用这些资料评估房地产价值，确定贷款是否符合金融指标。 不同投资者税负不同，房地产投资在其投资组合中的作用也不同。所以，作为投资者的借款人必须确定目标房地产是否符合其投资组合以及风险要求。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第一节 收益性房地产

10、投资及放款决策 （四）放款人和贷款人之间的关系 为使一融资、投资活动成功，放款人和借款人之间要进行多次协调，以使借贷关系对双方都有利。否则，借贷关系会因一方利益受损而导致破裂。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第一节 收益性房地产投资及放款决策 五、房地产收益状况 房地产的收益状况是放贷决策的最主要指标，可以分成两种，一种是营业收入；另 一种是终结收益，即房地产出售或再融资价格。 （一）预测财务清单 现存房地产的预测财务清单主要利用过去数据预测未来，而对新开发房地产的预测财务清单主要取决于开发商对现有房地产状况、市场分析技术以及对租金和租赁时间预测的准确性。开发商、投资者、放款人

11、和估价人利用参比房地产的资料来验证其预测假设的正确性。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第一节 收益性房地产投资及放款决策 1.一年收入分析 税前税后收入清单（表6-1）,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,后接,第一节 收益性房地产投资及放款决策 续前表,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第一节 收益性房地产投资及放款决策 （1）净营业收入（NOI）： 净营业收入也被称为还债前收入，由前表的前七行进行计算。前五行为实际收入，也可称为有效毛收入。从有效毛收入中减去营业费用得到净营业收入（NOI）。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第一节 收益性

12、房地产投资及放款决策 （2）税前收入（BTCF）： 纳税前的收入为税前收入，它等于净营业收入减去债务（还款额）和储备金 。 计算公式为： 税前收入=净营业收入-债务-储备金=净营业收入-利息+月（年）还本额-储备金 债务是影响税前收入的最为重要的支出，如果净营业收入小于债务，则房地产的经营是亏损的，抵押贷款也是失败的。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第一节 收益性房地产投资及放款决策 （3）应税收入同税前收入： 两者有很大区别，利息支付同时降低税前收入和应税收入；而贷款分摊（年还本）和储备金降低税前收入，但不影响应税收入；另一方面，折旧应从税收中减去，而包含在税前收入中。上表中

13、税前收入为17000元，而应税收入为-45000元。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第一节 收益性房地产投资及放款决策 （4）税后收入（ATCF）： 纳税量为应税收入乘以税率（这里为33），税前收入减去纳税量就为税后收入。 计算公式为： 税后收入税前收入-（应税收入税率）,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第一节 收益性房地产投资及放款决策 2.多年收入分析 某一房地产投资的基本资料：这一房产以15154000元的价格购入，其中80为30年期的贷款融资，年利息率为10.5，月偿还额为110896元，抵押贷款常数（K）为0.009147。这里仅计算前5年收入，剩余资金

14、在抵押期满5年时一次还清。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第一节 收益性房地产投资及放款决策 2.多年收入分析 某一经营性房地产融资状况表（表6-2）,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第一节 收益性房地产投资及放款决策 多年收入分析的中心目标为准确地预测未来收益和营业费用。对现存房地产的收入按照当前收入，然后依一定百分数增减的方法预测。 这里涉及两方面的数据：一是当前的租金水平，主要是根据当前的市场研究而定，市场研究中确定成交的租金，而不是市场要价或标价；二是未来租金的走势，主要靠研究未来的供给和需求而求得。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第一节

15、收益性房地产投资及放款决策 （1）收入：最大毛收入等于出租面积以及由市场供需所决定的单位面积租金的乘积。 （2）营业费用：营业费用是为客户提供服务和维护房地产的费用之和，它因房地产类型、服务种类以及当地税收等的不同而不同。 （3）税前收入：影响税前收入的因素较多，在房地产一定的情况下它取决于净营业收入、贷款利息、月还本额和储备金的高低。 （4）税后收入：税后收入是应税收入在纳税后的剩余部分，纳税的多少取决于收入的档次以及对应的税率。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第一节 收益性房地产投资及放款决策 （二）预测抵押终结收益 除了 “营业收入”（持有期的收入）部分，可行性分析的另一

16、个重要组成部分为抵押到期后的销售收入。 在很多情况下，虽然持有期入不敷出，亏了本，但到期后的价格远高出原来的价格，房地产的这种升值也使得投资是成功的。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第一节 收益性房地产投资及放款决策 1.终结清单 终结不仅包括销售，同时还包括再融资。 终结清单由以下三部分组成： （1）销售价格减去销售费用，也可称为净售价。 （2）销售过程中的税负。 （3）税前税后收入。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第一节 收益性房地产投资及放款决策 2.假设条件 以上所述终结收入都是建立在对现有市场资料分析的基础之上的，是利用现有资料进行预测。这种预测认为今

17、年净营业收入为1元时，社会也同样地支付1元的报酬，如果不是这样，如价格上涨100时，那么今年净营业收入为1元，明年相应要提高到2元。 另外，房地产的售价是建立在当年预测收入和上一年资本化率的基础之上的。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第一节 收益性房地产投资及放款决策 六、估价 （一）估价的基本模式 对收益性房地产最常用的估价模式为贴现模式。 计算公式为：V=I/R 其中：V为预测价格；I为预测收入；R为资本化率。它是房地产收入同房地产价格的比值 房地产现值计算公式为：V0=I1/（1+r）+I2/（1+ r）2+I3/（1+r）3+.+In/（1 +r）n 其中：I为不同年份

18、的收入；r为房地产基准贴现率；V0为房地产现值；n 为房地产寿命,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第一节 收益性房地产投资及放款决策 如果房地产价值等于购入价，则r为内部收益率。 如果每年的租金相同，贴现率不变，则上述公式可以写成： VI/R 其中：V为房地产现值；R为房地产基准贴现率；I为年租金（或收入） 根据现代投资组合理论，R为银行利率加上房地产风险溢价。在一般情况下，房地产风险溢价被视为零，则R为银行利率，而V成为年租金（或年收益）的资本化值。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第一节 收益性房地产投资及放款决策 （二）其他方法 估价方法可以分为两种，一种为静

19、态收入模型，另一种为多年（或多时期）动态模型。 表6-7对其做了进一步的划分。 在静态收入模型中，净营业收入、税前收入和税后收入是其最主要的指标。其他三列说明了三种不同情况下的动态收入模型。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第一节 收益性房地产投资及放款决策 其他三列说明了三种不同情况下的动态收入模型： 一个时期收入模型假设各个时期收益相等，收入水平相对稳定，则利用一个时期的收入进行投资 估价。这是一种传统的投资分析方法，这种方法多被用来估计第二年的收入。 第二种动态模型假设房地产的收入不是固定不变的，在转手时，价格可能出现变化，既可能增值也可能贬值；同时还假设房地产的收入按照一

20、定的规律升高。 第三种动态模型也是最为现代的模型，房地产的价值等于各时期收入贴现值同售价贴现值之和。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第一节 收益性房地产投资及放款决策 收入还原法中收入求算模型（表6-7）,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第二节 放款人对贷款的评价 一、申请文件内容 申请文件的多少以及内容取决于贷款数量，是存量房地产还是开发建设中的房地产。 在申请时应包括以下文件： （1）贷款申请书 （2）房地产或建设项目地点 （3）房地产自身状况,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第二节 放款人对贷款的评价 （5）借款人经济状况及信誉 （6）预测的财

21、务清单和可行性分析 （7）评估书 （8）房地产未来前景综述 （9）抵押物的产权证明,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第二节 放款人对贷款的评价 （一）贷款及其安全性 申请书一般先从贷款的安全性及借款人开始叙述。 主要包括贷款额、利息率、月偿还额 、期限以及其他费用等，同时还包括房地产的其他融资和有关法规限制；简单的资产描 述；借款人及借款人经济状况概述；贷款安全性的评价等。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第二节 放款人对贷款的评价 （二）区位、不动产和市场行情 在申请文件中有详细描述房地产所处的区位、房地产状况以及市场行情的文件，这些因素可以评价房地产价值的稳定性

22、。 区位的描述 房地产描述 市场预测,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第二节 放款人对贷款的评价 （三）借款申请人情况 放款人要了解申请人的经济状况、经营经验（一般银行要求申请人至少有几次成功的经营经历）。 对合资、合作投资者，放款人还要了解合作人间的合作方式、合作证明及合作者不同的经济状况等。 对于资金不雄厚的申请者，放款人还需要有担保证明。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第二节 放款人对贷款的评价 （四）预测财务清单和估价 通货膨胀或通货紧缩都会使原来的预测收益发生偏离，而且不论是从放款人的角度还是从借款人的角度其可行性都会发生变化，所以就需要申请时提供一套完

23、整的预测财务清单、预测可行性分析和评估报告。 评估报告如果是由专门评估机构完成的就更具有说服力。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第二节 放款人对贷款的评价 （五）结论 根据以上分析，最后给出申请贷款项目的建议，这是申请文件中的最主要内容，它主要说明未来收益能否弥补债务的可能性。 如果预测的未来收益不能弥补债务，那么放款人就不能确切地得知未来收入和终结售价能否弥补整个债务，从而避免放款损失。不造成放款损失是投资的最低要求，通常可以通过分析抵押评估的预测现金流而得到。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第二节 放款人对贷款的评价 二、房地产评估 在银行决定放款前，最为重

24、视的就是房地产估价报告中所给出的评估价，它是贷款额度高低的重要凭据。 对商业房地产评估的方法主要为收入还原法，有时辅以市场比较法。 收入还原法假设资产价值等于资产所有未来收入的现值。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第二节 放款人对贷款的评价 收入还原法估价包括四个过程： （1）选择收益种类。 （2）收益的现值和未来价值的估算。由于评估的收益种类、时段的不同而应采用不同的方法。 （3）资本化率或贴现率的选择。资本化率是资产收入同其价值的比值，其数值随时间、资产类型和区位的不同而不同。 （4）将期望收入变为现值。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第二节 放款人对贷款的

25、评价 （一）直接收入还原法 直接收入还原法是将求算得到的净营业收入直接转化为资产价格。计算公式为： 资产价格=期望净营业收入/资本化率=I/R 整个估价过程可以分成净营业收入、资本化率和价格的求算。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第二节 放款人对贷款的评价 1.净营业收入的求算 资产价值评估的第一步就是估算其净营业收入。 估算的精确程度取决于所收集资料的多少，资料收集越多则所需费用就越高。 一般采用多种方法调查，以求其中值，减少估算误差。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第二节 放款人对贷款的评价 2.资本化率的求算 （1）市场比较法 它是根据市场中不同参比房地产

26、净营业收入同售价的比值求出一组资本化率，然后将参比房地产同目标房地产列表，并标明参比房地产同目标房地产在出售时间、融资、规模等方面的不同，以便对求算的资本化率进行调整。经过调整而求得的资本化率作为该房地产的资本化率，带入估价公式求算房地产价值。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第二节 放款人对贷款的评价 （2）毛收入乘数法（GIM） 毛收入乘数等于参比房地产售价除以毛收入，目标房地产的毛收入乘数可以通过调整参比房地产毛收入乘数而得到。 要求得目标房地产的价值，首先估算毛收入（不去除空房率及营业费用），毛收入同毛收入乘数的乘积就为房地产价值。 计算公式为：V=IGIM 其中，GIM

27、=售价毛收入,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第二节 放款人对贷款的评价 （3）投资权重法 它是将一资产的净营业收入以投资的多少为权重分成两种或两种以上的收入。这些收入按照适当的贴现率贴现，其结果的加总为其总价值。这种方法应用最多的就是贷款自有资金法，将资本金分成贷款资本金和自有资本金。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第二节 放款人对贷款的评价 首先寻找市场流行的抵押贷款常数，然后再求出不同资本金在整个投资中的比率以及对应的收益率。资本化率的计算公式为： R=KL/V（1-L/V）ROE 其中：R为资本化率；K为抵押贷款常数；L/V为贷价比；ROE为自有资金收益。

28、,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第二节 放款人对贷款的评价 3.价格计算 4.资本化率求算中存在的问题 （1）资料收集误差 （2）房地产折旧 （3）收益及售价的变化 （4）收入的多种形式,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第二节 放款人对贷款的评价 （二）收益资本化法 这种方法将估算的多年现金流（包括终结收入）转化为收入现值，资本化率为未来收益同资产现值的比值，在选择一定的贴现率后，按照下式求算房地产现值： V=CF1/（1+i）+ CF2/ （1+i） 2 +CF3 /（1+i）3+ .+CFn/(1+i)n 其中，V为现值；CF为一定期段的现金流；i为贴现率；n

29、为期限。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第二节 放款人对贷款的评价 1.预测现金流贴现法 这是最常用的收益资本化法。它实际上是利用未来现金流估算资产现值方法的应用。 首先求算一定期限（一般为每年）的净营业收入，然后求算终结时房地产售价。一般房地产售价为终结年净收益的资本化值，资本化率可以取现时通用的市场资本化率，贴现率可以从利润表中查找。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第二节 放款人对贷款的评价 2.贴现率的计算 预测现金流贴现法中最关键也最困难的就是选取合适的贴现率。 一种方法就是寻找投资者所期望的具有相同风险的投资收益率，也可以选取无风险的国库券利率或抵押贷

30、款利率为贴现率。在考虑投资风险时，可以采用抵押贷款基本利率再加上抵押贷款的风险。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第二节 放款人对贷款的评价 贴现率也可以利用市场比较法求取。首先从市场上选取刚出售的类似房地产的预测财务清单，利用售价和净营业收入，求出投资者内部收益率，再根据类似房地产同目标房地产的差别调整这组内部收益率，就可以求出目标房地产的内部收益率。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第二节 放款人对贷款的评价 三、放款标准 借款申请人提供的借款申请、估价报告和其他相关材料是金融机构评价申请的基础。通常金融机构通过相应指标来评价：,房地产金融（第二版） 21世纪房

31、地产系列教材,金融机构审批贷款申请的指标（表6-10）,第二节 放款人对贷款的评价 （一）借款人和房地产 放款人在审批借款申请时，要分析借款人和预抵押资产是否符合放贷最低要求。 主要从以下几个方面评价：借款人经营历史是否符合放款人要求；预抵押房地产是否可接受，主要从区位、设计、建筑物质量及维护几个方面来评价，不良的维护管理常使房地产价值降低。 市场状况也是非常重要的。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第二节 放款人对贷款的评价 （二）最高放款额 1.贷价比 最高放款额受很多因素的影响，其中贷价比是最重要的，它是贷款额同目标房地产市场价的比值。它的高低常受政府有关法规的制约。 2.

32、还债率 还债率为目标房地产净营业收入同债务的比值，说明净营业收入占还款额的比重，它是决定最高放款额的重要因素。净收入高出还款额越高，偿债可能性越大，否则风险就越大。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第二节 放款人对贷款的评价 3.保本点 保本点是营业费用和债务之和同可能毛收入的比值，它能说明抵押贷款的安全性。 计算公式为： 保本点=（营业费用+债务）/可能毛收入 4.单位面积贷款额 贷款的多少还受制于单位面积贷款额（住宅可用每单元贷款额表示）。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第二节 放款人对贷款的评价 （三）其他指标的合理性 1.空房和收租损失：在正常条件下一般认

33、定它为5%。 2.营业费用比率：营业费用比率等于营业费用同有效毛收入的比值，有效毛收入等于毛租金同其他收入之和。营业费用比率低，说明经营效果好，房地产经营收入可以充分地满足债务偿还，但如果过低，则说明费用计算可能有遗漏。 3.放款人经济预测：放款人为了使放款更成功，会对经营状况分析、估价中资本化率的求算进行检验。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第三节 借款人评价和决策 一、决策过程及主要决策因素 借款人评价主要是衡量投资的收益及风险，投资的收益受很多因素的影响，而风险的影响因素则更多。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第三节 借款人评价和决策 借款人投资评价过程图

34、（图6-2）,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,根据投资意向确定收益和风险,选择融资结构及贷款自有资金比率,预测营业和终结现金流,计算收益率及盈利率,衡 量 风 险,贷款评价结果、购买、谈判和拒绝,第三节 借款人评价和决策 二、收益衡量指标 盈利性分析主要是将预测的现金流转化成为盈利指数，用以表明或衡量期望收益。 （一）传统方法 最简单的盈利性分析就是一个时期的收入分析，一般仅估计第一年的收入或稳定收入，有时估算多年的平均收入。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第三节 借款人评价和决策 1.毛租金乘数和收益率 见表6-11、表6-12。表6-11是各种收益状况，而表6

35、-12 则说明各种指标的计算公式及其结果。 表6-11 某一经营性房地产各种收益状况（单位：元）,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第三节 借款人评价和决策 表6-12 集中盈利指标求算结果,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,*E为自有资金。,第三节 借款人评价和决策 2.回收期 回收期是某一投资收回原投资所需的年限，它是回收期间初始投资同年收益的比值。在计算时，是否考虑税收对回收期长短的影响很大。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第三节 借款人评价和决策 （二）现金流贴现法 1.净现值和投资决策 利用净现值来判断不同投资的可能性，即只有达到最低必要收益率

36、的投资项目才能作为候选投资项目。 必要收益率必须包括风险溢价，减去风险后的收益应仍有利可图并等于或超过其他投资机会。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第三节 借款人评价和决策 2.现值盈利指数 所有收益现值同投入现值的比值为现值盈利指数。 其计算公式：盈利指数=收益现值/投入现值 一般投资者总是选择投资现值盈利指数高的项目。如果两个投资的规模不同，就不能仅仅依靠盈利指数进行决策，还要视投资者资金状况并参考盈利指数才能做出好的决策。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第三节 借款人评价和决策 3.内部收益率 内部收益率是收益净现值等于投入净现值时的收益率，可以按照下述公

37、式计算： 自有资金=ATCF1/（1+IRR）+ ATCF2/ （1+IRR）2+ATCF3/（1+IRR）3 + +ATCFn/（1+IRR）n+终结售价/（1+ IRR）n 其中：ATCF为税后收益；IRR为内部收益率；n为投资年限。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第三节 借款人评价和决策 内部收益率并不是决策的唯一指标，在利用其做决策时应注意以下几点： （1）含有不同风险的内部收益率不能相互比较，只有进行风险校正后，才能相互比较 。 （2）投资收入净现值数额也是很重要的。 （3）在回收期不同的情况下，回收期更重要。 （4）为了降低投资风险，在选择投资时，还应注重投资项目在

38、整个投资组合中的地位，使其能降低整个投资组合的风险。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第三节 借款人评价和决策 4.现值和收益率的比较 在投资决策制定时，根据现值和收益率两种指标作出的决策在多数情况下是相同的。但在收益的年际间分布不均匀的情况下也可能出现差别。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第三节 借款人评价和决策 5.内部收益率的调整 内部收益率在投资期内不同时段有不同数值，所以也有人建议分段计算内部收益率，即考虑收益的时间分布。 很多人反对用内部收益率，因为今后的收益都不可能按照这种比率再投资，利用内部收益率调整值要好些。净现值也常被利用。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第三节 借款人评价和决策 内部收益率的优越性 第一、在计算时不需假设贴现率 第二、容易计算 第三、内部收益率用百分数表示，所以不同于投资间的直接比较。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第三节 借款人评价和决策 三、风险评价 （一）风险种类 1.商业风险 商业风险是指某一特定项目不能成功运转的可能性。 商业风险主