20132013年3月中山楼市周报

1、2013年3月中山楼市周报3月25日-3月31日,宏观市场资讯 政策法规资讯 土地市场分析 楼市供求状况 项目信息动态,合富辉煌集团（中国）中山市场研究部,总述,合富辉煌中山市研部数据显示：上周商品房网签20.45万方，环比上周微降14.18%，网签总套数1904套，即日均网签272套，由此反映出3月第二三周开发商大幅度推货的影响，大量新增转化为成交。受上一周商业成交量增大上周全市商品房网签均价拉升到6580元/平方米。随着近两周的推货潮转为成交，中山市近几周的网签仍旧会保持在高位。 从项目成交来看，个盘分化及区域分化的现象有所改观，上周全市成交前十均来自不同区域，一改坦洲住宅独占多席的局面。

2、成交前十中有2个商业项目，由此看出客户对于市场的信心较强。 本周即将迎来清明节，广东地区素有 “清明不买楼”的传统，受此传统影像，上周和本周的项目推广活动有所减少，因此本周的成交量有可能出现小幅下降。随着节后开发商推广活动的增加以及推货节奏的加快。成交有望继续维持高位。 随着各地新国五条细则的落地，穗深两地的国五条细则相对温和，调控力度低于市场预期，市场对于政策的观望态度将渐淡，政策层面呈现利好的情况下，广东地区的房地产市场有望在4月份迎来新一轮的高潮。,上周网签套数1904套，网签面积20.45万方,合富辉煌中山市场研究部数据，中山上周（3.25-3.31）网签套数1904套，网签面积20.

3、45万方，对比再上周（3.18-3.24 ）1661套，网签面积17.91万方，网签套数回升了14.63%，网签面积回升了14.18%。,数据来源：中山国土资源局,宏观市场资讯 macroscopic market information,房产动态京版国五条细则解读,坚决抑制投机投资性购房： 自本通知下发次日起，本市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。 严格购房资格审核，加大执法查处力度： 对不如实申报、提供虚假材料骗取购房资格的家庭，不予办理产权登记手续，家庭承担相应的法律责任，且5年内不得在本市购买住房。构成犯罪的，将依法追究

4、刑事责任。 三、继续严格实施差别化住房信贷政策： 各商业银行、北京住房公积金管理中心，要继续落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，继续暂停第三套及以上住房贷款发放；中国人民银行营业管理部、北京住房公积金管理中心在国家统一信贷政策基础上，根据本市房价控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例。 四、套住房贷款的首付款比例。 对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免

5、征个人所得税。 五、新项目报价明显高于前期的不发预售证： 加强商品房销售价格引导。继续总结完善本市价格引导经验，对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目价格且不接受指导的商品房项目，可暂不核发预售许可证书或暂不办理现房销售备案。商品房项目在销售中，要继续严格执行明码标价、一房一价规定，实际销售价格不得高于申报价格.因此对开发商造成巨大心理压力，开发商在制定价格上需更加谨慎，以便能够顺利拿到预售材料。,房产动态穗版国五条细则解读,房价涨幅控制目标： 不超过居民人均可支配收入，名义增幅与CPI增幅之差 实施意见从严制定房价控制目标，明确2013年广州市新建商品住房价格涨幅要低于年度城市居民人均

6、可支配收入实际增幅。一是房价控制目标的对象调整为新建商品住房，不含保障性住房。二是改变了2011年房价控制目标与GDP和城市居民人均可支配收入增幅挂钩的做法，而是将房价涨幅与年度城市居民人均可支配收入实际增幅（即城市居民人均可支配收入名义增幅与CPI增幅的差值）挂钩，更直接反映住房价格与居民住房支付能力的关系。 根据广州市政府工作报告，广州今年城市居民人均可支配收入增长的目标为11%，城市居民消费价格指数涨幅即CPI控制在3.5%左右，以此推算，广州今年的房价目标大概为不超过7.5%左右。 限购政策： 禁止非户籍补缴社保购房 实施意见将从严、从紧执行住房限购措施：一是购房资格审查环节前移至签订

7、购房合同（认购）之前。二是对非本市户籍居民家庭持正常纳税证明或社保证明购房的，审核标准由 “自购房之日起前2年内在本市累计缴交1年以上”调整为“自购房之日起前2年内在本市连续缴交1年以上”。三是非本市户籍居民家庭持补缴纳税证明或社保证明购房的，不予认可。 限购区域： 增城从化自行制定措施 实施意见要求从化市、增城市严格落实国办发201317号、粤府办201311号文，切实采取有效措施，确保完成2013年新建商品住房价格控制目标。限价、限购等措施的执行问题，将由从化、增城市政府结合本市实际研究实施。 限贷政策： 可提高二套房贷首付比例 在广大市民最为关注的转让自有住房征收个人所得税方面，广州市国

8、土房管局透露，广州将严格执行国办发11号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定。目前，市地税局牵头、市国土房管局配合，正在对具体操作细则进行研究，待明确后将及时向社会公布。,一、明确2013年度本市新建商品住房价格控制目标： 根据本市居民人均可支配收入增长等经济社会发展目标、物价水平，2013年度本市新建商品住房价格控制目标为：按照保持房价基本稳定的要求，切实贯彻落实各项房地产市场调控措施。 二、坚决抑制投资投机性购房： 房屋管理、税务、人力资源社会保障、民政等部门要加快研究建立购房人及其家庭成员在本市拥有住房情况、购房人纳税或社会保险缴纳情况、购房人婚姻状况信息交互共享，完善住房限购措施的操

9、作流程。银行业金融机构要进一步落实好首套房贷款的首付比例和贷款利率政策；严格执行第二套住房信贷政策；严禁发放第三套及以上购房贷款。根据市场变化，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。税务、房屋管理部门要密切配合，对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征。 三、增加普通商品住房用地供应： 按照全年供应量不低于前5年年均实际供应量的要求，结合实际，统筹安排编制本市2013年度住房用地供应计划，保证普通商品住房、保障性住房土地供应，一季度公布全市年度供地计划。 四、深化完善“四位一体”住房保障体系，全力推进大型

10、居住社区建设和旧区改造： 要进一步推进旧住房综合改造，切实改善市民居住条件。根据确定的目标任务，确保全年新开工建设、筹措各类保障性住房和旧住房综合改造10.5万套、750万平方米，基本建成保障性住房10万套、730万平方米。 五、加强市场监管，查处违法违规行为： 要严格执行商品房预销售各项制度规定，房屋管理与价格主管部门要加强配合，进一步严格执行“一房一价”、明码标价，商品住房销售方案备案审核等规定。 六、加强房地产市场监测和走势研判： 各有关部门要全面、准确、及时发布房地产市场信息，正确解读政策，稳定市场预期，引导居民理性消费。要加强舆情监测，对涉及房地产市场的不实信息，要及时、主动澄清,房

11、产动态沪版国五条细则解读,房产动态深版国五条细则解读,一、完善房价调控工作机制 根据我市年度经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等情况，确保2013年全市新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度。 二、严格实施差别化住房信贷政策 银行业金融机构要严格执行第二套（及以上）住房信贷政策。银行业监管部门要加强对各商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，依据相关规定严肃查处违规住房信贷行为。人民银行深圳市中心支行可根据我市年度新建商品住房价格控制目标和政策要求，在必要时候调整第二套住房贷款的首付比例和利率。完善房地产价格评估技术，发挥其在房地产税收征管中的积极作

12、用，继续加强存量房交易税收征管工作，并根据房价变动，适时、适当调整征税评估价格。 三、增加住房和用地供应 2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量。进一步加大公共租赁住房、安居型商品房和普通商品住房用地供应力度，确保各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于年度住房建设用地供应总量的70%。加快保障性住房和中小套型普通商品住房项目的建设和销售，促进市场供应。 四、加快落实保障性安居工程规划建设 2013年度新安排筹建保障性安居工程项目4万套，新开工保障性安居工程项目1.5万套，竣工2万套，基本建成3万套。建立和完善以公共租赁住房和安居型商品房为主，以货币补贴为重要补充的住房

13、保障方式。 “深圳版”细则和预期一样，大部分在重申中央调控内容，但个别条款更有执行性。同时，有专家表示，深圳的“细则”虽然看似“温和”，但其中多项内容存在较大的“弹性”执行空间，这意味着这一调控细则后续也可以“很严厉”。,京沪广深国五条细则对比,京沪广深四大一线城市的国五条细则中，北京不出意外地成为现有地方版政策中最严厉的一款。北京出台19项措施打压房价，从控制房价涨幅目标，限制楼盘涨价幅度等多角度落实调控措施。 上海的调控措施相对温和，然而在其他房价目标和信贷细节未有具体规定，但更贴近实际执行情况，留有后手。 广州的调控政策比较中规中矩，作为2月份商品房价格涨幅最高的城市的调控措施明显弱于北

14、京。虽然在调控目标和购房资格审查有所升级，但仍显乏力。 深圳的细则严厉程度明显低于市场预期，但不乏创新点，如调整征税评估价格的提法上存在着很强的调控变动空间。,土地市场分析,Land market analysis,3.25-3.31两宗用地出让,合富辉煌中山市场研究部数据显示，中山市上周（ 3.25-3.31）共挂牌出让两宗土地，其中一宗商住用地，一宗商业用地。,数据来源：中山国土资源局,3.25-3.31成交两宗用地,数据来源：中山国土资源局,合富辉煌中山市场研究部数据显示，中山市上周（ 3.25-3.31），成交一宗商住用地，一宗商业用地。,成交地块G21-13-9034,G21-13-

15、9034地块现状,成交地块G02-13-0012,G02-13-0012地块现状,楼市供求信息,Market supply and demand information,上周住宅新增2474套，29.7万方,上周（3.25-3.31）住宅新增共计2474套，新增面积29.7万方。环比上周新增套数1485和新增面积16.97万新增分别上升了66.6%和75.01%。 新增三房两厅1714套，占全部新增的69.28%，其中正和上林苑498套、君华新城238套、万景豪庭1期204套、花海湾187套。,上周商业新增125套，1.4万,上周（3.25-3.31）商业新增共计125套，1.4万。 美林假日

16、商业新增为3-4栋首层底商。面积段为30-110。 正和上林苑商业新增为12-16栋一二层底商，面积段为50-1182。 花海湾商业新增为1-4和13栋一二层底商。面积段为44-1142。 锦绣国际花城商业新增为3-4栋首层底商，面积段为36-82。,住宅商业成交回升,合富辉煌中山市场研究部数据显示：上周（3.25-3.31）住宅成交1605套，18.46万方，对比再上周（3.18-3.24）住宅成交1435套，16.52万方，分别回升了11.8%和11.7% 。商业方面，上周商业成交180套，成交面积约1.63万方，对比再上周商业成交87套， 0.94万方，分别回升了106.9%和73.1%

17、 。,数据来源：中山国土资源局,坦洲成交再登榜首,合富辉煌中山市场研究部数据显示：上周坦洲镇成交再登榜首，主要成交为锦绣国际花城35套；第二名的火炬开发区成交主要为誉港湾花园30套；东区位居第三，主要成交为远洋IN PARK的33套商业。,数据来源：中山国土资源局,成交前十项目情况,合富辉煌中山市场研究部数据显示：上周（3.25-3.31）成交前十项目中，横栏镇的远洋启宸成交居全市首位。,数据来源：中山国土资源局,部分区域项目排名,数据来源：中山国土资源局,项目信息动态,Project information,迎接4月，楼盘活动加推不断,大信君汇湾百团大战开盘,大信君汇湾于4月21日开盘，开盘

18、当天推售1栋、2栋02单位和4栋02、03、04单位，约150套房源，户型为89.47-142.93平米二房至四房单位。整体均价5200-5400元/。现场筹客约140批,花海湾开盘,01单位130三房二厅二位 02单位142四房二厅二卫 03单位89.47二房二厅一卫 04单位102.76三房二厅一卫,02单位130.19三房二厅二卫,02单位87.56二房二厅一卫 03单位112.86三房二厅二卫 04单位113.15三房二厅二卫,花海湾开盘,本次开盘主要有3个价格梯队，位置较好和大户型的价格比小户型的价格要高。 本次开盘推出的小户型的价格一改“中山小户型高价”的做法，普遍价格在5000元/以下，最低价格在4712元/，大部分价格是4800元/到4900元/，包括1栋