农村信用社经营性物业抵押贷款管理办法模版

1、省农村信用社的经营性房地产抵押贷款管理办法第一章总则第一条为适应全省农村信用社的业务发展，扩大信用市场，规范经营性房地产抵押贷款管理，增强市场竞争力，根据中华人民共和国物权法、中华人民共和国担保法等有关法律、法规和省农村信用社的有关制度规定制定本办法。第二条经营性房地产是指竣工验收、投入运营、经营管理规范、经营收入稳定、现金流量充足、综合利润好的商业营业用房、办公用房、宾馆宾馆、大型购物中心、宾馆式公寓、工业和仓库用房等房地产形式。第三条经营性房地产抵押贷款是指贷款人向具有合法贷款主体资格的经营性房地产所有者或所有者实际管理关系的第三方经营机构发放的、其所有或经营的经营性房地产作为贷款抵押物，

2、以该房地产为基础，以现金流(经营纯利润及其他现金流)为主要偿还来源第二章贷款对象和条件第四条借款人应当是经工商行政管理机关(或者主管机关)许可注册的企业(事)业法人，实行独立会订，具有法人资格，其所有或者实际管理的经营性房地产财产权明确，对经营性房地产具有独立处分权。第五条经营性房地产抵押贷款人应当是在中华人民共和国境内依法注册设立的企业法人，除了满足借款人对借款人的一般要求外，还应当满足下列条件(一)同意向出租人提供与出租人签字的租赁合同及租金缴纳情况有关的资料；(二)企业章程规定的权利决定机关同意将所有经营性房地产作为贷款抵押物(3)在贷款人处开设基本账户，签订物业租金监管协议，承诺房地产

3、租赁收入、管理费用等通过基本账户处理，接受贷款人经营收入、支出费用的封闭监管(四)贷款人规定的其他条件。第六条经营性房地产应具备的基本条件：(一)经营性房地产产权明确，必须取得房地产门票； 房地产持有人拥有合法有效的房屋所有权证、土地使用权证，拥有该房地产所有权和独立的租赁收入处分权，投入正常运营，同时满足城市商业据点或产业订划的要求(二)地理位置优越，原则上位于城市中心商务区或繁华区，具有较强的独立性和竞争性，交通便利，人流、物流、车流充裕，商业、商务氛围浓厚或工业资源密集。 世界五百强商业企业入住或由全国金融机构等特殊租赁人租赁的房地产，地区要求可以适当缓和(3)酒店、酒店类必须处于三星级

4、以上的等级，国内著名的经济连锁酒店和国内外著名酒店管理公司管理的酒店式公寓办公楼必须按照甲级以上的标准建造(四)经营性房地产定位准确，经营状况稳定，市场前景良好，市场价值和租赁价格稳定，具有上涨趋势的强变化能力，有利于整体处置。第三章贷款用途、限额、期限、利率和偿还方式第七条经营性房地产抵押贷款可用于贷款人经营的合理资金需求，包括贷款人建设或购买该房地产形成的债务和项目资金规定比例以上的资金，房地产经营期间的维持、改造、装饰、招商等经营性资金需求，以及满足其他监管要求的经营性房地产相关用途。 不得用于国家明确禁止的投资领域和用途，不得用于银行库存不良贷款和违约贷款的偿还。第八条经营性房地产抵押

5、贷款的数额应当根据房地产可用于偿还的现金流量决定，同时综合考虑房地产的估价，不得超过抵押品估价的最高70%。第九条经营性房地产抵押贷款期限最长不超过10年，具体期限应当综合考虑借款人的融资需求、现有融资情况、房地产预期经营现金流量情况、借款人及其他综合偿还来源等因素合理确定。 贷款期限最长不得超过借款人的法定经营期限，不得超过房地产生产门票剩馀的佗耐用年限。第十条贷款利率根据中国人民银行规定的贷款基准利率在变动区间内规定，可以采用固定利率或者变动利率方式。第十一条经营性房地产抵押贷款的偿还方式，应当根据借款人的实际情况，按照偿还方式与其经营收入增加规则一致的原则，确定适当的偿还方式(1)等额本

6、利偿还法是指借款人每期偿还相等金额的贷款本利，最后期偿还的金额为本期实际剩馀的贷款本金及其利息(二)等额本金偿还法是指借款人每期偿还相等金额的借款本金，同时支付本期支付的利息，最后期偿还的金额为本期实际剩馀的借款本金及其利息(3)所谓收益全额偿还法，是借款人从商用房地产的各期经营收入中减去约定的费用支出额的收入，全额用于贷款利息的偿还，各期的利息支付额按贷款金额的实际占有天数计算(四)期末弹性偿还法是指贷款利息和部分本金按贷款期限分期偿还，贷款期末一次偿还剩馀本金，其中期末整个本金不超过原贷款金额的50%(五)贷款人认可的其他偿还方式。第四章贷款担保第十二条经营性房地产抵押贷款是经竣工验收合格

7、并取得房地产证明的经营性房地产抵押担保，必要时应当提供贷款人认可的其他财产抵押或者第三方及借款人的法定代表人或者其实际管理人的连带责任担保。第十三条工业和仓库用房类经营性房地产抵押贷款的抵押担保额不得超过抵押物估价的60%，其他种类房地产贷款的抵押担保额不得超过抵押物估价的70%。第十四条经营性房地产抵押贷款抵押在房地产管理部门进行抵押登记，应当确保贷款人是抵押物的第一抵押权人。 替换他行贷款，为了防止他行抵押权的消失，防止在给贷款人设定抵押前本行公司贷款处于悬空状态，应要求借款人提供有效的阶段性担保，设定贷款人成为第二位抵押权人的，不要求阶段性担保。第十五条借款人修改租赁合同，防止另行签订长

8、期低租赁合同，以其他方式对抗借款人的抵押权，应当要求租赁人和承租人持有租赁合同向住房管理部门办理租赁登记手续。第十六条为确保工业和仓库用房类的经营性房地产变现能力，应当要求借款人统一抵押必要的生产、生活辅助服务设施。第五章贷款的受理、审查和批准第十七条借款人向借款人提交书面申请及借款相关资料。 资料可以包括，但不局限于以下内容(一)借款人的营业执照、组织机构代码证、税务登记证，应当向房地产开发企业提供开发资格等级证书(二)借款人验资报告和公司章程；(三)借款人贷款证(卡)和资格证明资料；(四)借款人有权决定机关同意借款，同意经营性不动产抵押的决议(五)会订(审计)办事处审计的借款人和重要相关公

9、司过去两年的财务报告以及最近一期的财务报告(表)(六)经营性房地产竣工验收合格的证明资料、合法有效房屋的所有门票等权利证明文件(七)经营性房地产对外租赁协议、合同和其他严重影响现金流的文件和资料(八)房地产经营者或者主要承租人的经营、财务等资料；(九)贷款人要求提供的其他证明文件和资料。第十八条经营性房地产抵押贷款调查主要包括合法性调查、安全性调查和效益性调查。 在调查过程中，应着重于以下方面，但不限于：(一)借款人是否具有合法的贷款主体资格，法人营业执照是否实际有效，贷款卡(证)是否实际有效，是否接受年检。(二)验证经营性房地产权利，竣工验收合格与否，是否取得房地产门票，房地产是否设有抵押，

10、是否有未付工程款等情况。(三)房地产租赁率、租赁合同租期、租赁水平和租金支付方式。 调查租金支付方式，查看租金收入与贷款额、贷款期限是否一致，房地产向贷款人抵押时，租赁人已经一次性向借款人支付长期租金，或者使用租金偿还租赁人租赁的债务，借款人可以从租金中得到偿还来源(四)租赁情况。 调查租赁的真实性和租赁合同中是否有损害贷款人利益的条款。 关注出租人依法享有的出租权、优先购买权以及其他权利对出租人的抵押权产生限制或者影响，根据需要估计抵押权的实现容易度。(五)承租人的信用、经营情况、支付租金能力等情况。 承租人的经营状况和信用差，是否有难以按期全额支付租金的情况和多次拖欠租金的情况。(6)房地

11、产在当地同类市场的竞争优势状况、其经营收益、转让价值等市场行情的历史变动状况和贷款期间内的预期变化趋势。(七)贷款用途、金额、期限、偿还订划是否合理，是否符合房地产的经营特点。(八)贷款期间借款人的经营规划和重大投资规划，以及对房地产经营的影响。(九)采用综合偿还方式时，应重点调查借款人的整体经营和财务状况、财务管理水平和资产运营能力、收入、利润来源和现金流量状况，借款人租赁收入以外的经营收入来源，看企业是否具有综合偿还能力。(十)设置担保人，应当调查担保人的财务、经营情况，判断其担保能力。第十九章贷款评估应着重评价以下内容(一)借款人评价：包括借款人的组织形式、股权结构、经营业绩、信用状况、

12、资金流动状况等。(二)抵押物评估：包括抵押物的租赁经营状况、实际建设或者购买成本、市场状况、变动能力等。(3)债务偿还能力评估：评估房地产每年的经营收入，包括财务利润预测、现金流量预测和债务偿还能力预测等，经营收入应扣除定期维修和日常维护成本。第二十章对符合规定条件的经营性房地产抵押贷款，贷款人严格按照业务流程进行审批。第六章合同签订和发行第二十一条审查合格的贷款，执行审查意见后，可以签订借款合同、抵押合同以及物业租金监管协议。第二十二条经营性房地产抵押贷款合同应当补充明确下列内容(一)贷款人有权要求在贷款期内由指定的房地产估价机构重估抵押物价值，抵押物价值贬值的，贷款人有权要求借款人补充抵押

13、物或者回收相应的贷款。(二)房地产市场发生重大变化或影响其他贷款安全的情况，贷款人可以与借款人协商变更借款合同中的贷款额、期限、利率、每期偿还金额等内容，不能协商的，贷款人按合同约定停止发放贷款，要求贷款人尽早偿还(三)借款人有权采取如下措施：连续两次或者连续三次出现未按约定归还贷款利息等恶意违约行为，借款人停止发放贷款利息，要求借款人提前归还已发放贷款，处置抵押物等。(四)在抵押权存续期间，未经贷款人书面同意，抵押人不得以租赁、出售、再抵押、偿还债务、赠与或者其他方式处置抵押不动产。第二十三条经营性房地产抵押应当办理抵押登记。第二十四条经营性房地产应当办理保险，应当明确贷款人是第一受益人，保

14、险期限不得短于贷款期限。 房地产保险可以采用统一购买或者年度单位分期购买的方式，年度单位分期购买的，借款人应当与保险公司签订复盖借款期限的持续保证协议，保证保险期限的连续性。第二十五条贷款部门对有关合同的文本和法律文件等手续如审查无误，可以通知借款人办理贷款支付手续。第二十六条贷款人应当根据终审意见或者与借款人约定的贷款支付管理方案，管理和管理贷款资金的支付，监督贷款资金按约定用途使用。第七章信用后管理第二十七条贷款人应当按照贷款后管理的规定和批准意见的要求开展贷款后管理工作。第二十八条经营客户经理按季度收集借款人财务报表和房地产经营情况资料，借款人跟踪检查借款人合同执行情况、贷款使用情况。第二十九条贷款人对各贷款的支付进行合规审查，跟踪其流程。第三十条贷款人应当按照物业租金监管协议的约定，检查借款人的租赁收入(或者经营收入)进入指定账户的执行