龙洲湾地块可行性报告7.20

1、龙舟湾地块可行性分析报告重庆市北大资源地2011年七月项目背景的第一部分一、巴南区概述巴南区宽1825平方公里，人口86万。牙齿地区是西向辐射线的起点，在重庆市“李环八沙”中，“李环理事”(内环、迂回、裕贵、乳香)贯穿地区。具有重庆市南部门户枢纽、周边集团连接、市中心连接功能和优点。牙齿地区的功能计划将加工产业、旅游和农业定义为适合居住、商业、产业、娱乐和旅游的城市生态郑源地区，以制造支柱产业。这个，休闲，平稳，生态是未来巴南发展的重要方向。在朱圣祎其他各地区快速发展的同时，巴南区终于以自己独特的森林、温泉、重庆市南大门等资源和地理优势提出了“巴南牙齿山水城市建设，伊万南建设的发展口号，逐步进

2、入朱圣祎核心。二、龙州湾概况政府仅200亿个龙珠就建立了新城区，从2003年开始，巴南开始实施庞大的迁移计划。龙舟湾新区位于长江的滨河、津巫山下，是伊加图集团和鱼洞组的连接部，是重庆市南部新城的核心地区。新区东望南温泉旅游区，西邻长江，南临巴南区部所在地鱼洞，北与华系特色工业园区。据悉，整个龙州新区总占地面积约为10平方公里，分为A、B两个区域，每个区域约7500亩。企划区有500亩生态景观公园、6公里亲河岸和延江绿化景观、1000米景观艺术走廊、时尚文化休闲广场等。规划区功能定位为住宅、贸易、办公室、休闲一体化、滨江山水特色丰富的综合城市发展区，是重庆市南部新城。第二部分项目概述一、综合区域

3、委员会地块所属的位置位于重庆市巴南区龙州湾新城规划区。项目建设用地面积为658亩，朝方为宜加图华裔工业园区，南为龙州湾城市开发中心，西为长江，对面为茄子系港，东为胡同入口，内环附近快。项目土地是坡地，内部高度差异大，紧靠滨江路，位于巴南新区规划的核心地区，地理位置优越。二、宗地状态4到范围北方：荒地，预定开发(远华系工业区)南方：重庆市中港泰伯股份有限公司西：临江，对面是茄子启港东：附近是荒地，远处是建设集团新区三、地块周围环境分析1、区域环境龙舟湾新区位于长江的滨河、津巫山下，是伊加图集团和鱼洞组的连接部，是重庆市南部新城的核心地区。新区东望南温泉旅游区，西邻长江，南临巴南区部所在地鱼洞，北

4、与华系特色工业园区。2、产业现状巴南区经济发展建设一度比较落后。第一第二产业，主要支柱产业，地区建筑大部分陈旧，整体形象不好，市民评价低，但最近一两年，牙齿地区发展迅速，目前留南大道两侧以家庭、拉绒、服装三大形式为主，基恩加明、西部汽车城，以及3、区域铁路运输计划板块内现有市政道路设施比较好，多条城市主干道贯穿，重庆市南大门，未来计划将巴宾路、轻轨2、3、8号线和“纵横育种热连接”牙齿本地区建成重庆市南部交通枢纽。因此，巴南区政府将投资60亿韩元，使巴南成为南重庆市交通枢纽，巴南交通的优势将日益显现。4、区域资源巴南计划在2020年内建设11个温泉，成为温泉疗养地。牙齿11个温泉镇，南温泉主题

5、公园，东海温泉唐山别墅，凤凰谷时尚温泉村，鱼龙桥生态温泉度假区，回景湾生态温泉度假区，金龙湖温泉度假区，胜平巴温泉度假区，风岩温泉度假区，龙州湾温泉酒店，东宫科山温泉度假区巴南区于2015年努力发展为国家级旅游度假区，2020年发展为国际温泉度假区。重庆市四大温泉中排名第二的东温泉、南温泉被评为中国温泉之乡。四、区域规划1、计划范围龙舟湾新区的所在地以前是森林和荒地，阻挡了巴南和朱圣祎“亲密”。目前，牙齿新区面积为11平方公里，其中A、B区各约5.5平方公里。a区基础设施已基本齐全，2级开发企业20多个，已开工建设房地产面积300万平方米，已有160万平方米，完成投资50多亿韩元。B区已经完成

6、了全体商人，世纪金元集团确定入住，计划在3 5年内投资160亿韩元，建设集龙舟湾B区、购物、休闲、娱乐为一体的重庆市南部最大复合住宅区。现在，随着巴南新行政事务中心的入住，龙舟湾首先成为该地区的政治中心。2、交通规划计划纵横交错的公路网络系统。渝南大道、龙舟台、巴南滨江路纵贯新旧南北，紧密连接了龙舟湾和重庆市朱圣祎核心地区。计划中的轻轨2号、3号、8号线也将到达新区。由于方便的交通，新区距朱圣祎任何区域20分钟的距离内，区位优势很明显。3、功能市场定位龙州湾新的区域功能布局主要分为行政办公室、商务地球、休闲娱乐区和住宅区。新区内计划有600亩生态景观公园，6公里亲河安，1600米景观艺术走廊，

7、两个时尚文化休闲广场。4、未来发展龙州湾新区位于重庆市主要城市的核心地区，位于巴南区华东、李家陀两个城市之间，东部为铜锣山，西部为长江，南部为鄂东西湖，北达抵销高速公路，规划面积为15平方公里。新区建成后，将成为可容纳30万人的滨江生态新城。l特色旅游开发新区周边旅游资源丰富，周边著名的旅游景点有南温泉旅游地、树坪山旅游地、驾山旅游地、桥科坝温泉旅游地。整合它们，使牙齿城“适合旅行”。另外，巴南区土地资源是最大的，农村资源也很丰富，可以有效地结合起来，特色农村旅游开发，“五色”旅游开发分为四个季节，所以其他人喜欢。l重庆市第一个“低碳示范区”理科巴南区区委书记表示，现已与巴南区中野世迪、美国A

8、ECOM建设技术集团、英国威尔士低碳能源研究院等8个房地产商及城市建设能源节约协会等签订低碳城市建设战略合作协议，在南川、溪石、南丰和惠民镇环楚平经济区建设低碳产业园，将提供巴南区第一个低碳排放层。2010年巴南区正式开始建设绿色低碳城市，到2012年，龙舟湾、渔洞、伊加图、华溪等核心地区将成为巴南区第一个“低碳示范区”。五、土地收购方法和规划控制要点1、土地收购方法通过分营拍卖方式从政府取得土地，预计在一年内可以进行全部土地摘录。2、计划和控制点建设用地面积658亩平均容积率2.0第三部分市场分析一、土地分析1、巴南区年土地供应分析资料来源：重庆市国土局巴南区土地供应在09年短暂低迷后迅速反

9、弹，10年来大量土地供应达到历史最高。2、巴南区年土地交易分析资料来源：重庆市国土局巴南区最近3年土地交易量继续下降，但交易价钱，特别是2010年的暴涨，牙齿地区的房价也受到影响，开始暴涨。二、供给和需求分析1、巴南区日历年度供应分析来源：区域机构巴南区房地产市场供应逐年稳步上升，市场整体环境良好。2、巴南区年度交易分析来源：区域机构来源：区域机构巴南区交易市场也保持着逐年上升的趋势，并保持着较高的转化率。交易价钱也在10年内出现了剧增的迹象，一方面受到市场环境的影响，另一方面受到地面地价上涨的影响。二、区域内供应产品的特点1、区域产品分布2，2011年预计供应项目板块占用面积(万国)建筑面积

10、(万邦)房地产类型剩馀量体(万邦)2011年估计秋收(满邦)折叠前盖面平均价钱(圆/m2)南城国际语洞5.420高层10106000(建筑)东原乡郡5.826高层266未定凯川大港东海岸1.45.4高层5.44.65300东京跳城5.120高层2076300科莱尔风水龙舟湾6.222高层2275650明和龙洲半岛4期1037高层37105500优雅的中央广场4.116高层447700安龙山水星1033高层1785800只护壁14.630高层15.987500重庆市世纪城市18.646高层468未定隆化半岛埃德公馆伊加图4.414小高层，高层6.77.16000帕维亚班山14.640高层、洋房、

11、公寓4010高层5346曼哈顿1547小高层，高层2210高层5417抗大性66118小高层，高层3410高层6250西原柳真63120小高层，洋房5010低层5250总计275119.7巴南区大规模项目大部分集中在伊加图板块，富有财产形态的洋房、小高层、高层。龙舟湾目前项目销售较多，房地产形态都是高层。语洞项目体积小，新入学考试的项目大部分集中在全年的开场会上。龙舟湾及鱼洞板块销售普遍采用建设面价钱。3、区域供应家具率来源：区域机构从本地区市场户型供应中可以看出，50 80平方米的两间占最大比重，其次是70 100平方米的3间。可以看出，牙齿地区户型基本上是以江需求为主。4、区域市场交易来源

12、：域机构，以上数据为内嵌价钱从本项目主要辐射地区近3年的交易情况可以看出，高层市场比重高达85%。牙齿地区自2009年以来没有别墅房地产供应，别墅价钱也呈现下降趋势。近两年高层价钱涨幅较高，高于洋房涨幅。三、区域销售项目分析1、雁荡山水城项目位置基本信息总占用面积100，000平方总建筑面积34万平方容积率3停车位数1802个工程进度15楼弦推单位12号楼弧形面积(建构面)43.76-128米弧形比率1室30% 2室45% 3室25%折叠前价钱(曲面)起始价钱5950元/平方米，最大价钱6625元/平方米，平均价钱6190元/平方米优惠情况一次性9.70%打折，抵押9.80%客群描写巴南区经常

13、以客户为主，外地客户，还有一些强震和实施客户，主要是周边企业事业单位职员、医生、教师和私营业主项目最新发展12号楼在持续销售中关键卖点分析就在滨江路旁边，生活完备，交通便利营销搜查室，工地围墙，野外，短信项目评论优点：轻轨站旁边的交通干线，龙州湾生态公园附近，小区齐全，户型精巧实用缺点：周围的套装不完美，生活购物不方便2、科利尔风化水项目位置基本信息总占用面积6万平方总建筑面积22万平方容积率3停车位数1047个工程进度12楼弦推单位5，7号楼弧形面积56-127弧形比率1室20% 2室45% 3室35%干面平均价钱5650韩元/优惠情况一次性97%打折，抵押99%打折客群描写以华东家庭客户为

14、主，以板块客户、周边实施客户购买率明显高于其他项目项目最新发展四月16日正式对外开放，5.15日开放，用卡号参加小号，建设面将推出共254个座位的集结员。VIP卡可以享受1%的开放打折优惠。折脸前的单价为5100-6300韩元/平方米。关键卖点分析硬卧，生活完备，交通便利公共关系专题城南中央河边20万访大爱大生活营销车身、网络、报纸、文字项目评论优势：在轻轨站旁边的交通干线道、中国式园林景观、龙州湾生态公园利用缺点：周围套装不足，生活购物不便3、郝莉只有墙壁项目位置基本信息总占用面积9万平方总建筑面积30万平方容积率3.3停车位数1200个工程进度12楼弦推单位6，7号楼弧形面积43-170弧

15、形比率1室15% 2室30% 3室35% 4室20%折叠前价钱(曲面)7300韩元/(平均价钱)优惠情况抵押98%的打折，98%的总体打折和99%的打折客群描写看好龙州湾板块巴南周边客户，周边地区渡轮和九龙坡客户更多。项目最新发展6，7号大楼即将上市，以5万韩元存款证明开VIP卡可以享受2万韩元购买折扣关键卖点分析强硬室，项目本身配套完善，交通便利营销网络、报纸、短信项目评论优势：阳江4渡边杏，强硬，3万房间中庭园林，自我调配丰富缺点：周围套装不足，生活购物不便4、隆化半岛项目位置基本信息总占用面积200万平方总建筑面积300万平方容积率1.8停车位比例1: 0.75工程进度12楼房地产类型洋房的小高层弧形面积两房58-160高层66-127平均价钱(干面)洋房是9000韩元/平方米高层7300韩元/客群描写以巴南及南平家居顾客为主，第二周边改善外区居住客户项目最新发展洋房建筑面起始价格为6420韩元，终点销售高层七月二十三日推进增加高层强硬集结员关键卖点分析教育、公园、更宽敞的盘子套装营销报纸、网络、短信、巡回赛、项目评论优点：优质教育市场，公园，完美的生活支持缺点：周围