某地区金色港湾地产项目管理营销策划报告(PPT 107页).ppt

1、一个城市荣光鲲鹏金色港口市场营销策划报告、方案提供：安徽三足置业投资发展有限公司、郎溪县市场宏观趋势及供求调查分析郎溪县房地产开发相关政策分析本地竞争项目案例分析本案有参考意义的部分重点问题调查居民消费心理及居住习惯区域市场现状分析， 第一部分：项目调查报告1 )医溪县市场宏观趋势和供求调查分析，1 )，医溪县介绍，1，地理位置，1，医溪位于东经1191012，北纬31819。 位于安徽东南边缘，长江三角洲西缘，东连常州，西有萩名风景胜地黄山、九华山、太平湖，南望浙江，北接南京，区位优势非常明显，素有“三省通袴”之称。 2、人口面积县总人口33.45万人，面积1104.8平方公里，耕地面积24

2、390公顷。 非农人口57506人。 (其中郎溪县人口约5万人) 3、行政区划郎溪县8个镇、辖4个乡：建平镇、十字镇、新发镇、涛镇、南丰镇、梅渚镇、东夏镇、完桥镇、凌筦乡、飞里乡、姚村乡4、交通环境郎溪位于苏浙江皖三省境界，东部开放和中部崛起的318国道、214省道、郎溥线、宣杭铁路及年内开工的扬千高速跨境，距南京禄口机场75公里，距常州奔牛机场90公里，距安徽最大的外贸码头朱家桥码头90公里(该码头为集水道、道路、铁路联运、江海直通、国际间运输，5、经济发展水平财政一般预算收入2.38亿元，增加56.6%，其中地方一般预算收入1.39亿元，增加52.8%。 全社会固定资产投资34亿元，增长7

3、0%。 社会消费品零售总额8.5亿元，增长19.5%。 进出口总额为5200万美元，增加11.4%。 城镇职工人均工资18115元，增加23%。 农民人均纯收入3450元，增长27%。 工业经济快速增长。 规模以上的工业增加值为12亿9000万元，预计增加23%。 工业经济效益综合指数为260%。 规模以上的工业企业发展为67户，新增21户。 郎溪被评为中国民营经济最优秀的投资县，2007 (无锡)国际惠商精英年会上被评为投资潜力最大的城市(县)。 6、城市建设按照“东拓北展”的发展思路，加快新城区开发建设，稳步推进旧城改造，有组织地实施郎川大道西段公路、日产2万吨城市供水二期净化区主体项目等

4、重点市政建设工程。 成立县城建设和管理工作指挥部，放松精力集中工作，加强舆论宣传，依法打击土地非法买卖等行为，有效控制了非法占地面积和非法建设。 对县城区的非法占有、非法买卖土地和非法建设进行了全面的整理登记。 大力推进伍员路、郎涛路、富裕路等区域拆除工作，拆除违法建设79处，建筑面积2988平方米，拆除混乱建设92处。 2008年加快推进“三大建设”，力争到“十一五”末开发区建设面积达到10平方公里，城市建设区面积达到8平方公里，有力推进城市建设。根据城市总体规划和“东拓北展”发展思路，今年投资2亿元推进新城区建设，强调“一开、三启”:完成郎川大道西段和配套景观建设，实施郎川大道东段、亭子山

5、路建设和伍员路、郎涛路扩建改造“一纵三横”道路网建设的经济适用房、廉租房、住宅启动建设商贸服务区、星星饭店、星星饭店、新公共汽车站，提高城市服务辅助能力污水泵站、污水处理厂、垃圾中转站，改善城市辅助设施。 同时，按照“成熟块、改造块”的原则，实施城关粮站等区域旧城改造项目。 调查总结：郎溪县目前经济欠发达，城市建设还处于起步阶段。 但是，发展姿态已经初步出现，未来的发展潜力和空间还很大，这为房地产市场的发展提供了经济基础。 县城城区面积小，人口约5万人，市场容量较小，但随着经济发展和城镇化进程的加快，房地产市场需求空间还存在，2 )，根据郎溪县房地产行业分析，到2007年底，郎溪县城镇化率为2

6、3%，县总住宅建筑面积为17.8万平方米县常住人口5万人，拥有住宅建筑面积约125万平方米的郎溪县的房地产业经过5年的显着发展，现在已经成为该地国民支柱型产业。 2007年，郎溪县的房地产供应总量约为6万平方米。 但到了2008年，受国家宏观经济的控制，一直受欢迎的房地产市场发生了变化： 2008年第一季度郎溪县新商品住宅的销售面积为13319. 8平方米，与去年同期相比上涨幅度下降8.8%，销售套房合订75套与去年同期相比上涨幅度下降了44%，根据来自目前的数字分析的调查，医溪县房地产的宏观趋势和供求状况呈现出以下特征： 1、当前土地成本上涨，医溪县政府部门正在推行部分经营性商业、住宅项目用

7、地公开招募、摄影、投放的土地我们知道，这对规范市场，提高土地利用价值很重要，同时也表明了开发者对土地的意义，郎溪县城区稍好一点的土地市场价格已经在70万/亩以上，部分金地区商住两用土地价格已经超过110万。 2、企业品牌的重要性越来越强调郎溪县当地居民对陌生品牌的开发企业持有一定的戒心，特别是对外企业更是如此，他们更喜欢承认品牌形象良好的国内企业，选择有成功项目开发经验的企业产品。 这对外来开发商来说是一个挑战，外来开发企业要求在产品上下功夫，在产品上赢得消费者，树立良好的品牌形象，对大盘后期的销售有很大的推动作用。 在我们的调查问卷中，很多访问者回答很关注开发公司的经营能力。 未来医溪县房地

8、产市场上，企业的品牌形象和实力状况如何，将对最终项目的命运产生很大影响。 3、具有一定质量的实用性产品更加受欢迎当前，郎溪县居民一般对过度创新的楼盘及其附属产品表现出厌恶，对功能实用但具有一定质量的住宅表现出浓厚的兴趣。 有效的调查问卷显示，70%以上的访问者直接拒绝了电梯西式房屋、展望小高层，55%的人拒绝了高价别墅、大面积豪宅，60%的人拒绝了高级物业管理，根据房屋其他配置要求，45%的人对房屋的外立面设计修订、色彩、内部设置非常感兴趣由此可见，质量好的实用型产品是郎溪县市场的主流需求。 4、房价仍然适度上涨。 据业内人士分析，郎溪县2002年的住宅平均价格为700元/平方米，2003年为

9、900元/平方米，2005年为1200元/平方米，2007年达到2400元/平方米，08年新大楼的平均价格将达到2400元二是随着农民收入的增加，特别是外出工人和乡镇工作的员工，在县里买房的人数大幅增加。 三是06年以来医溪房地产投资明显不足，不能寻求房地产供应。 四是随着城市土地市场整顿的进展，城市随意建房等现象得到了一定的控制。 5、县级改划按照东扩、北延、南改总体发展构想(2007年-2020年)，以改划为首，合理确定城市发展方向、功能区分和空间形态，东开城市框架，北建新城区，南开旧城改造，运用经营理念，实现多元化到修订计划结束，县常住人口达到8-10万人，人均住房面积在30平方米以上。

10、 划时代地，县的住宅总需求为80-144万平方米，修订图的蓝图显示，未来几年医溪县的房地产市场需求非常大，前景广阔。 6、非刚性住宅需求占主导地位的郎溪县县城居民数量少，而且有很多住宅需求的县城市民在过去几年基本上有首次设置职业经验，这样的人不低于总消费集团人数的80%，县城能够提供的就业岗位极为有限年龄状况25岁以下： 20% 25岁30岁： 30% 3040岁： 25% 4050岁： 20% 50岁以上：5% 2，事业单位性质政府机关： 10%事业单位： 15现在的住宅面积为7090 m2: 3710 m2: 40130 m2: 23 % 4， 未来两年内购房意向为30 %否： 20 %不

11、确定： 50%，3 )，本次医生5，理想住宅区城东：8%城南： 16%城西： 25%城北： 10%城中心商业区41% 6，理想户型结构3室2厅1卫： 36% 3室2厅2卫： 45%其他： 1楼66%否： 0无关： 34% 9、理想储藏室面积5以下： 20% 5-10:50% 10以上： 30%、10、付款方式统一付款15%分期付款31%银行贷款39%公积金贷款15% 11、 购买时感兴趣的重点开发公司品牌实力16%建安公司品牌实力4%地区位置13%周边环境16%交通便利度16%住宅单价7%房型修订13%房地产接受房屋总额10-15万35% 15-20万38% 20-25万27% 13， 是否需

12、要设置太阳能热水器与67 %否： 16%无关： 16%，14，太阳能热水器品牌知名度皇明： 80%美菱： 20% 15，希望的太阳能热水器规格容量16管50% 18管50% 16， 理想耐受太阳能热水器价格10001500元10% 15002000元40% 20002500平方米以下： 89% 0.30.5元/平方米： 11% 18，是否考虑购买高层或小高层： 17 %否： 83， 未来几年内是否在郎溪县市区以外购买： 69%考虑20、对现在的郎溪县城区一般住宅的住宅价格水平的认识合理的38%比较高62%、21、对县内不动产相关信息的了解频道电视23%室外广告牌18%发放传单23%家庭和家人的

13、郎溪县房地产开发政策分析但近年来，随着国家行业政策的严格规范和当地开发项目的增加，医溪县土地政策也逐渐紧缩，土地交易价格持续上涨。 开发商对市区的竞争比较激烈，有些热点地区已经上升到极限，开发商在市区的处理难度也越来越大，规范化和严格化的土地管理机制是未来土地政策的趋势。 2 .修订报告政策政府部门开始重视房地产行业项目的修订。 目前，修订草案严格偏离土地使用的性质和用地指标，如符合医溪县的实际情况，其修订草案经审查，可以基本通过。 相比之下，医溪县房地产申报政策仍然十分宽松。 (修订通过后，知道可以边施工边办理建设工程修订许可证和施工许可证，所以当地这方面的政策对于相对规范的开发风格来说，虽

14、然不太有利，但是没有利益。3、预售政策郎溪县房管局对房地产企业预售行为要求不太严格，当地政策与国家、省有关政策基本一致，只要满足下列主要条件，可以进行预售，政府部门也不擅自干涉企业自主行为： (1)交付所有土地使用权转让金， 取得土地使用权证书；(2)持有建设工程修订许可证和施工许可证；(3)根据商社工程预算书，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，以形象进度完成一层工程，确定了工程进度和竣工交货日期。 当地的预售政策很宽松，但在实际运用过程中，可能有几个问题。 郎溪县作为县城，居民的消费观念相对于大、中城市明显落后，所以在当地很多人只是希望关闭房屋的屋顶，然后购买房屋，对于之前阶段

15、的楼盘有一定的展望和犹豫。 当然，如果地段是非常优秀的项目，则是例外。 4、产权登记政策医师溪县房地产产权登记政策完全按照建设部城市住房权登记管理办法，对房地产产品的产权登记没有特别要求。三)、当地竞争项目案例分析、一、在项目某区域建设、销售竞争楼盘分析揭示了竞争对手定价、销售等相关策略，以进一步了解项目某区域房地产行业的发展动态，我司在郎溪县项目周边区域销售在建筑楼盘进行为期一周的实地考察，为后期项目的推进和销售订划的制定提供了可靠的参考，右图主要由郎溪建设，销售楼盘的分布示意图：2，房地产市场的案例研究， 新建商社市场永固商住楼开发人员：安徽天建业房地产形态：多层5栋总套数：约180户型： 2室2厅，3室2厅面积： 84.2-是政府订划中核心地区郎溪的最佳学区之一，距郎溪二中、建平小学仅一步之遥，即到市场、医院、幼儿园、小学、中学、车站完善日光户型精选户型设置修订，跃层进一步让超大型露台为您带来阳光清风人性管理的小区管理，大厦对话，远程汽车库门注：一期四