房屋登记审核人员考核房地产登记实务与案例模拟试题

1、房屋登记审核人员考核房屋登记审核人员考核 房地产登记实务与案例模拟试题（三）房地产登记实务与案例模拟试题（三） 一、多项选择题（一、多项选择题（共15题，每题由1个题干、5个备选项组成，其中 有24个为个正确或符合题意的选项全部选择正确每题得2分；少选 且选择正确，每个选项得0、5分；错选、不选，本题不得分。 ） 1、下列说法正确的是（A B） 。 A、已抵押的财产法院可以查封、拍卖、变卖 B、 被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的， 人员法院 在执行时不应强制迁出 C、对被执行人及其抚养家属生活必须居住的房屋，法院不能查 封、拍卖、变卖 D、人民法院在执行已抵押房屋时，对被执行人及其

2、所抚养家属 居住的房屋应给予三个月的宽限期 E、人民法院拍卖、变卖已抵押的房屋所得的价款，由人民法院分 配 2、根据房屋登记办法的规定，下列哪几种情形可办理预告登记 （A B C） 。 A、房屋所有权转移、抵押 B、预购商品房 C、预购商品房抵押 D、在建工程 E、被查封的房屋 3、办理房屋登记，哪些事项必须要进行公证（A B E） 。 A、继承 B、赠与 C、授权委托书 D、处分未成年人房屋时监护人监护关系证明材料 E、涉外的房屋所有权转移 4、李某在其宅基地上新建了一套住房，其办理了房屋初始登记后又 将该房屋出卖给张某，并向房屋登记机构办理转移登记， 关于这两次 登记说法错误的是（A C

3、E） 。 A、房屋登记机构在办理这两次登记时要在房屋所在的集体经济 组织内进行公告 B、 李某办理转移登记时要提供集体经济组织同意转移的证明材料 C、李某已办理了房屋的初始登记，就享有所有权，转让时不必 征得集体经济组织的同意 D、若受让人张某不是该集体经济组织成员，房屋登记机构可不 予办理 E、李某出卖其房屋后，无住房，其所在的集体经济组织应分配给 其宅基地，保障其居住 5、对于符合规定条件的抵押权设立登记，下列哪些事项需要记载于 登记簿： （A C E ） 。 A、债务人的名称 B、抵押物的价值 C、登记时间 D、担保期间 E、被担保债权的数额 6、下列哪些是建筑物区分所有权中业主（A C

4、 D E） 。 A、房屋登记簿记载的权利人 B、租住小区房屋的承租人 C、法院生效判决确定归其所有，但未办理房屋登记的人 D、继承所得的房屋的人 E、与开发商签订买卖合同，已经入住，但未办理房屋登记的人 7、对建筑物区分所有权的表述正确的是（A C D） 。 A、建筑物区分所有权包括业主对专有部门的所有权和对共有部 分的共有和共同管理的权利 B、业主对共有部分的权利可按其专有部分的面积划分权利份额 C、业主在转让其专有部分的的面积时，其对共有部分享有的共 有和共同管理的权利一并转让 D、房地产开发企业业主共有部分的面积应当在申请房屋所有权 初始登记时一并申请登记 E、业主对专有部分以外的共有部

5、分，可以放弃其权利，也相应的 免除了其义务 8、下列那些登记发放房屋权属证书(A C D E)。 A、房屋所有权抵押登记 B、预告登记 C、房屋变更登记 D、房屋所有权登记 E、地役权登记 9、预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，不得（A C D） 。 A、转让 B、出租 C、抵押 D、赠与 E、查封 10、权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载存在以下（A B D E） 。 的情形下，可以向房屋登记机构申请更正登记： A、权利人认为房屋登记簿记载的房屋坐落错误的 B、权利人认为房屋登记簿记载的权利内容错误的 C、利害关系人认为房屋登记簿记载的房屋面积错误的 D、利害关系人认为房屋登记簿记

6、载的权利归属错误的 E、权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的查封登记错误的 11、黄某看中某楼盘一套住房，向开发商缴纳了订购款一万元，订 立了订购协议，约定十日后签订商品房买卖合同 ，十日后黄某到 如约去签约时被告知，由于开发商工作人员将房号搞混， 已将该房屋 卖于他人，可为黄某换另一处的房屋，黄某不同意，要求开发商承担 责任，下列说法正确的是（A B C） 。 A、黄某所缴纳的订购款为担保合同签订的定金 B、如合同签订，该订购款可以作为购房款 C、由于开发商过错致使合同不能签订，开发商应该返还黄某二 万元 D、合同不能签订，是由于工作人员的过错造成的，开发商并没 有过错，应该只退还黄某一万

7、元 E、开发商和黄某都没有过错，应各自承担50%的责任，退还黄 某 5000 元 12、张某将其一套房产卖于李某，并向房屋登记机构申请了登记， 房屋登记机构已受理，后因张某觉得价格太低，向房屋登记机构申请 撤回登记，下列说法正确的是： （B D ） 。 A、房屋转移登记事项尚未记载于房屋登记簿，张某单方申请撤 回登记 B、房屋转移登记事项尚未记载于房屋登记簿，张某与李某共同 书面申请撤回 C、房屋转移登记事项尚未记载于房屋登记簿，张某与李某口头 申请撤回登记 D、房屋转移登记事项尚未记载于房屋登记簿，张某持李某授权 委托书以及同意撤回登记的书面材料申请撤回登记 E、在打印房屋所有权证前，张某与

8、李某共同书面申请撤回 13、下列哪几种情形，应由当事人双方申请登记（B D E） 。 A、受遗赠取得房屋 B、买卖房屋 C、房屋所有权人姓名变更 D、共有房屋共有性质改变 E、抵押权注销登记 14、地役权消灭的原因包括（A B C D） 。 A、地役权期限届满 B、因自然原因不能再利用供役地 C、地役权人放弃地役权 D、供役地被征收 E、供役地使用权转让 15、当事人委托他人代为申请房屋登记的，下列哪些情况房屋登记 机构可以受理（A B C D） 。 A、当事人一方持另一方的公证授权委托书办理 B、双方当事人共同委托同一代理人办理 C、当事人一方委托代理人代为办理 D、处分房屋的登记申请，授权

9、委托书要进行公证 E、境外当事人委托他人申请房屋登记的，授权委托书要进行公 证 二、判断题二、判断题（共 20 题，判断正确得 1 分；不判断不得分；判断错误 扣 1 分，最多扣至本科目判断题总分为0 分。 ） 16、当事人申请房屋所有权登记时，以约定为共同共有或按份共有。 （） 17、最高额抵押权人和抵押人协议将最高额抵押权设立前已经存在 的债权转入最高额抵押担保的债权范围申请登记时， 应当提交变更后 的最高额抵押合同。 （） 18、被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品 房预告登记的房屋法院可以查封。 （） 19、 拆迁范围确定后， 拆迁范围内的单位和个人的房屋不得转让。（

10、） 20、登记机构不对生效的法律文书和协助执行通知书进行实体审查， 但可以向人民法院提出审查建议。 （） 21、人民法院对房屋进行查封，可以直接根据申请人提供的房产信 息办理查封登记。 （） 22、预查封登记转为查封登记，需要人民法院重新向房屋登记机构 送达协执文书。 （） 23、抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人 应向人民法院提起诉讼，请求人民法院拍卖、变卖抵押房产。 （） 24、在诉讼时效期间的最后 6 个月内，因不可抗力或其他障碍不能 行使请求权的，诉讼时效中断。 （） 25、最高额抵押权所担保的不特定债权，在特定后，债权已届清偿 期的，最高额抵押权人可以转让抵押权。

11、 （） 26、人民法院对房屋进行查封时，需要向房屋登记机构送达协助执 行书。 （） 27、以房屋设定抵押为债权提供担保，债务履行期限届满，债权人 未受清偿的，债权人可以与债务人签订延期履行的协议，并约定，债 务人超过延长期限为偿还债务的，抵押的房屋归债权人所有。 （） 28、担保物权包括抵押、质押、留置。 （） 29、抵押权与典权的区别在于典权要转移对抵押财产的占有。 （） 30、婚前一方承租，婚前购买，在婚后办理房屋所有权登记的房屋 为夫妻一方婚前财产。 （） 31、 最高额抵押合同中， 必要条款为最高债权额和债券确定期间。（） 32、一人有限责任公司将其名下的房产转让给投资的个人的，办理

12、的是变更登记。 （） 33、 当事人可以订立地役权合同， 约定在他人的土地上建设房屋。（） 34、办理集体土地上的房屋登记应当遵循“先地后房 ”的原则。 （） 35、第三人为债务人履行债务向债权人提供担保后，可以要求债务 人进行反担保。 （） 三、综合分析题（共 5 大题，每大题各 5 小题，每小题全部选择正 确得 2 分；少选且选择正确，每个选项得0.5 分；错选、不选，本小 题不得分。 ） （一）甲公司在离江边不远的位置购买了一栋10 层楼高的办公 楼，在该地与江边之间有一单位乙，双方协议约定：乙在15 年内不 得在该处兴建高层建筑，为此甲每年向乙支付10 万元作为补偿。协 议签订一年后乙

13、迁址，将土地和房屋全部转让给丙公司， 乙未向丙提 及其与甲之间的协议约定。丙将房屋拆除后重建高层住宅。 甲得知后 要求丙立即停止兴建，遭到拒绝便向法院提起诉讼，请求确认乙与丙 之间转让合同无效，并要求赔偿损失。 36、关于本案涉及的法律关系说法正确的是（ A） 。 A、甲和乙之间是地役权关系B、甲和乙之间相邻关系 C、甲和乙之间是建设用地使用权关系D、甲和乙之间是租赁 关系 37、关于甲、乙之间说法正确的是（ AD） 。 A、甲、乙之间的协议自签订后生效 B、甲、乙之间的协议自办理相关登记后生效 C、甲、乙之间的法律关系自登记后才生效 D、甲、乙之间的法律关系经登记才有对抗效力 38、关于乙、

14、丙之间说法正确的是（D） 。 A、乙没有其与甲之间的协议约定告知丙，导致乙、丙之间的合 同无效 B、若甲、乙之间的法律关系已登记，那么乙、丙之间的合同无 效 C、若甲、乙之间的法律关系没有登记，那么乙、丙之间的合同 有效 D、不论甲、乙之间的法律关系是否登记都不影响乙、丙之间的 合同效力 39、 若甲、 乙之间的法律关系已登记， 下列说法正确的是 （AC） 。 A、该法律关系对丙有约束力 B、丙是善意的，该法律关系对丙没有约束力 C、丙可以将取得的房屋及土地抵押 D、丙不可以将取得的房屋及土地抵押 40、若甲、乙之间的法律关系没有登记，下列说法正确的是 （BC） 。 A、该法律关系对丙有约束力

15、 B、丙是善意的，该法律关系对丙没有约束力 C、丙可以将取得的房屋及土地抵押 D、丙不可以将取得的房屋及土地抵押 （二）甲公司、乙公司分别拥有某写字楼的 1 层、2 层。2007 年 11 月，甲乙两公司订立外墙使用是协议 ，约定乙公司将其 2 层临街面外墙提供给甲公司修建广告牌， 甲公司每年向乙公司支付 2 万元使用费，使用期限为 5 年。2007 年 12 月，乙公司将 2 层抵押 给银行贷款并办理了登记。2008 年 9 月，甲公司与丙公司签订户 外广告媒体转让协议 ，将户外公司广告权利转让给丙公司。丙公司 随即发布了新的广告。2009 年 1 月，乙公司不能偿还银行贷款，将 2 层抵偿

16、给银行。银行取得房屋产权后，发现外墙广告牌完全遮住了 2 层的所有权窗户，而且钢结构严重腐蚀存在安全隐患。同年2 月， 银行以丙公司发布的广告侵害了它的采光、 通风及安全为由，将甲公 司、丙公司诉至法院，诉求判令甲公司、丙公司拆除广告牌，停止侵 害，恢复原状。 41、下列说法正确的有（AB） 。 A、甲乙之间的协议是地役权合同 B、本案诉讼是相邻侵权 C、甲乙之间的协议是租赁性质的合同 D、甲和丙之间的协议是广告位租赁协议 42、关于 2 层临街面外墙的下列说法正确的是（B） 。 A、该外墙属于乙的专有部分 B、乙可以无偿合理使用该外墙 C、乙可以以该外墙设立地役权 D、乙可以出租该外墙 43

17、、关于乙的广告收益下列说法正确的是（B） 。 A、属于乙自己所有B、属于全体业主所有 C、属于业主委员会所有D、属于物业公司所有 44、下列说法正确的是（ABCD） 。 A、甲设立广告牌侵害了全体业主利益 B、乙将外墙提供给甲使用侵害了全体业主利益 C、丙侵害了银行的权益 D、丙侵害了全体业主的利益 45、假设乙在抵押后没有告知银行将房屋出租给丁，下列说法正确 的是（B） 。 A、乙出租应取得银行同意B、银行不受乙丁租赁合同约束 C、银行受租赁合同约束D、乙应当告知丁已抵押的事实 （三）2007 年 10 月 3 日，甲公司与银行签订借款合同，向银 行借款 500 万元， 借款期限从 2007

18、 年 10 月 7 日至 2008 年 10 月 7 日， 并与乙担保公司对该贷款提供连带保证担保， 保证期间为六个月。 2007 年 10 月 15 日， 甲公司老总的朋友丙与乙担保公司签订反担保 合同， 以丙的房屋抵押为甲公司的贷款向乙公司提供反担保并办理了 登记。后甲公司没有到期还款。 46、丙除了以房屋抵押进行反担保外，还可以通过下列哪些方式进 行反担保（ AB） 。 A、保证B、质押 C、留置D、定金 47、关于本案的民事主体说法正确的是（ ABC ） 。 A、银行是债权人B、甲公司是债务人 C、乙公司是抵押权人 D、银行是抵押权人 48、关于本案下列说法正确的是（AC） 。 A、借

19、款合同是保证合同的主合同 B、借款合同是反担保合同的主合同 C、保证合同是反担保合同的主合同 D、反担保合同是保证合同的主合同 49、银行应在下列哪一时间前向要求乙公司承担保证责任，才能得 到法院保护（ C） 。 A、2009 年 4 月 3 日B、2009 年 4 月 7 日 C、2009 年 4 月 8 日D、2009 年 4 月 15 日 50、若乙公司在 2008 年 10 月 11 日代甲公司偿还了银行借款，那 么乙公司在下列哪一时间前行使抵押权，才能得到法院的保护 （ C） 。 A、2010 年 10 月 3 日B、2010 年 10 月 7 日 C、2010 年 10 月 11

20、日D、2010 年 10 月 15 日 （四）王某有一个儿子王甲和一个弟弟王乙，2007 年 2 月儿子 与张丙结婚，2008 年 5 月王甲、张丙生育一女儿王丁。王乙未婚。 王某有一间房屋于 2006 年出租给孙丁，租期 8 年。王某因疼爱孙女 也就爱及儿子、儿媳，于 2009 年 3 月偷偷的写下一份遗嘱写明将房 屋给王甲、张丙， 其后又觉得弟弟王乙生活困难，于是又决定将商铺 赠与弟弟，并办理了公证。2011 年 2 月，王某因病去世。 51、关于王某与孙丁之间的租赁合同说法正确的是（C） 。 A、王某去世后该租赁合同自动解除 B、王某去世后该租赁合同自动无效 C、王某去世后该租赁合同对继

21、承人有约束力 D、王某去世后该租赁合同对继承人没有约束力 52、王某去世后，该商铺归谁所有（ C） 。 A、王甲B、张丙 C、王甲和张丙D、王乙 53、假设王某在 2010 年将房屋卖给弟弟王乙，下列说法正确的是 （CD） 。 A、王某侵害了孙丁的优先购买权 B、王某与弟弟王乙之间的买卖合同无效 C、王乙相对孙丁有优先购买权 D、王某与弟弟王乙之间的买卖合同有效 54、假设王某生前没有留下遗嘱，现在王甲与李戊签订买卖合同， 将房屋出售给李戊，下列说法正确的是（B） 。 A、王甲没有取得所有权，不能出售房屋 B、王甲没有取得张丙同意，该合同效力待定 C、孙丁可以主张王甲与李戊的合同无效 D、王乙因公证的赠与合同取得房产，王甲无权出售房屋 55、假设王甲因法定继承取得房屋，现王甲与张丙协议离婚，约定 房屋归张丙所有，关于如何把房屋过户至张丙，下列说法正确的是 （A） 。 A、应先办理继承登记，再办理转移登记 B、应先办理继承登记，再办理变更登记 C、可以直接将房屋过户至张丙名下 D、整个过户手续只需单方申请 （五）某市有四个辖区，分别为：市东区、市南