房地产开发案例-北京星河湾详细案例解读.ppt

1、解读北京星河湾,开发商简介,广东宏宇集团公司成立于1994年7月，主要从事商贸活动、房地产开发、物业管理及工业制造业。创办以来，宏宇集团一直以“舍得的气度、用心的执着和创新的精神”，在各领域快速而稳健发展。集团连续9年被评为广州市“纳税大户”，连续八年被授予“重合同、守信用”单位光荣称号。 在房地产开发领域，宏宇集团为其开发的项目制定了市场认同，对手认同，业主认同，专家认同，自己认同，不断创新等六大标准。坚持走精细化品质地产的道路。,广州星河湾简介,广州星河湾位于广州番禺，总占地约80万平方米，已建设区域近50万平方米，建筑面积约达70万平方米，销售套数为4000余套。星河湾以其建筑、环境、配

2、套、服务等各方面综合优越品质，在行业中树立了榜样。超越了产品的质量层面，全面提升居住品质、生活品质及城市景观品质，成为品质地产的领航者。接受全国各地的参观考察团体数百个上万人次，获得国内外各种荣誉奖项四十多个。通过自己的成功开发，星河湾有力地推动了所在区域的崛起和发展，有力地推动了行业标准进步，打造了城市风景线。,广州星河湾简介,星河湾开发至今，一直采取强强联手、整体超越的开发理念，与享誉中外的专业公司联手，构筑一个中西合璧、博采众长的星河湾。星河湾从一期到三期，选材到设计都无所不用其极，每一处细节都是看得见、摸得着的扎实的好品质，所以一直享有极高的声誉，不断创新了许多地产界的行业标准，成为了

3、业界长期追随的典范。蕴含其中的正是宏宇集团一贯坚持的品质地产理念。,北京星河湾简介,2001年宏宇集团挥师北上，在京倾心打造位于朝阳区朝阳北路的北京星河湾。该项目用地面积520亩，总建面约60万平米。项目在开盘前投入15亿，以打造现楼实景的开发模式运作四年。2005年6月，北京星河湾第一期畅园20多万平方米的产品首次公开亮相，社区立体化园林、高品质室内装修，重点小学、双语幼儿园、四季会、酒店式公寓等同期形成，再一次震动北京楼市，被媒体称为“品质地产代表”、“全成品豪宅”领军者。,星河湾人用忘我的投入，精益求精的态度，超乎常人的坚韧，优秀的工作水准，塑造了项目优秀的品质、完美的细节、令人惊叹的园

4、林景观、有特色的规划设计等，非常值得我们学习。,北京星河湾,北京星河湾地块周边原状,星河湾品牌特点: 一、独特而恰当的企业精神。 二、有特色和突破的规划设计。 三、精致而舍得的环境营造。 四、细致而周到的户型设计及室内装修。 五、系统而精益求精的施工管理。 六、实用而灵活的材料采购及成本控制。 七、合纵连横的综合管理及统筹。,一、独特而恰当的企业精神,企业文化是企业的灵魂，它的精神会贯彻并最终物化为产品形态。如何以“品质地产”为目标，以“舍得、用心、创新”的企业精神，去创造星河湾这样的优秀产品，值得我们探讨、思考。,1、“舍得”的气度和决心 要做中国地产的“劳斯莱斯”，必须具备一定精神气度和物

5、质平台，这就是 “舍得”。 舍得时间、成本和精力去学习、研究 舍得为了创造出有韵律的天际线主动调整一部分建筑的层高而减少5万平方米建筑面积 舍得可以为质量的瑕疵敲掉几十万的观景玻璃，可以为设计的高要求重铺100多万的瓦片 舍得跑十几万公里去找理想的苗木 为了大环境，舍得修城市的路，造地区的园，帮邻居改墙，为邻里种树。一切都是兢兢业业，认认真真，追求完美。,2、“用心”的做事方式和理想境界 用心在何处，用到多深，用到多细，直接决定产品的最终品质。 星河湾人敬畏并珍爱这片土地 立下“以用心的态度追求完美”的目标，不允许一寸土地成为建筑垃圾的温床 注重“细节观”和“过程观”，可以说是无处没有设计，无

6、处不在用心打造,比如造园，为了选树不辞辛劳行万里路，为了运树不怕麻烦带着完整的树冠和大土坨，为了育树建苗圃暖棚，进行断根假植，种树时更是精心进行座标定位，现场调整 其它如建筑户型、室内设计、建筑材料、花草种植、小品布置、山石堆放、园路铺砌、水景实施、园区围墙、土壤改良、管线敷设、井盖改进无一不是精雕细琢。,3、“创新”是产品品质领先的法宝之一 创新是对自我成果的扬弃，是对事业高峰的不断探讨、追索。星河湾人不墨守成规，敢于思考、敢于创新、敢于实践。北京星河湾实现了两大原创性工程： 一是“北温带园林环境再造工程”，从植物品种多样性、移植的距离和难度、景观多层次、维护管理难度等方面进行了艰苦而有益的

7、探索，并获得成功，达到国家级水准. 二是“品质住宅全成品建设工程”，这项工程最重要的创造性在于，从设计管理、采购管理、施工管理、质量管理到成本管理五个方面，进行整体专业协调，进行整体性的流程再造，最后形成这个品质住宅全成品的产品系统住宅可住、环境可赏、配套可用、服务可享，为了这个目标， 星河湾人付出了艰苦的努力,五把尺子,在广州星河湾，他们曾经提出一个业界著名的“五把尺子”来要求规范自己： 第一把尺子：市场认不认同？ 第二把尺子：对手认不认同？ 第三把尺子：专家认不认同？ 第四把尺子：业主认不认同？ 第五把尺子：自己认不认同？ 随着星河湾在北京的开发建设，星河湾再次提出了一个新的五把尺子来进一

8、步提升自己： 第一把尺子，是业主需要有70年满意的生活和不断增值的物业； 第二把尺子，是星河湾的景观要做到50年不落后； 第三把尺子，是企业要有全国性甚至国际性的品牌； 第四把尺子，是星河湾每一个员工，要有对得起自己职业生涯的业绩； 第五把尺子，是星河湾在这个行业里要有长远的生命力和别人无法替代的核心竞争力。,全成品开发,星河湾全成品的理念贯穿与整个开发过程中，土建装修一体化使所有业主自入住的当天，即可不受任何影响的享受星河湾式的优质生活。全冠移植使得业主一入住就享受成熟的园林环境。会所、学校、体育馆和幼儿园等在业主入住时同时开始投入 使用，这样一种第一次开盘交楼就带给业主完全成品的居住氛围在

9、北京的房地产建设开发中是史无前例的创举，星河湾开创了北京全成品居住的新时代。,精细开发,星河湾一直崇尚精细开发的理念，对地块的开发利用是很多发展商难以想象的，在单位面积的地块上同类型的产品很少有能够创造出像星河湾这样高的产值。在广州一些和星河湾同时间开盘的不少楼盘，地比星河湾多，但在星河湾才开发一半的时候，他们已经开发完毕了，但创造的产值却远远低于星河湾。,以人为本,星河湾无论是整体规划、园林建设还是住宅设计都突出了以人为本的理念，强调使人们居住舒适，生活便利。所有星河湾有了全成品开发，有了红线外的多管闲事，一改再改的设计，一调再调的园林建设，这一切都是围绕着以人为本的核心理念。,精益求精,在

10、星河湾，没有一寸地方是未经过装饰的，宏宇地产在行业内首先把室内精装修的概念引入到了外部环境的打造中，宏宇正是用这种态度，才奉献出了星河湾这一中国房地产的品牌。无论是室内设计还是园林建设，星河湾的建设者都不断的在追求更加美和好的效果。各种各样设计稿都是改了又改，园林中间的各种树木更是调了又调，这些心思都只是为了给业主带来一个更加美好的生活环境，给社会创造一个经典住宅小区。 比如北京星河湾的地板摒弃了传统的水平拼接方式，采用了“人”字型拼接方式，这种方式对施工工艺有着更高的要求，也更费板材，提高了成本，但它产生的效果要比传统方式好得多，只要这条就够了，我们就采用。,注重细节,星河湾对细节的追求是其

11、品质地产中间重要的组成部分： 北京星河湾的路牙石之间的接缝不是用水泥填补的，而是手工打磨好后直接拼装上的，这样的细节处理在北京星河湾比比皆是。 室内大厅的扶手这样一个小的细部设计也是一改再改，扶手简单的一个曲线使得格调就进一步得到提升。,二、有特色和突破的规划设计,1、人性化的规划 从广州星河湾到北京星河湾，规划的形态从围合式、户户见江到北京的大围合，保留了星河湾的灵动、韵律、节奏。规划突出了整体性、向心性、均好性，以高层板式为主的住宅建筑顺应地形、变化有序，使多数住户南北朝向，避免了南北行列式的呆板和单调。,二、有特色和突破的规划设计,强调以人为本的设计原则 营造舒适宜人的人文环境，良好的人

12、居环境。（促进人与自然的亲和关系，自然开放的社区文化，亲切的组团休闲空间，构建出亲密和睦的邻里关系） 强调居住的均好性 采用人车分流设计。（以贯穿的社区主道路为车行干道，车辆由主路直接进入地下车库，社区成为步行区）,二、有特色和突破的规划设计,完善的配套公建。（幼儿园、小学、会所、便民商业街，以外向型布局，既服务本区又向社区开放） 与建筑交融的绿化体系。（连绵不断的绿化体系和流动的景观空间，以花园围绕建筑，建筑坐落在花园中） 主动创造场地高差。（庭院空间的高低错落，形成丰富的庭院空间，室内外空间互相渗透，而又不失私密性。下沉式花园结合地下车库。下沉的园区泳池结合地下室。） 注重园区周边环境的改

13、造。（星河湾对小区周边环境的改造，不局限于小区本身）。,二、有特色和突破的规划设计,2、优雅细腻的建筑设计 建筑以清雅的格调，质朴的材质，柔和的色彩，亲切的尺度及丰富的细部错落掩映于园林中。 住宅首层抬高。（住宅首层抬高1.5米，可使地下车库直接采光通风。1.5米的高差形成坡地的立体绿化，自然延伸到楼墙窗前，首层推窗触绿又可避免了视线干扰） 立面设计细节丰富、美观 檐口富于变化,二、有特色和突破的规划设计,墙身虚实对比有度 无外露管线 窗套及窗户的设计有较多细部（从广州到北京有明显的进化） 下部石材处理精雕细琢 入口部位的着重装饰 建筑符号的重复运用。（“八角亭”成为整个社区外立面的标志性符号

14、，这种建筑符号的重复利用，形成星河湾独有的风格） 建筑材料运用有所延续。（广州、北京星河湾外墙均采用澳洲沙岩和加拿大佛漆）。,建筑符号的重复利用，形成星河湾独有的风格 广州星河湾,广州星河湾外立面细部处理檐口部分,广州星河湾,北京星河湾,北京星河湾,北京星河湾,北京星河湾,墙身处理虚实对比有度、无外露管线,北京星河湾,北京星河湾,北京星河湾,广州星河湾,北京星河湾,北京星河湾,北京星河湾,广州星河湾,广州星河湾,北京星河湾,三、精致而舍得的环境营造,1、大手笔的周边环境改造 将社区环境的外延延伸到了周边的非红线内的青年沟、朝阳北路、四周边的围墙、道路改造和绿植。 对沿街建筑进行粉刷，种植了近百

15、棵大叶法国梧桐树 把13公顷绿化代征地，先期投入形成北京星河湾生态公园 完成青年沟改造 完成四周围墙、道路的改造和绿植,三、精致而舍得的环境营造,通过丰富的高差变化及材料、种植处理道路景观。(在道路的断面处理上，通过高差的变化，加上“面砖各类大小灌木乔木围墙”的层次变化使道路景观十分丰富) 街角处理创造丰富景观层次。(几条主要道路的交叉口，四角都有一定后退，建造了1 O个形态各异的景观喷水池，形成怡人的环境和园区景观的延伸),三、精致而舍得的环境营造,2、建筑与园林的完美结合 空间上相互渗透，绿化与建筑互为界面，相互围合，使整个景观流畅圆滑，连绵不断。 注重住宅建筑与绿地的形式、布局的结合。(

16、大胆采用平坡结合、乔灌结合、花草结合的手法营造景观，藉以营造丰富的、多彩的、流动的景观空间) 强调组团绿地的自然性和空间的亲切感。(利用组团建筑的围合，以及栽植与建筑的进退关系，使自然的活物与建筑和硬质景观相生相长，共同营造出属于组团内部的、令人感到亲切的空间) 。,三、精致而舍得的环境营造,3、主动营造高差 采用广州星河湾独特的立体式园林景观，主动创造场地高差，通过36种高差的变化，形成自然的起伏。 有效增大绿化面积(斜角边大于直角边) 使园林景观产生丰富的层次感，便于植被搭配，实现大小乔木、灌木、地被植物的结合 增强首层住户的私密性，使其与环境形成有一定距离的亲近感,主动营造高差,采用广州

17、星河湾独特的立体平均式园林景观，主动创造场地高差，通过36级高差的变化，形成自然的起伏。,北京,广州,使园林景观产生丰富的层次感，便于植被搭配，实现大小乔木、灌木、地被植物的结合,北京,广州,三、精致而舍得的环境营造,4、重绿植轻硬地、重木轻草 从实际出发压缩组团内部的道路和硬质铺装面积，扩大绿化面积。园林景观中软绿化较多(水景、植物等)，硬绿化较少(广场、铺地等)，在植物的选配上采用树多、花多、草少的方法。 在园林绿化建设中强调以乔木为骨干的绿色植物作为主体，形成良好的生态效益。(草坪的维护浪费大量的水资源，且相对制造氧气的能力较弱。相反，灌木及乔木不仅能遮阳、吸热、减燥，亦能产生大量的氧气

18、) 与其他景观要素结合配置成景。（使得园区步移景异，处处花团锦簇，枝繁叶茂）,三、精致而舍得的环境营造,5、 园林水系有机融汇 北京星河湾南北朝向，东西对流，通风向阳；整体可养殖水域约为12000立方(不含生态公园)，小区内因地制宜的通过造园手法利用地势营造自然落差，把小区的水域：生态公园-一期亲水池塘-二期亲水池塘-青年沟有机地融汇在一起，形成水体大循环。,三、精致而舍得的环境营造,在循环过程中通过落差，充分让其曝气，增加养殖水体中的含氧量 利用生态公园自然、物理沉淀作用达到过滤净化作用 亲水池塘与青年沟平均水深为600mm,水源主要由湖水与雨水组成，水质较稳定 水生植物配置丰富。(水生植物在配植时充分考虑了亲水池塘周围的陆地植物、建筑物、人工湖的驳岸曲线，以及整个人工湖想体现的主题和气候特点。在配植构图上，也考虑了色彩的调和。清澈泛绿的水色是整个水景的底色，根据水生植物的生长特性和