武汉房地产企业所得税法及税法新政精讲.ppt

1、武汉市房地产开发企业协会企业所得税法和税法新政精说，武汉市金瑞君安税师事务所2009年3月11日，自我介绍、纳税实务和问答月刊编辑部长房地产纳税技术和企划月刊编辑部长武汉市金瑞君安税师事务所总经理从事税务咨询、代理行业10年， 武汉市注册税务师协会理事湖北财税学院客员教授主要从事房地产行业和制造业税收政策的研究与运作，担任多家房地产公司税务顾问，联系电话：话：子邮件地址： QQ:312231865地址：汉口黄孝河路69号凯旋大厦9 课程安排(1)、2008年新所得税纳税申报表的变化分析和报告示范1、新企业所得税纳税申报表的整体变化分析(2)

2、、新企业所得税法实施中出现的个别问题解读1、税前扣除原则分析和适用2、新税法中收入确认和会订的差异3、投资性房地产基准和税法差异和调整方法4、 弥补损失的政策运用和新旧变化5各费用扣除技巧及费用转换(成本费用确认，各项目有向无标准费用的转换，业务招待费，广告，出差费等税前扣除技巧)，课程安排6， 利息扣减主题重点解读：财政部国家税务总局企业关联公司关于利息支出税前扣减标准的税收政策问题的通知财税2008121号文件7，投资资产税务处理和会订准则差异分析8，财产信息损失新旧变化和注意事项9，固定资产新旧变化和涉税注意事项10，无形资产涉税处理和会订准则差异分析11， 捐助扣除的税收待遇分析，特别

3、是汶川捐助扣除的涉税分析12，新申报书记入注意事项(3)，当地解答问题，内容分为3个，第一个区块：申报书简要说明第二个区块：收入确认(重点)第三个区块：税前扣除(重点)第四个区块：营业税，1，新新年度申报书设置修订构想的核心：直接法间接法自1994年以来已有三次申报书修改： 1994年申报书：税收服从财务会修订制度，申报书过于简单，不能全面体现税收政策。 1998年申报书：充分体现所得税补正算的基本原理，但主表项目多，无法充分应对政策变化的金融保险等特殊行业未考虑附表的问题的2006年申报书：有益的探索、申报书的变化分析、2008年申报书采用间接法，根据会补正利益， 通过纳税调整间接核算应纳税

4、所得额从纳税人的角度出发：按照会订会订，会订和税收差异有规律地反映，便于税收管理、申报单变化分析二、结构1主11附表、不同的企业(工商业、金融、事业单位) 填写不同的附表主表用表1至表6的相关数据填写最核心的是表3纳税调整表7至表11按照重要原则列举和细分表3、申报表变化分析、三、一些重要变化1、不征税收入、免税收入区别于2006版：纳税调整后收入减去免税收入2、国外收入可以补偿国内损失(主表22行)、申报单变更分析、3、纳税调整项目表(变动最大的附表) 将需要调整会订和税法的差异项目都集中在此表中的新会订准则和尚未使用新会订准则的企业填写情况，分为收入收入类、扣除类、资产类、折旧订额、房地产

5、预期利润、特别事项等分类，申报单变化分析，四、核征企业核征中的定率征收企业年末汇款时，国税提出200830号文件的要求，免税一栏有数据的话，还必须提交附表5税收优惠明细书，只能减免税率和税额。年度纳税申报主表填写，基本结构：利润总额核算、纳税所得额核算及附件四大部分42行。 全面反映企业所得税申报的核算过程和基本信息填写基本要求：基本上从附表中获取相关数据，基于附表数据填写主表，填写年度纳税申报主表，利润总额的核算： 1， 13行利润总额需由企业会议订正上计算的利润数实行会议订正准则的企业按照直接损益订正表填写的实施会议订正制度、中小企业会议订正制度、事业单位会议订正制度的企业调整分析，并填写

6、相应的附表项目。 整体原则：根据会议修订计算的数据填写，保证13行利润总额的数据与企业会议修订计算利润数一致。填写年度纳税申报表，2、13行利润总额为订正公益性捐赠的基数例外。 汶川地震捐款不受这个比例限制，可以全额扣除的问题：如果13行的数据不足0，捐款可以扣除吗？ 2006版应纳税所得额为基数时，应纳税所得额小于0就不能扣除，年度应纳税申报主表填写，应纳税所得额=利润总额纳税调整国外补偿国内损失-补偿损失的注意4个方面： 1，第23行“纳税调整后所得”小于0，当年的损失25日为“0”2， 应填写第二十一行“扣除应税所得额”:创业投资企业采用股票投资方式投资未上市中小高新技术企业两年以上的，

7、可以按照其投资额的70%，在持股两年以上的当年扣除该创业投资企业的应税所得额。 当年扣除不足的，日后可转入纳税年度。 (条例97条)，填写年度纳税申报主表，第3、22行的“海外收入补偿国内损失”:纳税人根据海外收入填写征收企业所得税的规定，补缴企业所得税时，其海外营业机构的利润补偿国内营业机构的损失的金额1 )总局应该能够重新修改海外收入管理方法，在汇款前公布、填写年度纳税申报主表，2 )海外收入可以弥补当年损失，也就是“利润总额”、“纳税调整增加额”-“纳税调整减少额”为0时，如果上一年度还没有弥补的损失，则本行也可以弥补上一年度还没有弥补的损失报告补偿上年度未补偿的损失最大值，同时不超过纳

8、税人当年的所有海外应纳税收入。年度纳税申报主表填写，第四、二十五行的纳税所得额：本行金额不得减。 如果在第23行纳税调整后得到，或者上述按行顺序修正的结果为负，则本行金额填零本行为是中小企业(30万)的判断标准之一，第二版块：收入为会订与税务差异，会订上的收入确认： 1， 企业将与商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购买者2 .企业对出售的商品通常没有持有与所有权相关的继续管理权，没有实施有效的制度3、收入金额可以准确订正量发生或发生的销售方成本可以准确订正4、相关的经济利润可以企业、税收上的收入确认：1、商品销售合同签订后，企业将与商品所有权有关的主要风险和报酬转移给购买者；2 .企业对销售

9、的商品通常不具有与所有权相关的持续管理权，没有实施有效管理；3、收入金额可以确保订量；4 .发生或发生(国税函2008875号)、收入确认差异的总结和分析： 1、会订上把“商品所有权的风险转移”作为销售商品收入实现的重要条件，根据标准第14号收入应用指南，商品所有权风险是指商品减值等造成的损失案例、甲房地产公司与施工方于2007年1月1日签订合同，约定500平方商店支付500万美元的工程借款。 但暂时不办理财产权，以甲方的名义对外租赁，施工者给予一定的手续费。 公司订正上不必确认收入，税法上必须确认收入。 分析认为，2、会订上确认的第二个重要条件是“不继续维持管理权”，即对于持续管理的商品，销

10、售额无法确认，但从税收方面来看，管理商品并不重要，商品的所有权改变时应该确认收入。 案例：售后服务和售后租赁业务有房屋出售，但实际使用权和管理权在开发人员中时，必须确认收入。分析、3、“收入金额确实可以订量”符合会订稳健性原则，税收上要求的是收入和成本合理，为了防止逃税，如分析、果税机关可以认为成本和收入不合理，进行调整。 国家税务总局关于确认企业所得税收入的一些问题除通知国税函2008875号一、企业所得税法及实施条例另有规定外，企业销售收入的确认，必须遵循产权制的原则和实质形式的原则。 判例说明：甲不动产开发公司与乙公司(国有生产企业)于2005年1月1日签订土地转让合同，约定将100亩土

11、地转让给甲方开发不动产，当时不支付土地金，在甲公司的不动产开发完成之前，将2000平方的商店给乙方，作为土地金。 08年2月甲方开发完毕，4月按约定将2000平方米商店交给乙方对外租赁，由乙方管理，生育门票一直未办理。 问：在税收上确认收入吗？ 金额怎么确定？ 所得税的土地成本是如何确定的？视为销售的处理，条例条企业发生非货币性资产交换，将货物、财产、劳务用于偿还、赞助、筹资、广告、样品、职工福利或利益分配等用途的，应视为货物的销售、财产转让或劳务的提供，国务院财政、税务主管部门企业处置资产处置、国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知国税函2008828号一、企业发生以下情况的处置资

12、产，除将资产转移国外外，资产所有权与形式没有实质性变化，因此作为内部处置资产，不视为销售确认收入，相关资产税额核算的基础继续核算。 (1)将资产用于其他产品的生产、制造、加工；(2)改变资产的形状、结构或性能；(3)改变资产的用途(如自己制造或经营自己制造的商社)；(4)在总机构与其分公司之间转移资产；(5)上述两种以上情况的混合；(6)其他资产企业处置资产的处理，二、企业将资产转移给他人的以下情形，由于资产所有权发生变更，不属于内部处置资产的，应当按照规定视为销售确定收入。(一)用于营销或销售；(二)交际；(三)用于鼓励或福利员工；(四)用于分配红利；(五)用于对外捐赠；(六)变更其他资产所

13、有权的用途。 三、企业发生本通知第二条规定情况的，属于企业自制资产，属于企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入的购买资产，可以按购买时的价格确定销售额。销售价格确认： (1)、以本公司最近或本年度最近月份同类开发产品的市场销售价格确定(2)、主管税务机关参照本地同类开发产品市场的公允价值确定、案例：对外投资资产，问：执行新的企业所得税法后， 以非货币性资产投资销售吗我司参照国家税务总局关于企业处分资产所得税处理问题的通知(国税函2008828号)后，由于没有直接列举“投资”行为，我们仍无法判断是否属于同一销售。 答：国家税务总局关于企业处分资产所得税处理问题的通知(国税函2008828号)，

14、二、企业将资产转移给他人的以下情形，由于资产所有权变更，不属于内部处分资产。 应该按照规定视为销售来确定收入。 (一)； (六)其他变更资产所有权的用途。 因此，投资资产的所有权利发生变化，不属于内部处置资产，应当按规定视为销售确定收入。 特别注意：1、企业购买一等并组合销售本公司商品时，不属于捐款，总销售额应按各商品公允价值的比例分配确认各项销售收入。 国家税务总局企业所得税收入若干问题确认通知国税函2008875号，案例：购车库，1、一家房地产开发企业08年3月为促销，决定购买别墅大楼所有车库。 2、某房地产开发企业对某型号的房子买你吗？ 3、如何购买空调、电脑等进行处理？ 特别关注：2、

15、自产货物、劳务用于建设工程、管理部门、非生产性机构，不予销售。 想一想： 2008875国税函，特殊业务： 08年折扣处理，08年度5月某房地产企业为了应对金融危机，树立良好的行业形象，部分业主提出了商品买卖合同单价过高的问题， 积极给予部分降价，假设合同签订为每平方米6000元，选择几个方案2 .按总住房费的5%退还，但是钱不是直接退还给所有者，而是代行各规章费，例如住房生产证费用。 特殊业务： 08年折扣处理，按3，总房费的5%退款，但是钱不是退给老板，而是直接交房地产管理费等。 4、按总房费的5%退款，退款转为装修。 分析：在某些情况下，所得税处理是？ 会员费的处理，会员费。 申请入会或

16、加入会员，只许取得会员，其他所有服务或商品另行支付费用时，取得该会员需要花费时间确认收入。 申请入会或者加入会员后，会员能够在会员期间内不支付费用而领取各种服务或者商品，或者以低于非会员的价格销售商品或者提供服务的，其会员费应当在受益期间内分期确认收入。 例如，高尔夫球场多实施会员制，一次性交20万元成为(终身或有期限的)会员。 如本条前文所述，只取得资格，在取得该会费时确认今后不支付费用，或者会员再消费时折扣的，必须在受益期间内分开确认收入。 处理违约金，问：房地产开发企业在销售商社时，首先收到购买者一定金额的预约金后，由购买者取消购买该房地产。 房地产开发企业因购买者违约而不再退还该存款。房地产开发企业取得的这笔定金的收入应该征收销售税吗？ 答：根据财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知(财税200316号)的规定，“单位和个人提供征税服务、转让无形资产、销售房地产的，受让人违约从受让人领取的赔偿金的收入，应当纳入营业税中征收营业税。接受捐赠，第3行接受捐赠收入条例21条接受捐赠收入，在实际接受捐赠资产之日确认收入的实现。 会订准则按照视为经济利益流入营业外收入捐赠利益的会订制度将权益订为资本公积接受实物的公允价值确定。接受捐赠、新条例规定、接受捐赠收入、实际接受捐赠资产时确认收入的实现。 即，按照支付实现制的原则进行确认，