河南固始县房地产市场调研分析报告(2015年）.ppt

1、，脉搏营销为王，第*页，河南省固始县房地产市场调研分析报告，2015年5月，第*页，脉搏营销为王，第一部分宏观环境概述，第二部分土地市场概述，第三部分主要区域参数详细说明，目录，脉搏营销为王，第*页，第一部分宏观环境概述，第二部分土地市场概述，第三部分主要区域参数详细说明。脉冲营销是王道。固始县信阳市位于河南省东南部，南临大别山，北接淮河，东与安徽省六安市相连。固始县辖三条街道(聊城街、樊城街和秀水街)。它是河南省人口最多的县。多年来一直有外出工作的传统。全年都有60多万商人外出工作。据公众消息，这些支撑了当地经济的“半边天”，而实施脉冲营销是王道。固始位于合肥、阜阳、信阳小经济圈的中心，郑州

2、、武汉、南京大经济圈的腹地。宁西铁路、沪陕高速、怀古高速、312国道、204省道、216省道和339省道贯穿其间，交通便利，经济平稳快速发展客观上为房地产市场的发展奠定了良好的基础。2008年至2013年，固始市城镇居民人均可支配收入持续增长，年均增长率超过10%，2013年达到18441元，居民消费能力持续增强。实施脉冲营销是王道。固始新区的建设遵循“由北向南升级，由西向东引进”的基本思路，利用高速公路枢纽距县城仅6公里的优势，我们计划在城市西部建设一个产业集聚区和一个大型商业物流园区。 逐步完善相应功能，形成固始房地产市场：“两大板块”(凤凰新城区、怡和新城区)和“四大板块”(西城板块、老

3、城板块、东城板块、南城板块)的格局，切脉营销执行为王，页*，比较不同时期。 豫皖区域中心城市的规模已经开始显现。自2014年1月1日起，固始县正式成为河南省直属县，由省委、省政府直接管理，拥有与地级市同等的经济、社会和人事管理权。固始县制定了到2020年实现城市建成区80平方公里、城市人口80万的规划和发展目标，这将极大地有利于固始的房地产市场，城市格局将发生巨大变化。原来的面积是40平方公里。扩建后，它占地80平方公里。脉冲营销是王道。第一部分宏观环境概述，第二部分土地市场概述，第四部分主要区域参数详细说明。2011年至2014年4月，固始土地市场供不应求。住宅用地市场供需基本平衡。2011

4、年至2014年4月，固始县土地供应总量为3983.7亩，其中居住用地1351亩，占33.9%。2011年至2014年4月，固始县土地总流转量为4908.2亩，其中居住用地1148亩，占23.4%。总的土地供求情况来看，脉冲营销实施是王道，从固始县2011年至2014年4月的土地供应情况来看，固始县的土地供应在2012年达到较高水平，总供应量为1855亩。2014年1月至4月，固始县土地总供应量约为427.2亩，其中住宅用地供应量约为37.5亩，占8.78%，从土地总供应量来看，实行脉销为王。从固始县2011年至2014年4月的土地交易情况来看，固始县的土地交易在2013年达到了较高水平，总交易

5、量为2627.1亩。2014年1月至4月，固始县土地总交易量约为624.3亩，其中住宅用地约为43亩，占6.89%，土地总交易状况为王，页*，2014年1月至4月，固始县共有3笔商品房土地交易，其中商品房土地2笔，商品房土地1笔。居住用地平均交易价格为5078万元/亩，商业用地交易价格为88.5万元/亩。2014年，实施脉冲营销是王道。页*，摘要:宏观环境：固始县是固始市场人口最多的县：需求是供求的主力军，公寓类型偏向于120左右的三室。房地产量大，仓储和销售压力大。总价低、中小户型、首付10000元仍是市场的主力军。营销模式：过时的营销模式在这个传统营销模式逐渐衰落、电子商务、微信等新营销模

6、式崭露头角的时代，由于镇民文化水平较低，传统营销模式仍然是主流。整个市场的销售节奏基本上是快速销售。脉博营销为王，第一部分宏观环境概述第二部分土地市场概述第三部分主要区域参数详细说明脉博营销为王，第一部分市场销售房屋，固始县主要竞争房产分布图，根琴花园，根琴名称，根琴营销为王，第三部分目前固始住宅市场主要户型为83-108两室和112-144三室。7月份，固始住宅市场实际平均成交价格集中在2900-3600元/套。与住宅参数相比，脉搏营销执行为王，第*页，住宅参数比较，2015年1月固始房地产平均成交价格，脉搏营销执行为王，第*页。脉博营销执行为王，佩奇*，鼓石中央商务区鸟瞰图，专业市场参数比

7、较，脉博营销执行为王，佩奇*，该项目占地258亩，总建筑面积超过20万平方米，整合三大市场：建材与家居、汽车贸易与汽车零部件、日用小商品，整合商品采购、仓储与物流、电子商务与品牌加盟。专业市场参数比较，实施脉搏营销为王，第页*，专业市场参数比较，实施脉搏营销为王，第页*，温州国际商城为河南省重点服务项目，固始县重点招商项目，固始县重点民生项目，由上海亿邦集团和固始远大地产共同建设作为承载旧市场搬迁和转移的新型批发零售市场，该项目集批发零售贸易、产品加工、品牌展示、物流服务、休闲购物、餐饮娱乐、商务酒店和精品住宅八大功能于一体。拟建设家居建材广场、百货副食品广场和五金机电广场，并配备六个配套服务

8、中心：金融中心、网上交易中心、市场管理中心、仓储物流中心、政务中心和售后服务中心。充分整合固始现有的装饰建材、家具家具、小商品、副食品、五金机电等批发零售行业，力争成为固始乃至豫东南地区最具知名度和美誉度的一站式综合批发零售主市场。专业市场参数比较：脉搏营销为王，河南省固始县集美建材市场由新和集团在固始苎麻纺织厂改制后投资建设。市场占地217亩，建筑面积14万平方米，其中商场面积4.1万平方米，展览面积2.4万平方米，加工面积1.5万平方米，仓储面积4万平方米，家居广场1.8万平方米，总投资约2.1亿元。经营范围涵盖板材、石材、铝材、涂料、家具、家具、电器、电工材料、面料、照明、水暖管、玻璃制

9、品等几十大类，4万多个优质品种。市场区于2006年6月投入运营。2009年，本集团按照北京房地产之家的商业模式和装修风格，全力打造集美建材家居广场，营业面积18000平方米，全新装修，以漂亮的服装开业。集美建材家居广场以“美化家居”为目标，为客户提供家居设计与装饰、装饰材料、家具及家居饰品等“一站式购物”服务，集品牌展示与销售为一体，是集市场、超市、专卖店等业态互动共存的大型家居建材主题购物中心。它为广大商家提供了一个全新的家居建材商业平台，成为固始家居建材行业的一个新亮点。专业市场参数比较，脉冲营销执行为王，页*，市场总结，1。固始土地市场2011年至2014年3月，固始土地供应量为3983

10、.7亩，成交额为4908.2亩；其中，住宅用地供应1351亩，周转1148亩。居住用地供需基本平衡。二.区域房地产形势随着2014年国家宏观政策的调整和固始本地新增房地产项目的大幅增加，固始房地产市场面临2014年最困难的一年。城北新和为首的地产率先采取低价策略，促进销售，增加市场份额；同时，福建天府开发商主要加大产品附加值和优惠力度，整体效果明显；其他待售房产主要是滞销的。目前，固始住宅市场竞争产品的主要户型为83-108两室，固始住宅市场112-144三室的平均售价集中在2900-3600元/间，县级人群的客户群主要集中在乡镇。2900-3600元/套的平均交易价格对乡镇居民来说仍然是一个

11、很大的压力，主要是由于乡镇居民收入低和按揭还款的压力。同时，随着我国城市化的发展，新农村建设也在日益发展。社区开发出现在各个乡镇，在一定程度上分散了整个城市房地产市场的客户。目前，各乡镇开发项目价格保持在1400.18万元/套，面积范围主要是120-140平方米的套房和160多平方米的别墅。客户群分析固始市主要是一个劳务输出型城市，常住人口106万。根据交易客户数据和人口城市化的发展趋势，固始县周边的县城购买客户群主要是乡镇客户中国有严格的计划生育政策。大多数家庭只有12个孩子，他们很好地照顾和教育他们的孩子。“陪学生”很常见。许多条件较好的家庭会考虑购买套房，为孩子上学提供便利。孩子们想结婚

12、，年轻人不想呆在安静的乡镇，所以双方的父母、亲戚和朋友集资或借钱在城市里买房子。在乡镇做生意的人有一些闲钱，但经济形势不景气，投资渠道有限。他们在城市里买房子以备将来使用或投资。我年轻的时候，出去做生意，四处漂泊。随着年龄的增长，我想找个地方安顿下来。我对家乡始终如一的热爱和喜爱使我选择在家乡和城市买一栋房子。由于大多数县级城市的房地产市场刚刚起步，很多乡镇客户对购房的知识和程序了解不够，选房的过程在一定程度上是盲目的，所以他们有很强的从众心理。只要大多数人，特别是那些有自己熟人和朋友的人，都会选择自己的建筑。乡镇消费者确实喜欢“逛商店”，他们对房价的敏感度超过了对规划设计、建筑质量和环境绿化的敏感度。大多数乡镇客户没有意识到物业管理的重要性，一般对物业管理的要求不高。在他们的印象中，他们认为物业管理是“看门、打扫”，很难接受物业管理费要在买房后很长一段时间才支付。他们中的大多数人更喜欢面积约为120，140平方米的舒适的三居室公寓，有两间卧室、两间大厅和两间浴室，其中一些老年房和婚房也选择面积不到100平方米的两间房间。市场概述，脉动营销为王，页*，五.发展趋势固始新区建设以“南北提升，东西引进”的基本思路为基础，以古槐高速公路建设为契机，利用高速公路交叉口距县城仅6公里的优势，在城市西部规划建设产业集群和大型商业物流园区，并逐步完善相应的功能建设，形成固始房地产市场