房产部工作计划分解5.ppt

1、设计方案,项目开发 进度计划,项目融资,股东权 益预算,销售方案,开盘预售的时间,封顶办证时间,从而作出我部 门销售准备期限,那个公司贷款？,贷多少？,抵押物情况？,资金怎么使用？,为资金缺口节点作准备,知道股东收益情况,作出下阶段的项目实施 步骤,最好有我部门的销售 计划与股东交流意见,销售费用、销售价格 沟通,是否需要股东合资？,最好有目标客户可以咨询,财务,房地产成本预测,房地产财务预测,销售收入,房地产账务处理,项目支出,吴冰必须将整套技能学以 致用，并带一新人，学好 技能、处理时间和节点能 把握。,管理,符合公司董事 会战略合作,销售系统建设，减低股 东项目投资的风险：培 养测试下一

2、个项目所欠 缺的管理人员,新生人才的引进,房地产 团队,原房地产销售渠道,房产开发相关单位部门 的业务、人脉关系带动、 有利于部门建设,发展新进房地产销售人员 测试、评估、加强团队 PDCA的可视化进步工作,完整销售部门的功能架构,测试销售的实操工作,敢于发现问题，解决问题,除售楼部上门的客户以外，还 有一部为杨主动开发的村镇销售 渠道，借鉴该渠道方式来评价我 销售部的销售策划。,新进人员跟随原房地产岗位人 员工作，在认识项目开发进度 及工作流程后，独立工作并形 成工作计划。,行政、财务、业务流程是 否清晰,人员的责任是否清晰到位,新项目开发公司的组织结构,人力费用预算及激励机制,润德房地产项

3、目工作,润德项目,沟通,除售楼部销售以外，是 否有其他的销售渠道,建筑规模,效果图,户型,找业内人士收集意见,2,公信委、科技 局、人事局服 务平台,孵化园内 外部门实 现，诚信、 合作、共赢 未来,房产及孵 化园团队,在1楼长廊演说展示,2楼沙龙项目策划建 立培训平台,保障信息化畅通,对房地产部的基础 培养,解决房地产部 视觉化界面,标准工作,使招商销售工作 更有效率,一.二楼明华孵化基 地项目演示厅的布 局及演讲内容,人力工作支持、及 客户走访、互动,政府服务平台的 活动方案及组织 安排,大型企业,与孵化园及劳务公司 一起走访企业,通过设置的政府服务平 台及协会与目标大型 企业形成交流,流

4、程化的顺畅实施,沉淀出可量化、可 循环使用的价值平台,将港美家综合作为一平台，孵化园部、项目部、房地产部合力落地自治区级孵化园、中小企业服务中心、企业服务信息网络、市企业家协会及人事局人力资源共享。牵动工信、科技、人事部门长期在平台内开展服务或培训活动。通过协助以上项目的落实，使得房地产部门可以共享平台信息，借助平台开展有利房地产销售的系列活动。,房产部人员与孵化园 人员合力，共同推进部门 工作，新进人员参与孵化 园工作并与孵化园人力市场 负责人一起走访市场，收集 房产销售部门的市场调查 信息 (回收房地产销售调查表),部门资源取于集团，透过 长廊演示集团投资项目的 发展规划及孵化园项目的 战

5、略意义及服务内容、管 理模式展示给大家目视认 可。集团内部主管人员 透过2楼的沙龙演说将部门 项目发展的前瞻性进行公开 发表谈论，便于管理与执 行。房地产销售战略的战 术布置及人员培训。,了解企业的经营、人力 及住房福利情况,透过一楼项目展示和房 地产售楼部的视觉化效 果，达到我公司组织团 购售房的目的,与大企业主要负责 人沟通形成需求,大企业住房需求对接 房产销售部门,公车片区房地产需 求渠道信息的采集,孵化园、房地产销售合力,孵 化 园,3,团队 建设,完整的 组织 结构,清晰 的 目标,系统的 培训 提升,有计划的团队,有沟通的团队,有职责的团队,具有市场研发 能力,开拓销售渠道 能力,

6、1楼长廊演说展示,2楼沙龙项目策划 建立培训平台,保障信息化,合理的激 励机制,人员提升机制,有清析房产刚需 销售目标的团队,以工业园区大型企业 团购为主的企业钢需 人群房产销售智能团 队。遵循以调查摸 底-渗透交流-利益共 赢-循环使用的流程为 有效销售,招聘新经短 期的培训、 考核选用 新人,引进专业人才,房产销售策划 与推广策划人 员的培养与发掘,建立培训手册,一楼展示厅的应用,2楼沙龙互动活动的 组织策划,7楼中小型企业服务 会议和活动的参与与 信息回收,与孵化园人力专员一 起走访企业，收集企 业信息并形成档案,职能的 互补,功能化的互补,逐步向销售房产的 专业化团队过渡,要求人员的个

7、人提 升能力、创新力、 学习能力,薪酬及提成制度,流程化的顺畅实施,沉淀出可量化循环,职效 出现,展示培训,孵化园人力服务 大企业培训,中小企业服务活 动及会议培训,沙龙活动培训,房地产销售培训,有能力完成跨部门 的工作,孵化园培训、房产销 售人员培训的经历,房地产销售部门团队建设,回收,4,销售平台,市场 研发,持续 维护,部门组织完整,流程化,人员责任及部门 工作计划,主管经理主抓价值点,透过对项目档案利用,市场化经营,销售代理,销售部门的管理制度 及流程,销售人员制度及销售流程,销售部门收支预算,引进专业人才，完整结构,人员 配置,销售团队建设平台,不断引进新人由原销售人员 带队上岗,不

8、断的市场研发，使公司销售优 势由钢需至专业（物流等）至 高端销售的发展。,形成淘汰机制，保留有执行力 和成绩的优质人员,形成销售部门人员的培训手册,钢需目标市场的销售策划 功能完整,开发新的销售渠道,市场调查分析入档案,客户档案完善互动改进,策划档案的综合利用,走访市场调查并形 成档案,档案收集、分类,策划档案的利用 流程,客户档案的分析、 保密,用多少人、人员素质 要求如何、费用如何,关健里程碑如何回收,透过流程回动信息点,视觉化,标准,招商应用,如何体 现在售 楼部窗 口,新聘用和原房产 部门人员,知识培训,薪酬制度和提成 制度,参与孵化园的工作 、服务大企业作为 开拓市场一种,引进专业人

9、才,一楼展示厅应用,人力服务工作,沙龙互动活动 的开启,招聘,跳槽,回收点,第一价值点,第二价值点,第三价值点,有独立的工作计划,却确协助孵化园服务到企业,实现与企业的信息互动， 带动房产销售,售楼部,售楼部的 发展核心,时间,数据财务部,股东同意开始,销售管理部,总经理,雅美售楼部,孵化园部,房地产销售计划 及预算,孵化园与房地产行动计划,房地产营销方案,意见,房地产销售推广计划,征求意见,设计方案,项目开发进度表,润德公司,股东权益预测,融资规模、方式,项目管理组织及责任,征求意见,征求意见,资金安排意见,审批？,项目招标实施,预算管理,润德房地产项目价值流程图,落地实施,审批？,时间,雅

10、美售楼部,销售管理部,总经理,资金财务部,孵化园部,销售培训,收款、付收据,部门人力需求计划,报建、办证,一楼展示厅布置,审核？,征求意见,房地产销售业务流程图（1）,二级目标客户,一级目标客户,润德项目,人员培训实习,市场需求调查,设计方案,股东同意开始,项目开发进度表,股东权益预测,融资规模、方式,意见,资金安排意见,审批？,人员招聘计划,人员培训计划,人员培训实习,人力服务平台,人力服务推广,销售档案归档,客户需求信息落实,协商并签订意向书、协议,人力服务平台规划与实施,参与平台建设,参与平台建设实施,征求意见,房地产营销方案,销售档案归档,销售档案归档,房地产销售推广计划,项目管理组织

11、及责任,项目招标实施,房地产销售计划及预算,预算管理,会计助理,核心流程,支持流程,管理流程,资金流入,价值节点,价值节点,价值节点,房地产销售计划支持链流分解,透过企业人力 作市场调查,财 务预测,房产供应链状况,研发落实行动方案,建立房地产需求档案,销售计划形成,4. 内部需求信息,2.招募计划方案,1.储备人员档案,4 团队建设,3.活动推广,2.售楼部留言客户回访调查购买意向,1.孵化园人力调查回收企业人力资源部负责人信息,5.评估团队内部的工作能力，发觉、培养新型销售团队，寻找代理销售模式的多样化作为备选,2.分析市场需求潜力，分析目标客户群的需求特征和需求价格，为前期的项目规划、设

12、计及后期的市场推广、价格制定参考,1.识别项目投资开发机会，及最佳入市的时间来制定项目开发步骤进度,11.阶段性的市场供应量及市场价格类比分析,5.外部需求信息,3.国家土地、规划、房产政策、融资按揭、市场竞争者及周边道路和设施建设对项目开发的影响及应对方案,4.按项目开发的进度和目标客户群的特征及潜在客户的消费习惯而制定营销推广方案,5.项目管理,4.股东权益,3.销售方案,2.设计方案,1.项目开发进度计划,2.房地产成本预测,1.房地产财务预测,3.房地产账务处理,4.销售收入,5.项目支出,6.财务团队建设,6.房地产团队,财务预算计划分析,市场需求分析汇总,销售团队培训,房地产销售促

13、销方案,SWOT分析,房地产销售推广方案,营销软件建设,营销硬件建设,房地产销控计划,5.传媒推广,8.目标客户群对于购买价格及购买时间的信息,9.目标客户群的细分信息,7.项目融资,8.财务管理,7.支付方式,3.销售代理商信息,6.潜在客户信息,7.目标客户群对 项目设计、规划 要求信息,10.潜在竞争者的调查对比分析,9.各项目成本汇总,6.外部利益交换的信息渠道实行广泛合作,档案中心,孵化园人力,营销策划部,供应链,财务预算,调整财务测算、启动资金的安排及资金规划,销售团队的培训及软、硬件配套，正常运营,房地产营销策划流程,落地,调研建议报告,评估建议安排设计、规划、项目进度、建安造价

14、的调整,造势活动、促销活动的开展,项目的建设进度与设计相符,谈判预订,项目基本情况导入,供应商考核,网络、报章、协会调查开展,市场需求调研方案,财务收款、安排抵押按揭,收集调查信息分类、统计入档,供应方接受代理模式,项目营销市场推广方案,房产营销计划书,房产销控表,策划开展调研工作,媒体,户外广告、网络、报章、协会推广,9,房地产需求档案信息回收策划,房地产需求调查，档案回收,内部需求、关系需求及客户回访得 到的统计数据,市场调研的目的,市场调研的范围,为项目设计、规划及开发进度计划给予准确市场适销 信息，让开发商及时给予调整或事中调整的机会,在售楼部留言信息的客户需求条件落实调查,大西南工业

15、园及企沙工业园的生产企业需求调查,媒体广告、网络收集的团购 报名信息、意见要求,了解目标客户群的需求（户型、面积 、价位、购买时间），准时切入市场， 提高楼盘的销售潜力和市场占有率,初步市场分析,环境分析,政策分析,竞争分析,市场定位,提高公司项目的知名度，发现新 的房产销售渠道,市场调查的经费预算,市场调查的时间及进度表,了解大型生产企业的经营情况、 人员数量及福利，与人力资源 部负责人形成沟通,了解周边村民需求信息，与村委 领导形成沟通，促进需求的达成,港口区涉及征地拆迁补偿的农村村委会、 村民需求调查,为项目开发后期的房产销售给予准确的市场需求信息， 为加快资金回笼避免房产销售与开发不同

16、步而造成的资 金链压力问题。,调查、研发的作用或重要性,10,公信委、科技 局、人事局服 务平台,孵化园 人力 系统,房产及孵 化园团队,开展企业服务培训活动,组织企业人力资源服务 宣传沙龙,工业节能环保服务、 宣传会议,大企业人力资源部住 房需求信息导入,孵化园与售楼部合力调 查落实需求信息,为房产部供应有销售潜 力的新型人才及专业人才,在孵化园队伍中培养、 发现潜质人才,企业人力 作市场调查,人力推介、招聘会议,了解企业的经营、人员 数量及住房福利情况,与大企业主要负责 人沟通形成沟通,发现目标客户及寻 找潜在客户信息,孵化园、房地产销售合力,孵 化 园,了解工业园企业分布 及投产情况,内

17、部需求信息,外部需求信息,目标客户群对于购买价格及购买时间的信息,目标客户群的细分信息,潜在客户信息,目标客户群对项目设计、规划要求信息,与企业产期保持业务或 非业务往来，长期形成 交流,了解企业的经营、人员 数量及住房福利情况,与大企业主要负责 人沟通形成沟通,发现目标客户及寻 找潜在客户信息,了解工业园企业分布 及投产情况,设计方案,项目开发 进度计划,股东权 益预算,建筑总评图,建筑面积,建筑立面效果图,户型图,销售方式,项目选址及规模,项目开发的启动时间,项目开发的步骤及 分段开发面积,资金缺口后备方案,股东项目收益预算,项目回收期预计,合作建房包销,独立售楼部销售,销售代理外包,地库

18、及停车位,支付方式,项目管理,房地产 团队,原房地产销售渠道,房产开发相关单位部门 的业务、人脉关系带动、 有利于部门建设,发展新进房地产销售人员 测试、评估、加强团队 PDCA的可视化进步工作,继续使用原售楼部的功能， 带来部分的上门客源，回访 在售楼部留言的客户，联系 上门促销,新进人员跟随原房地产岗位 人员工作，在认识项目开发 进度及工作流程后，独立 工作并形成工作计划。,房地产供应链分解,文华项目,项目开挖、正负零、预 售、封顶、竣工验收、 交房时间,建安工程的合同谈判，在 工程款的支付上取得双赢,项目规划、设计,严控项目资金的支付，大 笔资金的流动需得到股东 的共同确认，定期提供收

19、支报表,项目开发的进度步骤与 销售计划严密关注,股东合作管理,总经理负责 安排及外包,项目销售代理,项目财务管理,工程监理,项目建安工程,港美家代理销售,12,项目建安造价、公共设施、 绿化、园林造价监理费,土地成本、增容、变性 费用及前期投入管理 费用、利息,总评设计、建筑设计、 人防、消防设计费用,报建费用及办证费用,宣传推广费用、销售费 用、管理费用,房地产成本预测,房地产股东 权益预测,房地产账务处理,销售收入,项目支出,财务团队建设,项目融资,财务管理,各项目成本汇总,财务预测,项目开发的进度步骤与项目 销售紧密结合，形成收支预 测监控，提前令股东认知 并作出准备，避免资金 链的断裂

20、,支出按股东确认的项目 进度支出,项目土地抵押作为启动资 金，不够部分由承建方给 予垫资开发,通过股东权益的测算收益， 股东对于启动资金的投 入作一平衡,确定销售总收入与成本 测算比较余额，从而 确定该项目的启动,经市场调研并与销售代理 共同认可的住房销售均价 及商铺、车位销售均价,营业税、所得税、增值 税、罚金等,与融资合作提高资金 使用率,销售抵押、备案、银行 放款工作及时，保证资 金的供应,严格按照项目前期的税务规 划执行，提前预知准备，及 时入账申报是工作的节点,规划管理项目的收支风险，监督 资金流动的合理性，平衡项目 支出、项目销售收入与融资及 时，减低资金供应风险,引进专业性人才，

21、加强培训， 作为助理参与到项目的财务 实际工作中，为企业的专业 发展提供后备人才,培养新人的理想平台,汇总公司名下的所有资产，大项目 独立形成损益表，一般项目形成 科目表，清晰项目的投入成本 及利息支出，计算项目的收支平 衡点，严控收支预算。,文华项目前期调查工作安排,项目确定启动并进行规划设计及平整土地,项目楼书、户型定案及印刷,1、各类策划活动的按进度实施 2、企业团购信息的对接与推进 3、村办的市场走访与协商 4、开发商的委托价格、团购价格、惠利、零售的价格商讨定价 5、其他代理销售机构的引入沟通及中介服务方式的选择 6、档案的汇总分析，销售计划书的合成,1、策划活动：整理我公司可使用的

22、资源（业主、客户信息、人脉、人力、场地），以能回收档案11条为目的策划对应的活动。 2、售楼部客户资料、需求信息的整理分类（为下阶段活动推广的选择做好准备）。 3、针对公车新城的学校、商户、政府、下游企业策划推广活动。 4、与韦秘书协商，项目销售团购的组织 5、公车征地组的搭线工作 6、与房产网、协会初步交流 7、区域内房地产公司的现场调查，了解开发、销售情况，调查销售模式 8、对房地产中介服务方式的研发 9、档案分类收集 10、其他销售信息渠道的开拓,供应方项目进度,港美家价值点实现分解,市场调查,财 务预测,房产供应链状况,研发落实行动方案,建立房地产需求档案,销售计划形成,4. 内部需求

23、信息,2.招募计划方案,1.储备人员档案,4 团队建设,3.活动推广,2.售楼部留言客户回访调查购买意向,1.孵化园人力调查回收企业人力资源部负责人信息,5.评估团队内部的工作能力，发觉、培养新型销售团队，寻找代理销售模式的多样化作为备选,2.分析市场需求潜力，分析目标客户群的需求特征和需求价格，为前期的项目规划、设计及后期的市场推广、价格制定参考,1.识别项目投资开发机会，及最佳入市的时间来制定项目开发步骤进度,11.阶段性的市场供应量及市场价格类比分析,5.外部需求信息,3.国家土地、规划、房产政策、融资按揭、市场竞争者及周边道路和设施建设对项目开发的影响及应对方案,4.按项目开发的进度和

24、目标客户群的特征及潜在客户的消费习惯而制定营销推广方案,5.项目管理团队,9.开工建设、工程管理,7.销售计划方案,6.建筑设计方案、效果图,3.建筑承包方调查决定合作模式,4.项目成本预测,6.项目财务预测,7.项目税务策划,9.项目收入管理,10.项目支出管理,1.财务团队建设,11.商品房预售许可证,财务预算计划分析,市场需求分析汇总,销售团队培训,房地产销售促销方案,SWOT分析,房地产销售推广方案,营销软件建设,营销硬件建设,房地产销控计划,5.传媒推广,8.目标客户群对于购买价格及购买时间的信息,9.目标客户群的细分信息,8.项目融资计划,2.财务管理,13.人防、消防、水气网电施工,3.销售代理商信息,6.潜在客户信息,7.目标客户群对 项目设计、规划 要求信息,10.潜在竞争者的调查对比分析,3.各项目成本汇总,6.外部利