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文档简介
1、2020年8月5日,信阳森林半岛项目商业部分调研定位报告如下:信阳建业田明住宅建设有限公司,2006 SY11,项目的SWOT分析,城市宏观市场环境分析,项目定位建议,项目地块及周边环境分析,商业市场环境分析,目录,商业业态策划专业人员访谈,城市宏观市场环境分析。信阳市位于河南省南部,东部与安徽省接壤。它管辖4个区(石河、平桥、洋山、南湾)和8个县,总面积18915平方公里,总人口780万。市区面积43.2平方公里,市辖区人口216.1万,市区人口43.67万。城市结构、城市背景、地理条件和交通条件信阳交通便利,南距武汉214公里,距郑州302公里。京广铁路、京九铁路、宁西铁路、106、107
2、、312国道、京珠高速、西河高速纵横交错,是连接河南省东西部的重要交通枢纽和主要通道。由于信阳靠近武汉,根据2006年武汉城市圈的规划蓝图,2010年信阳将被纳入武汉城市圈。石河区是信阳市传统的政治、经济和文化中心,以发展商业为主。平桥区主要发展工业。洋山新区将形成新的行政核心和居住区。南湾区管辖南湾湖,南湾湖主要发展旅游业,不属于城市发展的方向。信阳市的主要发展方向是以中心城市为核心,以县城为纽带,以小城镇为支撑,以国道、铁路、高速公路为骨架,向北东扩展。城市功能区划,未来城市的总体布局。南湾区位于市中心以西7公里处,总面积190平方公里,总人口19600人。有南湾水库管理局、南湾实验林场、
3、南湾镇、南湾湖旅游开发有限公司、仙山开发办公室五个单位。辖区内有国家AAAA级旅游景区。南湾区的基本情况、项目所在地、城市中心区、北进、东进、人口和环境条件劳动力资源丰富,劳动力经济已成为信阳农村的支柱经济。截至2005年底,信阳总人口为787.55万。其中,城市人口为216.1万,占总人口的27.4%;农村人口为5714500人,占总人口的72.6%。石河区是信阳市的主要人口聚集区,石河区非农业人口为263,700人,平桥区为173,000人,城市人口为436,700人。项目所在地南湾区的常住人口只有19,600人。信阳劳动力资源丰富,全市有781万人口,是一个巨大的劳动力出口市场。此外,许
4、多农民工在信阳取得了显著的成就,劳务经济已经成为信阳农村的支柱经济。城市背景,项目周围的常住人口只有19,600人;消费人口有限,消费力不足,经济环境分析,城市背景。2004年,信阳的国民生产总值为434.2亿元,居全省第十一位;2005年,全年国内生产总值503.4亿元,比上年增长13%,全省国内生产总值比重由5.1%提高到4.2%。其中,第一产业增加值150.4亿元,增长10.8%。第二产业增加值193.5亿元,增长16.0%。第三产业增加值159.5亿元,增长11.8%,第三产业占国内生产总值的比重为29.9: 38.4: 31.7。2005年,全市城镇居民人均可支配收入为6784元,比
5、上年增长14.2%。如图:所示,信阳市人均国内生产总值、商品零售总额和人均消费支出处于快速增长阶段,居民消费潜力不断提升。城市背景,信阳人均国内生产总值2003年,人均消费支出3978元,比上年增长5.8%;2004年,城镇居民人均消费支出4282元,增长7.6%;2005年,城镇居民人均消费支出4971元,比上年增长16.1%,增速明显加快;其中,粮食支出1979.91元,比上年增长5.5%,城镇居民家庭恩格尔系数为39.8%,比上年下降3.9个百分点,表明随着信阳市居民收入水平和消费水平的不断提高,消费水平也在不断提高。消费特征分析,2005年城镇居民消费分类表(数据来自信阳市统计局),2
6、005年城镇居民人均可支配收入为6784元,不同阶层之间呈现出明显的梯度趋势,收入差距呈现出扩大的迹象。在收入差距扩大趋势的影响下,不同收入家庭的消费支出也有所扩大。2005年,城镇居民人均消费支出为4971元,高收入群体人均消费支出是全市平均消费水平的2.6倍,是低收入群体的5.2倍。消费模式的变化。恩格尔系数逐年下降,消费水平稳步上升。2005年,信阳市城镇居民消费恩格尔系数为39.8%,比上年下降3.9个百分点。生活观念改变了,户外食物的消费增加了。2005年,外出就餐人均消费支出为199元,比上年增长50.5%。普通居民也注重生活质量的提高,树立了敢于消费、热爱消费、享受消费的观念,但
7、高收入家庭更注重高端奢侈的消费模式。城市背景下,高收入群体的整体生活已经进入相对富裕的阶段。消费特点是:除满足日常生活必需品和高端消费品的需求外,还有大量剩余,生活好,注重生活质量的整体提高,追求时尚和个性化消费。中等收入群体总体生活水平处于小康阶段。消费的特点是:基本生活消费需求得到满足,温饱比例持续下降,消费从满足“量”提升到追求“质”,积累资金提升到更高的消费水平。低收入群体的总体生活水平已经达到温饱,进入小康社会。消费特点是:满足基本生活消费后,当期收入几乎没有平衡。其中,5%低收入群体的人均可支配收入为2453元,人均消费支出为2654元,收支相抵,但食品消费仍是他们消费的主流,生活
8、质量不高。2005年,城镇居民的服务消费支出为1091元,其中5%的高收入群体为3626元,10%的低收入群体为444元。高收入群体的服务消费支出是全市平均水平的3.3倍,是低收入群体消费水平的8.2倍。总体分析消费特征,随着信阳经济的发展,城市居民的消费能力有了很大提高,消费呈现多元化趋势,不同阶层之间不同消费模式的分化日益明显。不仅消费能力存在梯度差异,消费观念和消费方式也存在梯度差异。消费呈现出明显的层次性、城市背景性,居民消费由传统消费向发展和享受消费转变。二是商业市场环境分析,城市商业供给特征分析商业模式、商业市场分析,百货商店相对集中,大多处于转型期。信阳百货主要集中在南街东方红大
9、道两侧,如西雅美广场和弘毅百货。所有的百货商店都在从传统的百货商店向新的百货商店转变(品牌管理和特色主题管理,注重环境改善和人性化等)。)调整业务格式后商业市场分析、城市商业供给特征分析餐饮、商业市场分析、城市商业供给特征分析休闲娱乐、休闲场所多表现为沿街商铺,大庆路西段聚集效应明显。近两年来,大量民间资本投资于洗浴行业,信阳洗浴企业数量迅速增加。信阳目前有16家大型洗浴企业,但整体规模小,网点布局不合理,经营统一,定位缺乏特色;随着洗浴企业数量的迅速增加,行业有结构饱和的趋势,即普通洗浴中心竞争激烈,大型休闲洗浴娱乐中心相对缺乏;由于信阳经济发展水平不高,洗浴行业整体档次较低;只有大庆路的沁
10、园春洗浴中心运营规模较大,处于独特的位置,运营状况良好。商业市场分析、三个地块分析及周边市场分析,本项目位于信阳市南湾区南湾湖风景区附近,在项目所在的市中心,占地面积221.76亩,约15万。土地用途:该地块规划用途为95%的使用年限为70年的居住用地和5%的使用年限为40年的商业用地,容积率不超过1.5,建筑密度不超过25%。基本指标,目前,一期、二期、三期工程的土地已被拆除,达到三个供应和一个平整。信阳是河南省最南端的城市,距郑州302公里,地块有四条:周边路网发达,但临街面偏离主干道南湖大道,地块位于南湾区,中环路以东,松树滩路以南(以上道路均为规划道路,目前为水泥小道)。形状大致呈不规
11、则方形,长约398米,宽约398米,地形起伏较大,高差约24米。水利局的家宅位于信阳市南湾管理区南湾村宗地的南面,位于中环路的西面,南湾管理区松树滩村位于东面。目前,原水泥厂、家庭建筑和居民清除的建筑垃圾还有一些没有清除,一条泄洪道(宽约1018米)贯穿整个土地。项目地块距南湾风景区700米,距市区5公里,距市区约15分钟车程。项目地块与市区不相连,中间有一个商业区。在公众的印象中,南湾区属于郊区,所以平时没有在这里购物的习惯。地块周围的商业氛围不够,商业形象参与度不均衡。然而,社区设施是完美的,情节分析。项目地块南部,蔬菜市场、小型医疗机构、小型超市、理发店、双汇冷鲜店、小型五金店、小型服装
12、店、小型餐厅、电信银行、邮政服务等公共设施沿街分布,满足了南湾周边居民的日常消费。但是,商家的整体业务水平较低;规模小(大多数商店只有25平方米左右,只有百佳超市有450平方米。南湾湖景区约有20家小酒店,主要经营南湾鱼和信阳特产,面积约30平方米。景区内的商业状况因游客数量而异,目前的商业状况一般。一、项目周边租金,项目位于市区南郊,临街立面租金范围为0.2-0.5元/天/;景区内的餐厅以地方菜系为主,旺季主要在旅游期间,租金水平较低,仅为0.16元/天/。南湖大道周边未来改造规划,南湖大道周边规划分析:南湖大道两侧改造,道路东侧街道商铺,道路西侧旅游商业;道路两侧的商业项目将在两年内升级改
13、造,这将对交通流量最大的节点是南湖大道(连接城市主干道)、松树滩路(连接未来高速公路和景区),交通流量最大的节点是未来建邺路(进入周边主要社区主干道)、地块分析、商业价值、建邺路、松树滩路、中环路、田明路及各区。从项目地块的商业价值分析来看,南湖大道和松树滩路入口附近的社区价值最高。土地临街统计,摘要:该项目是一个小型的城市边缘社区为基础的项目,地块分析,专业人士访谈四种拟议格式,餐饮专业人士,专业人士在超市和茶馆,专业人士,专业人士,休闲和娱乐专业人士,摘要。商家认为该项目靠近郊区和景点,环境优雅,交通便利,所以推荐2。经营者认为项目的部分业务适合经营社区配套设施(如超市、洗衣房、面包房等)
14、。),高档综合洗浴中心和特色茶馆也受到商家的青睐;3.目前,超市、洗浴中心、茶馆和社区配套企业对该项目持乐观态度,并有强烈的进入意向;4.由于本项目位置相对偏向,商户一般租金承受能力为8-13元/月/;5.餐饮、休闲娱乐、超市业务需求面积为300-3000,社区配套需求面积为40-80,主要在一带一路商铺;五个项目的SWOT分析、商业部分的SWOT分析、六个项目的SWOT分析、定位建议,本项目的商业不仅满足了社区及其周边地区的需求,而且重点服务于项目周边的整个城市和景点。本项目规划居住面积约20万人,预计人口超过5000人,周围1000米范围内居住人口超过2万人。这个项目的主要任务应该是满足它
15、的日常需要。周边环境和城市发展规划决定了项目要满足社区和周边地区的需求。该项目位于4A国家级风景名胜区南湾湖,在区位上应承担一定的城市功能。商业功能定位、社区功能、区域功能和商业业态定位。本项目的业态定位主要是根据周边业态、城市规划和潜在消费者的现状。最后,根据商人的经验证据排除了某些格式的可能性。商业业态定位、周边业态现状、业态定位的重要影响因素、周边商业现状:周边社区设施齐全,但整体规模小,档次低,没有特色商业。城市规划:信阳城市发展的主要方向是向北部和东部扩展,项目所在的南湾区未来将主要发展旅游业。潜在客户需求:项目业务将承担支持项目、服务城市、辐射周边三重功能,业务规划需要有针对性的考
16、虑。根据以上分析,本项目商业规划如下:特色商业社区商业主要包括两大区域,即娱乐休闲餐饮区和便利服务区。商业业态定位,特色商业区为城市提供集休闲、娱乐、餐饮为一体的综合休闲社区。位置:南湖大道社区入口;职能:区域;目标:服务周边社区,甚至辐射整个城市;形式:集休闲、娱乐、餐饮为一体的综合中高档洗浴中心,对现有商业形式进行了强化和补充;规模:约3000人;形式:1-2或1-3层的街道商店和大型商店,以确保足够的停车位。商业业态定位、中高档综合洗浴中心、高档餐饮和社区商务提供完善的生活设施,完美满足日常生活需求。支持服务型企业:社区超市、诊所、药店、美容院、干洗店、饼屋、社区餐饮等。位置:面向街道商业业态定位、商业业态规划区、商业业态定位、特色商业区业态:集休闲、娱乐、餐饮为一体的综合性中高档洗浴中心,对现有商业业态进行升级和补充。便利店、诊所、银行、药店、美容院、干洗、印刷等。本项目的商业业态、商业业态和产品定位应以市场和客户需求以及商业产品定位为基础。项目的商业部分主要是街头店铺,以街头店铺为主要价值点;在产品形式上,社区内的配套业务主要是1-2层的
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