房地产基础知识（规划方面）.pptVIP

1、房地产基础知识(修订画面)分为两大部分：第一部分：重点介绍有关房地产的专业名词和基本常识，第二部分：重点介绍有关修订设施修订方面的基础知识，第一部分：专业名词和解释，说明专有名词和我国土地制度和土地市场制度的土地开发的名词；房地产产产品类型的名词， 专有名词解释房地产：也叫“房地产”，是房地产和房地产的总称，它一般有三种存在形式：简单的土地、简单的建筑物、土地和建筑物结合的“住宅地”。 普通意义上的“房地产”是指土地和建筑结合的房地产。 英语是Real estate，指房地产：已经建成、具有使用功能和经济效益的各种居住和非居住房屋，以及相应的设备、市政、公共设施、场所等。 也属于不动产，英语是

2、estate .专有名词解释、不动产业：以土地建筑为经营对象，从事不动产开发、建设、经营、管理、维护、装饰和服务等多项经济活动的综合产业，属于第三产业。 主要业务内容包括房地产开发、房地产投资、房地产建设、中介服务、咨询服务、价格评价、房地产中介、房地产管理等。 我国的土地制度，根据宪法和土地法的规定，在我国，一切土地属于国家所有或者集体所有，任何单位或者个人对土地只有使用权，没有所有权。 国有土地：即属于国家(全民所有)的土地。 集体土地：属于农村居民集体经济组织(村委会、村民小组等)的所有土地。 我国目前土地市场的方针是垄断一级市场，开放二级市场的活性化。 是指政府代表国作为土地所有者，将

3、土地使用权有偿地交给有期限的使用者的活动。 政府(国土局下属的土地储备中心)是主体，是垄断者，任何土地不得未经一级市场进入二级市场交易。 指用人单位在一级市场取得的土地使用权，按照市场机制进行买卖、租赁、交换、赠与、继承、抵押等经济活动。 相当于一般商品，但只以土地使用权为对象。 土地一级市场、土地二级市场、土地一级开发，是指政府或其授权的企业对一定区域内的土地、毛地进行统一征集、拆迁、配置、补偿，并进行基本的市政协力建设，达到“三方(五通或七通)一平”，由开发者取得土地使用权的方式一级市场(国家转让)、二级市场(企业转让)、行政拨号协议公开拍卖招标，土地开发名词、面料：尚未开发的农地、荒地，

4、一般远离城镇，没有市政基础设施。 毛地：指城市中尚未拆迁就没有开发条件的土地。 飞地：也称插花地，指部分或全部在他人土地范围内的土地。 熟地：指完成基本市政设施建设，达到“n通一平”条件的建设用地。土地开发名词、区划：区划最小的单位。 城市以地块最小的土地单位进行编号，称为“地块编号”或“地号”。 一般按区域、乐队、切片、宗分别编号。 例如： 118-12表示：A区第1带第18片第12宗地。 土地水平：按土地价值和地点繁华程度分类的土地水平。 各地的标准不同，如北京分为一、二、三、四个阶段。 三方一平：指水通、电通、道路通，用地平整。 七通一平：指水通、电通、道路通、通讯通、气通、热通、排水通

5、，场所平坦。 不动产开发相关名词，商社：指不动产开发企业开发、建设、销售、出租的房屋。 对外销售室：指建设后销往国内外的住宅、商业及其他房地产。内销房：指完成后在国内范围内(港澳台地区除外)的住房、商业及其他房地产。 现房：指开发商经营房地产门票的商社。 通常的意思是可以入住的房子已经建成了。 一线、二线、三线、四线城市对一、二、三、四线城市的概念没有明确的定义。 一般来说一线城市是指1992年国家规定的5个特区和6个城市二线城市是指省会城市、直辖市和单列市，如青岛、大连、深圳等三线城市是指有战略意义的大中城市和经济总量大的小城市，如宁波、温州、东莞。 对一线、二线、三线、四线城市、房地产市场

6、来说，这里除了城市水平和城市规模等重要指标外，还包括GDP、人均收入和可支配收入、产业结构、人口数量、产品水平等综合指标。 但是，通常将商社的平均价格作为最标准的指标。 所以，一线的城市习惯是指北京、上海、广州、深圳天津作为老牌直辖市和中部的一部分省会城市(西安、重庆等)，由于房地产起步晚只屈服于二线城市的一部分省会城市，由于房地产发展水平低，位于西北呼和浩特、银川、青海等三线城市包括江浙先进地区杭州、南京等省会城市。 温州、宁波等三线城市也在赶上，特别是价格上涨幅度和速度超过一线城市。 有关住宅产品类型的名词，店头：也称为门面，多作为商店，一般在一楼，沿着街道。 SOHO :英语小型办公室家

7、庭办公室的缩写，指小型家庭办公室。 LOFT :是一座不间断、开放、平整的住宅，空间宽敞，个子高，布置灵活，可住宿，工作能力强，艺术性强，开放性高，多受年轻人、艺术家、文艺工作者的喜爱。 房地产开发的名词，准现房：在一般意义上，指即时完工或几乎完工的房子。 一般是指主体结构封闭、正在装饰中、尚未竣工验收、但基本出现了小区内大楼和辅助设施轮廓的房屋。 期间室：指开发人员在取得商社预售证明书后到取得房地产权证明书之间所销售的房屋。 在港澳地区被称为楼花，这也是目前普遍采用的销售策略。 尾房：也叫“扫尾房”，是空房的一种，一般大楼销售额达到90%后，剩下的零零碎碎的房子，通常朝向、采光、位置等都很差

8、，但价格便宜。 住宅产品类型的名词，住宅：专门为人们居住的住宅。 普通意义上的住宅是指普通的住宅。 别墅：建在郊区和风景区的舒适园林住宅，一般有庭院、车库、花园等。 公寓：住宅的一种，通常建在大城市、繁华地带，多为高层，标准高，室内配套和住宅基本相同，具有比较完善的商业、房地产服务，主要供应对象是常去的中外客人及其家属中短期租赁。 酒店式公寓：提供“酒店式服务、公寓式管理”的公寓，市场定位高，具有住宅、酒店、会所的综合功能。 商住楼：指既能办公室又能住宿的大楼。 办公大楼：办公大楼，有统一的物业管理。 综合大楼：兼作住宿、办公室甚至百货公司的大楼。房屋产品类型名词、空间蒙太奇：借用电影剪辑的概

9、念，以小户型标准为设置修订单元，在空间上如积木一样自由组合，能够形成中、大、超大户型。 SOLO :本来是独奏，单独的意思，这里指超小型住宅，一般的卧室和客厅一体化，一体化的厨房和厕所，面积35平方米左右，适合想独立的年轻人、外国人、刚参加工作的人。 公共场所设有便利店、健身中心、快餐店、洗衣店等，生活方便。住宅产品类型名词，STUDIO :本来就是“工房”的意思，这里指的是为那些发展中的中小企业提供的面积小的办公空间，一般位于企业集中区，交通便利，各类公司和服务相对完善，容易形成资源共享。 SHOPPING MALL :“步行街购物中心”的意思，是目前非常流行的商业模式，一般规模大，商店集中

10、，拥有大型开放休闲广场，交通便利，人流巨大，商业效果惊人。 会所：是指为特定的人和业主提供服务的综合性康体娱乐设施和社交场所，一般包括酒吧、咖啡馆、阅览室、网吧、餐厅、保健、洗澡等，还应该有乒乓球、羽毛球、保龄球、游泳池等活动场所。 双拼住宅：即各单元楼有2户、1台双梯，独栋别墅：即单独存在的别墅，有关房屋产品类型的名词，也称花园洋房：洋式洋房、小洋楼等，有花园草坪和车库的小庭院和三、四层小建筑、连排别墅：通常所说的ownhouse是连排住宅，接近城市，环境优美，有独立的庭院和车位，多包括楼层左右、二连列、多连列等形式。 板楼：外形“板”一般由几个单元组成，每个单元由独立的楼梯间、楼梯间或连廊

11、连接。 多为多层或小高层，南北通透，通风采光好，房间都好，占地面积大，价格高，建筑美学效果不好。 塔：外形“塔”，一般以楼梯和电梯为布局核心，各户沿核心筒布置，摊铺小，绿地率高，外形美观，价格低于板楼。 但是采光通风差，密度大，灰色空间多，居住舒适感差。错层住宅：在各住宅中，各功能区的海拔不在同一平面上，形成空间和视觉上的变化，造成住宅内环境错误，带韵律感一般错开300600mm跨过楼上住宅：以近年普及的形式，住宅占有2层楼，指卧室、起居室、厕所、厕所大楼也是2楼，其实1楼的高层(一般楼高3.3米以上)增加了三明治(一般为.米)，上层低，一般作为卧室使用。 该户型平面利用系数高，成本低，但上层

12、利用舒适感差，户内房间均属性差，智能大厦(3A，5A建筑):利用系统集成方法，将计算机、通信、信息技术和建筑有机结合，设备自动监控、信息资源管理和为用户服务双景住宅：楼盘不仅指建设社区内的小环境，还指利用社区外的美丽自然风景，协调统一两者，创造舒适美丽的室内外环境。 绿色生态住宅：以人为本，以节水、节地、节能、改造生态环境、减少污染、延长建筑寿命为目标的人类理想居住地。 第二部分：规划基础知识、城市规划：指一定期间内城市经济社会发展、土地利用、空间配置及各建设的综合配置、具体安排和实施管理。 城市基础设施：城市生存和发展所必需的工程基础设施和社会基础设施的总称。修订规划中常用的技术指标，总占地

13、面积建设用地面积总建筑面积住宅(地下)建筑面积住宅，商业、教育等建筑面积容积率(有时总占地容积率)，建筑密度建筑层数，高绿地率总户数停车空间住宅建筑套密度住宅面积网密度，相关基础知识，城市居住区：一般称为居住区；并且， 建设完善的生活居住地，满足该地区居民的物质和文化生活需要，一般居住人口为3-5万人。 居住小区：指规模小于居住区，居住区道路或自然界线包围的生活居住区，人口一般为7000-15000人，已建成必要的公共设施。 集团组织：小区内由小区公路分隔，拥有共有公共设施，建筑类型基本相同，居住区人口规模1000-3000人，该居住模式带来领域感和安全感，人们交流方便，空间尺度适宜，符合现代

14、人的心理需求。 楼座组团小区居住区、公共绿地：指满足一定照明条件，可供人们共享的绿地、居住区公园、小游园和各种绿化用地。 公共绿地指标，集团0.5 /人1 /小区人居住区1.5 /人旧城改造应低于相应指标的50%。三区六线、“三区”:镇域范围内确定的不许可建设区(区域绿地)、非农建设区(城市建设区)、控制发展区(发展预备地)三种类型的地区规模和范围。 用地红线：包围土地坐标点的线，线内的地块是取得使用权的土地范围，一般用红线表示。 然而，在实施例中，通常“退红线”，即基于红线退避到一定距离内作为缓冲带。 各地规定的具体数字不同，主要不能为了今后的城市发展而占有退避部分，同样要在占地面积内订正。

15、 建筑红线：指建筑控制线，是建筑物基础位置(外墙、楼梯等)的边界，面向任何街道的建筑物或构筑物都不得超过该边界。 城市黄线：影响城市发展全局，在城市规划中确定的、需要控制的城市基础设施用地控制边界城市蓝线：指在城市规划中确定的江、川、湖、库、水路和湿地等城市地表水体的保护和控制区域边界。 城市绿线：城市规划的绿地范围，在此范围内只能绿化，不能更改它。 城市紫线：指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线。 城市黑线：市政公共设施修订控制线、黑线导向控制的核心是控制各类市政公共设施、地面运输管廊的占地范围，保证各类设施的正常运行。 道路红线：是

16、城市道路(包括居住区级道路)用地的修订控制线，所谓建筑物的体型系数是指建筑物与室外大气接触的外观面积与其包围的体积之比。 参照民用建筑的节能设定修订标准(JGJ2695 )。 北方地区一般为0.35 (外观面积包括屋顶面积)，有关日照标准的知识，日照标准是为了保证居住空间受到充足的日光照射，满足人们的健康需求而制定的最低日照时间。 城市居住区修订规范：根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的、建筑物正面的向阳房间在规定日照基准日获得的日照量。 一般来说，如果用一层窗户满窗的日照时间的累计进行修正的话，实际测定会很麻烦。 日照标准日和日照量(我国幅度宽，采用两个标准)，日照标准： 1小时测量时间

17、： 9336000-15336000第气候区中小城市和第、气候区各级城市。 日照标准： 2小时测量时间8:00-16:00第、气候区的大城市，例如东北地区。冬至日(12月22日前后)、大寒日(1月20日前后)、太阳高度、太阳高度：其实是太阳照射地球的角度，直射时为90度。 以冬至日为例，每年12月22日之后，太阳直射地球南回归线南纬2326，此时北半球太阳高度最低，白天最短，夜晚最长，阴影面积最大，北极出现“极夜”。 南半球正好相反，白天最长，夜晚最短，南极出现了“极昼”。 从这一天起太阳开始向北半球移动，直到夏至(6月22日前后)这一天，太阳直射到北回归线北纬2326，全部与冬至日正相反。 我国位于北半球，日照标准应以“冬至日”为基准。 指建筑物自身的高度与北邻建筑物的距离之比。 越小越好