房屋征收中需要注意的问题.ppt

1、房屋征收中需要注意的问题,住建部房地产市场监管司 邢军 2016年11月 杭州,一、发展阶段与特征 二、公共利益需要 三、房屋征收程序 四、房屋征收补偿 五、房屋征收中的强制执行 六、房屋征收工作机制,一、发展阶段与特征 1991年3月 城市房屋拆迁管理条例 国务院第78号令 2001年6月 城市房屋拆迁管理条例 国务院第305号令 2011年1月 国有土地上房屋征收与补偿条例 国务院令590号,城市房屋拆迁管理条例 第78号令 第一部房屋拆迁管理行政法规 政府主导 行政性 重置价结合成新补偿 城市规划法的配套法规,城市房屋拆迁管理条例 第305号令 建设单位主导 政府出政策，企业出资金 对土

2、地与开发的垄断 市场化补偿,国有土地上房屋征收与补偿条例 第590号令 政府主导 规范行为 + 目的 市场化补偿 + 保障 公众参与 公开透明,二、公共利益需要问题,2007年3月,物权法第42条:为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。,第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定： （一）国防和外交的需要。 （二）.能源、交通、水利等基础设施建设的需要。 （三）.科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护福利、市政公用等公共

3、事业的需要； （四）.保障性安居工程建设的需要； （五）.对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要。 （六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。,保障性安居工程建设 -城市和国有工矿棚户区改造，及林区、垦区棚户区改造； -廉租房、经济适用房、限价商品房、公共租赁住房等建设； -农村危房改造。 旧城区改建（地段） -危房集中 基础设施落后,第九条依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。,1、公共利益的相对性 时间、地区相对性 建

4、筑形态的差异性 坚持统筹兼顾原则 结合中国发展实际,2、公共利益的要件 条例第八条、第九条 符合“四个规划” 不同于建设项目 纳入国民经济和社会发展计划,3、非公共利益拆迁（收购）。 不属条例调整范围 依照民事或刑事法律规范处理 特殊情况下公共利益适用,三、房屋征收程序,工作重心前移 强调补偿方案论证 开展社会稳定风险评估 公众参与 公开透明,1、评估机构选定 协商选定的含义 征收部门组织确定（投票、随机） “在规定时间内”确定 时间段的选定,2、房屋征收范围确定 正确理解含义 以规划为基础 征收部门确定,3、社会稳定风险评估 合法性： 征收主体、适用法律合法；实体和程序合法 合理性： 结合地

5、方实际；突出法律未规定或规定不明的；三特（群体、房屋和人员） 可行性：主要是政策、方案、资金、房源；工作机构和机制； 法院审查和不准予强制执行 安全性：重点是监控与修正；加强防控；突发事件防控 信息公开与保密问题,4、房屋被依法征收的，土地使用权同时收回。 条例第十三条 房地不可分原则 物权法第28条， 依法办理注销手续,5、房屋征收信息公开 建房201284号 三个层次公开 - 房屋征收补偿法规政策，向社会公布。 - 房屋征收决定、征收补偿方案、以及房屋征收补助、奖励政策和标准，在征收范围内公布。 - 征收房屋调查结果，分户的初步评估结果和房屋分户补偿情况，在征收范围内向被征收人公布。,1、

6、重视征收程序问题 行政监察、司法监督重点 后果处理困难 法院裁定不准予执行,2、加强征收评估管理 资质资格管理 注意评估程序合法性 技术评估报告的质量 必经程序问题,四、房屋征收补偿,坚持市场化补偿原则 强调低收入家庭住房保障 扩大公众参与,1、征收补偿标准问题 坚持市场化补偿原则 政府给予的补助和奖励 补偿、补助、奖励等分开,2、征收补偿方式问题 强化征收计划管理 利用价格杠杆调控 棚改货币化 价格“低开地走”问题 房屋产权清晰 无权利负担,非住宅补偿问题 A.停产停业损失补偿。 房屋 + 经营行为合法 一般以直接经济损失为主 B. 产权调换问题。 地方制定具体办法,3、未登记建筑的认定、处

7、理。 无证房不等于违章建筑 对违法建筑，不予补偿 尊重历史 实事求是 区别对待,1）规划管理法规出台前的； 2）一般影响规划，已补办手续的； 3）房屋来源合法的； 4）政府监管不到位的。 认定、处理的时机把握,4、市场租赁房屋 属民事合同纠纷 通过仲裁或者诉讼解决 原则上解除合同 按约定或者规定赔偿损失,标准租房屋补偿 保证基本居住条件 先房改或者收购 视同物权人，产权调换 地方根据实际具体规定,1、加强补偿方案管理。 合法合规、科学全面： 大多数人接受（征询制） 范围大小合适；避免不平衡； 奖励制度科学；注重群众工作,2、防范侵权渎职犯罪问题 多部门联合调查，共同认定 全面、科学的征收补偿方

8、案 建立特殊问题处理工作机制 执行中公开透明,五、房屋征收中的强制执行,非诉强制执行（第28条） 诉讼过程中的强制执行 达成协议不履行的，提起诉讼（第25条）,第二十八条被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。 - 依法送达,非诉强制执行 2012年4月9日公布最高院关于认真贯彻执行关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定的通知 ( 法 2012 97号)，4月10日施行。 - 不动产所在地基层法院管辖 - 法定起诉期限届满之日起，经催告三个月内提出 行

9、政强制法第53条 -自立案之日起30日内，作出是否准予执行的裁定,第九条 人民法院裁定准予执行的，一般由作出征收补偿决定的市、县级人民政府组织实施，也可以由人民法院执行。 - 总原则：“裁执分离” - 裁定书 确定执行方式 - 一般由市、县级政府组织实施 - 组织实施是具体行政行为,需要注意的问题: 1、征收周期过长。 先协议，后征收 采取协议收购方式 房屋征收“利害关系人” 司法提前介入,紧急情况下的立即执行 第五十九条因情况紧急，为保障公共安全，行政机关可以申请人民法院立即执行。经人民法院院长批准，人民法院应当自作出执行裁定之日起五日内执行。,诉讼过程中的先予执行 最高法行政诉讼法若干问题

10、的解释第94条 .诉讼过程中，不执行可能给国家利益、公共利益或者他人合法权益造成不可弥补损失的，可以先予执行。,2、规范政府强制执行 明确强制执行操作程序 规范房屋征收相关文书格式 加强应急预案管理 强制执行现场管理,3、不同于违法建筑拆除 行政强制法第四章 行政机关强制执行程序 最高院关于违法的建筑物、构筑物设施等强制拆除问题的批复（法释 20135 ），4月3日执行 政府依法实施强制执行,六、征收工作机制,征收是地方经济发展的重要基础 地方党委、政府、人大、政协等共同参与 - 房屋征收前，进行社会稳定风险评估（第12条） - 保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入国民经济和社会发展年度计

11、划（第9条） - 多数人不同意征收方案的，召开公众代表参加的听证会（第11条） - 政府负责本行政区域内征收补偿工作（第4条） - 征收部门组织实施 相关部门配合；实施单位承担具体工作 - 上下级政府之间监督 部门之间指导 - 司法、审计（纪检）监督,（一）征收主体 - 市、县级政府负责房屋征收与补偿。 - 开发区、管委会问题。,（二）市、区征收事权划分 机构、人员情况 征收工作量 市级（政府或法规）决定 征收工作重心下移,市对区的监管 - 补偿方案的审核 - 资金的到位把关 - 征收计划的管理 - 单位、人员资格 对所属市县工作的监管与指导,（三）房屋征收实施 （1）市决定、区实施。 （2）区决定、区实施，市里监督。 （3