丽日天鹅湖营销策划报告

1、三水 丽日天鹅湖 营销策划报告,第一章 市场背景研究 第二章 项目分析与价值提炼 第三章 项目综合定位 第四章 项目营销总策略 第五章 一期营销推广策略 第六章 后期产品创新研究,目 录,第一章 Chapter I,市场背景研究,4,项目分析与价值提炼,第二章 Chapter II,5,项目综合定位,第三章,一、三大论点 二、项目发展模式定位 三、项目发展主题定位 四、项目形象定位 五、整体客户定位,7,一、三大论点-土地血统论,第一阶段：城市中心 配套成熟,第三阶段：与城市保持一定距离,具备丰富的人文及自然资源,第二阶段：泛城市中心,具备一定自然资源,8,三大论点-别墅进化论,第一阶段：80

2、年代末-90年代初 关键字：景观秀美、配套不够完善 代表项目: 银湖别墅区,第三阶段：2000年至今 关键字：亚别墅、追求高档次、个性化对财富自我的驾驭 代表项目：波托菲诺、纳帕溪谷等,第二阶段：90年代 关键字：拿来主义、容积率低 代表项目: 龟山别墅、高尔夫别墅等,9,三大论点-富人进化论,第一代富人：80年代下海的富人 关 键 词：80年代、个体户、文化层次较低、财富是目的、满足 于物质的丰富,第二代富人：90年初炒股的富人 关 键 词：90年代初、金融领域市场化、上市公司人员和股民、 以钱看人、奢华、大哥大作风。,第三代富人：90末期至今 信息时代主流行业的富人 关 键 词：90年代末

3、、知识与技术市场化、高学历、高级人才、 精神价值、占有最好的资源。,富人进化趋势:新的信息时代，区域界限逐渐淡化，社会中的富人圈层特状也在不断进化，新一代的富人不再局限于别墅产品的基本要求，更体现在品味、格调及个性化，这就决定了项目的产品打造、营销传播更需有更高档次、高品味迎合客户挑剔的要求；,1、影响范围较大的成功案例 2、大规模复合住宅 3、非成熟区域,二、发展模式定位-市场开发案例借鉴,案例选取标准,累计发展模式：以综合品质（产品、形象）超过客户期望而取胜 如：星河湾、蔚蓝海岸,大规模社区发展模式分类,第二类,主题地产模式：突出单一优势而取胜 如：广州南国奥园,第三类,产品创新模式：通过

4、产品创新而取胜 如：北京纳帕溪谷、苹果社区,第四类,实力扩张模式：依靠企业实力，通过大规模定制，以价格取胜 如：广州碧桂园、凤凰城,第一类,12,第一类,累计发展模式,13,1、蔚蓝海岸：启动一期文化格调突出：蓝色文化、海文化,项目规模：总占地面积：450亩；总建筑面积：51.5万平方米 容积率：居住2.5，综合1.7； 项目区位：位于距深圳市中心30分钟车城的深圳湾西南,14,1、二期：,项目规模：总占地面积：450亩；总建筑面积：51.5万平方米 容积率：居住2.5，综合1.7； 项目区位：位于距深圳市中心30分钟车城的深圳湾西南,完善生活配套，产品品质不断提升； 通过社区文化打造“高尚人

5、文社区”的强势品牌,15,1、文化格调、高尚社区形象突出,项目的总体文化定位内涵： 展示休闲公园+观景长廊实景展示 借区域发展大市； 文化营销，味道做足；,紧扣区域特色，迎合客户文化并获取共鸣,“高尚人文社区”,“蓝色、滨海文化”,突出表现在二期： 海豚表演 社区专属节日 儿童绘画赛,16,2、高品质全面展现,项目区位：广州华南板块华南快线出口处 总占地面积：80万平方米；目前建设区域近50万平方米,星河湾,17,项目的总体形象定位内涵：素质最优的楼盘 创新全新现楼销售，产品素质面向高于周边 创新媒体楼书；,引导客户文化并获取共鸣 实在的广东客户群体 实实在在的现楼产品,2、高品质全面展现,创

6、新、绝招 2公里长实木沿江栈道 墨园水系统,18,第二类,主题地产模式 突出单一优势,19,1、运动概念：南国奥林匹克花园,项目区位：在离广州主城区约30分钟车程的华南板块 项目规模：总占地面积：1000亩；总建筑面积：约75万平方米 容积率：0.95；总户数：近8000户（约25000人）；,20,2、借助运动和健康理念,中国复合地产的典范,采用奥运组团设计 ：分为雅典、洛杉矶、卡萨布兰卡、悉尼和北京五大奥运组团 以“运动”为主题+独特的户型设计+大规模的绿化面积+占地30亩的高尔夫球场=“奥园”,秉承“新生活的领跑者”的企业理念,“运动就在家门口” 健康生态概念 新生活的领跑者 首个“大众

7、高尔夫生活社区”,21,第三类,产品创新模式 实现增值和差异化竞争,22,1、北京纳帕溪谷,项目规模：一期占地60万平米，总建筑面积21万平米，容积率0.33， 绿化率60%以上，12种户型，每种户型3种外立面 项目区位：北京温榆河畔,23,北美全新版、多庭院、独栋别墅的崭新风貌 组院式、独栋别墅的居住格局 亚北小湿地、温泉区、精装到户的得天独厚,24,2、北京苹果社区,项目规模：总占地面积：16万平方米；总建筑面积：60万平方米， 绿化率：40%；共3000套，16万平米地下车库，每户1:2车 项目区位：朝阳百子湾路32号,25,青苹果（白领公寓） 红苹果（精英品位住宅） 转基因苹果（蒙太奇

8、式自由组合商务楼） 苹果商业街 苹果二十二院街,苹果是： 天堂的果实：亚当和夏娃的故事 树上树下的智慧：牛顿的故事 不动声色的浪漫 ：独立又依存，恬淡又快乐 生长在CBD的苹果：苹果已成为现代时尚的代名词 觉悟人群的价值观：PINGOD即PIN（个人身份识码）和GOD（上帝）,苹果社区PINGGOD每个人都是自己的上帝,26,第四类,实力扩张模式 大规模定制、低价,27,碧桂园凤凰城,项目规模：总占地面积：6666700平方米（一万亩占地）； 项目区位：增城广园东快速路碧桂园凤凰城,28,“白领也可以住别墅” 极度超值低价冲击市场,“白领也可以住别墅”：这一别墅消费新概念成为市场持续关注的焦点

9、，同时打破了广州豪宅市场的传统格局，将昂贵的别墅生活以“物美价廉”的方式进入广州市场，让更多的人能够以更适宜实惠的价格，享受到超凡的别墅生活，拉开了“广州别墅生活”新时代的序幕。 五十万的别墅，二十多万的宽松住宅为市区的1/4-1/5,大型住宅项目的成功开发需要具备创新能力，这种创新包括：产品和营销推广两种； 必须成为区域的领跑者（中心化），具备某一项或几项核心竞争力； 抓住更大范围的市场客户； 实实在在的为客户创造价值（保值、增值）,案例小结,累计发展模式,适用于在不成熟地段进行项目开发； 能够不断地进行创新； 能够不断的提升项目品质； 能够使企业的品牌得到不断提升； 能够形成成熟的社区文化

10、；,是项目可持续发展基本条件；,32,三、项目发展主题定位,项目特征,产品特征,项目发展主题,区域领袖 大规模社区 坡地资源 山体景观 高档配套设施,时尚欧式建筑 澳洲园林 社区内大规模水面 低覆盖率、大间距,33,地中海风情 山水岛居别墅典范,项目发展主题定位:,山、林、湖、岛四大稀缺原生资源，完美复合 依山伴林，拥湖环岛，极致山水， 感受据“岛”而居，这种水居的最高形式的尊贵性 创新原生别墅典范,34,【地中海风情】概念诠释,地中海不是世界上最富有的区域，更没有哪个民族算得上特别勤劳的，但那里的人们却享受着世界上最惬意最有情调最充满享乐的生活。相反，我们最勤劳最智慧的中华民族，今天却住在简

11、单的钢筋水泥盒子里。地中海告诉我们一个道理辛勤劳作、拥有财富并不是人生的唯一目的，要学会生活，懂得享受。地中海所包含的生活文化与中产阶层客户所追求的生活理念相吻合。 丽日天鹅湖，就是给居住者带来地中海的生活方式。,不仅是对建筑风格的演绎，更是一种生活理念、生活文化、生活追求和生活态度。,35,四、项目形象定位,南中国首席群岛别墅,形象定位的延伸,极致山水 岛墅住界,极致山水:概述区域及项目的物理属性,凸现项目特征与资源 优势 岛墅:岛居为“水居”的最高形式,突出项目的独特个性,体现与市场竞争项目的差异化优势,有利于建立市场新标竿,36,住界： 住界一词最早出现在实相宝藏论本颂中，是指一种境界的

12、高度，“超越因果勤修”，“成就觉性菩提心法身”，朴实却神美而意韵悠长。无法去考量那些奇幻背后的沧桑、无须去探究传说之源的来意，当千百年沧海桑田之后，我们可以回味、可以膜拜、可以继续升华的，便是成就那一种高度的“住界”。 本项目中所谓住界指的是： 住界是随着社会经济水平的不断发展，整体社会收入稳定提高，新的富裕阶层对居住有着更高心里层面的需求； “住界”是一种高度，常人所无法比肩； “住界”是一种境界，心神意念的愉悦； “住界”是一种绰然，阅纳海阔和百川； “住界”是一种自由，国际时空尽穿梭； “住界”是一种品质，异彩纷呈华自收； “住界”是一种世界，“人”“界”合一的极尽演绎。 “住界”是自由

13、的、浩阔的、高品质的、有内涵的、有高度的生活，是一种境界、一种品位、一种高度、一份贵气。,37,五、整体客户定位-目标客户群分析1,生活理念：我要尊贵 心理特征：正处于出人头地阶段，渴望扬名，渴望 社会的注意、认同 行为方式：占有、炫耀比别人更多更优越的资源 如：旺地大宅、吃喝玩乐、名牌享受等居住的误区： 豪宅短缺时代，不仅住宅本身没有达到真正意义上的高尚物业 层面，而且也不适宜人居住，只是停留在“贵价盘”层次 这一阶段的住宅特点：以旺为贵 以大为尊文化特质：张扬 夸张 居住的误区：豪宅短缺时代，不仅住宅本身没有达 到真正意义上的高尚物业层面，而且也不适宜人居 住，只是停留在“贵价盘”层次,居

14、住消费的初级层次,38,整体客户定位-目标客户群分析2,生活理念： 尊贵要我 心理特征： 表现身份的尊贵，不得不受到尊贵的约束 所谓“人在江湖 身不由己 为物所累” 行为方式：占有最好的资源，满足尊贵对人提出的符号要求 如： 富豪必须住别墅、穿名牌、出入高尚俱乐部等 这一阶段的住宅特点：以豪为美 以贵为尊 文化特质：嫁接文化符号、标签 居住的误区：豪宅克隆时代，住宅“豪则豪矣，宅非 心宅”，建筑好看不好用，或者将度假别墅成为长住 大屋，并不适宜人居住，只是停留在“贵族盘”层次,居住消费的第二层次,39,整体客户定位-目标客户群分析3,居住消费的第三层次,生活理念：尊贵由我 心理特征：尊贵由内心

15、的自信、对事物的把控而来，举手投 足自然焕发，轻轻松松超越物质对人的束缚，跨 越世俗符号的限制，进退自如 行为方式：占有最好的资源，但已经不刻意用来炫耀而是用 来享受，生活完全由自己做主 如：神龙见首不见尾、只在此山中 云深不知处等 这一阶段豪宅特点：回归自然，归心的宅 文化特质：尊贵是我，身心由我,40,整体客户定位_目标客户群分析4,第一类：“知富”人士 其基本特征： l 年龄层较轻，一般在30-35岁左右,已婚三口之家，有父母会来同住 l 知识与学历水平很高，至少大学本科以上 l 从事IT、高新技术领域、成长性较好、利润回报较高产业的尖端技术 人才与高级营销管理人士 l 金融、证券、保险

16、、投资、贸易行业高级管理层 l 大、中型国有企业、事业单位的高级管理人士 l 大、中型私营企业的高级管理人士 第二类：“智富”人士 其基本特征： l 一般年龄在35-45岁,已婚三口或四口之家， l 知识与学历水平可能十分不同，有两极分化的倾向 l 是大、中型企、事业单位的法人代表与董事 l 大、中型私营企业主，自己创业较早，成功较早，事业发展十分稳定。 早期从事金融、保险、证券行业的投资人士,41,整体客户定位_目标客户群分析5,第三类：“闲富”人士 其基本特征： l 一般年龄在35-45岁 l 已婚三口或四口之家， l 知识与学历水平可能十分不同，有两极分化的倾向 l 是大、中型企业的投资

17、人或董事 早期从事金融、保险、证券行业的投资人士 第四类：“权富”人士 其基本特征： l 一般年龄在35-45岁 l 三口或四口之家， l 全身心志力于事业，现比较成功，已有相当经济实力 政府官员、公务员与国企中高层管理人士. 第五类: “积富”人士 其基本特征： l 一般年龄在40-50岁 l 家庭人口一般较多， l 知识与学历水平相对较低. l自己创业较早，事业发展十分稳定,是中小企业老板或个体店主,42,43,目标客户定位:,44,项目整体营销策略,第五章 Chapter IIV,一、大区域营销 二、小众传播 三、焦点事件营销 四、情景体验营销,45,高档大盘营销核心点:高档大盘需要卖点

18、，但不能仅仅是有卖点，高档大盘营销，更重要的是需要“观点”，只有“观点”是不可复制、统领全程的！,46,在大盘 “观点”打造中，区域价值打造成为核心之一： 原因一、“板块之战”高于“项目之争” （客户选择在某个项目置业时，首先是基于他对项目所在区域的认同，其次才是对某一项目的认同） 原因二、“单一楼盘价值”难以超过“区域价值”； （楼盘配套难抵市政配套）,一、大区域营销,47,区域营销战略,1、筑板块形象高台,2、成就区域领袖,区域价值：建项目价值于区域价值的巨人肩膀之上,战略解析：充分利用项目所具备综合优势，奠定项目区域领袖地位 大规模社区 最丰富的山水资源 便利的交通路网,48,49,二、

19、小众传播,项目营销推广现存问题,问题一： 将消费者当成是客人而不是物业的主人,规划设计从发展尚自身的利益角度出发，而不是从买家的； 发展商按照自己的理解“请客吃饭”，而不是从买家的要求和审美情趣出发建造住宅； 推广传播中将买家当成单向的信息接受者，而不是让他们参与其中，听取他们的心声，推动项目的进展；,问题二： 迷恋于克隆“异域风情” 大部分的楼盘都将自己与“异域风情”直接挂钩，表明自己是“吸取、克隆了国外的先进东西”,而忽略项目本身特点与内在价值的挖掘。,50,问题三： 高尚物业采用大众物业营销模式，弊端尽显： 盲目性：大众物业营销模式以广告为主要手段，主要追求信息的传播面广，而不管信息接受

20、者是否项目目标消费群，盲目性强，针对性弱。而对于豪宅来讲，其目标消费群就是“非富即贵”的小部分有钱人，而这批人只占到整个社会的8%左右，如果采用大众物业的广告宣传模式去传播，盲目性更加突出。,低效率： 大众物业营销模式以广告为主要手段，以巨额的广告费作为代价，因而信息的有效到达率非常低，广告效果差，如果以促成每个成交客户所花的广告费用来衡量的话，效率非常之低。 结论：项目销售推广策略中，前期形象塑造以大众传播为主，中后期销售执行以小办众传播为主,51,52,四情景体验营销,53,一、销售节点 二、主题提升 三、营销攻略 四、推广策略与手段 五、销售价格预测,第五章一期营销推广方案,54,对本项

21、目近40万的规模而言，一期的推广营销已经不仅仅是一期是否能顺利销售的问题。一期的推广必须站位于天鹅湖整体近40万的推广角度统筹考,一期的使命承载着整体对外形象展示与整体形象高度树立的作用。,虽然天鹅湖已有广告牌亮相，但目前无论从环境营造还是工程进度时间都非常紧迫。,55,四、 一期入市时机选择及认筹,工程进度及形象,销售期的连续性,配合外部条件,其他准备工作就绪,考虑相关楼盘的竞争,项目与发展商对资金回笼的要求,56,方案前提节点明确,1.项目工程节点；,一期工程前提条件：,销售节点,06年11月,示范单位展示,57,一期营销阶段的划分,6月8月,蓄势准备,咨训与认筹,9月10月,解筹与开盘,

22、11月12月,持续热销,12月07年6月,尾盘阶段,07年6月以后,2006年10月是正式对外认购时间 解筹时间在预售证取得后同时考虑与开盘的衔接在11月底中下旬左右 开盘时间是2006年11月下旬至12月上旬，（视当时工程进展情况而定）。,58,前期小结,59,实施纲要,一个核心、三大磁场、多个节点,在多期开发中发挥一期对外形象展示与形象高度的树立,文化磁场、集客磁场、产品磁场,前期铺垫 公开展示、内部认购、解筹、开盘、分展场、交易会,60,期待！,项目一期营销推广总战略,震撼！,攻击！,巅峰,四大战略步骤,61,实施方向,期待2006年7月10月上旬（蓄势期） 前期以片区推广 产品打造、现

23、场包装、客户搜寻等准备工作为重点，力求在产品优势与个性价值与高端客户需求共鸣；,震撼2006年10月11月（预热认购期） 在现场具备展示条件后开始公开展示、前期宣传预热、迅速建立市场高度，以现场开放与推广活动引起市场关注。,62,攻击： 2005年11月12月 以开盘时的热点事件与开盘活动引爆市场，形成轰动，强势推广；宣传推广结合现场情景营销，树立大型高尚岛居别墅社区的形象。,巅峰： 2005年10-12月 颠覆传统的山水居住生活理念，开创新一代的居住生活方式，形成独特的“岛墅住界”引力现象。借一期成功之势，走出区域对外推广。,63,推广步骤,创南中国群岛别墅品牌 全新的中国岛居别墅开发模式,

24、聚焦云东海,聚焦丽日天鹅湖大型地中海风情山湖林岛高尚别墅社区,建立“岛墅住界”十大标准，推出新岛居产品形象,64,策略概述,震撼,期待,攻击,前期形象 持续,开盘前形象震撼,情景展示,蓄势准备,开盘热销,持续热销,巅峰,预热认购,区域形象 项目高度,开盘后活动攻击,持续阶段品牌攻击,项目主题 岛墅住界,产品价值 文化营造,策略及实施,65,营销策略建立标准,片区价值,项目主题,产品品质,山水景观 主题的园林,水韵 片区规划,园林品质 建筑材料 智能化设施 现场包装 样板房,硬件支撑,蓄势准备阶段2006年6月9月,岛居文化,66,焦点事件,形象楼书,软件支撑,论坛会刊,媒体策略,以在场理念、借

25、势宣传为原则。蓄热造洪、进行开盘前全方位的媒体整合、为开盘前的宣传推广做准备。,蓄势准备阶段2006年7月9月,67,以户外广告为主要发布阵地，辅助新闻发布会、报纸软文、网络宣传。,媒体组合,媒体必备条件,新的户外广告牌位置确定 项目网站与会员网站建立 电视形象片制作完成,推广主题划岛为疆 胸怀天下,蓄势准备阶段2006年7月9月,68,手段一,营销手段：,蓄势准备阶段2006年7月9月,“绿色岭南”之云东海论坛,69,主办：旅游经济区政府、媒体 赞助及协办：丽日天鹅湖 论坛主题：云东海旅游特色经济区规划发展模式 内容：云东海主题规划、未来特色经济旅游区发展模式探讨，引入区域内高尚房地产物业发

26、展规划概念、 嘉宾：政府官员 国际、国内各专业领域专家、学者、 品牌发展商、社会各界名流,“云东海论坛”扩大板块影响,发行论坛会刊,云东海印象,70,手段三,蓝色风暴,蓄势准备阶段2006年7月9月,户外广告牌战略布点,划岛为疆 胸怀天下,71,天鹅湖 群岛传说,手段四,蓄势准备阶段2004年11月4月,项目第一本形象楼书,云东海片区发展规划与前景 地脉历史人文及自然资源 项目发展主题与规划思想 优尚岛居生活核心特征,发布形式结合高峰论坛进程隆重发布第一本楼书，报纸软文、电视新闻、网络 电台等多媒体传播,72,云东海片区规划与发展前景 地脉历史人文及自然资源 项目发展主题与整体规划特点 优尚岛

27、居别墅生活理念,楼书纲要：,发布形式结合焦点事件节点（如颁奖典礼）隆重发布第一本楼书，报纸软文、电视新闻、电台网络等热点报道,73,策略概述,震撼,期待,攻击,前期形象 持续,开盘前形象震撼,人文社区,蓄势准备,开盘热销,持续热销,巅峰,预热认购,社区,开盘后活动攻击,持续阶段品牌攻击,住界,生活,策略及实施,74,国际人文 进海生活,第一个主题会所开放 周边户外广告包装 地块内湖滨长廊开放 现场包装营销通道开放,硬 件 支 撑,营销策略：情景震撼、公开认购,咨询认筹阶段2006年月6月,75,论坛会刊,第二本楼书,软件支撑,营销活动,媒体策略,全面启动开盘前的宣传推广，以连续的攻击方式与高效

28、的媒体组合为原则，首先以片区形象与本项目国际人文形象攻击市场。,预热认购阶段2006年10月11月,76,媒体必备条件,开盘前系列报纸广告投放确定及设计完成 开盘前电视广告投放确定及电视杂志制作完成 开盘前电台广告投放确定并制作完成 小众媒体投放位置确定及设计物料到位 网络广告设计与相关活动到位,预热认购阶段2004年5月6月,77,手段一：,划岛为疆 胸怀天下,感动佛山,十大人物评选,在目前的市场竞争环境下，必须使用具有深远影响力的社会焦点事件来与我们的推广主题相呼应,配合推广主题：,78,事件思考：,谁是佛山最可爱的人？谁是佛山这个大家庭的中坚力量？谁在为佛山的发展默默无闻地贡献是那些各个

29、领域中的塔尖人物，是那些胸怀天下的人们！二次创业的大佛山，更需要一些正面的、积极的导向，小至一个人、一个家的成长，大至一个城市的运营都需要这方面的思考！,二十年代表一个阶段，各行各业涌现的无数人物，为佛山做出巨大贡献，同时也塑造了“佛山精神”，他们当中不乏我们的目标客户，正是他们的事迹和做出的贡献才真正代表了佛山！,见证佛山二十年,79,组织方式,2006年（中国） “感动佛山”十大人物评选,主办：佛山报业、佛山电视台 支持：佛山市委宣传部 赞助及协办：丽日集团、南翔地产 黑马顾问 宣传主题：修身齐家、胸怀天下“感动佛山”十大人物评选,80,形式 (2),商界英雄 财智列传 二十年20人行业领

30、袖评选活动,划岛为疆 胸怀天下,主办：佛山报业、佛山电视台 支持：佛山市委宣传部 赞助及协办：丽日集团、南翔地产 黑马顾问 宣传主题：修身齐家、胸怀天下“财智列传”二十大人物评选,81,社会事件活动的意义,社会参与度高，容易形成焦点事件 社会各类媒体主动参与性强 能够充分利用政府及媒体平台，在佛山乃至珠三角范围内迅速传播企业品牌与项目品牌 能迅速提升发展商商的企业形象高度 活动主题与项目推广关联紧密 客户层面与项目关联强 社会效应时效长，费用可控且相对较低,82,手段二,天鹅湖 岛墅宪章,项目第二本楼书,建立优尚岛居生活八大标准 规划细则与园林风格演绎 创新户型展示与演绎 产品品质（建筑材料、

31、智能化设施、新技术引用） 各项配套展示与演绎,发布形式结合焦点事件节点(如颁奖仪式0发布第二本楼书，报纸软文、电视新闻、网络 电台等多媒体传播,83,小众传媒的使用,手段三,如高尚专业杂志 定向分众传媒 以天鹅湖的LOGO形象制作礼品如水晶体、胸针、手袋等，并可在小众媒体传播中充分发挥LOGO的形象展示作用如在高级餐厅、酒店、机场、高尔夫、商场中通过相关LOGO在餐巾、纸巾、火柴盒、便笺纸等进行广泛传播。,84,策略概述,震撼,期待,攻击,前期形象 持续,开盘前形象震撼,蓄势准备,开盘热销,持续热销,巅峰,预热认购,开盘后活动攻击,持续阶段品牌攻击,策略及实施,85,国际人文 海洋文化,现场样

32、板房开放 开盘活动落实 局部主题园林展示,硬 件 支 撑,营销策略：情景营销开盘引爆市场,解筹开盘阶段2006年11月12月,86,软件支撑,营销活动,媒体策略,在开盘时以开盘活动与开盘阶段产品形象引爆市场，树立本项目市场的霸主地位，在热销期持续推出系列产品卖点形象巩固市场地位。,开盘热销阶段2006年11月12月,87,媒体必备条件,开盘后系列报纸广告投放确定及设计完成 开盘后电视广告投放确定及电视杂志制作完成 电台广告投放确定并制作完成 网络广告设计与相关活动到位 杂志投放确定及设计完成 直邮投放人群确定及设计完成,开盘热销阶段2004年7月9月,88,手段一,开盘与热销阶段2006年11

33、月12月,形式：邀请国内与国际名人、学者、社会名流演 绎岛居文化，并以名人随笔或散文的形式，点评山水岛居生活；,主题：“岛居文化谈”,目的：以形象描述岛居生活与区域人文，挖掘与项目文化题材，渲染文化氛围，以更艺术的方式形成与客户的共鸣。,对话文化名人,89,岛居文化谈,90,手段二,搜寻目标消费群的渠道： 佛山市私营企业家协会佛山市潮汕协会佛山各高尔夫球场会员佛山各大证券公司大户室,各银行理财金帐户客户 佛山高新区各企业的高级管理层 佛山台湾商会 佛山香港商会 信用卡公司的金卡客户 工商局登记的企业法人代表.,圈层对点营销,建立详细档案，定期以快递 邀请函 短信平台 直邮等形式知会项目信息,91,（一）、针对丽日集团佛山区域楼盘的业主 第一步 名单整理,1、 将公司在佛山开发的所有项目的客户档案调出来； 2、 将业主的姓名、身份证号码（了解业主生日）