项目策划课件.ppt

1、工程项目策划,中国建筑市场策划的起源,世纪年代以前，中国的建筑市场都是自产自销，根本没有专业的 策划团队，中国的房地产市场最早的策划始于年，由珠江实业聘请来 自台湾的策划专家（仇福宪）对其所建设的楼盘“广州世界贸易中心大厦”进行 全程策划该策划团队带来了一项新的举措：建立起中国大陆第一所售楼部， 并且在销售以前进行了周密的策划和安排，造就了当时元/平方米的销 售奇迹从此开始了中国大陆建筑市场的策划行业, 了解项目策划的基本概念与内容,第三章 项目策划, 掌握项目的决策策划与项目的实施策划,本章主要内容,项目策划是项目管理的一个重要组成部分，是项目建设成功的前提。无数建设项目成功的经验证明，科学

2、、严谨的前期策划将为项目建设的决策和实施增值。本章主要介绍项目策划的基本概念，项目环境调查与分析的目的、工作内容、工作方法、工作成果等以及项目决策策划和实施策划的基本内容。其中项目定义、项目功能分析与面积分配是项目决策策划的重点，组织策划是项目实施策划的重点。,第一节 项目策划的基本概念,教学重点, 项目策划的内涵 项目策划的目的 项目策划的特点 项目策划的类型,建设项目策划是指在项目建设前期，通过 调查研究和收集资料，在充分占有信息的基础 上，针对项目的决策和实施，或决策和实施的 某个问题，进行组织、管理、经济和技术等方 面的科学分析和论证。其根本目的是为项目建 设的决策和实施增值。,什么是

3、增值?,项目的增值体现在工程管理的方方面面, 建筑环境的保护与节能、 使用功能和建设质量的提高、建设成本和经营成本的降低、社会效益和 经济效益的提高、建设周期的缩短等等。,项目策划的目的,建设项目策划就是把建设意图转换成定义明确、要求清晰、目标明确且具有强烈可操作性的项目策划文件的活动过程，回答为什么要建、建什么以及怎么建项目的问题，从而为项目的决策和实施提供全面完整的、系统性的计划和依据。,项目策划的特点,重视类同建设项目的经验和教训的分析,项目策划 特点,坚持开放型的工作原则,策划是一个知识管理的过程,策划是一个创新求增值的过程,项目策划的类型,项目策划根据其所针对的对象不同，分为成片土地

4、开发项目策划、单体建筑项目策划等；根据策划的内容不同，也可以分为不同类型，但最重要的是以下两类：项目决策的策划和项目实施的策划。,第二节 项目的环境调查与分析,教学重点, 环境调查的目的 环境调查的工作内容 环境调查的工作方法,策划是在充分占有信息和资料的前提下所进行的一种创造性劳动，因此充分占有信息是策划的先决条件，否则策划就成为了无本之木、无源之水。从这一基本思想出发，环境调查与分析是项目策划工作的第一步，也是最基础的一环。如果不进行充分的环境调查，所策划的结果可能与实际需求背道而驰，甚至得出错误的结论，并直接影响建设项目的实施。,环境调查的工作内容,工作范围, 项目周边自然环境和条件（地

5、质条件、水文条件, 项目开发时期的市场环境（市场价格状况、供需, 项目所在地政策环境, 建设条件环境（能源、基础设施等）, 历史、文化环境（包括风土人情等）, 建筑环境（风格、主色调等）,环境调查的工作方法,相关部门走访,有关人员访谈,文献调查研究,问卷调查,文献调查与研究, 又称间接调查方法，是指通过查阅、阅读、收集历史和 现实的各种资料，并经过甄别、统计分析得到的调查者想要 得到的各类资料的一种调查方法。也称二手资料调研。, 操作简单 成本低廉 速度较快 容易获得,所要资料针对性不强,文献调查研究的特点,资料要有价值、有针对性,资料要有时间性,企业内部资料,政府资料库,图书馆,互联网,文献

6、调查 资料来源,商业信息服务机构,现场实地考察, 文献调查可以使市场研究者对市场状况有一个大致的了解，但 是，这些数据资料只能满足研究者对市场宏观环境状态做出判断的 需要。我们在更多的情况下，要掌握更具体、更细致的微观环境特 征资料。这些单凭文案调查是不够的。对于第一手资料的获得，只 有通过实地调查。,为了满足某种特定的研究目的的需要；,现在的，而非过去的,充分运用各种方法，减少误差,针对性,即时性,可信性,问卷调查, 调查问卷又称调查问卷，是以问题的形式系统地记载调 查内容的一种印件。问卷可以是表格式、卡片式或簿记式。 设计问卷，是询问调查的关键。完美的问卷必须具备两个功 能，即能够清晰的表

7、达问题和使被问者乐于回答。要完成这 两个功能，问卷设计时应当遵循一定的原则和程序，运用一 定的技巧。,网络调查与传统调查的比较分析,环境调查的工作成果,第三节 项目的决策策划,教学重点, 项目决策策划的工作内容 项目定义 项目功能分析与面积分配 项目经济策划,项目决策策划的工作内容,项目决策的策划主要针对项目的决策阶段。,指项目的功能、建设的内容、规模、组成等， 也就是项目建设的基本思路。,建设项目的目标是一个系统，包括质量目标、 投资目标、进度目标等三个方面。,项目 建设目标,项目定义是将建设意图和初步构思，转换成定义明确、系统清晰、目标具体、具有明确可操作性的方案。,项目功能分析与面积分配

8、,功能策划,所谓功能策划是在总体构思和项目总体定位的基础上，结合潜在最终用户的需求将项目功能进行细化的过程。,分析潜在最终用户的活动类型，对项目的具体功能进行分析。,分析考虑项目功能的具体实现方式，明 确每项功能所需建设量。, 功能分析, 区域划分 面积分配,空间构成分类。按照功能需求的类型对其空间构成进行分类 。,功能分区的设想。在空间分类的基础上，对项目的功能分区进行设想。,功能分区面积分配。根据各功能区在项目中的重要程度及其所提供功能的范围，对各功能区进行详细的面积分配 。,案例：某软件园的功能分区面积分配,软件园功能分析:生产研发功能、教育培训、生活功能、园区管理功能、公共服务功能,案

9、例: 西安咸阳一体化 - “西咸新区”,根据国务院批准实施的关中-天水经济区发展规划，为加快推进西咸一体化建设，着力打造西安国际化大都市，继上海浦东新区、天津滨海新区之后，陕西省政府决定设立西咸新区，确定范围为西安和咸阳两市接合部，以渭河为中轴线，西起规划中的西咸环线，东至泾渭交汇口，东西横贯50公里、南北扩展510公里的整体板块。,项目的经济策划,建设投资构成,1、建筑安装工程投资,直接费,间接费,利润,税金,2、设备工器具投资,3、工程建设其它投资,土地使用费,与项目建设有关 的其他费用,与未来企业生产经营 有关的其他费用,设备购置费,工器具及生产 家具购置费,4、预备费,不可预见费,涨价

10、预备费,5、固定资产投资方向调节税,6、建设期贷款利息,投资目标；,投资依据；,投资估算的作用,工程招标依据,筹资依据；,一,根据项目组成对工程总投资进行结构分解，即进行 投资切块分析，确定各项投资与费用的组成。,根据项目规模分析各项投资分解项的工程数量。,根据项目标准估算各项投资分解项的单价 。,根据数量和单价计算投资合价。有了每一项投资分解分项的投资合价以后，即可进行逐层汇总。最终得出项目投资总估算，并形成估算汇总表和明细表。,融资组织与融资方式策划,融资组织与融资方式策划主要 包括确定项目融资的主体以及融资 的具体方式。,项目的经济评价,项目的经济可行性评价系统包括项目国民经济评价、财务

11、评价和社会评价 三个部分，它们分别从三个不同的角度对项目的经济可行性进行了分析。国民 经济评价和社会评价是从国家、社会宏观角度出发考察项目的可行性 。财务评 价则是从项目本身出发，考察其在经济上的可行性。,财务评价,所谓财务评价是根据国家现行的财税制度和价格体系，分析、计算 项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察 项目的获利能力和清偿能力等，据以判断项目的可行性。,建设项目财务评价的内容,针对国际项目的管理时，才会考虑外汇平衡能力的分析，因此这里不考虑外汇平衡能力分析。,净现值（NPV),是指按照设定的折现率，将项目寿命周期内每年发生的现金流量折现到建设期初的现值之和。

12、对于一单一项目而言，若净现值大于零，则项目可以接受、若项目净现值小于零，则应拒绝。对于多方案比选时，净现值越大的方案相对越优。,投资回收期,投资回收期是指从项目投建之日起，用项目各年的净收入将项目总投资全部收回所需要的时间。,资产负债率, 资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标。 资产负债率 = 负债合计/ 资产合计,内部收益率,内部收益率是指净现值为0时的折现率。 当内部收益率大于基准折现率时，项目是可行的。 当内部收益率小于基准折现率时，项目是不可行的。,资产负债表,项目利润表,建设项目财务评价基本报表,资金来源运用表,现金流量表,资产负债表,现金流量表,利润表,资金

13、来源运用表,项目组织与管理总体方案, 项目定义、项目功能分析与面积分配基本上回答了建什么的问题 经济策划回答了要不要建的问题 如何保证策划目标的实现？,项目分解结构,项目管理组织方案,项目合同结构方案,项目总进度纲要,项目组织与 管理 总体方案,项目设计要求文件,项目决策策划的工作成果为项目设计要求文件。项目设计要求文件是对项目设计的具体要求，这种要求是在确定了项目总体目标、分析研究了项目开发条件和问题、进行了详细的项目定义和功能分析基础上提出的，因此更加有依据，也更加具体，便于设计者了解业主的功能要求，了解业主对建筑风格的喜好，能在一定程度上减少设计的返工。设计要求文件是项目设计的重要依据之

14、一。,第四节 项目的实施策划,教学重点, 项目实施策划的工作内容 项目实施的目标分析和再论证 项目实施的组织策划,项目实施策划的工作内容,建设项目实施策划内容涉及的范围和深度，在理论上和工程实践中并没有统一的规定，应视项目的特点而定，一般包括如图3.4所示的内容。,项目实施的目标分析和再论证,包 括 编 制 三 大 目 标 规 划,在项目决策策划中的总投资估算基础上编制,在项目决策策划中的项目定义、功能分析 与面积分配等基础上编制。,在项目决策策划中的总进度纲要基础上编制,项 目 设 施 的 组 织 策 划,对于项目实施部门机构的设置。,将组织结构中各单位部门或个体的职责进行细化扩展的过程。,它以工作任务为中心，规定任务相关部门对于此任务承担何种管理职能 。,制定每项管理工作的具体流程。, 项目建