2018年成都房地产市场回顾

1、,成都房地产市场,总体量（平方米） 同比平方米,新增供应（平方米） 同比平方米,净吸纳量（平方米） 同比平方米,空置率 同比百分点 平均有效净租金 人民币 平方米 月 同比,级 办公楼,总体量（平方米） 同比平方米,新增供应（平方米） 同比平方米,净吸纳量（平方米） 同比平方米,空置率 同比百分点 平均有效净租金 人民币 平方米 月 同比,总体量（平方米） 同比平方米,新增供应（平方米） 同比平方米,净吸纳量（平方米） 同比平方米,空置率 同比百分点 平均有效净租金 人民币 平方米 月 同比,整整体体市场,乙级办公楼,年成都优质办公楼市场,甲甲级办公楼,年第三季度中国主要城市甲级办公楼市场,受

2、前几年供应影响， 成都甲级租金水平在中国主要城市 中排名，处于较低位置。,成都甲级办公楼存量较大，共有 甲级办公楼栋。就总体量来看， 排名全国第,人才的聚集，加上成都较为成熟 的产业发展环境以及“高性价比” 办公楼所带来的低运营本促使了 众多大型企业向成都聚拢。,年第三季度主要城市甲级办公楼总量与空置率水平,年第三季度主要城市甲级办公楼租金与环比增长率,成都甲级办公楼市场供应及需求,年以来最低水平。,年，成都市场仅录得 栋甲级办公楼入市，新增面积约万平方米，达 未来两年，预计新增甲级项目仍然较少，成都市场将进入供应放缓周期。,起步阶段 成都甲级办公楼市场在年进入初步发展阶 段，新项目持续入市，

3、市场供应低速增长。,放量阶段 年左右，甲级办公楼市场开始进入需求明 显增长、市场供应爆发的时期， 年新增供 应达到近十年最高。 放缓阶段 年，甲级办公楼新增供应量回落，全年 新增供应仅约万平方米，创近十年新低。,建筑面积（千平方米）,新增供应 （左轴）,净吸纳量 （左轴）,空置率 （右轴）,放量阶段,起步阶段,放缓阶段,甲级办公楼供应阶段分析,成都乙级办公楼市场供应及需求, 本年度乙级办公楼市场有栋办公楼入市，市场供应速度与甲级办公楼供应速度相仿。 稳健的市场需求推动空置率不断降低，成都乙级办公楼空置率录得，同比降低个百分点。,建筑面积（千平方米）,新增供应 （左轴）,净吸纳量 （左轴）,空置

4、率 （右轴）,市场起步,乙级办公楼新项目持续入市，市场供应保持低 速平稳增长。,集中供应 年左右，乙级办公楼市场开始进入市场供 应爆发的时期。 年新增供应增长显著，达 到近十年最高，主要得益于城南地区大量乙级 办公楼入市，其中，大体量项目有新世纪环球 中心、香年广场等 短期放缓,年，乙级办公楼市场新增供应量急剧回 落，全年新增供应仅约万平方米，创近十 年新低。,放量阶段,起步阶段,短期 放缓,乙级办公楼供应阶段分析,年优质办公楼新增项目一览,年新增乙级办公楼 栋,中铁信托大厦 区位：城南 供应面积：,誉峰国际中心 区位：城南 供应面积：,建信人寿大厦 区位：城南 供应面积：,绿地锦峰 区位：其

5、他 供应面积：,年成都市仅迎 栋甲级办公楼,甲级办公楼市场,乙级办公楼市场,甲级办公楼,乙级办公楼,稳健需求下，市场空置率实现大幅降低,乙级办公楼市场,甲级办公楼市场,新增供应的大幅放缓给予市场更多时间消化空置面积。成都甲级办,公楼空置率于今年第四季度正式跨入大关，录得,，同比下 ，同,降个百分点。而乙级办公楼市场空置率也在年底实现 比下降个百分点。,甲级办公楼 个百分点,乙级办公楼,个百分点,甲级办公楼 乙级办公楼,城北,城西,市中心,城东,人民南路,城南,人才产业强势落地，办公需求结构正在变迁,金融服务 贸易零售 消费品 专业服务 公共机构 高科技 物流运输 房地产,甲级办公楼各行业占比,

6、“经济结构调整成效明显。产业结 构优化升级，前三季度，三次产业 结构为：，其中服务业 占地区生产总值的比重同比提高 个百分点。”,个百分点，反之高科技和专业服务类行业,年市场需求结构发生明显变化，相比于年，金融行业占比值减 占比实现较大增长。,大学本科,硕士研究生,博士研究生,引入人才，政府是设了学 历限制的。本科及以上的 限制，意味着这部分人群 的就业方向会有比较集中 的倾向性，尤其是专业服 务业和高科技行业。,甲级办公楼需求变化趋势,典型成交,成都灵活办公空间甲级办公楼渗透率,截至,年年底，成都甲级办公楼中灵活办,公面积已达万平方米。, 由于可选项目的稀缺性与经济因素的不确定 性，预计 年

7、第三方运营品牌的扩张步伐 将有所放缓。,展望未来，依托互联网产业的成长以及城市自身强大的消费基础，科技金融 和消费金融将实现稳步发展，从而推动金融产业的办公租赁需求上升,消费品零售总额个人消费贷款,年社会消费品零售总额排行榜，成都排第五位。, ,年，成都全部金融机构人民币贷款余额,贷款余额亿元，增长，占全部贷款的,亿元，其中个人消费 。,专业服务,其他,甲级办公楼行业需求,金融细分行业需求将出现变化 成都市政府大力推动成都发展成为国家西部金融中心。,金融服务高科技 互联网企业需求全年上涨,灵活办公全面布局成都,城市产业结构的升级，推 动了科技型的租赁需求提 升，占比达 。 政府政策导向与人才红

8、利 持续释放的共同作用，市 场未来还将迎来大量互联 网企业的租赁需求。,甲级办公楼市场需求分析,升级需求仍为主要租赁原因；灵活办公运 营商的不断布局造成扩张比例上升，较 年上升个百分点 。 受益于成熟的市场环境以及较低的运营成 本，成都办公楼仍受到外资企业青睐， 年外资企业需求上升 个百分点。,中小型办公空间仍为租赁主力产品。 平方米租赁需求占。,备注：内资企业指四川省以外的中国内地企业,租户来源,升级,扩张,新成立,搬迁,年 年,外资 内资 当地,年,年,办公楼租赁原因,办公楼租户面积统计 平方米,租金全年稳步上扬,94,62,0,20,40,60,100,Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q

9、1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4 20082009201020112012201320142015201620172018,（元/平方米/月）,甲/乙级租金差异,甲级,乙级,甲级 乙级办公楼平均有效净租金及租金差异 140 120,租金 下降,跌幅 放缓,租金 上涨,涨幅 放缓,甲级办公楼 乙级办公楼,成都优质办公楼周期表 80,优质办公楼租金同比增长趋势图,年实现较大增长，净有效租金录得,元,受需求推动，市场租金在 平方米 月，同比上涨,。,各商圈均呈上行趋势,优质办公楼有效净租金分

10、布图,城东,城南,成都各商圈甲级平均有效净租金及增长率,市中心人民南路 平均有效净租金 元 平方米 月（左轴）,租金同比增长率,（右轴）,成都各商圈乙级平均有效净租金及增长率,市中心人民南路城东城西 平均有效净租金 元 平方米 月（左轴）,城北城南 租金同比增长率（右轴）,低,甲级办公楼 乙级办公楼 高,成都办公楼市场未来供应,0,100,000,200,000,300,000,400,000,500,000,600,000,2019*,2020*,2021*,2022*,建筑面积（平方米）,0,100,000,200,000,300,000,400,000,500,000,600,000,2

11、019*,2020*,2021*,2022*,建筑面积（平方米）,甲级办公楼市场：未来两年成都甲级办公楼市场仍处于放缓周期，年均新增供应量约,万平方米。,乙级办公楼市场：年市场将迎来新增供应,万平方米；而未来四年，城南仍将存在较大市场供应，且主要聚集在金融城子市场。,甲级办公楼市场,乙级办公楼市场,备注：,年,年新增供应为预测值，其中,年值包含已落成项目,近三年平均净吸纳量,近三年平均净吸纳量,供应放缓，租金仍有小幅上涨空间,0,20,40,60,1,600 1,400 1,200 1,000 800 600 400 200 0,3,000 2,800 2,600 2,400 2,200 2,

12、000 1,800,2011,2016,2017,20182019F 2020F,2021F 2022F,（元/平方米/月）,建筑面积（千平方米）,200820092010 甲级新增供应（左轴）,2012201320142015 乙级新增供应（左轴）,甲级租金（右轴）,乙级租金（右轴）,尽管受宏观面影响，未来需求或有影响，但由于甲级办公楼供应步伐的放慢，空置率将继续下行，市场租金仍有小幅上涨空间。 乙级办公楼方面，受短期供应压力，租金或有小幅下降。 甲级 乙级办公楼新增供应及平均有效净租金 140 预测 120 100 80,成都甲级办公楼市场展望,年，全城受供应放缓，尽管受宏观环境影响，未来

13、需求或 有波动，但由于成都供应步伐的放慢，空置率将继续下行。 针对未来的办公楼，如何能够借力科技、打造真正富有社区理念、 持续提升办公体验、或创建小生态系统，这将成为其在市场中 脱颖而出的关键。,面对未来的不确定性，成都市场仍有其成本优势和人才优势，这保证了一定 的需求来源。 互联网以及科技金融、消费金融等新兴业态的高速发展将继续衍生更多对高 品质办公楼的需求。 技行灵活办公方面，预计年仍将是市场不断布局阶段，但速度将有所放 缓。,年，整体供应将继续放缓。短期内供应主要出现在城南。 年年，未来三年市场新增供应仍处于放缓周期。 而就更长远来看，未来的成都甲级办公楼的新增供应则将进一步南迁，主 要

14、集中在天府新区秦皇寺、科学城以及兴隆湖等区域。,，供应放缓，空置面积去化加强，业主将更加强调租户品质， 优先考虑租户组合调整。市场租金仍有小幅上涨空间。,t t 11 国哑，、,总体量（平方米） 同比平方米,新增供应（平方米） 同比平方米,净吸纳量（平方米） 同比平方米,空置率 同比,百分点,整体,甲级 办公楼,总体量（平方米） 同比平方米,新增供应（平方米） 同比平方米,净吸纳量（平方米） 同比平方米,空置率 同比百分点 平均有效净租金 人民币 平方米 月 同比,总体量（平方米） 同比,年成都优质零售市场,年，主城区新增供应万平方米，全市优质零售总体量攀升至在万平方米。 外来人才的迁移以及线

15、下消费客群的回归，全市优质零售市场表现强劲，空置率进一步下探至 ，同比下降个百分点。,万平方米,新增供应（左轴）,净吸纳量（左轴）,空置率（右轴）,供求稳定，空置率继续下降,新入市项目,商圈：城南 开业时间,年第四季度,、,、,、,、,、,体量 约万方 主要租户： 、 、 、,仁和新城,商圈：东大街及延线 开业时间年第一季度 体量 约 万方 主要租户：,、 伯尼健,身 、盒马鲜生、,未来中心,商圈：城北 开业时间,年第四季度,体量 约万方,、 、,主要租户：、 、 、,、,、 、,首开龙湖西宸天街,商圈：城南 开业时间年第二季度,、,、 、,体量 约万方 主要租户： 、 、,悠方, 优质零售项

16、目在新一轮租户调整中，对部分零售空间进行拆分，提高了单位面积的租金收益，因此,年前三季度部分优质购物中心营业额,376,957,0,200,400,800 600,1,000,全市优质零售市场首层租金小幅下降至元 平方米 月，同比上浮。 1,200,首层平均有效净租金（元/平方米/月）,Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2012201320142015201620172018 全市核心商圈,优质项目调整 推动租金小幅上涨,数据来源：成都零售商协会,零售物业市场区

17、域分布,春熙路 盐市口,城南,骡马市,城北,东大街 及沿线,人民南路,新南天地,双楠,金沙 光华,建设路,区域商圈 人民南路 代表项目：来福士、王府井购物中心科华店 新南天地 代表项目：凯德新南、凯德天府 双楠 代表项目：大悦城、龙湖金楠天街 城北 代表项目：龙湖北城天街、金牛万达广场、凯德金牛,传统商圈 骡马市,建设路 金沙光华,发展商圈 东大街及沿线 天府新区,成都区域零售物业市场呈市中心和城南双核心、分区域、多散点布局。 重点商圈 春熙路盐市口 代表项目：、太古里 城南 代表项目：环球中心、银泰中心、悠方,天天府府 新新区区,新南天地,骡马市,人民南路,建设路,东大街及沿线,金沙光华,双

18、楠,城北,春熙路盐市口,城南,平方米,分商圈指标,备注：核心商圈仅指春熙路盐市口商圈 首层平均有效净租金,年各商圈零售体量概览,租金空置率,优质购物中心 租金及空置率 元/平方米/,年新租赁成交分析,餐饮,零售,儿童,生活服务,其他,数据基于,年 个优质购物中心新租户业态分析,“网红”茶饮 特色餐饮,大牌 时尚潮牌 国货品牌,亲子娱乐 儿童体验,设计家居 智能设备,休闲文创 新兴娱乐,成都零售商业市场更趋多元化,不同类别业态的扩张情况如下：, 在强劲需求推动下，现有项目去化速度加快。一些项目抓住这一契机，在新一轮品牌调整中，导入新业 态、新元素，成都零售商业市场更趋多元化。,潮牌和国际零售,新

19、零售,快时尚,娱乐服务、儿童,餐饮,家居及智能电子,彩妆、配饰,百货商场,家电卖场,需求强劲,需求适中,需求较弱,案例：,思变：国货品牌乘势跃升,部分上市国货品牌收入稳增,国货崛起的原因：,品牌上市与资本推动，为国货的变革提供 资金支持； 年轻消费者对大牌敏感度降低，为国货崛 起创造消费基础； 设计风格、品牌理念，符合新一代年轻人 群的消费品位。,内外西宸天街店,太古里店,李宁店,波司登春熙路店,代表品牌：,数据来源：各公司年报,引入快闪店,借力艺术装置,举办艺术展,开辟主题街区,零售空间的探索，将空间价值无限放 大，通过建筑设计、生活场景构造、 主题街区、文化展览、装置艺术、快 闪店等方式，

20、实现多元场景的运用与 切换，以迎合消费者日益提升的美学 享受与品质追求，为聚集人流赋予新 动能。,增加体验感， 触发分享欲,制造话题量， 获取关注度,吸引客户， 延长驻留时间， 增加消费机会,景筑：空间价值探索，多元场景的运用与切换,未来供应,绕城高速,成 自 泸 高 速,第二绕城高速,天府国际机场 （在建）,成都 双流国际机场,中高端商业 中端商业 低端商业, 由于成都零售市场保持良好态势，开发商继续在成都发掘潜在市场，其中市郊商圈成为更多零售商扩张的主要方向，市区 核心商圈将持续吸纳新兴品牌的租赁需求，但未来竞争更为激烈；市郊商圈的成熟及消费需求的增长，更多社区商业将向 市郊拓展。 近期新

21、拓展项目：成都未来四年新增供应：,春熙路 盐 市口 人民南路,其他,其他,其他,其他,人民南路,城南,城南,城南,城南,东大街及延线,东大街及延线,东大街及延线,东大街及延线,双楠,春熙路-盐市口,春熙路-盐市口,0,200,000,400,000,600,000,800,000,1,000,000,2019*,2020*,2021*,2022*,平方米 1,200,000,成都优质零售市场展望,随着成都产业布局向城市周边区域外扩，越来越多的人群流入成 都近郊产业集聚区域，开发商积极挖掘一些零售空白区，寻找市 场价值 “洼地” ，择机进驻这些区域，其中不乏中粮大悦城， 王府井等优质项目，开发商

22、们对未来市场抱有乐观预期。, 从租金来看，受未来新增供应集中入市的影响，预计市场 租金有小幅下滑。运营状况良好的零售项目将继续保持较 强的租金议价能力，但新开项目由于集中于非核心区域， 因此整体价格或将小幅降低。, 尽管新增供应较多，但预租情况较为乐观，预计全市空置 率仅会小幅攀升。由于未来新增供应仍然较大，市场竞争 将会加剧，预计空置率将会波动性上扬。, 随着外来人才流入带来的消费支撑，预计零售租赁需求将 会持续活跃，市区核心商圈将持续吸纳新兴品牌的租赁需 求，但未来竞争更为激烈，业态和品牌的更迭速度都将加 快。,高端住宅市场,年成都高端住宅市场主要指标,新增供应（套） 同比套,销售套数（套

23、） 同比套,平均资本值（元 平方米） 同比百分点,整一体手房,二甲手级 房办公楼,平均资本值（元 平方米） 同比百分点,同比,套,自年 月，限购政策加大力度 收紧，市场情绪迎来转折，刚需购 房者中签率提高，市场情绪迅速稳 定，楼市火爆场面快速降温。 一手资本值保持平稳，二手资本值 高开低走。一、二手资本值倒挂现 象有所缓解。 在房地产领域去杠杆的宏观背景 下，现金流短缺压力的影响使开发 商更依赖销售回款，项目推盘速度 加快。,年高端住宅市场供应及需求,备注： 从,年上半年起，高端住宅市场数据采用新数据库,房联数据；此外，住宅市场样本于,调整，故历史数据或略有变化。,0%,5%,20%,0,1,

24、000,15% 2,000 10%,3,000,35% 5,000 30% 4,000 25%,本年度，高端住宅市场新增供应约套，同比减少套。 房地产开发商面临多方压力，所以加快推盘速度。尽管新增供应持续放量，但购房者观望情绪加重，市场成交量有所下降。 6,00040%,销售率,套,新增供应(左轴),销售套数(左轴),销售率(右轴),2,000,4,000,6,000,8,000,10,000,12,000,14,000,16,000,18,000,20,000,22,000,24,000,元每平方米,年高端住宅市场平均资本值,备注： 指一手市场资本值。,受限购政策的影响，交易气 氛走低，资本

25、值下跌。,限购政策开始松动直至取消，政策环境逐 渐宽松，购房需求释放，资本值稳中趋 涨。,元 平方米,元 平方米,元 平方米,元 平方米,由于一手资本值持续受限价政策调控，价格波动较小。 年末高端住宅一手资本值约为元 平方米，同比小幅上涨,。,实施限购 政策，市,场情绪更 趋理性。,年高端住宅市场新增预售项目,备注： 指房联备案数据。,地铁 号线,随着资金压力持续增大，开发商推盘速度开始加快，主要新增供应主要来自城南。 年新增供应项目 城北,城南,金沙光华,东大街,地铁 号线 双楠,年普通住宅市场供应及需求,本年度全市主城区新增供应约万方，较上一年度减少约。 全市一手资本值受限价影响，价格仅小

26、幅波动，截至年末平均资本值至,元每平方米。,备注： 从,年上半年起，全市住宅市场数据采用新数据库,房联数据，故历史数据或略有变化,0,2,000,4,000,6,000,8,000,10,000,12,000,14,000,16,000,18,000,-,200,000,400,000,600,000,800,000,1,000,000,1,200,000,1,400,000,1,600,000,1,800,000,1月,3月,5月,7月,9月 11月,1月,3月,5月,7月,9月,11月,1月,3月,5月,7月,9月,11月 1月,3月,5月,7月,9月,11月,1月,3月,5月,7月,9月

27、,11月,1月 3月,5月,7月,9月,11月,2013,2014,2015,2016,2017,2018,元每平方米,平方米,新增供应(左轴),成交面积(左轴),平均售价(右轴),成都房价收入比有明显优势，人才吸引力不断增强,数据来源：猎聘网，统计局，仲量联行研究部,苏州,上海 重庆,郑州,青岛,深圳,成都,杭州,全国主要城市人才净流入率,城市吸引力持续上升，人才净流入率位居全国第 三；“蓉漂”的大力推行将进一步加速人才流入。, 根据仲量联行 年第四季度发布的中国长租公寓市场 白皮书，在国内选取的六大城市中，成都的房价收入比 最低。,六大城市房价收入比（,年）, 主城区住宅用地供应较少，部分

28、知名开发商转向供 应较多、价格相对较低的郊区优质地块，以期在未 来轨道交通的带动下，令郊区成为下一个市场增长 点。,年成都高端住宅市场展望, 随着购房政策的一系列变化，购房情绪更趋理性， 市场去化量逐渐回落，住宅销售逐步由卖方市场过 渡至买方市场，需求逐渐恢复稳定。, 限购政策持续作用，房价逐渐平稳，购房者观望情 绪加重，市场去化速度下降，预计市场库存将有所 提升。, 预计,年，全市平均售价的名义增长主要是受新,开盘项目入市的影响，年，由于土地价 格整体水平上涨，预计中长期价格仍会上浮。,总体量（平方米） 同比平方米,新增供应（平方米） 同比平方米,净吸纳量（平方米） 同比平方米,空置率 同比

29、百分点 平均有效净租金 人民币 平方米 月 同比,总体量（平方米） 同比平方米,新增供应（平方米） 同比平方米,净吸纳量（平方米） 同比平方米,空置率 同比百分点 平均有效净租金 人民币 平方米 月 同比,总体量（平方米） 同比 平方米,新增供应（平方米） 同比平方米,净吸纳量（平方米） 同比平方米,空置率 同比百分点 平均有效净租金 人民币 平方米 月 同比,整整体体市场,本地及国内开发商,年成都优质物流（非保税）仓储市场,外资开发商,成都优质物流（非保税）仓储市场供应及需求,0%,10%,20%,30%,40%,50%,0,20,40,60,80,年，市场迎来 个物流园落成交付，使总体量增加约万平方米。 需求方面，市场总净吸纳量录得约万平方米。 较高的市场需求推动全市空置率连续下降，录得，同比下降个百分点。 100,2007,20082009,2010,2011,2012,2015,20162017,2018,空置率,总建筑面积（万平方米）,新增供应（左）,20132014 净吸纳量（左）,空置率（右）,电商第三方物流,制造业零售商,年市场新租赁成交占比 按租户行业划分,成都优质物流（非保税）仓储市场新增项目一览,年，市场迎来四个物流园交付。,成都优质物流（非保税）仓储市场主要分区域指标,新津,青白江,新都,城市配送中心,双流,龙泉驿