《不动产投资分析》第6章：不动产开发投资项目基础数据测算.ppt

1、第六章房地产开发投资项目工程基础数据估算，6.1房地产开发投资项目工程基础数据结构6.2项目工程总投资，总成本估算和通融资金6.3项目工程经营收入，税金和利润估算6.4必要报酬率确定，6.1房地产开发投资项目基础数据结构， 6.1.1环境数据房地产投资确定的环境数据涉及自然环境、经济环境和人文环境等不同环境领域1 .自然环境项目工程所处的地形、气候特征、地理位置、土质条件等自然环境要素，不仅影响项目工程的售价、租金收入，而且直接影响项目工程技术手段的选择。 2 .鉴于经济环境房地产流变性不良的基本属性，不仅要考虑宏观经济环境，还要考虑地域经济环境，还要考虑竞争对手，关联企业的微观经济行为。 3

2、 .人文环境房地产投资项目工程尤其是住宅发展项目工程，往往对项目工程的人文环境具有很强的依赖性。 6.1.2技术数据房地产投资技术数据主要包括土地面积数据、基础设施数据、建筑安装数据、公共辅助数据及工程进度数据。 这些个的技术数据直接影响着项目工程的资源消耗、投资水平和施工管理。 1、土地面积数据2 .建筑安装数据建筑安装数据主要包括土建工程、装饰工程、设备安装等内容。 3、工程进度数据工程进度是房地产投资项目工程的重要技术数据。 合理安排工程进度不仅有助于保障工程质量，控制报酬支出，也有助于房地产公司争取市场机会。 6.1.3财务数据1 .房地产开发投资项目工程运营模式对财务数据修订的影响销

3、售、出租和自营是房地产开发项目工程的3种基本运营模式。 在开发销售模式中，开发者投入的建设资金是流动资金的性质，其投资的大部分作为建筑物和建筑物等固定资产存在，形成房地产商品，通过在项目工程建设中的预售和建设后的销售活动，转让这些个房地产所有权，回收投资。项目总投资是开发建设投资和流动资金的和，总投资形成了开发产品成本和项目工程运营所需的固定资产、无形资产、递延资产和流动资产在项目工程运营过程中产生的总成本，不仅包括经营成本，还包括固定资产折旧、无形资产折旧等项目工程的经营收入表现为租金收入和自营收入。 在三者兼备的混合经营模式中，按照混合经营的比例，项目总投资将项目开发产品成本、固定资产与转

4、变为经营资金的项目工程运营总成本，相应地将包括经营成本、固定资产折旧、无形资产折旧等在内的项目工程经营收入表现为销售收入、租赁收入与自营收入。 2 .财务数据修订的基本内容项目财务数据修订是指项目分析人员根据自各儿的调查研究，收集整理相关数据和资料，并据此对不同运营模式下项目的总投资、总成本、经营收入和税金、利润和利润分配等各财务基础数据进行修订，并编制相关财务报表的一系列(1)项目工程的核算期其核算期为开发期，是指从开始建设到全部销售的时间，对于开发后的租赁、自营或者职业后的租赁项目工程来说，其核算期为持有期或者经营期，是指从不动产的建设或者购买中持续受益到项目工程的倒买倒卖或者项目工程的经

5、济寿命结束的时间(2)项目总投资预测是指预测项目工程建设期间各期投资支出和建设项目总投资。 总投资包括建设投资的开发和自营模式下的项目工程经营需要垫付的运营资金。 (3)总成本费用预测是指，项目工程完成后，在一定期间内，项目工程预测各年度发生的总成本费用。 即预测项目开发产品的成本和运营成本。 (4)经营收入和税金预测是指，在生产期间的一定期间内，预测项目工程每年的经营收入和经营税金。(5)利润总额及利润分配预测是指项目工程建设后每年的利润和利润预测。 利润是指经营收入减去成本、费用、各种税金及附加后的金额。利润是利润与固定资产折旧之和。 (6)贷款偿还利息预测是指项目完成后，按照国家规定预测

6、偿还贷款的资金来源，将银团贷款和国内外其他借款的本金和利息分开偿还，补正偿还贷款利息的时间(贷款偿还期间)。6.2项目总投资、总成本估计和通融资金、6.2.1房地产开发项目工程的投资支出估计房地产开发建设投资，是指在研发期间内为完成房地产产品开发建设投入的各项成本费用。 开发建设投资估算项目工程的内容主要包括土地费用、工程费用、开发间接费用、开发费用、开发期间税金、销售费用、其他费用及不可预见的费用等。 1 .土地费用土地费用是指为取得项目工程用地使用权而产生的费用。 取得项目工程土地使用权的方式不同，产生的土地费用也不同。 2、工程费用房地产项目工程的开发必然涉及建筑材料的消费和有关设备的采

7、购和安装，把这部分支出列入工程费用的范畴，具体包括前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用和公共配套设施建设费用。 (一)前期工程费用房地产开发项目工程正式开工前，需要完成研发项目工程前期策划、设订、可行性研究、水文、地质测量，以及“三方一平”等前期准备工作。项目工程修订、设修订、可行性研究所需费用可按总投资的一定比例估算。 一般来说，修订设施修订费为建安工程费的3%左右，可行性论证费占建安工程费的1%3%。 项目工程水文地质测量所需费用支出根据工作量化学基结合有关费用标准进行估算，一般为建设工程费的0.5%左右。 土地开发中的“三方一平”(通水、通电、通路、用地平平整整)等工程费用主

8、要包括地上现有建筑物、构筑物的拆除费用、用地平平整整费用和通水、电、道路的费用。 这些个费用的估算可根据实际工程量，参照计费标准进行。 (2)基础设施建设费用基础设施建设费用是指项目工程用地修订红线内的各种输油管道和道路等工程的费用，主要包括供水、供电、供气、排烟、绿化、路灯、环卫设施的建设费用以及各设施与市政设施干线、主干管、干线公路的接口费用。 具体的修正预测可按照单位指标法进行。 (三)建筑安装工程费用建筑安装工程费用是指房地产主体工程建设产生的建筑施工、设备采购、设备安装和室内外装饰等费用。 具体而言，建筑施工费包括结构、建筑、特殊室内装修工程费。 设备采购及安装工程费包括供排水、电照

9、明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装等。 建筑安装工程费用的估算可以采用尤针织面料估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法、概算概预算直线法，也可以根据类似工程相关费用进行经验估算。 尤针织面料订正测定法尤针织面料订正测定法是指，将基本建设尤针织面料的综合投资额乘以尤针织面料数，获得项目或个别工程的总投资的工程费用订正测定方法。 单位指标订正测量法单位指标订正测量法是指单位工程量投资额乘以工程量得到单一工程投资额的订正测量方法。 (四)公共辅助设施建设费用公共辅助设施，又称公共建设设施，是指为房地产客户提供辅助服务的各种公共设施，如居住区的居民委

10、员会、幼儿园、公共厕所、垃圾站、学校等。 3 .开发间接费用房地产开发企业所属的独立会修订单位在开发现场组织控制产生的各费用称为开发间接费用。主要包括现场管理产生的办公费、水电费、周转房摊销费、管理人员工资、福利费、劳动保护费及其他现场管理费。 4、开发费用在房地产项目工程开发过程中必然产生管理费用和财务费用，统称为开发费用。 (1)管理费房地产开发企业管理部门组织控制房地产项目工程的开发经营活动产生的各项费用称为管理费。 主要包括管理人员工资、工会经费、职工教育经费、劳保费、就业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费用、营业费摊销、业务费摊销、业务接待费、贷款损失准备金及其他管理费用。 管

11、理费可以按项目工程土地费和工程费之和的一定比例修订(一般为3%左右)。 (2)财务费用财务费用是指房地产开发公司为了通融资金而发生的各项费用。 主要包括借款和债券利息、金融机构手续费、融资代理费、外汇净损失及企业通融资金活动产生的其他费用。 房地产开发项目工程的借款利息主要包括长期借款和流动资金借款利息。 长期借款利息流动资金借入资金，5 .发展期税发展期税是指项目开发期间承担的有关房地产投资的各种税和地方政府或者有关部门征收的费用。 主要包括固定资产投资方向调整税、土地使用税、市政支线分配费、供电贴费、电功耗权费、绿化建设费、分散建设市政公共设施建设费等。 房地产项目工程在投资估算中轻视和使

12、不得了这笔费用。 在大中型城市，该税的一部分已成为房地产项目工程投资费用的重要组成部分。 6 .销售费用销售费用是指新兴产业在销售房地产过程中产生的各种费用和专门设置销售机构，委托代理销售的各种费用。 7 .其他费用其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程成本咨询费、总承包管理费、合同备案费、工程质量监督费、工程监理费、施工图审查费、工程保险费等。 8不可预见的费用房地产开发项目工程投资的估算必须适当考虑不可预见的费用。 所谓不可预见的费用，是为了应对将来不可预见的事件的发生给项目工程带来的困难和损失而事先准备的费用，包括基本不可预见的费用和价格不可预见的费用。 不可预见的费用估计可能有综

13、合修订或分项修订两种方法。 前者综合考虑了项目工程的复杂性、上述各费用估算的正确度和涨价因素，用土地和工程费用之和的3%7%估算的后者是指，根据影响项目工程的因素，按经验比率估算基本预备费的同时，在项目工程建设期的预计物价上涨水平估算涨价预备费。 6.2.2总成本费用估计总成本费用是指项目工程在一定期间内为开发、销售、出租、经营房地产产品所花费的全部成本和费用。 总成本费用是进行项目工程绩效评价的最主要的基础数据之一，主要用于项目工程的利润盈亏的补正。 1 .总成本费用的构成如果是在该项目工程开发完成后租赁的项目工程，则项目工程的总成本主要表现为开发产品成本；如果是在该项目工程开发完成后，用于

14、自营或自营、租赁的项目工程，则总成本表现为相应比例的开发产品成本和运营费用因此，房地产开发项目工程的总成本费用包括开发产品成本和运营成本两部分。 其中，开发产品成本是指房地产开发公司在房地产开发过程中产生的各项费用，即开发项目工程完成时，按照国家有关会修订制度和财务制度的规定转入的房地产产品的开发建设投资。 运营费是指房地产开发项目工程完成后，项目工程经营期间产生的各种运营费。 2、运营费用房地产运营费用主要包括销售费用、管理费用和修理费用。(1)销售费用房地产开发的销售费用，是指新兴产业销售不动产过程中发生的各种费用，以及专门设置销售机构或委托代理销售的各种费用。 主要包括营销学人员工资、奖

15、金、福利费、差旅费、销售设施折扣费摊销费、维修费、材料消费费、广告费、宣传费、代理手续费、销售服务费及预售行政许可费等。 一般来说，广告推广和营销学费用可以以通常约2%3%的销售收入为标准进行估计。 销售代理费一般是销售收入的约1.5%2%。 其他销售费用通常约为销售收入的0.5%1%。 综合这些个各费用，营销学费用可按预期销售收入的4%6%估计。 (2)作为管理费的运营费的管理费与项目工程投资支出中的管理费不同。 前者发生在项目工程建设期，后者发生在项目工程建设完成后的租赁或自营期间。 (3)修理费用修理费用是指，以租赁或者自营方式获得利益的房地产项目工程在运营期间进行修理所产生的材料消费和

16、工资薪金支出等费用。 6.2.3通融资金项目工程的通融资金是一项基于投资估算，利用金融市场，采用有效方式，在项目工程实施过程中有效配置资金的活动。 由于房地产投资资金需求量大，投资者持有的资金相对有限，能否按时投入资金，是确保项目工程顺顺利利实施的基本前提。 1、融资原则(1)正确把握投资对象的特征，科学进行投资估算(2)研究资金的时间价值，及时获得必要的资金(3)理解金融市场的特征，认真选择资金来源(4)研究各种通融资金方式，确定最优资本结构，(2.2 )资本金资本金投资于投资者投资的项目(2)银行信贷资金银团贷款是我国当前房地产开发企业最重要的资金来源。 (3)非银行金融机构资金非银行金融

17、机构主要指证券公司、保险公司、租赁公司、信托投资公司等。 (4)预售金的预售金是房地产投资家向商社交货使用前，预先向采购师收取的货款。 (五)外商资金外商资金是指外商投资者及中国香港、澳门、福摩萨地辖区投资者投入的资金； 联合开拓主要有两种方式。 一个是当开发者的资源确实困难时，选择一个或多个有经济力量的投资家进行联合开拓；另一个是和现在的土地利用者合作。 合作开发时，合作开发者以出资额为限获得收益，分担风险。 不同的融资渠道，资金供给量有很大差别。 (3)通融资金方案制定通融资金方案的制定是根据房地产项目工程对资金的需求和投资、成本和费用使用计划，安排资金来源和相应数量的过程。 投资项目工程

18、的具体通融资金方案应与项目工程投资使用修订方案一致。 1 .资金使用修订版的编制2 .通融资金修订版的评价(1)审查通融资金的合理性(2)审查通融资金的可信性、保证性和合理性(3)审查通融资金能否达到预定的目标，6.3项目工程的经营收入、税金和利益的估算，6.3.1确定运营修订版1.3 2 .具体即销售、出租、自营部分所占的比例必须进一步确定。 3 .安排运营周期4 .确定售价和/或出租水平5 .选择收款方式，编制收款修订计划6.3.2销售和/或出租价的确定成本指南，客户指南和竞争指南是房地产开发项目工程销售、出租价确定三项基本定价策略。1 .客户主导定价在深入进行客户主导定价要求客户调查的基础上，把客户投资或购买心理纳入一盏茶，确定具体的销售/出租价。 以客户为导向的定价包括认知定价和定价。 (1)认知价值设定认知价值设定是指房地产开发商根据顾客对本公司开发项目工程的认知价值来制定价格的一种方法。 顾客对房地产项目工程的认知价值来源于顾客的认知能力和信息披露水平。 (2)价值价格的价值定价要求开发者根据“物有所值”的原则确定不动产价格。 具体来说，开发商决定的房地产价格，必须给顾客“相同的质量，低的价格”或者“相同的价格，