某项目精装修模拟验收案例课件

1、,精装修房模拟验收案例,1,PPT学习交流,某项目精装修模拟验收案例分享,室内相关部位、电器设备及使用功能 室外公共设施、设备 开荒、清洁中容易出现的问题,2,PPT学习交流,1.入户门及窗户周边相关问题 问题描述： 入户木门刮花较多，修补后色差较大，拼缝过大，合页也有生锈的现象。 门锁故障率较高。 门锁采用子母锁，有工程钥匙（子钥匙）和业主钥匙（母钥匙）在没有交房以前，业主钥匙已经被借出使用了，导致锁芯报废。,原因分析： 木门受损一般跟施工单位较多、施工中碰撞有关。 锁的故障率高应该是配件质量问题。 由于后期整改项目太多，多个单位都要借钥匙，由于施工单位太多，很难协调，导致业主钥匙外流。 建

2、议及后期预防措施： 1.入户木门是一些业主重点关注的问题，但他也是在施工过程中最容易损坏的部品，不但要加强成品保护，在维修、清洁过程中同样需要避免对木门造成损伤。 2.在业主入伙前一定要封存业主钥匙。,室内相关部位、电器设备及使用功能,3,PPT学习交流,2.厨房周边设备问题 问题： 厨柜操作台以前设计是普通烤漆板，经过提议改为人造石材料，但由于材料的强度有限，还是很容易出现破损、划伤。 燃气灶前最初没有档板容易污染墙面，后期增设了不锈钢面板。,不锈钢面板,人造石餐台,4,PPT学习交流,问题： 厨柜中设有内置式垃圾桶，容易坏且使用不便，柜门关闭后，垃圾桶盖不能完全闭合，垃圾异味也让客户不喜欢

3、将垃圾放入，建议以后慎用。 橱柜同天花中间出现两边不均匀的大小头现象。 原因分析： 橱柜同天花中间出现大小头现象，主要是在不同工种配合中出现了一些问题，一般应该以先施工的天花为准。,5,PPT学习交流,问题： .有客户提议开放式厨房的橱柜可以做小一点，特别是小户型。 原因分析： 现场测量橱柜长度约3.5米，几乎占整个房间的1/2。,长度3.5M,约占房间总长的一半,建议及后期预防措施： 该某项目是一个带有度假性质的项目，厨房的使用是有限的，所以缩小橱柜的想法是可行的，我们不妨针对项目的特点和客户的不同层次分类做出个性化的设计，相信一定会受欢迎。另外入伙时业主共提出橱柜部品类问题24个，约占问题

4、总数的7.9%，主要集中在烤漆板面掉漆、人造石台面污染、打胶不平顺等细节问题，希望后期引起关注。,6,PPT学习交流,3.室内地板 问题： 装修中大量使用复合石材，客户反映石材地板花纹较乱、色差较大，装修档次不高,石材裂纹多,需要更换。在验收中发现大量色差及裂纹石材,主要集中在某栋,更换了约640块； 由于复合石材面层天然石材厚度有限，强度不够，在安装过程中极容易出现纹路裂开或者缺边现象； 后期打磨处理时，很容易将面层石材磨损掉，或者不敢进行进一步的打磨处理。 原因分析： 石材本身的材质原因，施工单位材料进场控制不严，控制成本的原因。,建议及后期预防措施： 1.由于色差更多的是靠人员的个人感觉

5、, 入伙时有多个业主提出此类问题。 2.准备足够石材以备入伙及保修更换,更换每块成本约300元。 3.加强材料进场的验收控制和管理。 4.在入伙期间业主共提出石材类问题共25条, 约占问题总数的8.25%。,7,PPT学习交流,更换后报废的石材,相关照片：,色差,裂纹,裂纹,8,PPT学习交流,C户型木地板起翘 问题： C户型地板采用复合石材和复合地板拼接而成,从施工完成到验收间隔一个月,发现大量木地板变形、开裂、变色，复合石材也有变色。 C户型共计57套，验收时共更换木板约660条，户均11.6条 ，由于木板采用胶粘工艺，在更换木板时同时造成周遍石材新的破损，维修困难，而且更换的木材也有色差

6、，在使用过程中，木板变色后也会导致复合石材表面变黄，无法彻底处理。,原因分析： 环境原因：由于该项目是滨海项目，空气比较潮湿，而复合地板有较强的吸水性，导致木板变形、变色、起翘。 变形原因：木板和石材的变形系数是不相同的，木材的细微变形由于石材的限制就可能导致起翘或者开裂。 施工工艺原因：石材采用水泥砂浆铺贴工艺，由于工期紧张，根本等不及砂浆完全干燥就在砂浆上面铺贴木板，导致砂浆中的水份大量吸入木地板。 使用原因：在清洁地板过程中，由于有石材和木地板两种材料，在用水清洁的过程中，水会从木板和石材的缝隙中渗入。,9,PPT学习交流,相关照片：,木板拆除过程中损坏的石材,木板受潮后导致石材变色,1

7、0,PPT学习交流,拟使用的维修方案 : 更换原有的世纪米黄石材(800MMX800MM)与木地板条，换成颜色、大小都一样的抛光瓷砖，木地板条换成红色的抛光瓷砖条，另外原有的木地板踢脚线换成不锈钢踢脚线,维修费用如下表：,建议及后期预防措施： 1.建议两种材质相差非常远的材料尽可能少的混用； 2.海边环境尽量少用木材,11,PPT学习交流,4.墙面装饰装修工艺及细节处理 问题： 项目二期墙纸发霉情况普遍，发霉部位集中在不锈钢踢脚线到墙面600MM处。 从入伙至今A栋发现有3户, B栋发现有8户（共11户），其中B 栋这8户中,有4户是重复维修。,起泡,12,PPT学习交流,原因分析 : 施工原

8、因：在贴墙纸之前，基层必须要用光油，但是光油浓度太高，要拌一定量的松节水，墙纸贴上去后，松节水产生的水气由上端往下端流动，最后集中在踢脚线往上约600MM处，形成发霉 材料原因：大部分发霉的墙纸都集中在B户型，由于B户型采用材料是墙布，透气性特别差，当里面有水气时，水气无法散发，最后集中在踢脚线往上约600MM处，久而久之形成发霉 天气原因：该项目所处的环境比较特殊，离海边近，而且容易反潮，当阳台推拉窗与入户门打开后，形成对流，墙纸上很容易产生水珠，从而形成墙纸发霉 人为原因：在房屋交付前，进行地面石材清洁时，由于力度过大，水很容易沾到墙纸上，形成发霉,13,PPT学习交流,拟使用的维修方案

9、: 把发霉部位的墙纸切掉（且不可保留原发霉的墙纸），铲掉发霉的腻子，重新批灰，待腻子干燥后进行打磨处理，再直接刷光油（不拌松节水），最后用搭接法进行墙纸修复 若上述方案不成功，后期可能需要考虑给业主更换一种材料，如质感涂料墙面等，不过这个方案费用高，而且对客户影响大，可能会引起索赔。,日后应注意的事项 : 尽量避免在天气潮湿的情况下开窗、开门，定时对房间进行抽湿处理,建议及后期预防措施： 慎重考虑墙纸的使用部位、环境。,14,PPT学习交流,问题描述： C户型部分墙面采用质感涂料,在验收过程中发现部分节点观感比较差。 原因分析： 由于全手工操作,出现较多花纹不均匀现象,特别是在阴角部位,很难处

10、理。 由于样板房当时工期太紧,施工比较毛糙,因此给施工单位一个错觉:按照样板房施工即可，在施工过程中又没有提出这个问题,因此导致后期大规模返工。,A栋201房墙面,建议及后期预防措施： 严格控制施工样板房的质量, 给大面积施工的施工单位树立一个质量上的标尺。,比较明显的接头部位,15,PPT学习交流,5.室内天花吊顶 问题描述： 各户型厨房部分均采用石膏板吊顶天花，验收过程中发现较多天花裂缝、变形，特别是A栋石膏板天花多处变形。 卫生间也采用了石膏板吊顶，以后使用可能会出现变形或者腻子脱落现象。 从入伙至今A栋发现有5户, B栋发现7户（共12户），其中10户重复维修 原因分析： 不同材质（石

11、膏板与木夹板）拼接部位出现裂缝，相同材质的拼缝部位处理不当，导致裂缝，某项目室内天花石膏板吊顶开裂主要为以下两种：天花石膏板与石膏板之间交接处开裂，天花石膏板与墙体之间交接处开裂； 项目所采用的石膏板为防水材料的石膏板，其中有一面特别光滑，当天气潮湿时，水气进入后，散发速度慢，导致天花起拱，当天气干燥时，里面的水气开始蒸发，导致天花凹陷，石膏板在交替变化中出现变形,导致接缝处开裂； 项目受海边环境的影响，防水材料的石膏板不适合在海边项目。,16,PPT学习交流,拟使用的维修方案 : 用环氧树脂加木糠粉填补缝隙，待干燥后先贴的确凉布，再贴牛皮纸，最后满挂腻子 定时对室内进行抽湿处理，特别是潮湿的

12、季节,维修费用如下表：,17,PPT学习交流,6.卫生间相关部品部件 问题描述： 卫生间淋浴屏太小，有些淋浴屏边有窗，部分淋浴屏门打开不便。,淋浴屏中间有一半窗，建议淋浴屏全部封闭。,玻璃淋浴屏,平开窗,卫生间外墙,18,PPT学习交流,问题描述： 卫生间靠公共走廊部位的窗开始安装的是普通玻璃，私密性差，后增加了玻璃纸。,该卫生间窗靠近走道，原设计为透明普玻。窗对面有一面45度角安装的镜子，人在走道可以通过玻璃清楚的看见室内的情况，后期加贴玻璃纸。,玻璃纸,玻璃纸,19,PPT学习交流,问题描述： A户型卫生间推拉门门扇太多，但是两端的活动扇没有用，可以固定。,靠西边一侧是卫生间马桶，人无法通

13、过,靠东边一侧是墙面和玻璃淋浴屏,20,PPT学习交流,问题描述： 一楼卫生间浴缸边设计了木制百叶窗，易受潮且水容易溅入卧室。,21,PPT学习交流,问题描述： C户型卫生间木门套受潮部位集中在门框400MM处,水气进入木门套内导致表面发霉,严重的会产生脱皮,如不及时进行有效的整改,发霉部位会往上移动,最后导致整个门套发霉,现某项目二期C户型共有61套,其中占了70%已经出现轻微的发霉现象 A户型二楼卫生间门套采用墙面腻子,门套下端受潮后,腻子遇到水份后会产生表面发黄,脱皮的现象,C户型门套地脚易受潮部位,A户型门套地脚易受潮部位,22,PPT学习交流,拟使用的维修方案 : C户型的木门套两端

14、与石材相连的部位必须离地30MM左右,在表面加上高400MM的不锈钢面板,就可以完全避免发霉的现象(如下图)，每套费用约200元。 A户型的墙面腻子门套可以在表面粘贴与旁边一样的咖啡金大理石,在不影响外观的情况下又可以达到防止墙面发霉，每套费用约250元。,加上不锈钢面板后,门套两端加上地面的咖啡金石材,23,PPT学习交流,问题描述： A户型样板房浴缸周边石材施工时有90度尖角，容易伤人，后改为45度粘贴。,样板房做法,更改以后的做法做法,24,PPT学习交流,问题描述： B户型二楼卫生间淋浴屏天花内设有排气扇电源插座，但活动窗无法安装排气扇，插座无用且有安全隐患。,淋浴屏内无用的电源插座,

15、25,PPT学习交流,问题描述： 一楼B户型卫生间柜子没有设计柜门，只能做普通台面使用。,固定板，无法有效使用下部空间。,26,PPT学习交流,问题描述： 样板房卫生间地面标高同客厅相同，没有高差，已经无法更改。,主卧,主卧,主卫,主卫,27,PPT学习交流,7.室内楼梯及阳台栏杆部件 问题： 室内楼梯宽度不足，栏杆立杆间距太大。 原因分析： 涉及所有A、B户型室内楼梯，住宅建筑设计规范规定：套内楼梯的梯段净宽，当一边临空时，不应小于0.75米，当两侧有墙时，不应小于0.90米。套内楼梯的踏步宽度不应小于0.22米，高度不应大于0.20米，扇形踏步转角距扶手边0.25米处，宽度不应小于0.22

16、米，现场实际是达不到的，立杆间距也超过了规定的10cm。,约60CM宽的楼梯，一个中等体形的人刚好可以通过。,建议及后期预防措施：后期设计时要重点注意。,20CM,28,PPT学习交流,问题描述： A户型室内二楼栏杆设计时采用木制横杆设计，为保证安全增加了钢化玻璃。 原因分析： 栏杆横杆设计，后期增加的钢化玻璃平均每平方米造价增加100元左右。,栏杆采用横杆设计，后期不得不增加点玻防护。,25CM,约15CM,建议及后期预防措施：室内栏杆设计同样需要考虑防攀爬。,29,PPT学习交流,问题： A、B户型有些楼梯平台高度太低，容易撞头。,此处高度不足两米,30,PPT学习交流,问题： C户型阳台

17、由于有反梁导致栏杆高度不足，后加花箱隔挡。 原因分析； 根据住宅设计规范规定，高层栏杆高度不应小于1.10米。,约0.9M,1.10M,1.05M,建议及后期预防措施： 遇到个别户型有反梁的可以根据现场实际情况，适当提高栏杆高度。,31,PPT学习交流,问题： 客厅推拉门阳台侧下部没有踢角线收边，观感不良好，与地砖接缝处受潮后容易生长绿苔。,没有收边，比较毛糙,32,PPT学习交流,8.室内电器设备及配件 问题： 配电柜位置设置在橱柜中，使用不方便，收边不美观，散热不畅。,橱柜中的配电箱，以后散热是个问题。,33,PPT学习交流,问题： 个别空调电源插座位置不当，导致电源线和冷凝水管呈八字形。

18、,34,PPT学习交流,问题： 室内天花筒灯出现锈蚀现象，石英灯使用寿命较短，一般不做照明用。 有些户型卫生间和排气扇是同一线路控制，使用不便。,建议及后期预防措施： 1.室内天花筒灯出现锈蚀现象，后期应该会比较常见，更换时可能会损伤吊顶。 2.石英灯使用寿命较短，故障率很高，后期维护是一大难题。,35,PPT学习交流,问题： 部分灯具使用不太方便，卫生间灯太暗，厨房灯在使用时有阴影，B户型室内卫生间灯开关使用不便。,橱柜,卫生间,入户门,卫生间灯控制开关,石英灯,36,PPT学习交流,问题： B户型二楼设有有线电视接头，但由于空间限制，无法安装电视机。,B户型二楼空间较小，当摆放一张床以后空

19、间已经及其有限（不足一米），挂液晶电视也没有空间。,37,PPT学习交流,阳台上的普通白炽灯，有进水的隐患,以前的位置在空调架后,问题： 阳台设置灯具很容易进水导致短路，开始由于施工配合问题安装到了空调架的后面，后来有全部更改。 普通白炽灯只作为通电提示，但给客户误导，认为我们装修档次太低。建议以后提前安装好防水的灯具。,38,PPT学习交流,问题描述： 客厅层高约6米，但没有送灯具，业主后期安装很困难。,层高6M的天花,建议及后期预防措施： 1、注意日后设计时考虑灯具的安装和维护问题， 2、从提升装修档次及为客户提供方便的角度考虑，提前安装好灯具。,39,PPT学习交流,9. 室内给排水设施

20、 问题： 样板房地漏安装时没有考虑排水坡度，后期做了更改。,样板房做法,更改以后做法,40,PPT学习交流,问题： 热水器安装位置距离给水头太近了，采用普通软管后很容易渗漏，后全部更改为波纹管。,波纹管效果不错,41,PPT学习交流,问题： 热水器电源插座位置被抽油烟机排烟管道挡住。,插座以前的位置,42,PPT学习交流,问题： B栋101105是变异户型，位置狭窄，热水器只能安装在淋浴屏内，使用不便。,热水器安装的位置,热水器位置设计在空间狭小的淋浴屏内，使用不便。,43,PPT学习交流,问题： 空调冷凝水管直排进阳台地漏，冷凝水管洞口用橡皮泥堵塞，影响外观。 个别户型没有考虑冷凝水的排放，

21、导致冷凝水管直接沿墙壁散排，后经过整改排入墙边立管。,冷凝水散排,冷凝水散排,建议及后期预防措施：考虑观感，预留冷凝水管到位。,44,PPT学习交流,问题： A户型空调铜管设置位置不当，和窗帘使用冲突，有客户投诉。,窗帘盒,45,PPT学习交流,10.室内其他部品设施 问题： A户型主卧门高度太低，加了门套以后显得更低， 其主卧门洞高度2米，净高1.88米，由于门比较宽，给人感觉比较压抑。,46,PPT学习交流,问题： A户型卫生间平开木制门没有设计门锁及固定装置，使用时可以随意打开。 有些户型毛巾架设置在马桶的正上方，使用不便。,没有锁扣的木制百叶门,毛巾架,47,PPT学习交流,海景,B栋

22、,A栋,设计电视机位,设计沙发位置,入户门,本来是看海景的房子只能看见高楼,问题： 个别户型室内设施安装位置不当，导致无海景可看。,48,PPT学习交流,1.入户门外周边相关问题 问题： 入户门上方文化石条砖粘贴不紧,容易脱落。 原因分析： 文化石条砖采用普通白水泥粘贴施工,由于文化石自重较大、黏结力不足等原因，导致脱落空鼓。按建设部发布的外墙饰面砖工程施工及验收规程JGJ126-2000中的要求，需在施工现场对已贴好的瓷砖做拉拔试验，实测值应不低于0.4MPa，即400KN/m2 ，从现场出现的文化石脱落情况看，部分区域实际上是达不到规范要求的。,室外公共设施、设备,49,PPT学习交流,问

23、题： 入户门周边水泥沟缝时防止污染用的胶纸没有及时撕掉,后期很难处理。 原因分析： 水泥沟缝时防止污染墙面用的胶纸应该用完后立即处理，否则待水泥干结变硬后很难处理。,建议及后期预防措施：加强对施工单位的管理及过程细节控制。,50,PPT学习交流,样板房做法,更改后做法,问题： 样板房（B栋12层）文化石条砖施工效果不好，后期改进了做法，全部返工处理。 原因分析： 样板房文化石条砖沟缝和阳角部位处理不当，导致很容易脱落和损坏。,建议及后期预防措施： 1.全面考虑影响工程质量的各种因素，采用更加合理的施工工艺和方法。 2.加强管理。,51,PPT学习交流,2.防火门及消防设备相关问题 问题： 项目

24、地处海边，普通防火门安装完成后一年发现大量锈蚀。 原因分析： 海边空气潮湿且含有大量盐份，对普通防火门有较大的腐蚀性，土建施工完成到入伙防火门返厂维修超过50%。,锈蚀的防火门,锈蚀的配件,建议及后期预防措施： 1).濒海项目防火门防锈处理工艺选择级别需要提高，防止这种锈蚀大面积出现； 2).施工过程中注意防火门的保护，避免造成对漆面的损伤，形成腐蚀的突破口。,52,PPT学习交流,门边上方至少要留5CM左右的位置,问题： 部分防火门周边贴面砖装饰以后导致闭门器无法安装。 原因分析： 施工配合问题，面砖粘贴高度控制不当，导致闭门器（国家强制性条文规定必须安装）没有安装的位置空间。,正常安装的情

25、况,53,PPT学习交流,问题： 防火门打开后很容易撞到电梯石材门套和开关面板，导致电梯损坏。,电梯控制面板,电梯石材门套,建议及后期预防措施：考虑从设计上避免此类情况。,54,PPT学习交流,问题： 消防箱为了达到装饰效果采用玻璃面板，使用不便且后期维护困难。 原因分析： 现场安全员反映消防箱使用不方便，没有把手很难打开，在紧急情况下玻璃面板可能会破裂伤人，而且由于面板玻璃采用特种工艺处理，订货周期1015天且价格较贵，维护比较困难。,消防箱,建议及后期预防措施： 对于应急设备的选择需要考虑使用方便性及耐用、易维护等特点。,55,PPT学习交流,3.室外公共走廊及栏杆问题 问题： 走廊铺贴的

26、石材很难清洁，而且由于材质原因，表面干燥以后给人感觉比较脏，长期保持湿润的可能性也不大。,石材干燥时,石材湿润时,建议及后期预防措施：后期避免使用此种石材。,56,PPT学习交流,问题： 走道溢水口设置不美观，而且无预埋管，容易造成墙面污染。,泻水孔,地漏,建议及后期预防措施： 溢水口要设置套管且要伸出外墙面，统一位置高度，最好采用预埋施工，现场检查中，后期机械钻孔有截断反坎内钢筋的情况出现。,57,PPT学习交流,问题： C户型栏杆内侧收边不到位，影响观感，容易积聚灰尘。,建议及后期预防措施： 栏杆下部收边和踢角要考虑地面排水坡度造成的高差的处理。,58,PPT学习交流,4.室外管道及排气、排烟问题 问题： 空调铜管明装导致立面难看，后期采用统一管线槽，效果很好。 排水管道井检查口位置加装盖板，使用比较方便。,空调冷凝水管,管道井检查口,59,PPT学习交流,问题： 煤气管道均设置在正立面，个别业主反映管道杂乱，影响美观。 C户型入户门边安装有楼下A户型的空调主机且热气正对楼下A户门口。,距离约2M,煤气管道,建议及后期预防措施： 规范规定煤气管道不可暗装，建议后期尽可能考虑装在不显眼的位置。 另外，空调的热气排放也要避免对住户日常生活造成影响。,60,PPT学习交流,问题： A户型厨房没有设计排烟管道，直排进走廊。,