土地新政策(建设201110).ppt

1、新形势下土地制度与政策,2011-10,耕地保护政策,主要内容,新形势、新情况、新问题,土地政策参与宏观调控,土地集约节约政策,1,2,3,4,重点领域和关键环节的改革,5,新形势、新情况、新问题,处于战略机遇期，是完成工业化城市化，全面实现小康社会关键时期，也是从中等收入水平迈向高收入的现代社会重要阶段， 也是我国土地供求矛盾最突出时期，土地各项功能（生产、生活、生态；城市与农村、工业与服务业及生活宜居等）争夺加剧期的特殊时期；土地引发的社会矛盾集中高发期。 面对更复杂的国际国内环境，更严峻的资源环境约束，不同的发展阶段特征下和民众更高的生活诉求。,新形势、新情况、新问题,耕地保护形势严峻，

2、坚守红线面临巨大挑战目前和今后时期，我国粮食供求的结构性矛盾突出，长期处于紧平衡状态，我国粮食安全形势对耕地的依赖逐步增强，耕地形势会越来越严峻： 耕地持续占用的压力。未来一段时期将受到工业化城镇化建设占用和加强生态文明建设将部分耕地退为生态用地的双重挤压 优质耕地流失。沿海地区工业化城镇化加速，已经导致优质耕地大量流失。已从传统的“南粮北运”变为“北粮南运”。今后中西部工业化城市化还将加速，继续占用优质耕地难以避免 后备耕地资源匮乏、耕地质量。后备资源只有8000万亩。有一半的耕地靠天吃饭，优等只占1/3,新形势、新情况、新问题,稀缺的土地资源被过度消耗，传统土地利用方式亟待转变 城镇外延扩

3、张造成土地过量消耗。我国城镇用地迅猛增长。出现一些不正常现象 工业用地占比过高，总体利用效率偏低。中西部地区工业化正在加速，但复制东部地区早期产业用地模式的特征明显，必须引起高度重视 基础设施建设速度快、用地量大。经济发展对基础设施需求加大导致占地增加，与耕地资源短缺的矛盾加剧，将成为我国全面建设小康面临的重大问题 第四，农村建设用地占比大，土地闲置和粗放利用客观存在。造成城市占地与农村居民点占地同时并存。我国这种“半城市化”模式，降低了城市化的成本，但也造成土地利用的“两不经济”，社会问题也日益显现,新形势、新情况、新问题,传统经济发展方式对土地依赖较大，以地谋发展机制难以为继。 在我国经济

4、快速增长中，土地扮演了非常关键的角色。土地的宽供应和高耗费保证了高投资 压低地价的低成本供地保障了高出口；以土地的招商引资推进了高速工业化；土地出让收入和土地抵押融资助推了快速城镇化 由于我国经济发展过于依赖土地的推动，使国民经济运行潜藏风险,新形势、新情况、新问题,影响宏观经济运行。 我国的宏观经济波动，受货币发放和土地投放双重影响。经济扩张时期，中央政府在实施积极财政政策与松动“银根”的同时，“土根”也同时松动，审批征地规模显著增加；经济紧缩时期，中央政府在收紧银根的同时，同时也会采取冻结或减少批地等办法，压缩供地总规模。“银根”和“土根”的共同作用，使我国在经济扩张期的经济更加过热，经济

5、紧缩期的经济过冷，放大宏观经济波动。,新形势、新情况、新问题,吃饭靠财政，建设靠土地”，近些年来，我国各级地方政府城市建设资金主要来源于银行信贷。土地是杠杆。 地方政府向商业银行借贷，一靠资本金，其一部分来自于收支盈余，更主要来自于土地出让收益。二靠资产作抵押，土地是最可靠、最可预期的抵押品。 造成多征、多占、多卖地冲动，导致土地浪费，冲击耕地红线，也加大了我国宏观调控的难度。,新形势、新情况、新问题,土地利益分配问题显化，引发的社会矛盾日益突出 伴随发展，土地价值日益显化，土地增值收益迅速攀升，围绕土地利益的争夺不断加剧。由土地引发的纠纷成为上访的重要原因。当前我国土地利益分配问题波及的范围

6、有所扩大，程度有所加深，问题越来越突出。 被征地农民与地方政府之间的利益矛盾，主要是被征地农民没有充分分享城市化的成果，征地问题成为当前影响我国社会稳定的一个突出问题。土地级差收益的归属和公平分配问题也日益凸显。农民和农民之间的土地利益补偿也存在不公。城乡结合部农民的补偿和安置费用越来越高，农区农民的土地补偿不足额、不到位、被克扣的现象时有发生。国家级重点工程的补偿实际水平过低在一些地方更是引起农民不满。,新形势、新情况、新问题,土地违法违规没有根本扭转. 土地违法违规依然呈易发多发态势。2009年度，国家和省级重点项目违法用地分别占全部违法用地面积和违法占用耕地面积的45%和55%。 地方政

7、府主导、支持或默许的违法违规供地问题仍时有发生。农民集体突破规划和用途管制搞非农开发的现象较为普遍。,新形势、新情况、新问题,中央提出了更高要求 一是保持经济平稳较快发展，推进实现全面建设小康社会奋斗目标，要求提高资源保障能力 二是加快经济发展方式转变，促进经济结构调整，要求完善差别化管理政策，增强国土资源参与宏观调控的针对性和有效性 三是加快改革攻坚步伐，完善社会主义市场经济体制，要求健全国土资源要素市场，更好地发挥市场配置资源的基础性作用 四是保障和改善民生，促进社会和谐稳定，要求不断提升维护群众利益和服务社会的能力和水平 对土地资源新要求： 节约优先战略，建设用地资源总量控制、供需双向调

8、节、差别化管理,新形势、新情况、新问题,“十二五”时期国土资源管理的主要目标 耕地面积不减少、质量有提高。基本农田稳定在15.6亿亩以上，严格落实耕地占补平衡，建设占用和灾毁足额补充，通过农田整治、村庄整治、工矿废弃地复垦和宜农未利用地适度开发共增加耕地2800万亩，建设占用和灾毁耕地足额补充 节约集约利用水平明显提升。全面落实节约优先战略，实现单位GDP建设用地消耗降低30%以上，矿产资源总回收率提高3%5% 维护民生作出新贡献。优先保障民生用地供应，保障性住房用地做到应保尽保，严格落实被征地农民的补偿政策 违规违法行为有效遏制。资源利用和管理秩序根本好转 市场体系更加健全。城乡统一的建设用

9、地市场初步建成,土地政策参与宏观调控,加强房地产调控 房地产调控相关土地政策： 国土资发201034号国土资发2010151号国土资发2010204号国土资发20112号 政策要点： 科学编制和实施房地产用地供应计划，确保保障性住房、棚户区改造和自住性中小套型商品房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，确保2011年1000万套保障性住房用地供应。要完善土地招拍挂制度，继续加强房地产用地供应和开发利用的动态监管，大力推进闲置土地整治清理，加大违法违规房地产用地信息公开和查处力度,土地政策参与宏观调控,建立差别化供地政策 按照国家宏观调控要求，因地因时制宜制定政策，强化落实情况的监督检查，提高

10、政策的有效性和执行力 积极探索不同区域、不同产业差别化用地政策。按照国家区域发展战略和规划要求，充分利用部省合作平台，对不同区域实行有区别的支持政策。区分鼓励、限制、禁止类产业，坚持和完善区别对待、有保有压的供地政策。针对东北等寒冷地区施工期短和重大线性工程、核电站、水库等建设项目的实际情况，探索实行精细化、差别化管理 系统总结在应对重大自然灾害和国际金融危机等特殊时期及改革试验区中推出的临时性应急措施及特殊政策，及时提升规范为制度性政策 与国家产业政策和区域政策相协调：产能调控6行业(钢铁、水泥、平板玻璃、煤化工、多晶硅、风电设备等)，开展钢铁项目清理,土地政策参与宏观调控,强化规划计划管理

11、 研究国土规划，编制村土地利用规划，研究土地利用规划条例 土地供应增量不变，盘活存量受到限制。一季度按照国家宏观调控要求，下达2011年全国土地利用计划，依据计划执行考核和奖励调剂 创新土地管理和利用方式，通过布局腾挪和结构调整，将开源与节流有机统筹于发展空间的拓展中： 解决“呆地”问题，促进批而未用土地盘活 规范城乡增减挂钩试点 开展工矿废弃地复垦调整利用试点，将历史遗留的工矿、交通、水利等废弃地功与新增建设用地相挂钩； 探索低丘陵缓坡土地和未利用地开发利用,耕地保护政策,强化耕地保护责任 落实划定永久基本农田 建立耕地保护补偿机制 完善耕地占补平衡制度 建设4亿亩高标准基本农田 加强征地管

12、理，改革征地制度 提高审批效率，完善差别化用地政策 强化土地复垦,加强征地管理，改革征地制度,提高征地补偿标准。已有28个省份公布，补偿水平普遍提高2030%，一些地方提高幅度在1倍以上 规范征地程序，严格报件审查。对于各地未履行征地前期程序、补偿标准偏低、存在信访等问题的，一律不予通过用地审查 研究起草规范集体土地房屋拆迁补偿的政策意见，认真开展征地批后实施情况检查 稳步推进征地制度改革。今年已部署改革试点，以实现完善征地补偿机制，拓宽安置途径，维护农民土地财产权益。11个试点城市试点方案批复,加快土地管理法律法规的修订，为从根本上解决征地中存在问题提供法律依据和保障 保障土地权益人利益不受

13、损失，建立适应社会主义市场经济特点、与产权制度改革相适应的新型征地补偿安置机制 合理有效地解决被征地农民的补偿与安置问题，确保农民发展权的保障 合理配置发展资源，分享发展成果,加强征地管理，改革征地制度,重点在于构建职责分明、运行高效的用地审查机制，进一步提高审批效率，采取措施缩短审查环节的时限，部制定了将部审查时间缩短到20天的方案，报部批次后执行 目前正在研究水利水电及核电等项目用地问题，起草有针对性的采取差别化的用地报批政策，加强用地管理，改善服务 提前做好明年的城市用地申报，切实做好保障性住房的及时用地,提高审批效率，完善差别化用地政策,三、切实保障被征地农民的长远生计,国土资源部关于

14、进一步做好征地管理工作的通知 （国土资发201096号） 一、推进征地补偿新标准实施，确保补偿费用落实到位。 （一）全面实行征地统一年产值标准和区片综合地价。 （二）探索完善征地补偿款预存制度。 （三）合理分配征地补偿费。 二、采取多元安置途径，保障被征地农民生产生活 （四）优先进行农业安置。 （五）规范留地安置。 （六）推进被征地农民社会保障资金的落实。,国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知（国土资发201096号） 三、做好征地中农民住房拆迁补偿安置工作，解决好被征地农民居住问题 （七）切实做好征地涉及的拆迁补偿安置工作。 （八）住房拆迁要进行合理补偿安置。 （九）统筹规划有序推进征

15、地拆迁。 四、规范征地程序，提高征地工作透明度。 （十）认真做好用地报批前告知、确认、听证工作。 （十一）简化征地批后实施程序。 五、切实履行职责，加强征地管理 （十二）强化市县政府征地实施主体职责。 （十三）落实征地批后实施反馈制度。,土地集约节约政策,健全最严格的节约用地制度 统筹谋划和系统设计节约和集约用地制度，研究制定最严格的节约用地制度基本框架 科学编制各级土地利用总体规划，强化规划计划对新增建设用地的规模、结构和时序的总体管控； 修改行业建设（工程技术）标准 建立政府节约用地目标考核制度，开展开发区、高新区等各类园区节约集约用地情况的调查清理开展城市建设用地节约集约利用评价和考核

16、建立存量建设用地利用情况评估制度 推进城市土地的“二次开发”；推进存量土地的再开发再利用，加大闲置土地处置力度 稳步推进土地有偿使用制度改革解决土地资源利用效率加强市场建设，完善节约集约用地制度，推进农村集体经营性建设用地流转试点,严格执行闲置土地处置政策。土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价 引导使用未利用地和废弃地。严格落实被损毁土地的复垦责任，在批准建设用地或发放采矿权许可证时，责任单位应依法及时足额缴纳土地复垦费。除可以继续划拨使用的以外，经依法

17、批准由原土地使用者自行开发的，按市场价补缴土地价款 鼓励开发利用地上地下空间。现有工业用地在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的不再增收土地价款；对新增工业用地，要进一步提高工业用地控制指标，厂房建筑面积高于容积率控制指标的部分，不再增收土地价款 鼓励开发区提高土地利用效率。对符合“布局集中、产业集聚、用地集约”要求的国家级开发区，优先安排建设用地指标,提高建设用地利用效率,深化土地有偿使用制度改革。除军事、社会保障性住房和特殊用地等可以继续以划拨方式取得土地外，国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施（产业）、城市基础设施以及各类社会事业用地将积极探索实行有偿使用，对其

18、中的经营性用地先行实行有偿使用。加强建设用地税收征管，抓紧研究各类建设用地的财税政策 严禁用地者与农村集体经济组织或个人签订协议圈占土地，通过补办用地手续规避招标拍卖挂牌出让 强化用地合同管理。土地出让合同和划拨决定书要严格约定建设项目投资额、开竣工时间、规划条件、价款、违约责任等内容。对非经营性用地改变为经营性用地的，约定或明确政府可以收回土地使用权，重新依法出让 优化住宅用地结构。供应住宅用地要将最低容积率限制、单位土地面积的住房建设套数和住宅建设套型等规划条件写入土地出让合同或划拨决定书，保证“三类住房”用地,健全节约集约用地长效机制,有序推进重点领域和关键环节的改革,1农村土地管理制度

19、改革有序推进 深化农村土地产权制度改革与建设 推进征地制度改革，推进征地制度改革11个城市改革试点，城乡统筹中农民宅基地管理与退出机制，集体经营性建设用地流转试点 研究规范农村集体建设用地使用权流转的政策 在农村土地整治、城乡建设用地增减挂钩、统筹城乡土地管理制度改革等方面进一步推进，实现城镇化与新农村建设的良性互动 2.深化国土资源审批制度改革 改进建设项目用地审批方式 加快国务院批准城市用地审批改革，推进城市建设用地审批改革，在单独选址方面研究重点建设项目用地政策 防止出现新的“批而未用” 3.深入推进综合试验区国土资源配套制度改革 研究制定国土资源管理改革试点管理办法 开展跟踪与评估，处

20、理改革创新与依法行政关系 4、深化国有土地有偿使用制度改革 出台新修订的国有土地划拨目录 完善土地招拍挂出让制度，房地产完善“限房价竞地价”、“双向竞价”、“综合评标”等出让方式，失去工业用地弹性出让和租赁制，推动土地供应由价高者得的单一目标置身完善市场、保障民生等多目标管理 5、研究土地出让收支管理，对 “从土地出让收益中主提水利等资金”提出操作办法 6、修改土地管理法,国发200428号文件明确要求：“要适时调整新增建设用地土地有偿使用费收取标准。”为此，根据当前经济调控需要，要提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准，原有基础上提高了1倍 调整了新增建设用地土地有偿使用费的缴纳依据，规定新增建设用地土地有偿使用费缴纳范围，以当地实际新增建设用地面