商场后期经营管理方案

1、购物中心运营后管理计划商业地产业态组合研究商业规划是商业地产项目开发过程中的一个重要环节(这里的商业地产是指商铺，不包括写字楼和酒店)，商业组合是商业规划中极其重要的内容。如果业务组合定位科学合理，可以增加房地产营销的卖点，有效促进房地产销售，为项目建成运营后实现长期繁荣打下坚实基础。相反，如果业务组合定位不符合项目所在城市商业发展现状的实际需要，将导致项目投产后的失败。在项目开发的早期阶段确定业务组合的位置，对项目的规划和建筑设计也有指导意义。那么，什么是商业形式？商业格式的组合是什么？企业合并定位应考虑哪些因素？单一商业地产项目的业务组合有哪些常见方式？商业业态是指经营者为满足不同消费需求

2、而形成的商业模式或商业形式。它的分类主要是根据经营实体的数量(一个或多个)、目标市场、经营理念、服务功能、店铺规模、选址、目标客户、商品结构、店铺设施和装修标准、商品购买渠道(从制造商或经销商处)和招募方式(集中购买或单店铺购买)、商品宽度和深度。目前，中国现有的商业业态主要包括：百货商店(有传统百货商店和现代百货商店)。目前，地级市的百货商店大多是传统的百货商店，但它们已经开始向现代百货商店、专卖店、商业步行街、超市、大型超市、仓储式商场、商场、便利店、折扣店、专业市场(批发市场)、农贸市场等过渡。其中，仓储式商场强调储销一体化和非中心商业区的定位，便利店强调社区便利服务，专业市场强调运输、

3、仓储、配送等物流理念，农贸市场强调农副产品销售。这些形式和商业步行街作为建筑在本文中没有讨论。商业地产项目的业务组合是指开发商根据项目所在城市的现有业务状况和对未来业务发展趋势的把握，对各功能分区和各楼层制定的业务计划，并充分利用开发商可能整合的各种投资资源，以利于房地产项目的销售和项目未来商业地产的成功运营。业务组合的定位必须在项目开发的早期阶段完成。单个商业地产项目的业务组合定位主要考虑以下因素：1.尽可能引入符合项目实际需要的新业务格式，对原有业务格式造成强烈冲击，颠覆旧的业务模式；同时，确定的格式必须有足够大的规模，这样没有人能在3 5年内击败它，形成强大的规模地位，把项目变成一个新的

4、商业中心；2.必须有主流业态和核心门店，确保项目开业后，能形成周边商业地产的竞争态势，并有强大的销售力量吸引人气，积累商业精神；但是，它也强调多格式操作，使各种格式优势互补，降低整体运营成本，提高利润率，防范风险；3.现代百货店和大型超市更适合作为主流业态引入，但它们之间存在竞争关系，所以要注意它们的错位经营；4.首层和二层尽量采用内置步行街形式，产权清晰，便于日后管理。即使引进了现代百货商店或综合超市6.现代百货店主要关注时尚和女性消费，可以承受更高的租金，但业态必须从一楼开始配置，最低分摊面积为40%。这类似于大型综合超市，会在一定程度上导致一些潜在客户不愿意投资这类商店。在引进百货商店和

5、大型综合超市时必须注意这一点根据我国大多数地级市的人口规模、消费水平和购买力现状，一般来说，建设一个单一的商业地产项目，其总规模应在2 3万平方米之间，层数应控制在3 4层。由于土地面积、建筑密度等规划条件的限制，开发面积太小，或者当地城市人口基数大，现有商业区非常繁华，也可以建五层。但一般建筑应控制在40000以内。开发商应该清醒地认识到，如果商业项目的建设总量过大，开发风险会突然加大。根据另一项研究，人们对单个商场面积的最大心理承受能力为17000 ,最大生理承受能力为23000。超过这个“疲劳度”会适得其反。从国外百货商店的总体规模来看，单个商店的营业面积为7000 8000 ,而在日本

6、，如果超过6000 ，将受到大卖场法的监管。需要警惕的是，目前国内商业地产开发出现了许多“大市场英雄”，有些开发商在地级市每轮开发5-6万平方米，甚至在城市人口只有40万的城市，他们也建起了几个10万平方米的商业巨盘！人们有理由担心，20世纪90年代初的“大型购物中心热”和20世纪90年代末的大型购物中心衰退现象将在几年内重演在建筑规划方面，干喷泉广场、停车场等广场尽量布置在项目的临街一侧，注重提供优美的购物环境，使其具有明显的休闲特色。建筑造型强调现代和前卫、简洁、明亮和醒目。注意垂直交通的可达性，创造面向街道的便捷多通道垂直交通：设置室外自动扶梯，将行人流线上的顾客直接运送到二楼甚至三楼，

7、在相邻商业地产之间设置人行天桥，在具有景观价值的临街面设置观光电梯，将客流从地面引导到各层。建筑中应尽量设置面积适宜的中庭，因为中庭是垂直交通组织的关键点，是步行空间序列的高潮。最有可能鼓励场内运动，由于人流集中、流量大，应作为休闲和推广场所；中庭顶部的天窗应由透明材料制成，以引入自然光，这不仅节约能源，而且使上部空间开阔明亮，吸引人们的目光。配套设施应相对完善，中央空调、自动扶梯、客梯、货梯、防排烟系统、照明系统、通风系统、背景音乐系统、道路指示系统应规划建设到位。在大多数情况下，不建地下室或半地下室。选址应在中央商务区，以便最大限度地利用和整合现有的商业资源。根据项目总建筑面积和层数的不同

8、，建议采用以下业务合并方式首先，当首层面积为4000 至5000 ,层数为4层，总建筑面积为16000至20000时，业务合并方式如下组合(1): 1f 2f3f是一个内置的步行街，4F是一个专业商店。其中，1F是一条由时装店、精品店和折扣店组成的著名街道，设有1 2家方便快餐冷饮店，2F和3F主要是服装步行街。4F将知名品牌引入专业大卖场，如3C商店(家电、手机、电脑)或家庭商店或专业商店，如电子游戏、体育、书展和电影城；3F和4F的正面部分设计为t型这种组合的缺点是缺乏核心商店。然而，由于内置步行街专注于时尚和服装专卖，它提供了一个舒适明亮的购物环境，具有明显的“聚束”效应，更受经营者和消

9、费者的欢迎。同时，这种组合适合减少店铺面积，便于控制总价格，从而便于促销。必须强调的是，从定价策略、解决“租卖”矛盾、便于开业后经营管理的角度来看，一楼步行街与争取尽可能多楼层的结合是单一商业地产项目的首选和主要结合模式。虽然目前地市级城市中内置步行街的形式很少见，但它无疑将成为未来的流行趋势组合(2):1 F2 2/3为内置步行街，2F1/3 3F为大型综合超市，4F为专业商店这种结合的目的是通过大规模的综合推广，有效地积累人气，提高项目质量。大型综合超市应该成为这种结合的核心商店。然而，有必要引导人们从2F流向3F，否则，如果大型综合超市直接设在3F，将会有很大的商业风险。组合(3): 1

10、f 2f是一家现代百货商店，3F是一条内置步行街，4F是一家专业商店。如果项目的商业区非常成熟和受欢迎，4F也可以设计为部分或全部的内置步行街。对于组合(2)和组合(3)，因为作为内置步行街出售的商店面积太小，所以必须明确：1。大型综合超市和百货商店的区域必须划分为销售区域；2、首层面积一般不应小于4000 ;3.与组合(1)相似，3F和4F的正面部分被包装成供出售的观景餐厅。以上三种组合是根据项目总建设规模小的特点设计的。就开发商而言，总建筑量很小，项目整体运营所需的投资自然也很小。但是，对于总建设规模过小的项目，如果现有的商业地产不能形成一个死角，错位经营，互相扶持，积极巩固原有的中央商务

11、区的地位，而项目自身的规模又不足以建设新的商务区，为了避免项目开放后的商业风险，笔者仍然建议开发商慎重发展。二、在首层面积6000 10000 ,层数为3 4层时，其业务组合可考虑：组合(4): 1f2f3/4为内置步行街，2F1/4 3F为大型综合超市，4F为专业大卖场(如家居城市)，3F和4F正面部分为透明明亮的餐饮娱乐景观区。这种组合可以为拆分销售提供便利。三层以下商铺面积至少近2万，一层面积较大，有利于项目销售。当然，大型综合超市应该成为核心商店。组合(5):1楼是一家现代化的百货公司，2F 3F是一条内置的步行街，4楼是一家专业的大卖场，3F和4楼的临街部分是透明明亮的餐饮娱乐景观区

12、。根据周边商业地产的竞争情况，我们也可以考虑从2F引进生鲜副食品洗涤超市的概念，与3F部分地区一起发展成为超市。3.当首层面积超过10，000 ,层数为三层，总建筑面积超过30，000 (如果当地城市人口基数大，现有商圈繁荣，或开发商银企关系好，也有可能建四层，总建筑面积超过40，000 )，由于首层面积大，总建筑面积大，企业合并的选择较多，建议合并模式如下组合(6):1楼为内置步行街，2F为大型超市，3F为专业商店，3F临街部分作为观光休闲餐饮。组合(7):1楼是一家百货公司，2F是一条内置的步行街，停车一般来说，从组合(4)到组合(7)的项目可以称为当地的“商业航空母舰”。如果总建设规模达

13、到3万平方米以上，该项目可以规划为地级市的典型购物中心(当然，这种地级市的购物中心是无法与北京、上海、广州的大型购物中心相比的，这些大型购物中心往往占地数十万平方米)。这种形式是一个多功能综合体，没有客户级别的限制，有各种零售形式和服务设施。它具有“一站式、多功能、休闲化”的特点，服务功能齐全，既能满足购物需求，又能满足休闲、娱乐、文化和餐饮需求。因此，在业务组合中，应考虑合理分配食物、衣物、使用、游戏、音乐、享受和旅行。需要强调的是，本文所讨论的业务组合设计是作者实践经验的总结，仅提供了一些思路：首先，作为一个有社会责任感的开发商，在考虑业务合并时，其重点应该是销售和运营两方面。因此，室内步行街始终是这些方案的核心要素。其次，以大型超市和现代百货公司为主要门店，聚集人气，形成商业精神，从而达到提高工程质量的目的，是解决企业合并问题的重要手段。然而，这种设计带来的问题是，由于这两种格式需要大的业务区域，共享区域至少为40%。虽然可以从产权形式上划分，但在交房时不能从实物形式上划分，这将导致一些顾客在一定程度上拒绝此类商铺，影响销售。当然，如果开发商千方百计引进知名品牌的百货店或大型综合超市，精心包装项目，制定合适的价格政策(一楼定位为百货店业态，其价格一般低于一楼定位