中体奥林匹克花园开发模式

1、 以体育塑造品牌、以特许扩张品牌 中体奥林匹克花园商业模式 自从1999年启动广州奥林匹克花园以来，中体奥林匹克花园倡导“科学运动、健康生活”的开发理念，创建运动型、健康型生活小区，并形成了全国连锁的发展格局，成功创立了房地产市场中独树一帜的品牌，取得了非常好的成绩。目前中体奥林匹克花园在全国覆盖18省，44个城市，共有56个项目，累计销售面积达240万平米，销售额达到110亿元。一、中体奥林匹克花园商业模式介绍中体奥林匹克花园将体育精神与房地产相结合，提出“运动就在家门口”的口号，为小区居民提供参与各类运动的便利，倡导健康的生活方式，同时通过各类体育活动进行品牌宣传推广，使“奥林匹克花园”成

2、为中国最知名的“体育地产”复合地产品牌。然后，中体奥林匹克花园利用独一无二的品牌资源，在国内房地产界率先提出“连锁特许经营”模式，即由中体输出奥林匹克花园的品牌、管理方法、技术支持和经营模式，加盟者利用自有资金或资源优势结合奥林匹克花园的资源投资盈利，使奥林匹克花园的品牌得到进一步的扩大与增值。1、独特的定位、独特的产品、独特的宣传推广，塑造独特的品牌形象奥林匹克花园不仅是住宅的供应者，更是健康生活方式的营造者，奥林匹克花园提供给居民的不仅仅是以钢筋水泥为代表的物质环境，而是倡导现代人居住观念，注重提高以健康、文化为主题的精神生活品质。奥林匹克花园旨在将奥林匹克文化及体育运动融入社区之中，以体

3、育运动为主要沟通交流方式，从而实现创造新健康生活方式的构想。在这种健康生活理念的带动下，奥林匹克花园的规划设计往往将运动和园林景观完整地结合起来，形成了其独特的运动、健康、绿色、生态自然的园林景观。园林景观的设计元素中，水、草、树、花卉、道路、园林小品以及运动设施有机结合，创造休闲的生活方式和理想的人居环境。在突出园林景观的观赏性的前提下，体现其使用的参与性，居住者从物质使用和精神享受两个层面都可以得到乐趣。上海松江等地的奥林匹克花园还建设了体育中心，提供各种各样的体育运动场所，真正实现了“运动就在家门口”的便利。正在计划中的昆明奥林匹克花园将建设奥林匹克博物馆，典藏2008年奥运会的一些文物

4、和历史，以及中国申奥的一些图片、影像资料。奥林匹克花园让居民每时每刻感受到运动的便利和体育文化的熏陶，同时其宣传推广往往也与体育运动相关联。奥林匹克花园多年来一直支持庆祝奥林匹克日长跑活动，将活动与其“科学运动，健康生活”的企业文化有机结合，每年都有很多员工和业主积极踊跃地报名参加长跑活动。上海奥林匹克花园曾承办在上海八万人体育场火炬广场举行的“2006年庆祝奥林匹克日长跑”活动的组织；松原奥林匹克花园曾于2008年聘请了前奥运冠军孔令辉作为其名誉形象大使；天津奥林匹克花园曾于2002年项目开盘日举办“全国大力士邀请赛”。同时中体奥林匹克花园还发起成立了影响全国奥林匹克花园品牌的社区非盈利组织

5、奥龙会，将奥林匹克花园所倡导的“在运动中享受健康生活”的生活方式传播到大众中，同时也为广大购买中体奥林匹克花园的业主和关注中体奥林匹克花园发展的消费者提供一个相互交流、沟通，体验运动、休闲、娱乐生活的互动平台与空间。这一系列的规划设计、宣传推广等运营活动，都紧扣运动主题，紧紧锁定喜欢运动的目标人群，塑造了独特而清晰的品牌形象，取得了极大的成功。2、因地制宜，以多种模式拓展市场，既实现了快速扩张，又降低了运营风险奥林匹克花园以品牌为基础，在少量项目绝对控股发展的同时，更多的以合作方式发展，以品牌特许经营形式扩张，形成了因地制宜、多样化的项目运作模式：模式一：直接投资开发这种模式又分为两种类型：一

6、是由中体奥林匹克花园管理集团作为项目公司的主要运作者，直接参与开全过程，地点集中在特大型城市和省会城市，代表项目有北京、上海、天津奥林匹克花园等；二是由管理集团以品牌优势低价拿地后，通过出让土地的方式参股成立的奥林匹克花园项目公司，协助合作方共同建设奥林匹克花园，地点主要集中在大型城市和经济发达地区的城市，代表项目有沈阳、常州奥林匹克花园等。模式二：品牌输出在管理集团的协助和管理下，由合作方出资并控股，管理集团参股成立奥林匹克花园项目公司独立完成从征地到交楼的全部开发过程。合作方预先支付管理集团不低于10万平方米的品牌使用费作为加盟奥林匹克花园的费用，品牌使用费原则上按售楼价的的3支付，但最低

7、不得低于60元/平方米。所成立的奥林匹克花园项目公司注册资金不得低于3000万元，管理集团投入的资金占项目公司股份的10%-18%，享受股东权益，向项目公司派出一名董事和一名高级管理人员。地点主要集中在经济发达的、城市人口在100万以上的大中型城市，代表项目有重庆、成都、武汉、青岛奥林匹克花园等。模式三：综合开发以品牌和资源的优势，管理集团通过承诺地方政府建设体育场馆或公共设施而以补偿用地方式获得项目用地。项目公司以地方政府支持和土地抵押贷款等方式获得开发资金，通过快速滚动式的开发完成体育场馆和奥林匹克花园的建设，同时促使周边土地增值，争取获得更大利润。地点主要集中在的中型城市，主要代表有正在

8、进行开发的有广东佛山奥林匹克花园、福建漳州奥林匹克花园、河南商丘奥林匹克花园等。 作为奥林匹克花园品牌管理者，中体奥林匹克花园管理集团将为奥林匹克花园项目公司提供全程指导和顾问服务，包括市场定位研究与总案策划、规划设计、营销推广、运动设施运营管理、物业管理等各方面的内容。为了保证每一个奥林匹克花园都能成功的发展、建设，保证不损害品牌形象，中体奥林匹克花园通过设计技术层面的标准化操作流程与奥林匹克花园擅长的运动健康硬软件的专利技术，通过中奥房联的各关键领域专家委员会监控，保证奥林匹克花园在“规定动作”建立一套“80分工程”的标准化执行流程。所有加入奥林匹克花园系列的合作伙伴以及自己开发出来的楼盘

9、至少要达到80分才能出售。通过组建战略联盟，可以在低资本投入的情况下迅速实现品牌扩张和规模发展，同时又通过全程顾问式的服务和质量标准化体系的建设，确保特许经营项目的成功，维护品牌形象。二、中体奥林匹克花园商业模式启示通过对中体奥林匹克花园商业模式的分析，可以得到如下启示：1、应重视差异化的品牌定位任何成功的品牌都占有一块消费者心智资源。面对越来越多的品牌，面对越来越多的媒体宣传，而消费者的心智资源是有限的，无法接受所有的品牌，因此品牌塑造就是一场消费者心智资源的争夺战。在消费者心智中，每一种定位只能容下一个品牌，如沃尔沃汽车以“安全”著称，如果有一个新的汽车品牌也定位于“安全”，那就无法被消费

10、者接受和牢记。因此，一个新的品牌想要被消费者接受，差异化的定位是必不可少的。2、企业的各类经营活动应围绕品牌定位展开，不断地为塑造品牌加分品牌塑造是一个庞大的系统工程，首先要明确目标客户群是谁，他们有哪些特征，他们最关注的需求点是什么；然后根据目标客户的特点确定品牌定位，明晰品牌的特色和核心价值；再围绕品牌定位展开规划设计、营销、宣传推广等各类经营活动。这样，企业的每一个活动都能与品牌定位相符合，使得品牌形象在消费者心目中逐渐清晰，进而形成品牌特色和品牌个性。那种“东一榔头、西一棒槌”的企业经营，永远也无法真正树立品牌。3、开展品牌输出，须加强对特许经营项目的管理和服务房地产品牌运营也可以像其

11、它消费品品牌运营一样实现品牌输出，但要注意对特许经营项目的管理和服务，以维护品牌形象和品牌地位。在各行各业，因品牌特许经营发展过快、管理失控、品牌形象受损而最后导致失败的案例举不胜举，如土家掉渣饼、普尔斯马特、家世界等。只有适当控制发展速度，加强对加盟商的管理和服务，才能持久经营。奥林匹克花园的多样管理模式住交会访谈（2004年）上海奥林匹克花园总裁陈穗建主持人：我们今天请您过来有几个关于奥园的问题进行现场采访。第一个问题，很多人都知道奥园是有好几种发展模式，有控股型、参股型等等，大家都不是很清楚到底是什么样的？上海奥林匹克花园是控股的还是参股的？能向同行人士解释一下吗？ 陈穗建：奥林匹克花园

12、发展很快，从99年第一个广州奥林匹克花园开始到现在整整五年左右的时间了，到现在为止发展到四个直辖市、16个省，23个城市，32个奥林匹克花园。发展这么快的原因，我认为是一个复合产业，另外是一个开放的平台，由于开放的平台我们有很多种投资的模式，我们基本上分为三种，A、B、C三种。所谓A模式由我们中体奥林匹克花园集团直接投资控股的叫A模式，比如上海奥林匹克花园、天津奥林匹克花园由中体控股。第二种是B模式，是以参股为主，输出品牌，输出管理，但是都参股，比如占15的股份。比如现在成都奥林匹克花园、长沙奥林匹克花园等等都是一种B模式。第三种是C模式，我们通常讲的BOT模式，也是我们今天早上，地产商搞了一

13、个论坛，中奥房联战略合作伙伴的签约仪式，我们通过跟政府方面的一些合作土地置换，比如我们投资建立体育场馆，通过投资由我们经营营运管理，整个投入是商业管理包括投入，包括政府方面置换的土地BOT的模式。当然这不是一个简单的BOT，本身我们准备打造一个新的品牌在中奥房联，集三面，体育、休闲包括商业于一体的，我们叫中央体育休闲商业区，一个新的概念，我们叫CSD。前段时间大家都在说CBD，CBD就是中央商务区，我们打造一个新的CSD，就是集商务、体育、休闲跟商品房为一体的新的模式，通常我们叫C模式。 主持人：您刚才说中奥体是一个复合产业，我在以往了解中发现，奥林匹克花园有一建是怎么回事？ 陈穗建：现在整个

14、奥林匹克花园发展主要投资管理是以中体产业为龙头的，中体产业是国家总局下的一个体育公司，也是中国在上市里面一个体育产业的公司，上市公司里面是以体育产业为主的上市公司。上市以后，一直以体育经营管理房地产在发展，从99年开始涉及房地产，中体产业就改称一个中体产业集团股份有限公司，主要还是以投资金融资本营运方面为主，管理主要分为三块，就是一元二店三竞赛，一园就是说在中体产业集团公司下面有一个中体奥林匹克花园管理集团叫一园，我们通常这个中体奥林匹克花园管理集团我们习惯叫做品牌管理公司。二店我们现在在上面分出了一个中体建设管理集团，专门做社区建设还有商务建设。社区建设比如每个奥林匹克花园都有一个比较大的娱

15、乐场馆，以社区体育为主的。比如现在建设管理集团已经开发了一个中体贝力建设俱乐部，是引进美国贝力健身管理集团跟中体合作的公司，现在在全国已经开出22个店，其中比较已经有五个店，现在也在上海奥林匹克花园引进中体贝力店，作为社区体育的试验。所谓二店就是我们引进中体贝力以后在社区健身、商业健身方面在这方面发展。另外一个三竞赛，我们主要在中体上面中体赛事管理集团，组织举办国内一些赛事等等。今天早上签约的中奥广场，将来建立体育场馆以后，这种场馆的营运就靠赛事管理集团来负责，比如每周或者每个月举办多少场国家级的赛事。 主持人：问一个可能不是很好回答的问题，04年奥园管理层开会的时候曾经有一个说法叫生不缝时，

16、逆流而上。现在奥园的管理模式在现在的市场上拿地不好拿。对于上海来说，前段时间也提过一个问题，上海奥园下一步采取什么方式继续在上海拿这个土地？还是向长三角辐射？ 陈穗建：我们在整个奥林匹克花园，我们主要的城市有直辖市一类城市，我们还是以打造品牌为主，作为传播奥园的模式，比如我们把上海奥林匹克花园打造成一个旗舰店，把他的产品营销、管理整套系统，树立一种榜样出来。当然我们也不排除在上海继续发展，我们没有在长三角发展，其实我们在今年三月份同时在长三角成立了两个投资管理公司，一个是江苏中体地产公司，另外一个是上海中体地产公司，我们江苏中体地产公司主要是负责整个江苏的新开项目的投资管理奥林匹克花园。我们上

17、海中体地产公司主要是浙江、福建、广东，也是为了我们继续发展。现在土地政策一调整以后，我们也一样积极参与各种各样的合作包括发展。比如有一些二三类城市可以寻求一种BOT的模式，打造一个新的品牌叫中环广场。 主持人：今天可能有一些从业人员也想加入到奥林匹克花园中奥房联联盟，譬如说我是一个二级城市或者是一个比较优秀的城市开发商想加盟过来的人，采取什么模式或者方式？ 陈穗建：首先中奥房联是一个非经济实体，是总资源共享，包括平台共有非经济联盟。我们的前提中奥房联现在在做奥林匹克花园，首先加盟奥林匹克花园要认同一些东西，我认为主要还是他要有一定的实力，应该有一种对社会的责任感跟诚信度，包括对我们奥林匹克花园

18、品牌的认可，我觉得这是最基本的前提。在这种情况下可以跟我们总部，或者跟我们的区域公司，比如上海中体地产公司洽谈。 主持人：您在审查的时候是不是严格呢？ 陈穗建：我们专门成立了一个审查的部门，我们通过对市场周边的考察了解，包括对对方公司一些方面了解，不是很复杂。 主持人：能不能向大家透露一下有没有通过上海公司加盟的？ 陈穗建：这方面我们一般来说，大城市直辖市通常不是以此为住，是以我们A模式为主，主要的大城市还是我们A模式。二、三类城市、地级市我认为可以考虑B、C模式，但是我们不太赞成A模式，我们希望自己去投资。 主持人：当初说奥林匹克花园是传播奥林匹克精神，奥林匹克文化，在我们二、三类城市，现在

19、你也谈过，把健康、居住理念传播到里面去。面向全国的时候，他是通过哪种方式向全国推进奥林匹克文化？或者说他想向全国人民提倡的这种奥林匹克文化的重点在什么地方？ 陈穗建：我认为主要还是一种健康的生活。所谓健康的生活，我认为体现在产品每一个细节，一些健康社区、健康住宅。我认为除了硬件，奥林匹克花园还有软件的方面，硬件我们都具备了，我们复合产业以后，我们提供这种由我们奥林匹克花园自己建造投资的体育场馆来运动，有运动场馆，这点是其他项目不太具备的。另外在社区的形状里面，我们也可以做一些露天的体育场馆。他们无形中多了一些体育设施，同时我们物业管理再延伸到这一点，举办一些社区的体育，我认为这块由原来被动的运

20、动的状态变成主动的运动状态，原来是单一的现在变成一种互动的群体的活动，首先是一种氛围，提供硬件、软件，我认为主要是这一点。所以我认为奥林匹克花园最终还是追求一种健康的生活，所以我认为首先这点就达到非常高的附加值。 主持人：您说过一句话，麦当劳卖他的产品给顾客，他的顾客提升麦当劳品牌价值，奥林匹克好象也有这种效果，不知道你作为奥林匹克开发商有什么看法？ 陈穗建：卖一个产品，这个产品有价值，你出钱买这个东西价值多少，我认为基本上是定性的，但是价格是不定性的。我们往往说比如房地产方面，一平米多少钱是一个价格，价格里面含两个附加值，品牌附加值含金量，包括服务，这样我认为房地产的价格，一个品牌，我估计价

21、格可以高几百、几十块，这是品牌方面。品牌包含两个内容，以前整个历程，这个历程包括你的信誉等等方方面面到你的售后服务，我认为这是品牌方面的一个附加值。另外我认为有一些隐形的，包括刚才讲的，有一些复合产业的东西，我认为在健康这个角度，当你买这个东西附加给你运动的场馆，但是收费的，又是非常低廉的收费，这样的话就多了一块附送给他，我认为就增加一个附加值，所以来说价格可以提高一点。因为提高了价格以后，他得到的东西不会减低，实际加起来的整个价值最后非常的实惠。 主持人：相对来说，我们把它分解开来看的话每个单价还是很实惠的。 陈穗建：对。 主持人：您刚刚提到奥林匹克输出管理模式，作为一个全国性发展的公司来说

22、，而且是一个品牌管理公司，输出管理模式是通过输出人才还是输出培训，还是进行监督管理？ 陈穗建：其实我们输出管理这块首先要认同这个品牌，认同开发的理念等等，包括我们整个开发的一些要求，我们有一套要求。当然整个管理过程我们是全套全程跟踪，包括你刚才讲的包括前期整个市场定位，整个营销策划，到产品的设计，到施工的管理，到物业管理的服务等等，我们都有整套系统管理。但这套东西我们严格要求他们去做，但是由于这种东西可能在执行过程，我们不断有一个交流的过程。我们首先认证，认证以后去执行，执行以后再反馈。应该说，奥林匹克花园本身这个模式加盟以后，我认为不但只是一种名称品牌的问题，而且我认为还有很多跟他的企业，他

23、的项目，企业的发展，项目整个产品的提高，附加值的提升有很大的好处。 主持人：您作为一个老地产人，在地产有十多年了，应该是地产从业人员的前辈，您经历过这么多城市，在不同的城市开发奥林匹克花园，在国内每个城市的经济状况、文化需求都不一样，奥林匹克是结合当地还是一直跟随自己一些不变的东西做事情？可以把他放在稍微差一点的地方，也可以好一点的地方，这不是问题，您是怎么做的？ 陈穗建：我们第一个奥林匹克花园在广州，99年广州奥林匹克花园得到整个社会的认可，受到消费者的追捧，大家的认同，我们认为这种复合产业，奥林匹克花园理念是可以再发展的，所以我们提出奥林计划2000年开始进入上海。进入上海肯定跟广州是不同

24、的，上海尤其是这几年变化很大，我大概在99、2000年比较过上海、北京、广州几个大的城市，一些宏观经济的数据，包括房地产方面的一些指标，这几年变化很大，上海发展很快。我首先认为无论你是复合产业还是单一产业，房地产我认为在每个城市有不同的做法，首先定位要非常明确，根据宏观经济不同人均收入不同可能定出来的售价不同，你的成本、配备设施可能也不同。首先来说要在定位方面很明确。另外，在生活舒适性方面要充分考虑，这样的话在不同的区域不同的人群，不同的人群有不同的文化，特别是生活文化习惯等等不同，包括饮食文化等等，所以说可能这个功能分区在整个设计方面应该有一些区别，应该有一些不同的东西，比如阳台要不要分离的

25、问题等等，包括到长江以北就要采暖，这个设备怎么考虑等等很多。所以说房地产开发商肯定要充分考虑人住进去以后的舒适性问题。 奥林匹克花园除了考虑这两个问题以外，我认为其他大家都是认同的，因为奥林匹克花园本身就是一种以健康生活为目的的产物，除了住还有条理身体，最终达到居住的个人健康。我认为奥林匹克花园应该是在每一个城市还是比较受欢迎的，是不会受区域影响的。房产来说，单一地产来讲要有点区分。 主持人：住交会今天开在年底，能不能谈谈对2005年上海房地产的看法，以及奥林匹克花园在上海2005年有一些什么想法？ 陈穗建：首先我认为大的宏观经济还是走好的，看今年整个三季度之前的一些指标还是非常的好，宏观调控

26、看起来还是保证了增长率。2005年还是见好，尤其是房地产方面。今年宏观调控以后，包括土地一些政策的调整，包括组织发生了变化，作为房地产今年其实是有点痛苦的，明年应该是慢慢政策磨合过以后，应该会慢慢释放一些，包括今年紧了一下，可能税收方面也释放了，明年的市场还是见好的，这是宏观经济带动的微观的问题。 另外我认为还是城市的发展，我认为起码上海有2010年的世博会和整个设施的投入，动迁等等，各方面投入非常大，带来各方面的投资需求，我看还是会不断见好。整个上海房地产我认为无论是发展商，或者是个人行为，我认为都值得投资。作为我们上海奥林匹克花园发展，我们还是继续发展，希望能够争取多做几个项目落户在上海。

27、 主持人：谢谢陈总，今天到此为止。 奥林匹克花园品牌三大创始人之一陈穗建总裁10周年访谈奥林匹克花园10周年访谈 陈穗建总裁首先从“30年20年10年”这三个具有特殊意义的数字谈起。他从我国改革开放30周年取得的巨大成就，谈到了中国房地产市场化20年的重大变革，进而谈到了奥林匹克花园10周年的“两次革命”和“三个推动”。陈总裁谈到：“我国改革开放30年，虽然说是摸着石头过河，但是取得了巨大的成就。市场经济空前发展，各行各业逐步完善，综合国力日益强大，国际地位越来越高。”接着，陈总裁从整个房地产行业发展的角度，梳理了中国房地产由“原始社会”到“社会主义社会”的进化过程，解析了中国房地产具有历史意

28、义的“五次革命”。中国房地产的“第一次革命”是指政府取消实物分房、货币分房的福利分房政策，房地产进行市场化发展，房地产行业从无到有。这个时期是中国房地产 “原始社会”的“卖红线”时期，其特点是：开发商只要拿到红线批文圈一块地就可以卖房子了；“第二次革命”是指由最原始的“卖红线”时代，发展到了“卖设计”时代，学国外照搬照抄规划设计，各种风格充斥整个行业，这是中国房地产的“奴隶社会”时期；“第三次革命”是指开发商把户型作为主要卖点。这时，开发商开始意识到创新，不能够盲目模仿，“新住宅运动”就是那个时期的烙印，中国的房地产也进入了“封建社会”时期；第四次革命是由于消费者对物业管理等软性要求也在不断提

29、高，开发商明白了房地产不等于钢筋+水泥，这就导致了以“卖物业管理”为特点的中国房地产的“资本主义社会”时期的到来，万科在这一时期凭借着物业“王牌”奠定了自己行业老大的地位。“第五次革命”是指为了满足消费者日益增长的文化需求，房地产市场从“物质时代”逐渐向“精神时代”演变，开发商纷纷展示软实力，以“品牌”为核心竞争力，打出“文化”牌，这就将中国的房地产业推进到了“卖文化”的“社会主义社会”时期。这“五次革命”把中国房地产市场化的20年作了最形象的阶段划分，行业发展的脉络一目了然。奥林匹克花园第一个扛起了“复合地产”的大旗，广州奥园第一个把“体育运动”植入房地产开发，这种“体育+地产”所杂交出来的

30、体育地产，其性能大大优于“体育”和“地产”两个亲本体。陈穗建总裁习惯用“杂交水稻”来形容“复合地产”，用“优良基因”来解释奥林匹克花园燎原中国楼市的原因。一招鲜，吃遍天，“奥林匹克花园”品牌从南到北，从东到西，运用同一品牌和同一模式在全国各地进行复制，创造了10年45城56盘的业界奇迹。奥林匹克花园这个“体育+地产”的“杂交产品”其杂交优势主要表现为它的品优量高，适应能力极强。无论是在水草丰美的江南，还是严寒干燥的塞北，不论是在广州、上海、北京、天津这种大都市，还是在泉州、惠州、无锡这种小地方，她都会以顽强的生命力，生根、发芽、开花、结果。而且短短不到十年间在全国就有50多个项目，每年以平均5

31、.3个项目的速度递增。如果你还不知道这个速度到底有多可怕，你可以作一个对比，稍为浏览一下中国房地产的信息，你会发现很多开发商要几年才能开发一个项目。不比不知道，一比相信你就知道奥林匹克花园的竞争力、生命力有多强了。复合地产模式的核心作用，就是将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合，将房地产业和其他相关产业进行整合，从而将某种具有号召力又具有贴近性的生活方式完整地镶嵌到房地产的规划、开发、经营和服务的整个流程之中，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合型人居生活。“我们对广大消费者说我们不卖房子，我们卖生活方式。”陈总裁如此解释。随着“复合地产”升级，集居住、体育、商贸于一体的“中奥广

32、场”问世，不仅缓解了政府之忧，而且满足了人民之需。中体奥林匹克花园管理集团结合当前中国体育产业的发展前景、借助奥运及其它运动赛事的契机，结合商贸，不失时机地启动了这一巨型引擎，积极参与城市运营，让体育产业站在中国城市化发展的肩膀上，让城市插上了体育的翅膀翱翔。“奥林匹克花园10年，在全国共有56个项目，其中四十多个是加盟项目，大约占了全国奥林匹克花园项目的70，这种房地产开发的加盟连锁模式，不仅是中国第一，而且是世界独有。”陈穗建总裁谈到这点时，脸上带着欣慰和自豪的微笑。奥林匹克花园首创的连锁经营模式是对中国房地产开发模式的又一次革命。”在谈到奥林匹克花园掀起的第二次革命时，陈穗建总裁说：“奥

33、林匹克花园志在做中国房地产的肯德基、麦当劳”。地产界有一种形象的说法，把房地产的跨地域开发称为“雷区”。这种说法是不无道理的。房地产开发是受地域条件限制最大的行业，搞不好会葬身“雷区”，死无全尸的。但奥林匹克花园的决策者经过深思熟虑，认为地产业涉及的方方面面和快餐业肯定大不相同，但把众多的上下游企业、众多的良性资源合理有序的整合到一起，也正是所谓“连锁经营”的共同之处。尽管在国内这种连锁开发模式还没有显示出它的威力，还没有哪家开发商能成功运用这种开发模式，但奥林匹克花园想一试身手，因为他们有“奥林匹克”这张王牌。虽然当时看来，这种连锁开发模式用在地产上有点冒险，但挑战和机遇是并存的，把握好了，

34、奥林匹克花园就会成为中国房地产业最大的赢家。仅仅用了短短的十年，奥林匹克花园就成为了中国房地产第一连锁品牌。陈总裁的智慧不仅体现在他思维跨度大，而且他的语言也很精典。当谈到奥林匹克花园为何能在不动产的连锁开发之路上取得这么好的成绩时，他概括道：“奥林匹克花园取得今天的成绩靠的是：一块品牌，两大资源，三种模式，四大平台。”“一块品牌”就是指奥林匹克花园这块中体独有的品牌；“两大资源”是指中体的背后的国家体育总局的最具权威的体育资源和奥林匹克花园的人才资源；“三种模式”是指奥林匹克花园在全国连锁的三种模式，包括控股型、加盟型、示范型；“四大平台”是指奥林匹克花园的设计平台、营销平台、采购平台和融资

35、平台。陈总裁在肯定奥林匹克花园十年取得的成绩时，也坦然的表达了自己的担忧：“奥林匹克花园连易锁难啊。奥林匹克花园的品牌管理之路还很漫长，但只有做好品牌管理，奥林匹克花园才能真正锁好品牌。”这也恰恰证明了他作为一名优秀的职业经理人的责任感，表达了他对奥林匹克花园事业的无限热爱。奥林匹克花园10年取得很多骄人的成绩，不仅是业界公认的全国房地产第一连锁品牌，其首创的健康生活方式也受到了广大消费者的热烈追捧，可以这么说，奥林匹克花园正走在成功的大路上。陈穗建总裁认为：奥林匹克花园始终致力于做中国房地产的领跑者、健康新生活的领跑者，对中国的房地产业做出了巨大贡献。陈穗建总裁坦言：奥林匹克花园是房地产行业

36、的迟到者。奥林匹克花园以“体育+地产”的复合地产模式在1999年曲线进入房地产领域，中体产业通过广州奥林匹克花园在群雄逐鹿的中国地产界一战成名，自此，奥林匹克花园成为业界关注的焦点。奥林匹克花园倍受关注，前期是同行对“体育+地产”式复合地产的注目礼，后期则是奥林匹克花园高速增长数字曲线每年基本保持着5个项目在全国增长，而这个速度又是在中体奥林匹克花园管理集团严格控制品牌扩张步伐的背景下实现的，10年来奥林匹克花园从行业的迟到者、复合地产的创造者、发展全民健身运动的实践者到连锁品牌的先行者，迅速成为行业的领跑者，在成功路上一路领跑。在短短十年内，由“迟到者”变成“领跑者”，这一身份的转换，陈穗建

37、总裁感触良多。目前全国房地产的一线品牌基本上是上个世纪八十年代末、九十年代初进入房地产行业的“前辈”和“老师”，作为后来者的奥林匹克花园如何迅速缩小与同行差距、与同行并驾齐驱甚至领先行业？这在行业内和社会大多数人眼中是很难做到，甚至被认为是不可能实现的超常规竞争，因此，这10年间奥林匹克花园顶着压力，一路做得很精心，走得也很艰辛。做学生岂有不掏学费？更何况要从一个“迟到者”的角色转换成“领跑者”，在一个领域要不断超越到最后领跑付出代价是必然的，幸运的是，奥林匹克花园都走过来了。“革命尚未成功，同志仍须努力”这一引述是陈穗建总裁在泉州奥林匹克花园举办的“产品增值，服务至上”媒体见面会上说的。20

38、05年5月18日泉奥用地摘牌，至今刚巧是4周年，巧合的是泉州奥林匹克花园在某种意义上同样扮演了从“迟到者”到“领跑者”的角色转换，在泉州楼市目前较具影响力的宝珊花园、千亿山庄、海景花园、金威颐园、奥林匹克花园五个超大型高级别墅名盘中，泉州奥林匹克花园同样扮起了一个“迟到者”的角色，但却在这四年当中以领跑者的步伐和姿态在泉州楼市领跑，无论是产品的品质、景观的营造、楼盘的热销、健康生活方式的推广均在高端市场起到示范的作用，尤其是在别墅精装修方面，对整个行业所作出的推动实在是功不可没。陈总裁介绍说：“1999年从广奥开始，最早一批精装修房在广州落户。随之天津、北京、上海等大城市，我们都做精装修，尽管

39、这样做给我们的工作增加了难度，而且是极高的难度。但我们还是坚持下来。”就算是在08年房地产市场调整跌宕的岁月里，奥林匹克依然投资于精装修，依然不放弃对精装修的追求。精装修需要的成本高、发展商管理成本大是众所周知的，对此陈总裁说道：“在经济和行业不景气的时候，投入精装修不仅仅只是经济效益，更是一种社会效益，是对社会、对行业的贡献，更是对产业的一种推动；另一方面从业主角度考虑。精装修为业主省心、省时、省力。从发展商的角度考虑：产业化竞争，是在人才、管理、服务上的竞争、精装修是差异化竞争的一方面。所以无论花多大的财力，精力，都要做精装修。”陈总裁认为，如今精装修引领房地产的潮流，5年以后，精装修将成

40、为房地产开发的主流。陈穗建总裁说：“运动城”就是奥林匹克花园的CPU和发动机。这个“看家本领”别的开发商学不会，模仿不了，也偷不走。“运动就在家门口”这句响彻大江南北的广告语，成就了中国房地产行业的一个经典。陈总裁说，作为房地产业与体育产业的完美嫁接，奥林匹克花园将体育文化完美融入到社区生活中，营造出奥林匹克花园居住者互相友爱和健康向上的邻里关系，释放了现代人从普遍存在的压抑感和不安全感，给追求品质生活的人们缔造一种健康新生活，而奥林匹克的宗旨和其“更高、更快、更强”的精神，也因为奥林匹克花园的开发，融入到人们生存、生活的理念中。这就是奥林匹克花园魅力之所在。这种“运动+地产”的全新复合理念，

41、使得广大人们对于健康生活有了全新的认识。陈穗建总裁介绍说，十年前，在奥林匹克花园的孕育过程中，就是考虑到人们对健康的追求，才找到了“全民健身广场”，国家体育总局才允许叫“奥林匹克花园”。因此，可以说奥林匹克花园从“根”上就是以全民健身事业为己任，致力于促进我国全民健身事业的健康发展。十年来，奥林匹克花园始终不改初衷，坚持“科学运动，健康生活”的先进理念，坚持为人们提供舒适的房子，优美的环境，健康的生活，和谐的氛围，文明的社区。“可以这样说，奥林匹克花园不仅为全民健身事业提供了硬件全民健身的场所的支持，还给提供了相配套的软件科学运动，健康生活的新生活的科学理念。有了奥林匹克花园的软件和硬件的支持

42、，我国的全民健身事业才越来越深入人心。”陈总裁就是用这样简单却十分形象的语言概括奥林匹克花园对全民健身事业的贡献的。在全国各地的奥林匹克花园项目中，基本上配置了上万平方米的运动城，配套有完善的运动设施，游泳馆、篮球场、网球场、跳水馆一应俱全，您可以尽情释放生命的活力，“在运动中享受健康生活”。陈穗建总裁谈到，奥林匹克花园所提倡的健康、科学、文明的生活方式，这种生活方式的构成不仅仅是优美的社区环境、舒适合理的居住空间、完美的生活配套和先进的现代化设施，更重要的是奥林匹克花园拥有与社区生活融为一体的各种体育运动设施、以奥林匹克文化为主要内涵的社区文化和交流活动，以及以“健康管理”为核心的健康管家服

43、务系统。这一切旨在为业主构筑融健康的身心、健康的生活观念和行为、健康的家庭、健康的人际关系、健康的成长、健康的环境、健康的文化为一体的和谐社区生活。奥林匹克花园的建设将致力于建立一个“运动健康和谐”的美好家园，让居住者真正做到在运动中享受健康生活。奥林匹克花园对奥林匹克千年文化进行了成功的嫁接，“奥林匹克花园让奥林匹克文化走向大众，走进社区”，陈穗建总裁谈到。奥林匹克花园旨在将奥林匹克文化及体育运动融入社区之中，以体育运动为主要沟通交流方式，培养及引导人们在生活当中自发地形成平等的人际关系、共同的生活理念，从而实现奥林匹克人创造新的健康生活方式的构想。在这种健康生活理念的带动下，通过设计师的精

44、心规划及社区管理者的服务，整个社区体现了一种健康向上、自觉参与群体运动的良好气氛。其设计遵循时代精神与地区特色相结合的原则，突出了奥林匹克“更快、更高、更强”的精神，及“以人为本，科学运动，健康生活”的基本宗旨贯穿于项目规划建设的全过程和各个环节。前国际奥委会主席萨马兰奇致电：“我向奥林匹克花园住宅区的开发建设者们表示祝贺，你们的概念与大众所倡导的方式是一致的”。国际奥委会主席雅克罗格给奥林匹克花园留下了“奥林匹克花园让奥林匹克文化走向大众，走进社区”的题词，袁伟民留下了“开发奥林匹克花园，拓展全民健身运动”的勉励，对奥林匹克花园成功地对奥林匹克文化进行嫁接给予高度评价。可以说奥林匹克花园居住

45、文化主要是对千年奥林匹克文化的嫁接，自从1999年第一个奥林匹克花园项目广州奥林匹克花园开始，便深深烙下奥林匹克文化的印记，而在短短十年间，奥林匹克花园一路风行中国，截止到目前在全国各大中城市已经拥有56个奥林匹克花园项目的连锁经营，正是这些项目的开发实施让奥林匹克文化真正得以走向大众，走进社区，也正是依托这些项目载体奥林匹克花园的居住文化得到很好形成、发展和完善。那句响遍大江南北“运动就在家门口”的广告语是早期奥林匹克花园的卖点，而后开始提出“科学运动，健康生活” 这样的理念，到如今“新生活的领跑者”，从这些我们可以很清晰地找到奥林匹克花园居住文化的发展脉络。陈穗建总裁认为，奥林匹克精神是奥

46、林匹克运动的实质内容，是各种文化形态中最积极、最先进、最健康、最具有生命力、能够被不同种族接受的世界文化。奥林匹克精神是奥林匹克花园高扬的一面旗帜，“奥林匹克”更是奥林匹克花园所独具权威性的、排他性的、具有惟一性的珍贵资源。奥林匹克精神就是相互了解、友谊、团结和公平竞争的精神。“我们认为，奥林匹克是一种生活方式，一种健康的、积极的生活态度，一种充满朝气的全民参与健身运动。”奥林匹克花园社区内星罗棋布的体育健身设施，使“新生活的领跑者”变成了现实，使开展全民健身和倡导健康文明的生活方式有了载体。陈穗建总裁微笑道，其实我们可以认为“奥林匹克”四个字就是一种国际时尚文化，奥林匹克文化是属于世界的。奥

47、林匹克花园居住文化，一种世界顶级精神居住文明就这样在奥林匹克精神的感染下萌芽、发展，奥林匹克花园开启了世界级精神居住文明历史新篇，它的终极目标是发展成为全世界的居住文化，为人类的居住文明发展做出贡献。奥林匹克花园，一个深度影响中国人居的品牌，让健康生活的种子，撒满五千年中华文明的广袤大地。10年，奥林匹克花园通过奇迹般的事实总结成功的经验，在经验的基础上形成圣经般的智慧，这就是苏子写奥林匹克花园启示录的初衷。但是，奥林匹克花园品牌十年“辉煌”的背后，有没有一些“遗憾”值得我们深思呢？奥林匹克花园走过十年，我们有多少问题要反问自己：奥龙计划走得怎样？中奥房联是否按照最初的设想发挥作用？中体地产学

48、院是否名存实亡？“统一品牌、统一理念、统一管理、统一宣传、统一经营”的“五个统一”有多少执行到位？中体“四大平台”（设计平台、营销平台、采购平台、融资平台）和“两大资源”（体育资源、人力资源）如何实现？当主持人请陈总裁谈谈为何说“尚未”成功时，陈总裁这样解释道：“革命道路是曲折而漫长的，成功也是一个循序渐进的过程。奥林匹克花园在全国迅速扩张的过程中，也暴露出一些不足，留下了一些遗憾。所以我说奥林匹克事业任重道远尚未成功。”陈总裁语重心长地谈到了旨在使奥林匹克花园在全国经济发达城市迅速占领地盘的“奥龙计划”，其初衷是好的，但在真正实施过程中，品牌的管理难度是相当大的，难免会造成品牌的损伤。中奥房

49、联的启动本意也在于“资源共享，合作共赢”，但效果并未达到预期。基于麦当劳连锁模式的深刻思考，陈总裁提出了奥林匹克花园的连锁开发，也需要一套这样的行之有效的固定程序，即“奥林匹克花园软件”。任何一个奥林匹克花园的开发建设都必须规范使用这套软件。“所以我们必须加强奥林匹克花园软件使用的研发、培训和执行监督，使每一个奥林匹克花园的合作伙伴完全奥林匹克化才行。”陈总裁接着谈到：“四大平台就好比是奥林匹克花园的四肢，只有四肢强壮，这个巨人才能走得稳，走得快，走得远。所以，要充分发挥四大平台的作用才行。”有了奥林匹克花园前十年“革命尚未成功”，那么就有后十年“同志仍需努力”。陈穗建总裁认为，奥林匹克花园的

50、前十年之“鉴”是后十年发展之“师”。立足于前十年的辉煌成就，陈穗建总裁从“一支队伍”、“一套软件”、“一个项目”三个重要方面谈起了未来十年的“同志仍需努力”。“同志”本意是指志同道合的人，但陈总裁所指的“志”，狭义上说，是指奥林匹克花园事业，广义的“志”是指全民健身事业。狭义的“同志”是指所有珍惜奥林匹克花园这块品牌，认可奥林匹克花园品牌的人。这其中既包括奥林匹克花园开发建设者，还包括奥林匹克花园的所有合作伙伴，以及奥林匹克花园的广大业主。其实，仅从全国56个楼盘的业主来看，陈总裁所说的这个狭义的“同志”队伍已经很庞大了。但陈总裁认为，“同志”的更广泛的意义，是指所有追求奥林匹克花园所倡导的“

51、健康、文明、和谐”新生活的人，全人类追寻奥林匹克精神的人。陈总裁微笑着说：“我们就把我说的同志统称为奥林匹克人吧！奥林匹克花园要想基业长青，就需要一支有着共同目标、共同理想的队伍，全体奥林匹克人共同爱护珍惜这块品牌。”中体产业烽火十载，发展迅速，已涉及体育竞赛、体育健身、体育主体地产等诸多方面，并形成了“一园、二健、三竞赛”及“中奥广场”的“3+1”发展主线，中体产业分别成立了中体奥林匹克花园管理集团，中体健身集团，中体竞赛集团及中体奥林匹克花园投资有限公司来运作“3+1”主营业务。十年辉煌！陈穗建总裁认为最核心的竞争力是“软件”，无论是奥林匹克花园诞生之初的“体育+地产”地产概念软件，还是实

52、施“奥龙计划”连锁经营所依赖的体育资源软件，都充分说明了“软件”对于奥林匹克花园事业的重要性。十年前，中体产业诞生于中国房地产快速发展、存在着巨大的市场需求的最佳时机，奥林匹克花园成功打造了“产品力时代”和“品牌力时代”，充分体现了中体产业的硬实力。而如今房地产市场正逐渐趋于理性回归，人们的生活水平逐渐提高之后，对体育、文化的需求就会迅速增加，特别是北京奥运会的引爆， 中体产业必须投身于体育健身、竞赛及相关大型文化活动等一系列文化韵味浓厚的公益性事业当中，打造自己独特的“文化力时代” ，形成带有中体特色的企业软实力。这也说明了“软件”对中体产业未来十年至关重要。陈穗建总裁认为十分有必要，通过建

53、立一个良好的“软件”平台，汲取中体产业十年的硕果，从中体产业已有的经营管理、社会资源和人才资源等各方面的实力，同时号召和借助社会各界的力量进行运作。进而更好的整合企业资源，从企业品牌提升、人才培养、企业内部资源整合和互动、利益最大化、社会回馈等各方面进行系统、科学、标准化的规划和管理，为共创中体产业下一个更加辉煌的十年做好必要的准备。陈总裁说，之前承载这一“软件”功能的平台是中体地产学院，但是中体地产学院一直没有真正运作好和发挥应有的作用。现在，中体产业已经得到国际奥委会主席罗格的授权，中体地产学院升级为“奥林匹克研究院”，通过研发、培训、资源整合运用等手段打造中体产业的文化“软实力”，开创奥

54、林匹克花园“文化力”时代。中体产业应当突出自身的专长体育+地产，立足于中体产业前十年的致力于中国体育基础硬件设施配套的完善事业上，转焦到体育文化、企业自身文化的宣扬、搭建和推广中来。陈穗建总裁认为，“奥林匹克研究院”将成为中体产业实现这一目标的发动机和核心CPU。“就象广州奥林匹克花园的诞生注定了中体产业的十年辉煌一样，海南三亚奥林匹克国际村的问世，将开启中体产业“文化”制胜的时代。”陈总裁把我们的思路引入到了三亚奥林匹克国际村，这个倍受业界瞩目的超大型项目。三亚奥林匹克国际村选址在三亚海棠湾，项目总占地面积约2200亩。此项目分为五大功能区(即奥林匹克文化功能区、奥林匹克运动功能区、奥林匹克

55、会议功能区、奥林匹克度假功能区以及度假区滨水高尚商业区)，总建筑面积约为34万平米，初步计划总投资为52亿元，整体计划开发7年。三亚奥林匹克国际村的开发建设，如何打造“文化力”是关键，中体产业将打造以奥林匹克文化为主导的文化集群重要平台，融合东西方文化，整合中国、亚洲乃至世界的“百强级”企业文化，真正成为国际村、文化村。三亚奥林匹克国际村的投资兴建，不仅将为三亚市带来上10亿的税收，而且将推进海南项目建设、加快海南的经济发展。尤其重要的是，奥林匹克国际村将成为北京奥运会后“后奥运经济”的典范，成为中体产业在继奥林匹克花园、中奥广场之后的新的尝试。“集教育、商务、体育、渡假五大功能于一身的奥林匹

56、克国际村的建成，势必成为中体产业第二轮进军中国房地产业的后方基地。”陈总裁这样概括三亚奥林匹克国际村的重大意义和历史使命。访谈接近尾声，陈总裁感慨道：“2009年是奥林匹克花园辉煌十年的终点，也是未来十年的起点。过去的十年，有成绩也有教训。前车之鉴，后世之师。我相信有了这些宝贵的经验和教训作为前车之鉴，未来的奥林匹克花园将会更高、更快、更强。”对于奥林匹克花园十周年，苏子讲述了一个传说：凤凰是人世间幸福的使者，每五百年，它就要背负着积累于人世间的所有不快和仇恨恩怨，投身于熊熊烈火中自焚，以生命和美丽的终结换取人生的祥和和幸福。同样在肉体经受了巨大的痛苦和轮回后它们才能得以更美好的躯体得以重生。

57、发展十年的“奥龙计划”背负着积累于奥林匹克花园快速发展的所有优点和不足浴火重生，新生的恰是指导未来中奥广场、奥林匹克国际村十年发展的“凤凰计划”。10周年，奥林匹克花园凤凰涅磐，浴火重生。奥林匹克花园合作内容与程序 作为奥林匹克花园品牌管理者，中体奥林匹克花园管理集团将为奥林匹克花园项目公司提供全程指导和顾问服务，核心合作内容如下：中体奥林匹克花园管理集团所提供的所有服务都是顾问式服务，项目运营管理方面的大量具体工作有些是需要奥林匹克花园项目公司去完成，而有些是需要相关合作单位去完成的。下面从房地产开发的各个阶段和房地产开发的各个方面介绍中体奥林匹克花园集团提供服务的具体内容。房地产开发的各个

58、阶段提供的服务内容： 第一阶段 市场定位研究与总案策划阶段 与项目策划公司一道，协助奥林匹克花园项目公司进行详细的市场调研，并进行深入的市场定位研究工作。与奥林匹克花园项目公司共同研讨商定，形成市场定位的方向性决策，完成市场调研报告，并组织专业人员参加项目定位研讨会，确定市场定位、产品定位、细分市场定位、目标客户群定位等。协助进行规划构想，明确各种限制性因素和基本可行条件，同时根据对现状的认识，开放性讨论现有各种规划构想，进一步明确项目可能性发展方向；与奥林匹克花园项目公司、项目策划公司以及设计公司共同探讨项目的核心概念，并对建筑设计单位的初步规划设计提出建议； 协助奥林匹克花园项目公司拟定开发计划和资金运作计划，并对销售进度和价格目标，开工安排及前期销售准备等工作提出建议。协助奥林匹克花园项目公司相关报批手续，争取优惠政策。向奥林匹克花园项目公司推荐并选定一些必要的合作机构，包括媒体中介公司、广告制作公司、销售中心设计公司、销售软