第四章 房地产开发项目经济评价

1、第四章 房地产开发项目经济评价,知识体系,一、房地产开发项目可行性研究 二、房地产开发项目财务评价方法 三、房地产开发项目方案选择与比较 四、房地产开发项目不确定性决策 五、房地产开发项目综合评价,本章难点,财务评价指标的计算 动态指标 静态指标 财务成本费用的构成 不确定性分析 敏感性分析方法 盈亏平衡分析 概率分析 房地产开发项目方案的比较与选择 综合评价,本章要求,通过本章的学习了解房地产项目经济评价的基本方法与程序 能够运用房地产经济评价的方法对一般房地产项目进行分析、比较与评价,一、房地产开发项目可行性研究,知识体系,（一）投资项目可行性研究 （二）房地产开发项目可行性研究 （三）房

2、地产开发项目经济评价 （四）房地产开发项目初步财务可行性分析,（一）投资项目可行性研究,1、投资项目可行性研究的内涵 2、投资项目可行性研究的内容 3、投资项目可行性研究的阶段 4、投资项目可行性研究报告,（一）投资项目可行性研究,1、投资项目可行性研究的内涵 指在对拟开发项目有关的工程、技术、经济、社会和环境等方面进行深入细致的调查，对拟定的规划设计方案、技术方案和建设方案等进行技术经济分析和综合比较论证，对拟开发项目建成后的经济、社会和环境效益进行科学的预测和评价的基础上，全面研究待考察项目在技术上的先进性和适用性，经济上的合理性和有效性，以及规划建设上的可能性和可行性。,（一）投资项目可

3、行性研究,2、投资项目可行性研究的内容 主要包括市场预测与研究、技术方案研究、项目经济评价三个部分，项目经济评价是投资项目可行性研究的重要组成部分。 项目可行性研究是分别从企业、国家和社会等角度综合分析和判断项目的经济效益和社会效益，分析和判断项目可行性研究的可靠性、真实性和客观性，并做出对项目取舍的最终投资决策，最后评价人员给出项目可行性研究报告。,（一）投资项目可行性研究,3、投资项目可行性研究的阶段 投资项目可行性研究可分为投资机会研究、初步可行性研究、可行性研究和项目评估决策等四个阶段。 (1)投资机会研究 主要任务是对投资项目或投资方向提出建议 (2)初步可行性研究 对项目建设的可能

4、性与潜在效益进行论证分析,（一）投资项目可行性研究,3、投资项目可行性研究的阶段 (3)详细可行性研究 主要对项目社会效益、技术上的可行性、经济后果的合理性以及财务盈利性等方面进行详细论证。 (4)项目的评估与决策 主要是全面审核可行性研究报告中反映的各种情况是否确实，分析项目可行性研究中的各项指标计算是否正确，以及各种参数、基础数据、定额费率的选择是否合理。,（一）投资项目可行性研究,表4-1 可行性研究各个阶段的比较,（一）投资项目可行性研究,4、投资项目可行性研究报告 (1)投资项目可行性研究的具体步骤 第一，项目投资人委托，专业咨询机构接受委托的同时，明确可行性研究的目标； 第二，根据

5、研究目标收集资料，进行调查研究，主要从市场调查和资源调查两个方面进行； 第三，设计项目投资方案，并对不同方案进行财务评价、国民经济评价、社会评价，在此基础上，对不同方案进行比较与选择，并制定相应的实施计划； 第四，编制可行性研究报告。,（一）投资项目可行性研究,4、投资项目可行性研究报告 (2)投资项目可行性研究的作用 可以作为确定项目建设的必要依据 可以作为向银行和其他金融机构融资的依据 是申请立项和建设执照的依据 是环保部门审查项目对环境影响的依据,（一）投资项目可行性研究,4、投资项目可行性研究报告 (2)投资项目可行性研究的作用 项目可行性论证是投资项目投资建设前期工作的基础，投资方可

6、以根据可行性研究的结构合理进行企业组织管理、制定机构设置方案、设定劳动定员和职工培训计划。 是国家各级管理部门编制固定资产投资计划和编制下一阶段规划设计工作的依据。,（二）房地产开发项目可行性研究,1、房地产开发项目可行性研究的性质 2、房地产开发项目可行性研究的范围 3、房地产开发项目可行性研究的类型 4、房地产开发项目可行性研究的步骤,（二）房地产开发项目可行性研究,1、房地产开发项目可行性研究的性质 核心研究的是开发成本和销售收入之间的关系是否能够实现开发商可接受的最低投资目标。 房地产投资的可行性研究是投资分析的起点，回答投资者可以做什么，而不是应该做什么的问题。 在房地产开发项目可行

7、性研究时，房地产投资人的投资目标必须明确界定，并从多个预选方案中选择一个最适合投资人目标的方案。,（二）房地产开发项目可行性研究,2、房地产开发项目可行性研究的范围 在项目所在地各种限制条件下，满足自然可行； 在法律、法规和土地利用限制条件下，满足法律可行； 在房地产开发项目的价值、投资者目标、投资对象特点和投资者承担风险的态度等限制条件下，满足财务可行。 结论：一个房地产开发项目必须同时满足自然、法律、财务可行性要求，才是一个可行的开发项目。,（二）房地产开发项目可行性研究,2、房地产开发项目可行性研究的范围,图4-1 房地产开发项目可行性研究范围,（二）房地产开发项目可行性研究,3、房地产

8、开发项目可行性研究的类型 (1)在预先确定的地块上，研究开发类型 开发企业已经选定了待开发的地块，需要研究的是在各种开发类型中选择一个最能满足企业目标的开发类型，此时，可行性分析的出发点是待开发地块的自然条件和法律约束以及由经济环境所确定的区位条件。,（二）房地产开发项目可行性研究,3、房地产开发项目可行性研究的类型 (2)预先投资类型，寻找合适的地块或者一组最合适的存量物业 在确定了投资类型之后，此时开发企业就需要对具体投资类型的各种要求和经济区位问题进行分析，在此基础上，寻找一个合适的地块进行开发，或者寻找最合适的存量物业进行再开发投资。,（二）房地产开发项目可行性研究,3、房地产开发项目

9、可行性研究的类型 (3)在资金确定的情况下寻找投资机会 在资金确定的条件下，投资者进行可行性研究的目的，就是从众多的投资方案中选择一个最有前途又能满足企业投资目标的投资方案。,（二）房地产开发项目可行性研究,4、房地产开发项目可行性研究的步骤 （1）评价地块的自然条件和法律条件，并对地块自然方面和法律方面的可行性进行分析和评价； （2）估计市场对该项目的要求，确定该项目需要达到的环境要求和用户对空间的基本要求，根据开发项目的类型，确定交通、道路、服务、税收等要求； （3）分析竞争情况，估计这些竞争对租金和价格水平以及将来可能的空置率水平的影响；,（二）房地产开发项目可行性研究,4、房地产开发项

10、目可行性研究的步骤 （4）对每一个开发方案分别进行成本估算； （5）筹资成本估算，包括各种股权融资和债权融资的组合成本，如贷款比率、分期付款周期、利率、首付比率以及税收状况等； （6）估算空房出租的速度；,（二）房地产开发项目可行性研究,4、房地产开发项目可行性研究的步骤 （7）建立现金流量表，对项目开发和再开发的支出金额和时间、借贷资金、租赁营运收入、经营成本和支付的债务本息等进行分析和计算； （8）根据预先给定的投资者可接受的最低收益率和投资者准备承担的风险，对项目未来现金流量进行评价。,（三）房地产开发项目经济评价,1、房地产开发项目经济评价的内涵 2、房地产开发项目经济评价的分类 3、

11、房地产开发项目经济评价的作用 4、房地产开发项目经济评价的内容,（三）房地产开发项目经济评价,1、房地产开发项目经济评价的内涵 房地产开发项目应根据社会经济发展的需要和城市总体规划的要求，运用微观效益分析与宏观效益分析相结合，定量分析与定性分析相结合，动态分析与静态分析相结合的方法，做好经济评价工作。 房地产开发项目经济评价应在房地产市场调查与预测、房地产项目策划、房地产项目投资与成本费用估算、房地产项目收入估算与资金筹措的基础上进行，同时，应注意对房地产项目进行不确定分析和多方案比选。,（三）房地产开发项目经济评价,2、房地产开发项目经济评价的分类 (1)财务评价 根据现行财税制度和价格体系

12、，计算房地产项目的财务收人和财务支出，分析该开发项目的财务盈利能力、清偿能力、资金平衡状况，从而判断项目的财务可行性。 对一般的房地产开发项目，只需做财务评价。,（三）房地产开发项目经济评价,2、房地产开发项目经济评价的分类 (2)综合评价 从区域社会经济发展的角度，分析和计算房地产项目对区域社会经济的效益和费用，考察项目对社会经济的净贡献，判断项目的社会经济合理性。 对于重大的、对区域社会经济发展有较大影响的房地产项目，如经济开发区项目、成片开发项目，在作出决策前应进行综合评价。,（三）房地产开发项目经济评价,3、房地产开发项目经济评价的作用 房地产开发项目经济评价是房地产开发项目可行性研究

13、的重要组成部分； 可以为房地产开发商服务，作为房地产开发商投资决策的依据； 可以为政府管理部门服务，作为政府管理部门审批房地产项目的依据； 可以为金融机构服务，作为金融机构审查贷款可行性的依据。,（三）房地产开发项目经济评价,4、房地产开发项目经济评价的内容 （1）项目的背景与概况社会发展规划与整体设想、经济发展的状况、项目实施的组织机构的保障、项目实施的可能性与必要性（宏观和微观的需要） （2）项目的市场前景与预测状况市场的价格和需求量的分析 （3）项目实施的技术条件分析项目实施的技术的先进性与可行性,（三）房地产开发项目经济评价,4、房地产开发项目经济评价的内容 （4）项目实施的环境条件分

14、析环境条件的先进性与可行性 （5）项目的实施的进度项目实施的进度安排（可行性的和可能性的角度安排项目的进度） （6）投资估算与资金的筹集项目投资所需的现金流量和资金的来源与运用等的安排,（三）房地产开发项目经济评价,4、房地产开发项目经济评价的内容 （7）项目的财务经济效益状况项目的收入的估算和成本费用的概算，计算项目的净现金流量，并分析项目的财务经济效果，以及项目的风险分析（敏感性和不确定性分析）。 （8）项目的国民经济效益与社会效益分析运用影子价格的方法来分析项目的国民经济效果通过成本费用效果的计算来分析项目社会效果,（四）房地产开发项目初步财务可行性分析,1、房地产开发项目的基本财务目标

15、 2、房地产开发项目的财务可行性原则 3、房地产开发项目的初步财务分析方法,（四）房地产开发项目初步财务可行性分析,1、房地产开发项目的基本财务目标 （1）贷款人的目标贷款人的目标是项目能够产生足够的现金流量，从而能够保证清偿贷款本金和利息，以及在发生违约需要处理该项目时，最可能的销售价格所产生的现金流量要足以收回抵押贷款。 对项目偿债能力的分析一般通过偿债能力比率和贷款价值比率来进行分析。,（四）房地产开发项目初步财务可行性分析,1、房地产开发项目的基本财务目标 （1）贷款人的目标偿债能力比率等于投资项目的净经营收益与年债务本息之比；贷款价值比率等于项目市场价值的估计值与抵押贷款总额之间的关

16、系，一般介于0.7与1之间。 （2）股权投资者的目标可接受的最低股东资本收益率表示投资者可接受的最低本期收益率，等于当年投资者所获得的现金流量与总股本投资额之间的比率。,（四）房地产开发项目初步财务可行性分析,2、房地产开发项目的财务可行性原则 （1）房地产购买者对房地产购买者而言，与房地产销售价格相比，房地产租赁价格对他是否购买某宗房地产的影响更大，当卖家向其报出房地产销售价格时，他首先将此销售价格同房地产的租赁价格比较，如果由房地产市场的租赁价格还原得到的房地产价值高于卖价，此项房地产交易具有可行性。,（四）房地产开发项目初步财务可行性分析,2、房地产开发项目的财务可行性原则 （2）房地产

17、销售者对房地产销售者来说，他更加重视房地产销售价格，更多的是将房地产购买者提出的买价（由租赁价格还原而来）与其期望的卖价比较。如果购买者提出的买价高于房地产销售者期望的卖价，那么此项房地产交易也具有可行性。,（四）房地产开发项目初步财务可行性分析,3、房地产开发项目的初步财务分析方法 （1）前门法当房地产卖价已知时，计算房地产置业投资可行性要求的最低租金，以此来和市场同类型房地产租金价格比较，若其低于同类型房地产的租金价格，则该置业投资具有财务可行性，反之，则该置业投资不具有财务可行性。,图4-2 前门法分析流程图,（四）房地产开发项目初步财务可行性分析,3、房地产开发项目的初步财务分析方法

18、（1）前门法例4-1：已知某房地产项目的投资计划资料如下： 购买价格为12 400 000元； 贷款80%； 贷款条件：20年期，年利率11.5%，债务保障率1.3； 房屋可出租面积2720平方米，总建筑面积3200平方米； 目前租金行情为每平方米925元； 空置面积5%，也即占毛租金收益的5%； 营运费用为每平方米建筑面积250元； 税收开支为100.5 3200元； 其他固定费用每年10 000元； 投资者要求的权益报酬率（自有资金收益率）为6%。试分析此房地产投资计划是否具有可行性。,（四）房地产开发项目初步财务可行性分析,3、房地产开发项目的初步财务分析方法 （1）前门法计算自有资金投

19、入金额 自有资金投入金额=12400000*（1-80%）=2480000 计算自有资金的权益报酬（自有资金投资收益） 自有资金投资收益=2480000*6%=148800 计算贷款金额 贷款金额=12400000*80%=9920000 计算每年贷款偿还金额 每年贷款偿还金额=992000(1+11.5%)20 11.5% (1+11.5%)20 -1 =1286671.45,（四）房地产开发项目初步财务可行性分析,3、房地产开发项目的初步财务分析方法 （1）前门法计算每年达到的净经营收入 每年的净经营收入=148800+1286671.45=1435471.45 检查债务保障率 债务保障率

20、=1286671.45*1.3=1672672.881435471.45 计算每年必须达到的毛经营收入 每年的毛经营收入=1672672.88+250*3200+100.5*3200+10000=2804272.88 计算潜在的毛经营收入 潜在的毛经营收入=2804272.88（1-5%）=2951866.19,（四）房地产开发项目初步财务可行性分析,3、房地产开发项目的初步财务分析方法 （1）前门法计算每平方米最低租金 每平米最低租金=2951866.192720=1085.25元/平米 该最低租金高于房地产市场同类物业的租金水平925元/平米，所以该投资计划不具有可行性。,（四）房地产开发

21、项目初步财务可行性分析,3、房地产开发项目的初步财务分析方法 （2）后门法在房地产同类型房地产租赁价格已知的情况下，求取房地产购买的合理价格，将此合理价格同房地产购买时所需支付的价格比较，若其高于房地产购买价格，则该房地产置业投资不可行，反之，则该房地产置业投资可行。,图4-3 后门法分析流程图,（四）房地产开发项目初步财务可行性分析,3、房地产开发项目的初步财务分析方法 （2）后门法（例4-1）计算所要求的潜在总收入 潜在总收入=925*2720=2516000 计算所要求的实际总收入 实际总收入=2516000*95%=2390200 计算净经营收入 净经营收入=2390200-250*3

22、200-100.5*3200-10000=1258600 计算每年可支撑的最大贷款本息 每年贷款本息=1258600/1.3 =968153.8,（四）房地产开发项目初步财务可行性分析,3、房地产开发项目的初步财务分析方法 （2）后门法（例4-1）计算可获得的最大贷款额 最大贷款额= 968153.8* (1+11.5%)20 -1 /(1+11.5%)20 11.5%=968153.8/0.127968=7565593 计算自有资金应得净收益 自有资金净收益=1258600-968153.8=290446.2 计算最大自有资金投资额 自有资金投资额=290446.2/6%=4840769 计

23、算项目所必须的最大投资额 项目最大投资额= 4840769+7565593=12406363,（四）房地产开发项目初步财务可行性分析,3、房地产开发项目的初步财务分析方法 （2）后门法（例4-1）由于同类物业所要求的必须投资额高于该物业所支付的价格，所以该投资计划不具有可行性。,二、房地产开发项目财务评价方法, 财务评价与国民经济评价,财务评价 房地产项目财务评价，是在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的财务盈利能力、清偿能力和资金平衡状况进行的分析。, 财务评价与国民经济评价,

24、财务评价 从一个企业或者项目的角度出发，对项目的实施所引起的现金流量的改变以及对企业的经营成果以及财务结果的评价。财务评价主要侧重于项目本身的获利能力。 国民经济评价 国民经济评价侧重于项目对国民经济的贡献，按照资源合理配置的原则，从一个国家整体的角度来分析项目的效益和费用。,知识体系,（一）房地产开发项目基本财务评价数据 （二）房地产开发项目基本财务评价方法 （三）房地产开发项目基本财务评价报表,（一）房地产开发项目基本财务评价数据,1、房地产开发项目总投资 2、房地产开发项目经营成本 3、房地产开发项目资金筹措 4、房地产开发项目收入估算 5、房地产开发项目税金估算,（一）房地产开发项目基

25、本财务评价数据,1、房地产开发项目总投资 （1）开发建设投资指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投人的各项费用。 开发期：指从房地产项目大量资金正式投入工程开始到开发建设完成的期间。 各项费用：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等。,（一）房地产开发项目基本财务评价数据,1、房地产开发项目总投资 （1）开发建设投资,图4-4 房地产开发建设投资,（一）房地产开发项目基本财务评价数据,1、房地产开发项目总投资 （1）开发建设投资开发产品成本：指房地产项目产品建成时，按照

26、国家有关财务和会计制度转入房地产产品的开发建设投资。 当房地产项目有多种产品时，可分别估算每种产品的成本费用。 但要注意开发建设投资在不同开发产品之间的合理分摊。,（一）房地产开发项目基本财务评价数据,1、房地产开发项目总投资 （1）开发建设投资固定资产：包括开发企业办公用房、开发企业机器设备和运输设备，以及自营的商业和服务业用房等 无形资产：主要包括土地使用权等。 递延资产：主要包括开发企业的开办费和租入固定资产的改良支出等。,（一）房地产开发项目基本财务评价数据,1、房地产开发项目总投资 （1）开发建设投资 土地费用 指为取得房地产项目用地而发生的费用。房地产项目取得土地有多种方式，所发生

27、的费用各不相同。主要有下列几种： 划拨或征用土地的土地征用拆迁费 出让土地的土地出让地价款 转让土地的土地转让费 租用土地的土地租用费 股东投资入股土地的投资折价。,土地征用拆迁费,农村土地征用拆迁费 主要包括：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、其他费用等。 城镇土地拆迁费 主要包括：地上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费，周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费，拆迁管理费和拆迁服务费等。,土地出让地价款,指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让予土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使

28、用权出让地价款。 主要包括：向政府缴付的土地使用权出让金和根据土地原有状况需要支付的拆迁补偿费、安置费、城市基础设施建设费或征地费等。 Note：土地出让地价款的数额由土地所在城市、地区、地段、土地的用途以及使用条件、合同条件等许多方面的因素决定。,土地转让费,指土地受让方（需要土地的一方）向土地转让方（出售土地的一方）支付土地使用权的转让费。 依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权可以转让给其他合法使用者。 Note：土地使用权转让时，地上建筑物及其他附着物的所有权随之转让。,土地租用费,指土地租用方向土地出租方支付的费用。 以租用方式取得土地使用权可以减少项目开发的初期投资，但在房地产

29、项目开发中较为少见。,土地投资折价,房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。 在这种情况下，不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用，但一般需要对土地使用权评估作价。,（一）房地产开发项目基本财务评价数据,1、房地产开发项目总投资 （1）开发建设投资 前期工程费 主要包括项目前期规划、设计、可行性研究，水文、地质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支出。 项目规划、设计、可行性研究所需费用，一般可按项目总投资的一定百分比估算，也可按估计的工作量乘以正常工日费率估算。 项目水文、地质勘测所需费用根据工作量估算。 土地开发中三通一平(通水、通电、通路、土地平整)工程费用

30、根据实际工作量估算。,（一）房地产开发项目基本财务评价数据,1、房地产开发项目总投资 （1）开发建设投资 基础设施建设费（室外工程费） 指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程。 主要包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用，各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。一般按实际工程量估算。,（一）房地产开发项目基本财务评价数据,1、房地产开发项目总投资 （1）开发建设投资 建筑安装工程费 指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等。 在可行性研究阶段，建筑安装工程费用估算可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似框算法、

31、概算指标估算法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。,（一）房地产开发项目基本财务评价数据,1、房地产开发项目总投资 （1）开发建设投资 公共配套设施建设费（附属工程费） 指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施(又称公建设施)的建设费用， 主要包括：居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。 一般按规划指标和实际工程量估算。 基础设施建设费、建筑安装工程费和公共配套设施建设费，统称房屋开发费。,（一）房地产开发项目基本财务评价数据,1、房地产开发项目总投资 （1）开发建设投资 开发间接费用 指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费

32、用。 主要包括：工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。 Note：当开发企业不设立现场机构，由开发企业定期或不定期派人到开发现场组织开发建设活动时，所发生的费用可直接计人开发企业的管理费用。,（一）房地产开发项目基本财务评价数据,1、房地产开发项目总投资 （1）开发建设投资 管理费用 指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。 主要包括：管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、房地产税、车船使用税、

33、土地使用税、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废损失以及其他管理费用。,（一）房地产开发项目基本财务评价数据,1、房地产开发项目总投资 （1）开发建设投资 财务费用 指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。 主要包括：借款和债券的利息、金融机构手续费、代理费、外汇汇兑净损失以及其他财务费用。,（一）房地产开发项目基本财务评价数据,1、房地产开发项目总投资 （1）开发建设投资 销售费用 指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。 主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费

34、、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。对于一次性的销售，销售费用是在房屋销售之前发生的；而非一次性的销售（出租），销售费用的发生则在整个经营期中不断的发生。,（一）房地产开发项目基本财务评价数据,1、房地产开发项目总投资 （1）开发建设投资 其他费用 主要包括：临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。,（一）房地产开发项目基本财务评价数据,1、房地产开发项目总投资 （1）开发建设投资 税费及规费 房地产项目投资估算中应考虑项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政

35、府或有关部门征收的费用。 主要包括：固定资产投资方向调节税、土地使用税、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、绿化建设费、电话初装费、分散建设市政公用设施建设费等。 各项税费应根据当地有关法规标准估算。,（一）房地产开发项目基本财务评价数据,1、房地产开发项目总投资 （1）开发建设投资 不可预见费 房地产项目投资估算应考虑适当的不可预见费用。 一般建设项目主要包括：涨价预备费用、不可预见工程的费用、政治环境预备费用等。 根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上各种费用的3%7%估算。,（一）房地产开发项目基本财务评价数据,1、房地产开发项目总投资 （1）开发建设投资 运营费用 指房

36、地产项目开发完成后，在项目经营期间发生的各种运营费用。主要包括管理费用和销售费用等。 修理费用 指以出租或自营方式获得收益的房地产项目在经营期间发生的物料消耗和维修费等。,（一）房地产开发项目基本财务评价数据,1、房地产开发项目总投资 （2）经营资金（流动资金） 经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金。 不同于企业的期间成本或费用，但是与企业的成本费用有关。 经营资金的估算一般是根据经营的规模以及需要的材料的储备量、企业资金的支出频率等进行估算。,（一）房地产开发项目基本财务评价数据,2、房地产开发项目经营成本 房地产开发项目经营成本，指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财

37、务和会计制度结转的成本。 主要包括：土地转让成本、出租土地经营成本、房地产销售成本、出租经营成本。对于分期收款的房地产项目，房地产销售成本和出租经营成本可按其当期收入占全部销售收入和租金收入的比率，计算本期应结转的经营成本。,（一）房地产开发项目基本财务评价数据,2、房地产开发项目经营成本 Note： 项目评估中房地产开发的经营成本的确定一般以现金流量中资金所有权的真实变动为其确定支出的方法和原则。,（一）房地产开发项目基本财务评价数据,3、房地产开发项目的资金筹措 （1）房地产开发项目的租售计划 租售房地产的类型、时间和数量 租售房地产的类型和相应的数量，应在房地产项目可供租售的房地产类型、

38、数量的基础上确定，并要考虑租售期内房地产市场可能发生的变化对租售数量的影响。,（一）房地产开发项目基本财务评价数据,3、房地产开发项目资金筹措 （1）房地产开发项目的租售计划 租售价格 租售价格应根据房地产项目的特点确定：一般应选择在位置、规模、功能和档次等方面可比的交易实例，通过对其成交价格的分析与修正，最终得到该房地产项目的租售价格。 确定租售价格要与开发商市场营销策略相一致。,（一）房地产开发项目基本财务评价数据,3、房地产开发项目资金筹措 （1）房地产开发项目的租售计划 租售价格 要考虑政治、经济、社会等宏观环境对项目租售价格影响。 要对房地产市场供求状况进行分析。 要考虑已建成的、正

39、在建设的以及潜在的竞争项目对房地产项目租售价格的影响。,（一）房地产开发项目基本财务评价数据,3、房地产开发项目资金筹措 （1）房地产开发项目的租售计划 房地产项目收入 房地产项目的收入主要包括房地产产品的销售收入、租金收入、土地转让收入（以上统称租售收入）、配套设施销售收入和自营收入。 房地产租售收入等于可供租售的房地产数量乘以单位租售价格。,（一）房地产开发项目基本财务评价数据,3、房地产开发项目资金筹措 （1）房地产开发项目的租售计划 房地产项目收入 分析房地产租售收入时，应注意： 可出售面积比例的变化对销售收入的影响； 由于规划设计的原因导致不能售出面积比例的增大对销售收入的影响； 空

40、置期和出租率对租金收入的影响。,（一）房地产开发项目基本财务评价数据,3、房地产开发项目资金筹措 （1）房地产开发项目的租售计划 房地产项目收入 房地产自营收入，指开发企业以开发完成后的房地产为其进行商业和服务业等经营活动的载体，通过综合性的自营方式得到的收入。 分析房地产自营收入时，应注意： 目前已有的商业和服务业设施对房地产项目建成后产生的影响； 未来商业、服务业市场可能发生的变化对房地产项目的影响。,（一）房地产开发项目基本财务评价数据,3、房地产开发项目资金筹措 （1）房地产开发项目的租售计划 房地产项目收入 在进行房地产经济评价时，应按期编制： 销售收入、经营税金及附加估算表； 租金

41、收入、经营税金及附加估算表； 自营收入、经营税金及附加估算表； 投资计划与资金筹措表。,（一）房地产开发项目基本财务评价数据,3、房地产开发项目资金筹措 （1）房地产开发项目的租售计划 确定收款方式 应考虑房地产交易的付款习惯和惯例； 还应考虑分期付款的期数和各期付款的比例。,（一）房地产开发项目基本财务评价数据,3、房地产开发项目资金筹措 （2）房地产开发项目的资金筹集计划 主要是根据房地产项目对资金的需求以及投资、成本与费用使用计划，确定资金的来源和相应的数量。 房地产项目的资金来源通常有：资本金、预租售收入、借贷资金（银行贷款、信托资金、债券、应付帐款） 。,（一）房地产开发项目基本财务

42、评价数据,4、房地产开发项目收入估算 （1）房地产开发项目经营收入估算 房地产开发活动经营收入主要包括：开发土地的土地转让收入和商品房销售收入。 开发土地的转让收入 开发土地的转让收入，即土地使用权转让收入，一般在土地具备地面建设条件后，满足土地转让条件后，土地开发投资者通过转让土地使用权获得的收入。,（一）房地产开发项目基本财务评价数据,4、房地产开发项目收入估算 （1）房地产开发项目经营收入估算 开发土地的转让收入 土地转让收入=已开发土地面积每平方米土地价格 土地转让收入=该块已经开发的土地规划规定建造建筑物的建筑面积熟地楼面单价 商品房销售收入 商品房销售收入=商品房建筑面积每平方米房

43、屋价格,（一）房地产开发项目基本财务评价数据,4、房地产开发项目收入估算 （2）房地产开发项目租金收入估算 年租金收入 出租房屋年租金收入不仅取决于房屋的租金，还决定于房屋的价格，也取决于其他的各种费用成本以及市场的供求状况。具体估算可以按市场法加以预测或者按照房屋的使用面积计算。,（一）房地产开发项目基本财务评价数据,4、房地产开发项目收入估算 （2）房地产开发项目租金收入估算 年经营成本 出租房屋的年经营成本主要包括：业务人员工资、职工福利费、办公费、车旅交通费、出租房屋折旧费、修缮费、低值易耗品摊销、其他费用。 具体估算往往根据企业的业务标准和人员编制进行确定。,（一）房地产开发项目基本

44、财务评价数据,5、房地产开发项目税金估算 （1）营业税 纳税义务人：销售企业、出租企业、中介企业； 纳税依据：分别根据收入的不同实现方式来进行计算，主要包括房地产销售收入、中介服务的服务费收入、房地产出租的租金收入。 税率：销售收入、出租收入、以及服务费收入的5%计征。,（一）房地产开发项目基本财务评价数据,5、房地产开发项目税金估算 （2）城市维护建设税和教育税附加 纳税义务人：销售企业、出租企业、中介企业； 城市维护建设税和教育税附加，两项累计以营业税的10%计征。 （3）房产税 纳税义务人：房地产的所有人，房产税一般按年征收分期缴纳。,（一）房地产开发项目基本财务评价数据,5、房地产开发

45、项目税金估算 （3）房产税 纳税依据：企业单位自用住房，以房屋余值计，税率为1.2%；出租商品房，以租金收入计，税率为12%。 Note：免交房产税的情形 国家机关、团体、军队、居民的自用房屋；国家财政拨款的事业经费的单位自用的房产；宗教寺庙、公园名胜古迹自用的房产；财政部批准的其他免税房屋。,（一）房地产开发项目基本财务评价数据,5、房地产开发项目税金估算 （4）土地使用税 纳税义务人：拥有土地使用权的单位和个人 纳税依据：纳税人实际占用的土地的面积，一般按年计算、分期交纳； 税率：采用分类分级的幅度定额税率大城市为0.5010元中等城市为0.48元小城市0.36元县城、建制镇、工矿区为0.

46、204元,（一）房地产开发项目基本财务评价数据,5、房地产开发项目税金估算 （5）耕地占用税 纳税义务人：占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征税范围：国家所有或集体所有的耕地。税率：根据人均耕地面积，按照规定税率一次性的计算征收： 人均耕地面积1亩以下的地区，每平方米为210元 人均耕地面积12亩的，每平方米为1.68元 人均耕地面积23亩的，每平方米为1.36.5元 人均耕地面积3亩以上的，每平方米为15元,（一）房地产开发项目基本财务评价数据,5、房地产开发项目税金估算 （6）土地增值税 纳税义务人：有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其他附着物并取得收入的单位和个人。征税范

47、围：国有土地使用权、地上的建筑物及其他附着物课税对象：有偿转让土地房地产取得的土地增值额。 计算方法：分级计算法和速算扣除法,（一）房地产开发项目基本财务评价数据,5、房地产开发项目税金估算 （6）土地增值税 税率：实行四级超额累进税率。增值额未超过（小于等于）扣除项目的金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目的金额50%的部分，未超过扣除项目的金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目的金额100%的部分，未超过扣除项目的金额200%的部分，税率为50%增值额超过扣除项目的金额200%以上的部分，税率为60% 。,（一）房地产开发项目基本财务评价数据,5、房地产开发项目税

48、金估算 （6）土地增值税 土地增值税的扣除项目包括：取得土地使用权时的支付金额土地开发的成本费用新建房及配套设施的成本费用或者旧房及建筑物的评估价格与转让房地产有关的税金财政部规定的其他扣除项目,（一）房地产开发项目基本财务评价数据,表4-2 土地增值税税率与速算扣除系数,5、房地产开发项目税金估算 （6）土地增值税,（一）房地产开发项目基本财务评价数据,5、房地产开发项目税金估算 （6）土地增值税 例4-3：某个房地产开发项目其转让价格总计为1000万元，已知其扣除项目金额为200万元，计算其应当缴纳的土地增值税额？ 计算增长额=1000-200=800（万元） 计算增值额占扣除项目的比重=

49、800/200=400% 采用分级计算法 第一级：200*50%*30%=30（万元） 第二级：200*50%*40%=40（万元）,（一）房地产开发项目基本财务评价数据,5、房地产开发项目税金估算 （6）土地增值税 采用分级计算法 第三级：200*50%=100（万元） 第四级：400*60%=240（万元） 应缴纳的土地增值税=30+40+100+240=410（万元） 采用速算扣除法 应缴纳的土地增值税=800*60%-200*0.35=410（万元）,（一）房地产开发项目基本财务评价数据,5、房地产开发项目税金估算 （7）企业所得税 纳税义务人：实行独立核算的企业单位。纳税依据：按照企

50、业实现的纯收益或利润的25%征收。 （8）外资投资企业和外国企业所得税 纳税义务人：三资企业或者在中国境内设立机构、场所，从事生产、经营的，或者在中国境内未设立机构、场所，但有来源于中国境内的所得的外国公司、企业和其他经济组织。,（一）房地产开发项目基本财务评价数据,5、房地产开发项目税金估算 （8）外资投资企业和外国企业所得税 纳税依据：生产经营所得和其他所得，对总机构设立在中国境内的外商投资企业来源于境内、境外所得，对外国企业就来源于中国境内的所得缴纳25%的税收。,（一）房地产开发项目基本财务评价数据,5、房地产开发项目税金估算 （9）契约税 纳税人：以买卖、典当、赠与或交换方式获得的土

51、地房屋产权的承受人。 征收对象：发生产权转移变动的土地、房屋 税率：买契税率为35%，首次购房低于90平米，买契税率为1%，按买价征税；典当契税率3%，按典价征收；赠与契税率6%，按现值价格征收；交换房屋价值相等的，免征契税，不相等的，超过部分按照买卖税率纳税； 征税依据：产权转移双方当事人签定契约价格。,（一）房地产开发项目基本财务评价数据,5、房地产开发项目税金估算 （10）印花税 纳税人：各种合同、产权转移书证、营业帐簿、权利许可证照的企业单位和个人，以及在国外书立、领受，但在国内使用的应税凭证的使用人。 比例税率：各类合同、以及具有合同性质的凭证、产权转移书据、营业帐簿中所记载的金额，

52、分为五个档次：0.005%、0.03%、0.05%、0.1%、0.2%。 定额税率：权利、许可证照以及营业帐簿中的其他帐簿，按件贴花，每件5元。,（一）房地产开发项目基本财务评价数据,5、房地产开发项目税金估算 （10）印花税 房地产有关的印花税： 建设工程勘察设计合同，按收取费用的0.05%； 建筑安装工程承包合同，0.03%； 房屋租赁合同，按租赁金额的0.1%，不足1元，按照1元贴花； 借款合同，按照金额的0.005%； 保险合同，按照保费的0.1%； 产权转移，按照转移书据所载金额的0.05%； 政府部门发给的产权证和土地使用权证，按件贴花5元；,（二）房地产开发项目基本财务评价方法,

53、1、财务评价静态指标 2、财务评价动态指标,（二）房地产开发项目基本财务评价方法,1、财务评价静态指标（不考虑时间价值） （1）投资利润率 考察项目单位投资的盈利能力，指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额与项目总投资的比率。计算公式如下： 投资利润率=项目年利润总额或年平均利润总额/项目总投资项目总投资=固定资产投资+投资方向调节税+建设期利息+流动资金投资利润可以是税前或者是税后利润,（二）房地产开发项目基本财务评价方法,1、财务评价静态指标（不考虑时间价值） （1）投资利润率 作用：投资利润率越高，项目的经济效益越好；当投资利润率大于基准利润率时，该投资项目可行。 优点：

54、易于理解，使用简单、方便，考虑了投资寿命期内所有年份内的收益； 缺点：没有考虑时间价值；净利润指标是会计概念，与现金流量存在差异，不能真正反映投资报酬的高低。,（二）房地产开发项目基本财务评价方法,1、财务评价静态指标（不考虑时间价值） （1）投资利润率 例4-4：某房地产公司投资一写字楼，总投资为1000万元，投资建设期2年，项目经营期为15年，每年的净利润为200万元，投资人所要求的最低利润率为15%。试问该投资项目是否可行？ 投资利润率=200/1000*100%=20%15% 该投资项目可行。,（二）房地产开发项目基本财务评价方法,1、财务评价静态指标（不考虑时间价值） （2）投资回收

55、期 衡量投资项目初始投资回收速度的评估指标，指项目的净收益抵偿全部初始投资所需的时间，一般从建设年开始计算，而偿还投资的来源包括净收益和折旧之和，净收益可以是税前利润，也可以是税后利润。,（二）房地产开发项目基本财务评价方法,1、财务评价静态指标（不考虑时间价值） （2）投资回收期,（二）房地产开发项目基本财务评价方法,1、财务评价静态指标（不考虑时间价值） （2）投资回收期 优点：简单、方便，易于理解，并且考虑了风险因素。 缺点：未考虑货币的时间价值；不计算偿还投资后可能的获得的收益，不能完全反映投资的盈利程度；回收期的标准确定主要依赖决策者的对风险的态度。,（二）房地产开发项目基本财务评价

56、方法,1、财务评价静态指标（不考虑时间价值） （2）投资回收期 例4-5：某房地产公司投资一写字楼，总投资为1000万元，投资建设期2年，假设投资为均匀投入，项目经营期为8年，每年净利润为200万元，项目折旧为每年125万元，试确定该项目的投资回收期。若该类型项目的投资回收期一般为8年，试对该项目的投资效果进行评价。,（二）房地产开发项目基本财务评价方法,1、财务评价静态指标（不考虑时间价值） （2）投资回收期 表4-3 项目现金流量表,（二）房地产开发项目基本财务评价方法,1、财务评价静态指标（不考虑时间价值） （2）投资回收期 该项目的静态投资回收期为5.077年，小于基准的投资回收期，因

57、此，该项目的投资效果比较好。,（二）房地产开发项目基本财务评价方法,2、财务评价动态指标（考虑时间价值） 静态指标与动态指标比较 静态指标一般不考虑货币的时间价值，一般有投资利润率和投资回收期两个指标； 动态指标主要考虑货币的时间价值，因而需要通过社会折现率对不同时点的现金流量进行折现，并通过对折现后的现金流量的比较来评价投资项目的投资效果的好坏。社会折现率一般反映社会平均折现率水平，一般取8%，主要考虑社会基准收益率、投资风险收益率和通货膨胀率的影响。,（二）房地产开发项目基本财务评价方法,2、财务评价动态指标（考虑时间价值） （1）净现值NPV 净现值，指将项目在有效期内的净现金流量，按照

58、预先规定的贴现率或基准收益率折算到开发项目实施开始时的基准年的值。,（二）房地产开发项目基本财务评价方法,2、财务评价动态指标（考虑时间价值） （1）净现值 判断准则：对一个投资项目进行判断时，当该投资项目NPV0时，则认为其可行，即该项目的收益率大于基准的内部收益率；对不同投资项目进行比较时，当其原始投资相等时，则选择NPV最大的为最优项目；当其初始投资不同时，则NPV最大不能成为决策选优的依据。,（二）房地产开发项目基本财务评价方法,2、财务评价动态指标（考虑时间价值） （1）净现值 优点：考虑了货币的时间价值；反映了房地产投资项目的赢利大小。 缺点：净现值的大小受到折现率大小的影响；净现

59、值指标不能用来直接比较不同投资额的项目的效率的好坏，即不反映投资收益率的高低。,（二）房地产开发项目基本财务评价方法,2、财务评价动态指标（考虑时间价值） （1）净现值 例4-6：某房地产公司投资一写字楼，总投资为1000万元，投资建设期2年，投资均匀投入，项目经营期为8年，每年净利润为200万元，项目折旧为每年125万元，假设基准的社会折现率为10%，试对该项目的投资效果进行评价。NPV=621.680,（二）房地产开发项目基本财务评价方法,表4-4 项目现金流量表,（二）房地产开发项目基本财务评价方法,2、财务评价动态指标（考虑时间价值） （2）内部收益率IRR 内部收益率，指使得投资方案各年现金流入量的总现值与各年现金流量流出量的总现值相等的贴现率，可以用来反映项目投资收益水平的高低。,（二）房地产开发项目基本财务评价方法,2、财务评价动态指标（考虑时间价值） （2）内部收益率IRR 判断准则：对一个投资项目进行判断时，当该投资项目IRR基准投资回报率时，则认为其可行；对不同投资项目进行比较时，则应选择内部收益率最大的投资项目作为最优项目。,（二）房地产开发项目基本财务评价方法,2、财务评价动态指标（考虑时间价值） （2）内部收益率IRR 优点：考虑了资金的时间价值；内部收益率不需要首先确定所要求的报酬率；表示投资项目内在收益率，反映投资效率高低。 缺点：不能直观地显