最新攀枝花市文化广场二期综合楼可行性研究报告

1、攀枝花市文化广场二期综合楼可行性研究报告一、项目背景1、项目名称：凤凰城区文化广场二期园区2、承包商概览：四川省攀枝花市泰坤房地产开发公司是攀枝花市专业房地产项目开发公司，近年来，攀枝花市公司房地产项目稳步发展，已经成功开发了很多房地产项目。其他开发项目投入巨额资金，该项目因大量工程而建设周期长。泰坤房地产开发公司为了降低投资风险，决定与中国19例攀枝花分公司共同建立控股公司，共同开发这项事业。攀枝花市泰坤房地产开发公司是在市政府同意下成立的。集团注册资本金为1.5亿韩元，是攀枝花市专业房地产建设的主力军，是资产管理和管理、创业创业创业创业创业创业创业创业创业创业创业创业、技术产权交易中心、建

2、设融为一体的大型民间团体。3、可行性研究报告编写标准：(1) 城市居住区规划设计规范(2) 攀枝花市规划管理条例和技术规定(3) 城市居住区公共服务设施设置规定(4) 住宅设计规范(5) 住宅建筑设计标准(6) 建筑工程交通设计及停车场设置标准(7) 城市道路绿化规划及设计规范(8) 高层民用建筑设计防火规范二、项目概述1、宗地位置：项目概述：四川省攀枝花市大衮房地产开发公司，建议项目为攀枝花市规划建筑设计研究所，建议文化广场地面22层，地下2层框架剪力墙结构园区，建议场地为金沙江南岸，西临盆之花大阶梯2、建设规模和目标：攀枝花市土地范围是四川省攀枝花市泰坤房地产开发公司，建议的项目是攀枝花市

3、规划建筑设计研究所，建议的文化广场市地面22层，地下2层框架剪力墙结构园区。3、周边环境和设施(1)建筑物和建筑物的突出部分，距离东面大通道的边缘超过7米。(2)建筑和建筑物的突出部分必须低于人民街中心线20米(3)东南角应适当转让建筑物。(4)建筑和建筑物的突出部分向北后退了3米以上。(4、项目投资资金和收益项目总投资：1967.7万元自有资金投入：1240万元房屋售价：2000元/平方米项目销售收入：5904万元项目税后利润总额：1127万14000元项目总利润运行：27.28%项目内部收益率：25.39%三、项目建设的原因1、市场分析随着国家福利废除住房政策的出台，人们生活水平的提高，一

4、度停滞的房地产市场开始暴涨，住房销售再次出现好转，购房客户的主体从集团逐步转变为个人。预计未来几年住宅商品房需求将稳步增长，进入顺利发展阶段。改革开放以来，中高收入阶层逐渐崛起，在南京消费群中占了很大份额，对环境优美、质量优良的中高档住宅的消费需求增加了。从目前的情况来看，南京房地产住宅产业总体上具有基本供求平衡，但交通便利，配套设计优秀，合理价格的商品住宅在地区销售火爆。开发人员往往将这些市场需求确定为项目开发的起点。2、项目建设有利于我们公司在攀枝花房地产市场的进一步开发和发展依靠昌开发区的优惠政策及政府支持，自成立以来，坚持“追求卓越，尽力”的企业理念。基于兵超江中心区、辐射东部、西部、

5、仁河等。通过该项目的开发，占领凤凰地区房地产市场，开发公司实力，进一步巩固攀枝花房地产行业的企业形象。3、我市经济整体发展的必要性房地产业是从事城乡特别是城市住宅和土地综合开发和管理的，城市存在和发展的物质基础，是发展国民经济的支柱产业之一，房地产业的发展可以加快市场经济的进程。根据我市国民经济和社会发展“九”计划和2010年长期愿景对象纲要精神，从“九”开始，房地产业被列为重点培育产业。按照市委和市政府提出的“一年初的可视效果，三年一次的面貌变化，五年跃升到新阶段”的要求，我市房地产产业在“九”期间充分发挥先发制人产业的作用，加快房地产产业的商业化、市场化、现代化步伐，坚持“统一规划、合理布

6、局、综合开发、复合建设”的原则本工程对于进一步加快中低档住宅建设项目我市住宅建设，满足逐渐富裕的人们对中档住宅的消费需求，提高人们的生活质量，培育新的经济增长点，具有十分积极的意义。4、项目建设符合攀枝花市的区建设精神国家继续实行扩大内需、促进经济增长的政策，房地产市场潜力巨大，房地产开发企业期待的盈利能力将进一步提高。国家取消对房地产开发项目贷款的银行限制，解除对房地产开发企业的禁令，进一步增强了房地产业发展的信心。攀枝花市政府加大了对房地产业的投资。每年投资10亿元建设60万平方米，5年建设300万平方米，5年解决3万居民住房问题的战略方针的实施对房地产业的影响非常明显。形成了第二次和第三

7、次市场联系效应。攀枝花市房地产市场多年健康规范的发展，加上广泛的宣传指南，市场运行逐步缓解条件，市民购买旧住房新、二级住房产业的积极性逐步调动和再生，我市房地产市场已经形成了二级、三级市场联动的良好局面。部分条件好的行政和企业事业单位已经进入住房货币分配阶段，住房改造前的好条件逐步消化，然后转入个人住房购买，可以刺激住房有效需求，形成住房多层次消费。因此，我们公司决定在该地区内寻找合适的地区进行投资，建设高质量的商品住宅小区。由于本地区内土地的不足和我们公司的资金暂时不足，我们决定将中国19例攀枝花分公司选定为战略伙伴，双方协商共同开发攀枝花市文化广场第二阶段园区。具体的合作方式在筹资部分详细

8、说明。5、由于城市地区的可开发土地不足，双方共同开发这个项目符合我们公司的投资开发战略从土地供应的角度来看，由于土地数量的相对稳定和90年代中期以来攀枝花房地产市场的快速发展，攀枝花市土地资源越来越少，城市地区土地供应的绝对数量必然减少。由于该项目的开发，100多亩大规模住宅区不足的土地，土地资源宝贵。随着土地供应市场的秩序日益规范，为了合理利用城市土地资源，土地收购方法已经从过去的分配、协议转让方式逐步转变为拍卖、投标方式为主。此后，两种方式必然会使土地收购成本上升，对项目开发和建设不利。该项目计划了攀枝花市电影院公司红线范围的定点建筑面积，为资金流动周转率和项目建设收益创造了良好条件。同时

9、确保具有大规模开发潜力的地块，有助于项目的滚动开发。根据市场动态合理调整设计方案和营销策略，稳步树立项目品牌形象，在攀枝花房地产市场上并不少见。项目周边房地产的开发已经提高了本地区土地的潜在价值，本项目的开发可以实现潜在价值。6、项目开发的好处四川省攀枝花市泰国钱锟房地产项目开发经验和良好信誉市电影院公司的相关政策优势和拥有足够的土地四、市场分析1、攀枝花概览攀枝花市是四川省六大中心城市之一。1992年国家公布的中国城市综合经济实力50强中，攀枝花名列第21位。2001年攀枝花市国内生产总值达到1348亿元，以可比价格比2000年增长了12%。经济运行质量提高，全年实现150.18亿元，同比增

10、长21.8%，占国内生产总值比重11.1%。1992年以来，攀枝花经济发展进入了快车道，全市GDP继续保持两位数的增长，高于全国、地方平均水平。经济运行质量和效率显着提高，人民生活水平继续提高，各种社会事业全面发展，实现了“十一五”的良好开放。经过千年的开拓染色，创造了光辉的物质文明和精神文明的独特地理环境，为攀枝花的快速发展奠定了坚实的基础。攀枝花自成立以来几十年发展起来的攀枝花，已经是以钢铁为主的产业基地、西南中国的对内外贸易中心、中国西南最大的交通枢纽和重要的教育、科研基地，在全国221个以上的城市中，攀枝花的综合经济实力居第21位，是中国的大中心城市之一。改革开放以来，攀枝花的投资“低

11、湿地效应”，是目前中国中西部大都市中第一个利用外资，实际利用外资13.7亿美元，在全球5个大洲10多个国家或地区处使用外资。2、兵草岗房地产住宅市场分析(1)凤凰城区概况四川省攀枝花市开发的“凤凰区”二期工程是该市2001年的大规模投资项目，市政府作为第一个智能示范住宅示范项目，位于政治经济文化中心的攀枝花市冰川江。开发的凤凰城地区第二阶段将由具备欧式建筑风格的23套住宅小区组成。总面积2公顷，二期总土地近120亩，总建筑规模近18万平方米。金沙江边、离散近水、幽静的环境、交通发达，距攀枝花机场20公里，距攀枝花站15公里，旅行很方便。(2)建筑类型攀枝花市住宅建筑类型现状：多层。作为最常见的

12、建筑形式，多层住宅仍然是市场供给的主体，这在城乡结合部的郊区房地产市场中尤为突出。现在市中心的多层项目越来越少，有彻底“离开市中心”的倾向。小高层。现在高层的最大特点是把“庄园”扩大到郊区。小高层建筑也摆脱了“村脉”的市中心，出现在远离市中心的城乡结合部。位于攀枝花3号的第一阶段项目展示了3个有电梯的小高层建筑和公寓单元的创新设计，市场反映很好。高层。目前攀枝花市高层房地产惊慌的现状正被市中心日益增加的下一代高层住宅项目所改变。市内一些高层建筑上市了，给高层房地产市场增添了几分亮丽的色彩。上海花园、阳光怡景花园等楼群相继推出，高质量塑造了江城楼最高级别墅的形象，改变了高层建筑的现状。五、全球总

13、体规划：(1)常规布局住宅是多层水温药层住宅，可以结合徐璐其他单位，根据攀枝花地区的地理纬度和地段环境条件，适当设计丈夫东、西南偏宅，在不影响日照的情况下改善居住区的空间景观效果，避免一般地区兵营热的单调布置。还可以增加集团绿地。景观设计改变了整个区域的设计集中，改变了地块大规模绿地的形态，在确保集中绿地指标的前提下，设计了群体绿地，使每个家庭拥有更好的景观。根据场地情况，该地区的道路根据山的自由布局，两个主要入口分别放置在东部国民路和泰国3路、千元路的交点。入口处设置了小区中央广场，场内沿大梯路布置了商业、文化娱乐设施；小区太沿着你的路安排幼儿园和小学。绿色街道郑源、老人活动场、儿童活动场、

14、体育健身场等绿化休养地。按建筑组自然布置。古濑车站内停车根据场地情况，将路边港口式停车和地下集中车库结合起来。住宅采用庭院式布置，保证小区有比较宽敞的中心休闲空间。庭院之间将设置绿地、晨练、儿童游戏等邻里交往空间。该地区的公路将整个场地分为a、b、c和d四个区域。其中，a区向小区西北方向按地形布置了一群2 3层的别墅。b、c区为公寓小区东侧较平的区域，配有水温药层多层公寓；d区为区域土地西南部布置一般多层公寓。小区道路自由布局，延伸到了各个住宅群。主干道宽度7米，车公路宽4米，支路宽2米。项目主要技术指标表项目测量结果值(%)占地面积379.0亩家具数3200户居住人员11200人平均人口3.

15、5人仅总建筑面积M2 35.37 100.0仅住宅建筑面积M2 32.13 90.8其中，施工面积为1万M2 3.24 9.2平方米住宅平均层数4.20米计划人口总密度人/ha 443容积率1.4建筑密度： 40%(2)土木零件(a)建筑住宅区的规划布局要处理好网络结构、建筑布局和空间、环境的内部连接，在调整中寻找变化，重点关注住宅环境和住宅单体的建筑设计。在单体设计中，调整空调室外机位置，用建筑构件遮挡屋顶，屋顶高低不平，平坡结合，变化很多。根据人力车基本转换原则，进行小区道路网、停车设施计划。停车位汽车为0.7辆/家庭，自行车为1.8辆/家庭考虑。园区在布局上稀释乔丹，强调花园，通过中央绿

16、地，通过绿色走廊，经过整个地球各个区域。住宅绿化系统是中央绿地、景观绿色走廊、庭院绿地、建筑外观、上面的植物形成虚线、徐璐渗透的三维绿化景观。小区公共建筑被安排在小区东侧，沿着普通公路安排中心俱乐部、农民市场、超市、小学、幼儿园。住宅设计从人类行为科学开始，适应不同家庭构成的需要，广泛使用新材料、新技术，提高居住功能。住宅在庭院样式的布置，各建筑周围合成了相对独立的庭院空间。规划设计“以人为本”的指导思想，根据现代家庭生活行为规则和市场需求进行住宅设计，利用新技术实现节能、节水、环境保护、智能等新材料设备和节能、智能、舒适、生态、安全要求。(b)套装一套水下楼层多层住房面积每套100-200平方米，以高收入层为目标的建筑以庭院方式自由布置。通常多层住宅面积为每建60-150平方米，以中等收入人群为对象，建筑物沿丘陵网自由布置成庭院。以4 6层水温型、现有f型、a型、c型为主，将增加200平方米左右面积的水温药层公寓。其中f型为4层的水温药层公寓面积为160平方米，占30%。a型为6层的水温药层公寓面积为165平方米，南口占20%，北口占20%。6层单层公寓c型142平方米，占10%。面积系数：1、客厅：水温药层35 45平方米；单层25 35平方米，3.5 4.2平方米；2、厨房加餐厅：15 20平方