锐理数据2018年青岛房地产市场总结

1、青岛锐理数据 / 2018年01月07日,2018年青岛房地产市场年报,1.宏观环境,2.土地市场,3.商品房市场,4.住宅市场,5.商办市场,6.企业表现,7.总结展望,CONTENT,目录,全国经济,青岛经济,政策规划,01,宏观环境,2018年国民经济运行总体平稳，各地房地产调控政策密集，岁末部分城市开始解禁,宏观环境,全国经济 青岛经济 政策规划,电话：土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,企业表现,总结展望,【全国经济】前三季度我国GDP同比增长6.7%，经济发展总体稳定,20072018年前三季度全国GDP及其增速年度走势,20122018年11月

2、全国消费者价格指数CPI、工业品出厂价格指数PPI月度走势,数据来源：国家统计局,宏观环境,全国经济 青岛经济 政策规划,电话：土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,企业表现,总结展望,【全国经济】控通胀，抑制资产泡沫及防风险效果显现,20132018年9月M2供应量同比增长(%)情况月度走势,2012-2018年11月社会融资规模 (万亿元)情况月度走势,数据来源：国家统计局,宏观环境,全国经济 青岛经济 政策规划,电话：土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,企业表现,总结展望,【全国经济】全社会固定资产投资增速有所下滑，房

3、地产投资增速平稳,20072018年前三季度全社会固定资产投资及其增速年度走势,20142018年11月全国房地产投资累计额及增速月度走势,数据来源：国家统计局,【青岛经济】 2018年全市经济运行总体保持平稳发展态势；房地产投资占固定资产投资占比保持在17%,20042018年前三季度青岛市GDP及增幅情况,20042018年10月青岛全社会固定资产投资及房地产投资情况,数据来源：青岛统计局,电话：宏观环境,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,全国经济 青岛经济 政策规划,企业表现,总结展望,【青岛经济】城镇居民人均可支配收入及居民储蓄存款余额增速稳定,2

4、004-2018年三季度青岛城镇居民可支配收入及增幅,2006-2018年11月青岛城乡居民储蓄存款余额及增幅走势,数据来源：青岛统计局,电话：宏观环境,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,全国经济 青岛经济 政策规划,企业表现,总结展望,【青岛经济】 2018年前11月房地产施竣工面积及销售金额平稳增长,2004-2018年11月青岛市房地产施工竣工面积,2004-2018年11月青岛市房地产销售面积、销售额,数据来源：青岛统计局,电话：宏观环境,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,全国经济 青岛经济 政策规划,企业表现

5、,总结展望,【政策汇总】2018年全国各地调控政策密集，从11月份开始明显减少，并且12月中旬以后多城松绑或者调整此前的政策,电话：宏观环境,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,全国经济 青岛经济 政策规划,企业表现,总结展望,1月25日 国土资源部批准沈阳、厦门等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案,1月25日 央行对普惠金融定向降准0.5个百分点，释放流动性3000亿左右,3月30日 青岛户籍新政发布：城区购房90平，新区60平可落户,4月25日 央行降低银行存款准备金1个百分点,5月19日 住建部约谈12城后再度发文 坚持调控目标不动摇,

6、6月19日 青岛发布引才新政 计划5年全球引才百万,6月22日 山东省政府办公厅公布山东省物业服务收费管理办法,1月15日 国土资源部部长姜大明在全国国土资源工作会议上表示：“三权分置”让房地产回归“住人”的商品属性,3月13日 国家发改委发布关于实施2018年推进新型城镇化建设重点任务的通知，全面放开城市落户条件，租房也可落户,4月18日 青岛限购升级：限购区域内本地户籍限购2套住房；外地户籍限购1套住房；限售时间延长至5年（含二手房）,5月25日 青岛积分落户实施细则发布 取消学历要求、缩短社保年限,6月25日 高新区公证摇号规则定稿,6月28日 住建部等七部门联合发布通知，在北京、上海等

7、30个城市打击炒房,6月24日 央行降准0.5个百分点,3月26日 高新区重拳监管楼市,4月12日 山东出台装配式建筑规划出台,6月9日 西海岸出台楼市监管新政，整顿规范房地产市场秩序,6月17日 全国统一的不动产登记信息管理基础平台实现全国联网,2月12日 北京银监局召开2018年北京银行业监督管理工作会议，严防各路资金违规进入楼市,6月28日 高新区严禁在选房及收款环节提高首付比例,电话：宏观环境,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,全国经济 青岛经济 政策规划,企业表现,总结展望,7月7日 国土资源部批准沈阳、厦门等11个城市利用集体建设用地建设租赁住

8、房试点实施方案,8月17日 住建部约谈海口三亚烟台等5市：严打投机炒作，遏制房价上涨,9月18日 八部门联合下发关于深化混合所有制改革试点若干政策的意见，加强国有土地资产处置管理，推动混合所有制改革,9月21日 广东省酝酿取消商品房预售制度，全面实施现房销售 青岛房屋买卖合同网上备案推行使用新版,10月21日 落实新个人所得税法，减负增收、促进消费,10月24日 山东细化重点中小企业建设产业配套住房政策,7月12日 住房城乡建设部召开棚户区改造工作吹风会时指出，依法依规控制棚改成本，严禁违规支出,8月8日 印发中国银保监会关于扩大老年人住房反向抵押养老保险开展范围的通知，“以房养老保险”从试点

9、扩至全国范围,9月13日 北京公积金新政频出 认房又认贷、缴存额度与缴存年限挂钩,10月9日 国务院常务会议召开，明确提出严格把好棚改范围和标准，库存不足、房价上涨压力大市县尽快取消货币化,12月12日 关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知发布，支持营业收入大于300亿元地产商直接发债融资,12月18日 菏泽取消限售,11月9日 崂山区全装修住宅工程质量管理及验收交付办法出台,8月8日 全省新型城镇化建设近期工作要点印发，山东全面放开城镇落户限制，以居住证为主要依据办理随迁子女入学,9月7日 城阳全区排查，从严从重处罚房地产违规销售,10月15日 央行降准1个百分点

10、,10月17日 山东等8地试点政府购买公租房运营管理服务,8月1日 山东9部门联合整治重拳打击楼市乱象禁止开发商“全款优先”,12月19日 美联储加息，央行“定向降息”,11月4日 青岛全面放开公积金组合贷款,12月11日 青岛房屋解押后才可网签,12月17日 青岛红岛实行积分入学,【政策汇总】2018年全国各地调控政策密集，从11月份开始明显减少，并且12月中旬以后多城松绑或者调整此前的政策,【金融】国内外金融环境复杂，楼市进入下跌通道，为了达到楼市“三稳”目标，房贷利率或下降,电话：宏观环境,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,全国经济 青岛经济 政策规

11、划,企业表现,总结展望,2018年美国完成4次加息目标（3月、6月、9月和12月），目前美国联邦基金目标利率2.25%-2.5%。12月加息举措是美国央行当前加息周期的第9次加息，也是今年内的第4次加息。,缩表即缩减资产负债表规模，回收在市场上流动的美元。长期来看，市场上流动的美元减少，美元自然日益值钱，他国汇率将承压。,减税方案获参议院通过，重点有二：一是将企业所得税从35%降至20%，同时降低海外利润汇回税；二是个人所得税也会有不同档级的下调。,2018年美联储四次加息，进一步扩大中美利差，对人民币形成中期的贬值压力，事实上今年以来，人民币对美元一直贬值，形成自1994年浮动汇率制改革以来

12、最漫长的跌势，至今仍维持在6.86以上的低位。在外部环境严峻的同时，中国经济又面临着转型期的巨大压力，央行不得不反向操作，在沙特阿拉伯、巴林、阿联酋、中国香港等国家和地区跟随加息后，“定向降息”，以保持国内资金的流动性，稳定经济。,在美国“加息、缩编、减税”组合拳下，国内资金面临着“外逃”压力，对国内楼市也构成一定的利空局面；但考虑到我国经济的转型期压力，国家不仅没有跟随加息，而是采用反向操作，“定向降息”。2018年房贷基准利率不变的情况下各银行普遍上浮，但在下半年上浮幅度开始放松，至年底，深圳首套房利率从上浮15%下调至10%，随着楼市进入下跌周期，不排除更多城市跟进下调利率。,【货币】存

13、款准备金率处于历史新低，但贷款利率已经通过各商业银行上浮利率实际上调，不过上调幅度有下行迹象,电话：宏观环境,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,全国经济 青岛经济 政策规划,企业表现,总结展望,2008年以来大型金融机构存款准备金率及调整幅度走势,2008年以来贷款基准利率及调整幅度走势,年内央行4次降准，下调存款准备金率至13.5%，达到10年以来最低水平，四次降准释放了超万亿级别的资金量，用于支持市场化法治化“债转股”项目和支持相关银行开拓小微企业市场，发放小微企业贷款。历史看，只要降准，对于房地产来说肯定是利好，能缓解资金面压力，故此次降准流动性边际

14、改善，定向明确利好债市，同时缓解房地产融资压力，稳定楼市。,2012年以来，国家经过8次下调贷款利率，目前贷款利率维持在4.35%的历史新低位，至今没有变，而过去三年因为房地产市场大热，大部分银行吸收了过多的房地产抵押物，随着近期资金成本不断上升，在叠加管理成本后，5年以上按揭贷款仅4.9%的基准利率对于大部分银行来说，已经属于低利润产品，今年首套房贷款利率已经上浮10-20%，利率表现事实上调。不过，年末央行推出定向中期借贷便利，定向支持金融机构向小微企业和民营企业发放贷款，此举相当于“定向降息”，有助于引导中长期利率下行，至年底，部分城市已经下调利率上浮幅度。,【融资】2018年融资环境比

15、较宽松，虽然“去杠杆”导致了融资难，但国家多次降准和变相降息，企业融资环境相对平稳,电话：宏观环境,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,全国经济 青岛经济 政策规划,企业表现,总结展望,债转股，是指国家组建金融资产管理公司，收购银行的不良资产，把原来银行与企业间的债权、债务关系，转变为金融资产管理公司与企业间的股权、产权关系。,环境背景： 2016年，为响应国家“去库存”，各地方政府上马批量PSL(抵押补充贷款)，到2018年，贷款陆续进入还贷期，在此期间叠加了“中美贸易战”、“去产能”、“企业转型”、“去杠杆”等一系列复杂经济困难，经济下行压力大，为应对企

16、业转型期的资金压力，政府推出“债转股”，同时多次定向降准，释放流动性，稳定经济。,降准/降息情况： 2018年1月25日起，中国人民银行对普惠金融实施定向降准政策。凡前一年上述贷款余额或增量占比达到 1.5%的商业银行，存款准备金率可在人民银行公布的基准档基础上下调0.5个百分点；前一年上述贷款余额或增量占比达到10%的商业银行，存款准备金率可按累进原则在第一档基础上再下调1个百分点。 2018年4月17日，从2018年4月25日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点；同日，上述银行将各自按照“先借先还”的顺序，使用降准释放

17、的资金偿还其所借央行的中期借贷便利（MLF）。 2018年6月24日，为进一步推进市场化法治化“债转股”，加大对小微企业的支持力度，中国人民银行决定，从2018年7月5日起，下调国有大型商业银行、股份制商业银行、邮政储蓄银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率0.5个百分点。鼓励5家国有大型商业银行和12家股份制商业银行运用定向降准和从市场上募集的资金，按照市场化定价原则实施“债转股”项目。 2018年12月19日，中国央行推出定向中期借贷便利（TMLF），定向支持金融机构向小微企业和民营企业发放贷款。,【信贷】青岛目前实行差别化信贷政策，采取认房又认贷方式，各大银行

18、均已上调贷款利率，下半年有所放松,电话：宏观环境,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,全国经济 青岛经济 政策规划,企业表现,总结展望,信贷政策,青岛各银行商贷一览表,2014年9月,青岛全面放开限购，限贷松绑：首套房商贷首付比下调至25%，二套房商贷首付比下调至40%，首套房利率扣9-9.5折,2017年315、330新政,首付款比例最低可执行20，政策前后，首套房利率降至8.5折,2017年6月,重启限购政策，认房又认贷，首套和二套房首付款比例分别提升至30%和40%；对第三套房停止放贷,2018年6月,6月1日起，青岛包括中国银行、农业银行、工商银行、

19、建设银行、邮储银行等在内的多家银行均取消了首套房贷利率的优惠,实行基准利率。有的银行甚至在基准利率基础上进行了上浮,2016年3月,限购升级后，目前为首套房平均利息为基准利率上浮15-20%，部分银行上浮30%以上，二套最高上浮40%，房企多要求全款优先,2018年12月,市场降温后，首套房平均利息为基准利率上浮10-20%，二套上浮20-30%，组合贷入策,【岛城楼市周期】房地产市场发展周期与政策周期紧密相关，平均6年一个大周期，且周期有缩短趋势；当前市场处于新一轮收紧周期，市场热度消减，量降但价尚未全面下滑，2019年政策或将放松,电话：宏观环境,土地市场,商

20、品房市场,住宅市场,商办市场,全国经济 青岛经济 政策规划,企业表现,总结展望,2018,调控持续加码,楼市走势,【限购/限售】 2018年4月青岛限购升级，范围扩大至本地居民，政策力度史上最严，全国范围仅次于北上广深,电话：宏观环境,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,全国经济 青岛经济 政策规划,企业表现,总结展望,【土地】 近两年青岛土地调控政策不断创新，2018年土地捆绑出让成为历史，原则上停止设置土地出让特殊附加条件,电话：宏观环境,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,全国经济 青岛经济 政策规划,企业表现,总结

21、展望,青岛目前拿地难度不断加大，除实行地价“熔断”措施，通过限定各种条件在土地交易环节控制房价，增加参与拿地企业条件，拿地条件越来越苛刻。建立实施招拍挂出让公告审查制度，土地出让过程将更加公开透明。,土地,2014年12月,开始执行土地网上交易,2017年4月,2016年12月,2017年6月,熔断机制出现：按照价高者得原则确定竞得人，如溢价率达100%以上，视为不理性竞拍，系统自动流拍,网下竞拍商品房销售价格方式出现，当竞买报价达到或超过最高限价后，网上土地竞价中止，转入网下竞商品房销售价格；部分地块对建筑风格、开发商企业资质提出要求,青岛市基准地价更新，较上一轮商服用地价格增幅9.3%，住

22、宅用地价格增幅10%，工业用地价格增幅4.4%。,2017年下半年,青岛市土地采取线上限价拍卖熔断机制，线下竞房价、现房销售、线下抓阄、竞自持面积、竞公建资金等,2018年6月,6月23日，青岛召开紧急会议，专题研究土地搭配出让和设置附加条件问题。 原则上停止设置土地出让特殊附加条件； 对于无门槛条件的住宅用地，采取限房价、限地价、竞自持等房地产调控措施进行出让； 需要搭配出让的项目（住宅搭配产业），产业用地只允许设置一般性准入条件，不得设置资质（专利）、排名等特殊条件,电话：宏观环境,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,全国经济 青岛经济 政策规划,企业表

23、现,总结展望,重点规划 /市北区 滨海新区南、北片区及历史文化片区控制性详细规划问世,3月7日，青岛市规划局公布了市北区滨海新区南片区和北片区及历史文化片区3大片区的控制性详细规划修改公告。根据规划整个滨海新区将形成为四大片区：滨海文化旅游商务区、都市居住服务区、科技商务聚集区和创意文化体验区。历史文化片区将通过老城区历史活化带动区域配套产业提升，旨在打造百年青岛“文化橱窗”。,滨海新区南片区,位于市北区瑞昌路、杭州路、海泊河、胶州湾围合区域，总用地面积51784公顷。区域功能定位将以蓝色高端商务、文化创意等产业为主导的产城融合，打造生态宜居的综合功能区；,滨海新区北片区,位于市北区李村河、四

24、流南路、瑞昌路、环湾大道围合区域，总用地面积86949公顷。区域功能定位将以生命健康、平台型经济等新型产业为主导的产城融合，打造生态宜居的综合功能区；,历史文化片区,北至泰山路、普集路，西至胶济铁路，南至胶宁快速路，东至泰山路、登州路，总用地面积为205.02公顷。区域功能定位为，将打造以商业、居住、公共服务为主的城市综合功能区。通过产业植入、历史活化、环境提升整治、设施配套完善，复兴老城区街区活力，彰显历史文化街区的特色文化内涵。,滨海新区,历史文化片区,电话：宏观环境,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,全国经济 青岛经济 政策规划,企业表现,总结展望,

25、重点规划 /即墨区中心城区主城区控制性详细规划问世,4月2日，即墨规划局公示即墨中心城区主城区控规局部地块调整的控制性详细规划修改公告。根据规划即墨中心城区将以商业商务、花园社区为核心功能，规划健康活力功能轴线，打造即墨南大门的门户形象，发挥新旧动能转换启动器作用，营造环境优美的生态新城区。,规划范围,西侧紧邻省道烟青公路，周边有青新高速和青龙高速，市域轨道7号线正在建设中，北侧紧靠珠江二路。北至珠江二路，南至即墨与城阳区界，东至青石路延长线(登程马术俱乐部西侧)，西至规划烟青路西侧绿化带边界。总用地面积为64.79公顷。,功能定位,以商业商务、花园社区为核心功能，规划健康活力功能轴线，形成小

26、学、幼儿园、商业街区、精品社区、社区服务、公园绿地等功能区，打造即墨南大门的门户形象，发挥新旧动能转换启动器作用，营造环境优美的生态新城区。,规划结构,形成“一轴-双纵-多区”的规划结构。“一轴”是指沿环秀三路形成的中部景观廊道，联动区域活力，引领健康生活;“双纵”是指沿烟青东路和城南路形成的两条服务轴，打造国际化南门商都、多样化生态绿廊;“多区”是指一个商业商务综合区和六个花园社区。,电话：宏观环境,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,全国经济 青岛经济 政策规划,企业表现,总结展望,重点规划 /西海岸新区藏南镇总体规划（2018-2035年）特色小镇规划

27、出炉,6月19日青岛西海岸新区藏南镇镇域总体规划（2018-2035年）公示，根据规划，藏南镇将以特色小镇为主导。西海岸新区藏南镇规划形成西海岸新区文旅示范镇，以生态旅游、休闲农业为主导的综合性城镇。休闲旅游目的地、特色农业发展区、现代产业融合区、美丽宜居小城镇。,规划范围： 藏南镇镇域（包含藏马山旅游度假区），以镇行政区划为界，面积约105平方公里。 规划目标： 以旅游业、农业特色化和“六次产业”发展为基础，完善镇域公共服务设施，联动周边乡镇和特色功能区，对接西海岸新区主城区，将藏南打造成为以休闲旅游、特色农业为主导的休闲特色小镇，生态、生产、生活融合发展的美丽宜居小城镇。 规划结构： 规划

28、形成“双核一廊，一带三区”的布局结构。“双核”：指藏马山旅游度假区旅游核心和藏南城镇服务核心。“一廊”：指镇域旅游环线景观廊道。“一带”：指环陡崖子水库生态控制带。“三区”：指藏马山旅游度假区、特色小镇服务区和都市休闲农业区。 人口规模; 规划预测2025年、2035年藏南镇（不包括藏马山旅游度假区）总人口分别为3.5万人、4.5万人，镇区人口分别为1.5万人、3万人，镇域城镇化水平分别达到42.9%、66.7%。,电话：宏观环境,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,全国经济 青岛经济 政策规划,企业表现,总结展望,重点规划 / 崂山区株洲路片区和金家岭金融

29、新区服务区（张村河南岸）控规批复,11月14日，青岛政务网公示了对崂山区株洲路片区和金家岭金融新区服务区（张村河南岸）两大片区控制性详细规划的批复意见。,株洲路片区： 定位为“崂山创谷、水脉智城”，规划范围东至老寨顶，西至黑龙江中路、劲松五路，南至滁州路、张村河，北至崂山区界，规划面积2094.42公顷。形成“一带、三核、十二组团”的规划结构，打造成为具有国际竞争力的国际创新走廊、国家东部沿海的创新创业高地、辐射山东半岛的中央创新区、青岛市产业升级与城市更新示范区、崂山区最具魅力的滨河水岸与区域性活动中心。 金家岭金融新区服务区： 规划范围为北至张村河、西至海尔路、南至辽阳东路、东至科技城环路

30、，规划面积7.38平方公里。该片区将整体形成“一带、四核、四区”的规划结构。重点发展金融服务、商务办公、居住生活、运动休闲等功能，为北侧株洲路片区和南侧金融核心区两大城市重点功能区提供服务配套和后台支撑，实现产城融合发展。,电话：宏观环境,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,全国经济 青岛经济 政策规划,企业表现,总结展望,重点规划 / 西海岸中德生态园、王台和凤凰岛等17个片区控规公示,11月16日，西海岸中德生态园片区、王台片区和灵珠山片区等17个片区控规公示，城市建设总用地面积148平方公里。其中，中德生态园片区预留了大量的教育及科研用地，青岛科技大学

31、中德双元工程学院和中德应用技术学校将落户中德生态园。,中德生态园片区： 规划总用地25.03平方公里，其中城市建设用地面积13.37平方公里。规划范围东、南至疏港高速2号线，西至珠宋路，北至环胶州湾高速，规划总用地面积约25.03km。以中德生态园为依托，打造创新产业集聚、绿色生态示范、和谐宜居、产城融合发展的新城区。 海西湾片区： 东至滨海大道，西临连江路，南至嘉陵江路，北至海域，总用地面积约9.39km，其中城市建设用地9.36平方公里。以造船、修船、海洋工程为龙头，船舶配套、科研开发为两翼，海洋开发的桥头堡和制造基地。 老黄岛片区： 位于黄张路、澎湖岛街以东，淮河东路、前湾港路以北。规划

32、总用地面积约14.01平方公里，重点发展以商贸服务、旅游服务为主的高端服务业，积极发展涉海及引领周边产业转型升级的海洋科技研发产业，定向发展新能源、智能电动汽车及零部件、海洋装备制造等为主的智能制造产业，实现片区发展产城融合。,电话：宏观环境,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,全国经济 青岛经济 政策规划,企业表现,总结展望,重点规划 / 董家口经济区贡口湾（夏河新城）、胡家山作业区等四区控规出炉,12月18日，董家口经济区贡口湾（夏河新城）、胡家山作业区、城东部区域（南片区）、临港产业区（北区）等四区控规出炉。,贡口湾（夏河新城）规划范围：规划区总用地面

33、积为49759公顷，其中城市建设用地37368公顷，占总用地的75.1，范围为北至规划贡南路，南至滨海大道，东至琅琊东路，西至贡口湾水域。 胡家山作业区规划范围：规划区总用地面积744.06公顷，建设用地面积为185.5公顷，占片区总用地面积的25，范围为北邻滨海大道，南邻黄海，西邻冷链二路，东邻胡家山。 城东部区域（南片区）规划范围：规划区总用地面积约291.59公顷，其中城市建设用地面积238.28公顷，占总用地面积的 81.7%，范围为东至滨海大道，南至贡北路，西至双城路，北至菊香街及皂户河。 临港产业区（北区）规划范围：规划区总用地面积1049.4公顷，其中城市建设用地906.83 公

34、顷，占总用地的 86.41%，范围为信阳西路、集成路、疏港一路、产业二路、钢厂西路、产业一路、双星路、港兴大道、204 国道、产业四路围合区域,电话：宏观环境,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,全国经济 青岛经济 政策规划,企业表现,总结展望,重点规划 / 青岛地铁13号线开通,12月26日，青岛地铁13号线在青岛西海岸新区正式开通，至此，青岛市轨道交通线网中通车线路达到4条，通车里程超过170公里，进入网络化运营新时代。,地铁简介：地铁13号线位于青岛市西海岸新区，总体呈东北-西南走向。线路起于经济技术开发区的嘉陵江路站，经由经济技术开发区、灵山湾影视文

35、化产业区、新区中心区、古镇口军民融合创新示范区、董家口经济区，终于董家口火车站。13号线全长约70km，以高架敷设为主，设23座车站，是目前国内最长地铁线。 地铁作用：时空距离的压缩，只是地铁对城市发展承载的初级意义。随着交通“梗阻”被打通，城市空间发展战略有了新支撑。目前，在主城区，南北走向的地铁3号线与东西走向的2号线实现互联换乘；在东部，11号线拉近了崂山、即墨等区域与主城区的时空距离，青岛主城区与即墨公共交通实现无缝衔接，将即墨拉到了青岛1小时交通圈；在西部，13号线又成为连接新区东西部城区的一条交通大动脉。按照轨道线网规划，未来这四条线将把大青岛连为一体。,解读： 随着地铁13号线的

36、开通，西海岸新区将打破没有轨道交通服务的局面。作为快速大运量公共交通方式，轨道交通完善了西海岸新区公共交通体系，提高了公共交通服务水平，推动公共交通系统快速发展。未来，地铁将把新区与主城区的交通联系得更加紧密。,整体市场,重点企业,02,土地市场,2018年土地市场供需齐升，下半年集中放量，楼面地价平稳。供销集中在胶州市、原胶南市及即墨区，其中胶州领跑全市,宏观环境,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,整体市场 重点企业,企业表现,电话：总结展望,2013-2018年招拍挂居住商业类用地年度供求价走势图,2016-2018年招拍挂居住商业类用地月度供求价走势

37、图,2018年全市供应土地3057万，同比上涨58.7%；成交土地2573万，同比上涨60.6%；成交土地平均楼面地价2649元/，同比上涨1.7%。 2018年土地市场供需增多，去库存效果较好，政府的供地计划也随着市场进行调整。从月度成交看，土地的月度供需市场表现不稳定，上半年市场较为冷淡，下半年供地量增大，开发商拿地热情高涨；2018年月均供地建面255万，月均成交建面214万，而土地月度均价受成交结构影响波动较大，但较之前稳定。,【供求价走势】2018年土地同比供销齐升，受限价影响，平均楼面地价较去年基本持平,注：土地市场数据来源为中国土地市场网、青岛房地资源网，以政府出让公告及成交公告

38、为准。,宏观环境,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,整体市场 重点企业,企业表现,电话：总结展望,【各市供求情况】近郊区和西城区为2018年土地市场供销主力，北城区土地供销热度紧随其后，胶州市供销突出,2018年全市土地市场供应和成交主要集中在近郊区、西城区，主城区供销较少。土地活跃区域主要为胶州市和原胶南市，其胶州市多板块齐发力，老城区、空港服务区板块土地供需市场火热，均超100万，原胶南市以659万供应位居青岛市第一，胶州整体供应建面603万，位居第二，成交建面589万，为青岛各区市第一；张家楼板块供销火爆，带动原胶南市成交量，位居全市排行榜次席；主城

39、区中李沧区供销量最大，供销建面均为162万 。 从各区域平均楼面地价来看，主城区与西城区价格较2017年有所下降，其余区域均有所上升；原四方区2018年楼面地价在各区域中排在首位，高达7355元/；崂山区北宅街道2幅住宅地块价格较高，拉升区域整体土地楼面地价至7316元/，位居全市第二位，地块被海信拿下，呈现项目为海信北涧山居；近郊区区域价值提升，市场竞争增大，带动楼面地价持续增长，远郊区域土地平均楼面地价仍处于低位。,2018年全市各区域供求情况,宏观环境,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,整体市场 重点企业,企业表现,电话：总结展望,2018年土地市场

40、溢价率持续走低，全市成交土地的平均溢价率为1.74%；整体来看，超9成土地为底价成交，溢价率超20%的土地宗数占24%；,从各区域溢价率来看，高新区为溢价率最高的区域，整体溢价率为10.8%，原黄岛区及胶州、即墨等区域热度上升，溢价率相对较高。,2009-2018年成交土地溢价率走势,2018年各区域溢价率对比,2018年招拍挂出让居住商业用地溢价率分布,【溢价率情况】2018年在政府限地价政策压力下，底价成交率高达92%，其中高新区部分土地位置优越，竞争激烈，溢价率最高,宏观环境,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,整体市场 重点企业,企业表现,电话：总结

41、展望,【用地结构对比】2018年，纯住宅用地放量增多，占据市场成交份额48%，住宅兼商业下降至26%,2018年土地成交以纯住宅为主，占比高达48.1%，较2017年上涨4.6个百分点，商业用地上涨6.5个百分点，占比23.7%，住宅兼商业和商业兼住宅用地比例均不同程度下降，分别下降9个百分点和1.8个百分点。,2014-2018年招拍挂居住商业类用地结构对比,宏观环境,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,整体市场 重点企业,企业表现,电话：总结展望,【土地排行榜】2018年一级市场中海尔崂山区翡翠云城项目地块成交总价位列全市首位；其次为李沧城建东李项目地块

42、,2018年青岛土地成交总价排行（一级市场）,2018年青岛土地可开发体量排行（一级市场）,宏观环境,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,整体市场 重点企业,企业表现,电话：总结展望,【重点地块】海尔32.65亿元竞得崂山区1幅商住用地，建面47.09万，为2018年“单幅成交总价最高” 地块，该项目案名为海尔翡翠云城，已经于12月底首开，推出136套精装小高层，均价31000元/,地块位于崂山区东李世园板块，紧邻地铁11号线地铁口海洋大学站，临近中国海洋大学、花椒山、恒星滑雪场、青岛第一国际学校、青岛恒星科技学院等，周边教育资源环境优越，目前周边无新房在售

43、。,青岛海尔地产集团有限公司旗下现已拥有多家地产项目公司和一家物业管理公司。投资开发的地产项目起源于青岛，已拓展至济南、北京、重庆、太原、天津、合肥、武汉、厦门、长沙等二十几座大中型城市，呈全国布局态势。目前公司正以更加开阔的视野，积极参与国内多个地区的地产运营，将陆续开发一批新的投资项目。,崂山区2018年住宅市场成交31万，均价33056元/，以小高层、高层为主，截止期末存量33万，典型项目有青铁华润城、海尔云玺、鲁商蓝岸丽舍、海尔波尔多小镇、海信依云小镇等。,土地区位,开发商,区域市场,宏观环境,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,整体市场 重点企业,企业表现,电话： 0532-8

44、0936157,总结展望,【重点地块】浪潮（青岛）科技集团有限公司以总价15.71亿元获取原市北区2幅商业、1幅住宅兼商业地块，将建设浪潮青岛大数据产业园，其中商住地块以楼面地价11650元/成为2018年青岛“楼面地价最高”地块,地块位于原市北区新都心板块，邻近地铁1号线地铁口海泊桥站，临近市北区人民医院、青岛理工大学、青岛长途汽车站、南山公园等，周边环境较佳，目前周边无新房在售。,竞得人为浪潮集团有限公司100%持股企业，浪潮集团是中国综合实力强大的大型IT企业之一，中国领先的云计算、大数据服务商 。浪潮集团旗下拥有浪潮信息、浪潮软件、浪潮国际、华光光电四家上市公司，业务涵盖云数据中心、云

45、服务大数据、智慧城市、智慧企业四大产业群组，为全球100多个国家和地区提供IT产品和服务， 正向云计算、大数据、智慧城市运营服务商转型，打造“云+数”新型互联网企业。,原市北区2018年住宅市场成交7万，均价24545元/，以中高层、高层为主，目前存量12万，目前在售项目较少，典型项目有金隅和府、中广宜景湾等。,土地区位,开发商,区域市场,26,27,17,宏观环境,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,整体市场 重点企业,企业表现,电话：总结展望,【重点地块】山东千成矿业有限公司以359万元获取即墨蓝色硅谷板块1幅商业地块，建面1048，楼面地价3423元/

46、，溢价率为113%，成为2018年青岛“最高溢价率地块”,地块位于即墨区蓝色硅谷板块，邻近地铁1号线地铁口海泊桥站，临近市北区人民医院、青岛理工大学、青岛长途汽车站、南山公园等，周边环境较佳，目前周边无新房在售。,山东千成矿业有限公司成立于2017年，位于济南市天桥区济泺路61号洛安广场4号楼305-Y02室，经营范围：矿业权咨询与服务；矿产品、建筑材料的销售；生态保护工程（凭许可证经营）；矿山机械及电器设备的维修、租赁。,即墨区2018年住宅市场成交17万，均价12281元/，以高层、中高为主，目前存量140万，典型项目有融创青岛湾琴湾、三盛国际海岸、保利堂颂、中交中央公园、海尔中央花园、鲁

47、能公馆等。,土地区位,开发商,区域市场,【重点企业】2018年重点房企一级土地市场火爆，二级土地市场热度同比下降。融创、海尔、龙湖等重点房企共斩获建面约1338万土地,电话：商品房市场,住宅市场,商办市场,企业表现,总结展望,宏观环境,土地市场,整体市场 重点企业,注：土地市场数据来源为中国土地市场网、青岛房地资源网，以政府出让公告及成交公告为准。,整体市场,开盘统计,营销推广,03,商品房市场,2018年青岛商品房市场供升需降，存量增加，容量萎缩，去化压力有所增加，价格整体平稳上升。当前岛城商品房市场稳定，去化压力适中,宏观环境,土地市场,商品房市场,整体市场

48、开盘统计 营销推广,【商品房年度供销价】2018年限购效果明显，容量回落，价格跳涨，且处于历史最高水平，多项目入市导致供大于求,电话：住宅市场,商办市场,企业表现,总结展望,2010-2018年青岛市商品房供销价走势,元/,万套,万,2018年全市商品房新增供应1952万，同比上涨18.0%；商品房成交1784万，同比下降15.0%，近两年持续下滑；成交均价13964元/，同比上涨22.1%，历史最高。2018年全市商品房成交金额2492亿元，同比增加6.7%，成交套数16.04万套，同比减少15.0%。,2010-2018年青岛市商品房成交金额&套数走势,亿元,

49、宏观环境,土地市场,商品房市场,整体市场 开盘统计 营销推广,【商品房月度供销价】2018年青岛市商品房二、三季度开始成交量持续下滑，价格较为平稳；四季度供销两旺，价格达到峰值,电话：住宅市场,商办市场,企业表现,总结展望,2017-2018年青岛市商品房月度供销价走势,元/,万,2018年全市商品房一季度为传统淡季，成交量较低，4月开始成交量持续下滑，四季度度房企为冲销售业绩，加快推盘节奏，供销价齐升 ； 2018年以来，全市商品房月度成交均价整体呈现上升趋势，12月均价升至16635元/，刷新近两年成交记录。,宏观环境,土地市场,商品房市场,整体市场 开盘统计

50、 营销推广,【商品房年度存量】2018年整体市场供大于求，存量增至2293万，当前去化周期约15个月，去化压力适中,电话：住宅市场,商办市场,企业表现,总结展望,2010-2018年青岛市商品房年度存销比走势,月,万,2018年末全市商品房库存2293万，同比上涨5.8%； 按照近12个月月均去化量计算，去化周期为15个月，去化压力同比上涨。,宏观环境,土地市场,商品房市场,整体市场 开盘统计 营销推广,【商品房月度存量】2018年存量整体呈平稳上涨趋势，由于四季度大批量供应，导致去化压力上涨，目前去化周期保持在15个月,电话：住宅市

51、场,商办市场,企业表现,总结展望,2017年以来全市商品房存量月度变化走势,元/,万,2018年年末全市商品房市场存量增至18.3万套，约2293万； 2018年，整体存量先抑后扬，四季度大批量供应导致存销上涨，去化压力增加。,宏观环境,土地市场,商品房市场,整体市场 开盘统计 营销推广,【区域成交情况】2018年原胶南市及胶州市市场火爆，成交量居前列，存量较高；去化周期方面，平度市及李沧区去化压力较小,电话：住宅市场,商办市场,企业表现,总结展望,2018年原胶南市位居区域成交首位，胶州市、城阳区、即墨区成交高企； 2018年青岛市市场存量主要集中在西城区和近郊

52、区，去化压力相对较大；主城区中市南区受高房价影响，去化周期达67个月。,宏观环境,土地市场,商品房市场,整体市场 开盘统计 营销推广,【住宅产品结构】近四年首改、再改产品市场份额不断扩大,电话：住宅市场,商办市场,企业表现,总结展望,宏观环境,土地市场,商品房市场,整体市场 开盘统计 营销推广,【商办产品结构】商办市场中商业份额不断减少，公寓产品占比约三成,电话：住宅市场,商办市场,企业表现,总结展望,宏观环境,土地市场,商品房市场,整体市场 开盘统计 营销推广,【商品房排行榜】2018年原胶南市中铁青岛世界博览城销售套数位居首位，中

53、欧国际城位居面积榜第一，青铁华润城集中网签位居金额榜冠军,电话：住宅市场,商办市场,企业表现,总结展望,2018年商品房销售套数排名,2018年商品房销售面积排名,2018年商品房销售金额排名,【开盘统计】2018年春节过后市场逐步回春，平稳运行至9月后推盘量陡增，较去年相比，整体推盘量以及去化量均有较大幅度提升,2016年以来月度加推、认购及认购率走势图,2013年以来开盘个数、单盘推量走势图,电话：宏观环境,土地市场,商品房市场,整体市场 开盘统计 营销推广,住宅市场,商办市场,企业表现,总结展望,【开盘统计】2018年锐理数据监

54、控青岛各城区项目开盘、加推共375次，涉及楼盘183个，其中以原胶南市为最，2019年我们将继续关注,2018年分区域集中推盘统计,电话：宏观环境,土地市场,商品房市场,整体市场 开盘统计 营销推广,住宅市场,商办市场,企业表现,总结展望,【开盘统计】从板块来看，2018年开盘、加推的最热点区域依然为西海岸沿海地区，软件科技城与胶州开发区两板块集中放量,电话：宏观环境,土地市场,商品房市场,整体市场 开盘统计 营销推广,住宅市场,商办市场,企业表现,总结展望,数据来源：锐理数据,【开盘统计】2018年青岛市高新区、西海岸张家楼、城南等

55、二线海景板块以及即墨创智新区、西部商贸区板块认购率高企,电话：宏观环境,土地市场,商品房市场,整体市场 开盘统计 营销推广,住宅市场,商办市场,企业表现,总结展望,宏观环境,土地市场,商品房市场,整体市场 开盘统计 营销推广,【报媒推广】2018年全年累计投放地产类报广总额为0.24亿元，投放310次，投放量持续走低,电话：住宅市场,商办市场,企业表现,总结展望,青岛近六年报媒推广投放情况,青岛各区域报媒投放情况,宏观环境,土地市场,商品房市场,整体市场 开盘统计 营销推广,【报媒推广】近三年传统纸媒市场惨淡，2018年报广投放量下降

56、，投放金额下降；半岛都市报仍占据纸媒市场绝对份额,电话：住宅市场,商办市场,企业表现,总结展望,宏观环境,土地市场,商品房市场,整体市场 开盘统计 营销推广,【报媒推广】全年项目报媒投放排行前20名,电话：住宅市场,商办市场,企业表现,总结展望,宏观环境,土地市场,商品房市场,整体市场 开盘统计 营销推广,电话：住宅市场,商办市场,企业表现,总结展望,【报媒推广】报广投放量排行榜前十图片展示,保利观堂,悦澜诚品,鲁信随珠花园,鲁商蓝岸丽舍,华地仟佰墅,中欧国际城,鲁信和璧花园,融创都会中心,卓越皇后道,保

57、利堂颂,宏观环境,土地市场,商品房市场,整体市场 开盘统计 营销推广,【发布会推广】传统发布会形式多针对新产品举行，目前仍为官方正式推广的重要宣传途径,电话：住宅市场,商办市场,企业表现,总结展望,宏观环境,土地市场,商品房市场,整体市场 开盘统计 营销推广,【朋友圈公众号推广】微信推广成为进行营销备受热捧的重装武器，如今微信公众号已成为项目常规宣传重要途径,电话：住宅市场,商办市场,企业表现,总结展望,节气问候,公众号软文推广,项目广告推广,宏观环境,土地市场,商品房市场,整体市场 开盘统计 营销推广,【活动推广】市场降温后，“活动

58、”再次成为高频词，用创意公关活动营造项目现场体验感赢得客户，以体验式DIY营销搏体验经济出路,电话：住宅市场,商办市场,企业表现,总结展望,三盛国际海岸,12月12日，火锅英雄吃货节 吃货挑战赛、曲奇DIY等更多吃趣活动,8月4日，“幸福纪念册”相册DIY活动，每一张照片背后都是一段时光留影 一本由自己手工打造的幸福相册 值得一生珍藏,中建锦绣城,9月22日，浓情中秋，美味相随 青岛荣盛锦绣外滩 手工冰皮月饼欢乐来袭,荣盛锦绣外滩,整体市场,品类市场,04,住宅市场,2018年商品住宅供求相对均衡，价格持续上升；库存较上年有所累积；当前去化周期为10个月，去化压力

59、适中。首改、再改产品日渐成为市场主流,电话：整体市场 品类市场,宏观环境,土地市场,商品房市场,商办市场,企业表现,总结展望,住宅市场,【商品住宅供销价】2018年商品住宅供大于求，但价格持续上升；其中上半年受峰会刺激市场火热，下半年政策叠加效应显现，市场开始降温,供应方面，2018年青岛市商品住宅供应量同比上升24.6%，共12.90万套，1586.46万。 成交方面，上半年成交较多，下半年由于大量供应，成交量有所下滑。全年共计成交12.65万套，1490.72万，成交面积同比下降11.5%。 价格方面，2018年整体成交均价13457元/，同比上涨25.7%。分月度来看，10月份之前价格相对平稳，10月份之后价格呈明显上升趋势。,2010年以来青岛市商品住宅供销价年度走势,2018年青岛市（市场实际口径）商品住宅供销价月度走势,元/,元/,万,万,电话：整体市场 品类市场,宏观环境,土地市场