研展中心产品月报(8月)--样板体验区0806终.ppt

1、产品月报样板体验区丰富想象 加速落定,2009-09-06 研展中心 蔡强,体验营销,在产品同质化的竞争压力和顾客体验需求上升的交互作用下，体验营销日益体现出强大的竞争潜力。,壹,体验区的选择,总体原则 地形地貌 工程进度,总体原则,根据交地情况、工程进度、销售计划、成本预算决定是否采用临时售房部和样板房； 根据交地情况、工程进度、销售计划、营销策略等决定售楼处和样板房的总体位置； 售楼处的位置及体验区主入口的设置应方便该项目辐射的主要区域客户直接到达，避免因下列因素造成的绕行，影响客户的体验感受：A单行道，反方向车辆无法直接到达；B沿途交通道路品质低；C项目周边公交车出租车站位置不便，导致参

2、观客户步行时间过长； 对于项目辐射主要区域客户的来访路线，考虑沿线城市景观对楼盘档次的影响； 考虑项目辐射主要区域客户来访路线，沿途路牌广告、交通指示牌的影响；,总体原则,考虑体验区范围以外的客户接触点的景观等整体效果； 考虑因售楼部和样板房的位置造成的施工实施难度及由此产生的成本增加及工程延期； 考虑客户在整个体验区内参观流线的舒适感和韵律感。减少不利因素对体验区开放的影响； 为了有效地进行成本和品质控制，体验区的总面积应不超过30000平方米。,地形地貌,因地制宜 依托项目自身固有的地形、水系或周边的资源来打造样板区。,自力更生 通过起坡、人工湖、小品和园艺来营造景观资源。,工程进度,赶时

3、间 根据工期进展速度，临时示范区、正式示范区。,样板通道：在连接售楼处与样板段的位置增设样板通道。通道需清理平整，可采用封闭式或半封闭式，以保证客户安全性及行走舒适性为首要原则。,赶工期的一种做法，带看客户要注重参观的安全性,本章小结,体验区有如下几个特点：关联性：楼盘的定位及销售唇齿相依，体验区的设计必须与定位、卖点相关联、相呼应。 针对性：对于某一特定的目标客户群体通过设计语言表达出来。展示性：首要功能是配合销售，强调感观效果。 煽动性：为了推动销售，一般做得夸张一些，甚至达到一种舞台布景效果，具有极强的煽 动性，去俘虏客户的心，激起客户的购买欲望。特色性：样板区的打造尽量能与众不同，让人

4、耳目一新，甚至引起轰动效应，成为人们的谈资。,贰,售楼处,总体原则 入口环境 装饰风格 企业品牌展示 沙盘 特殊功能 卫生间 车位 服务形象,总体原则,设计应与与该项目的建筑风格结合与客户定位的吻合； 设计与该项目推广主题和调性的吻合； 客户参观动线有利于销售道具的使用，工作人员工作流线尽量隐蔽； 各功能区的划分和各区域面积的需求要合理；,案例：龙湖售楼处标准,入口环境,通过香樟、松青、灌木等绿化层次并结合大面积喷泉水景，营造出较强仪式感,北京绿城御园,第一眼美女,别墅的入口方式，人为的造成对建筑的避让，渲染产品的神秘和尊贵，多采用树阵和水景比较规整做法。 小高层、高层产品则在入口形式上多采用

5、小品绿化、广场结合的手法 ，加加人群的参与性、互动性,入口环境,上海万科燕南园入口景观道 对原有道路进行改造，道路中央加隔离带并种植大乔，塑造高档社区形象,北京星河湾入口景观道 通过丰富的高差变化及材料、种植处理道路景观,入口环境,北京星河湾,北京星河湾,星河湾项目在入口街角处理中创造丰富景观层次。入口广场后退建造景观喷水池，作为入口景观的节点。,入口环境,北京星河湾 公益慈善、品牌推广两不误,上海万科新色里程 情景化的围挡更具有生活气息,挡板的双重效果,外围环境,上海龙湖艳澜山,售楼处入口外部环境的打造基本分两种：参与性和界定性,北京裘马都,外围环境,重庆睿城,重庆春森彼岸,重庆江与城,北京

6、滟澜山,售楼处外延休闲空间,展示区的景观能够始终在客户的视线范围内，不断增强展示区景观对客户的视觉冲击,外围环境,售楼处外延大面积绿地,北京花盛香醍,重庆悠山郡,西安曲江盛景,北京滟澜山,中央绿地可以用来作为平时营销活动的场地，让客户在参加活动的同时，实地体验未来小区的生活场景,设计风格,市场上售楼处建筑设计风格主要分为以下几类：,极致奢华型 中规中矩型 后现代主义型,建筑风格,苏州招商小石城 注重艺术气息的售楼处，矗立在绿化中，仿佛一个艺术展示馆,绿城商务城 展现现代商务新形象,更具公共精神的城市活动空间与城市地标,建筑风格,上海金地湾流域 售楼处直、弧线的结合流线设计，制造体块空间感 ，翔

7、实反映建筑呼应,北京光华路SOHO 白色建筑，圆点符号，诠释出未来产品的特征,翔实地反映产品与未来生活场景,建筑风格,万科某售楼处,五栋大楼,通过极强的视觉冲击，突出现代时尚，表达楼盘定位,建筑风格,重庆睿城 中式风格,北京花盛香醍 托斯卡纳风格,北京香醍漫步 托斯卡纳风格,重庆悠山郡 英式风格,龙湖别墅项目售房部的外立面与其建筑业态高度吻合 旗帜鲜明的表达了项目的建筑理念和产品特征,装饰风格,北京龙湖唐宁ONE,高层城市高档住宅+精装修公寓，内部装修高贵、典雅,装饰风格,深圳城色上品魔方 内部的装饰宣示出楼盘现代都市简约时尚定位,上海复城国际 售楼处为影棚改造，突出楼盘历史记忆特点,主题与形

8、象的匹配,装饰风格,北京亿城西山华府,灯光与建材的融合更加突出项目的档次和奢华，展示了城市别墅的质感,装饰风格,重庆金科廊桥水岸售楼处,提出“五星级的销售中心”的概念，整个售楼处主要用材为高档的白洞石和法国木纹石、高级地毯、有色夹胶玻璃，亮点是在洽谈大厅，10棵棕榈树耸立在大厅里边和结构柱一起建构出一个有质感、有品质的销售空间。,装饰风格,绿地商务城售楼处,用比较绚丽、圆润、具有时尚感的材料来表达现代商务生活得一种张力。,装饰风格,西班牙风格的海口荣域售楼处,销售处做在商业街的临街铺面，考虑到柱网太密采用柱廊教堂的拱券，最大程度地争取了空间，使空间比例修长、秀美，有空灵之感。,企业品牌展示,开

9、发商的成长历程及开发经验 资质 奖状 称号,沙盘,沙盘作为重要的销售道具，是让购房者对楼盘总平规划方案有一个立体的了解,主要作用是诱发购买兴趣，规避一些不良的因素. 普通购房者对沙盘关注的主要有两点: 一是总平布局,也就是楼栋的区位 二是小区的交通、景观和配套,沙盘的形式也是多种多样，除了平时我们经常见到的石膏沙盘、木质沙盘，金属沙盘和三维影像沙盘也越来越运用到销售道具中来 。,沙盘,重庆龙湖郦江区域图,上海浦江印象区域图（模型在载人承重玻璃下面）,超大项目区域灯光展示图，项目的区位交通一目了然,沙盘,上海龙湖艳澜山,大连润德北京公园,沙盘体现高绿化率和表现建筑立面效果,特殊功能,儿童游戏区

10、多媒体互动区 建材展示区等,特殊功能,儿童游戏 多媒体互动区,儿童游戏模型区:让带孩子的客户能专心看房，并且首先一步博得了孩子的好感。,多媒体互动区，表现城市沿革、环境景观、发展前景以及项目发展历程、产品品质、SP活动展示，提升“体验”的人性化和质感。,特殊功能,建材展示观：以局部的建材展示为目标，将产品毛坯的剖面展示在客户面前，让客户对产品构筑物放心。,建材展示品质馆,卫生间,售楼处的卫生间的品质也能让客户对开发品质起到增强信心作用。,车位,生态化的停车位为样板区的打造起到增分作用。,体验区内应设置不小于20个停车位的专有停车场，并应考虑销售高峰期的客户临时停车点。,服务形象,销售员 服务生

11、 保安,保安人员为客户提供泊车服务、车位引导、拉车门、撑雨伞等,小结,售楼处卖的是房子，卖的是居住、生活空间，这样的功能让我们必须关心展示产品的表现和人对生活的精神需求，售楼处更像一种场所，在精神层面上，带给人对未来生活的憧憬； 在销售产品的同时，售楼处也是承担着宣传企业文化、企业精神的作用； 售楼处处处体现细节关怀，从建筑到服务人员无一例外。,叁,看房通道,公共景观 道路铺装 交通设施 细节设置,公共景观打造原则,景观方案风格与售楼处的风格吻合或互补；与项目整体风格特征吻合；体现景观概念价值，提升售场品质。 参观流线的合理组织及重点景观的效果展示； 充分考虑营销需求及展示效果，合理组织景观序

12、列、游览节奏以及场地内的各种景观元素，有效管理视线. 主要功能房间 （主卧室，客厅）景观为重要设计点； 景观中的导示系统、景观家具（灯具、导示、休闲椅、垃圾筒、背景音乐等）及小品效果应与项目风格有呼应；,公共景观,龙湖项目看房通道上的情景展示,西山华府看房通道的花草植被,公共景观,上海龙湖艳澜山,通道两侧放置渲染项目风格的景观小品,龙湖的看房通道,公共景观,树池、花坛、路灯等都是体现品质的亮点,看房通道景观的区域，绿化覆盖率高，且层次丰富，把硬角包裹住让建筑更柔和。,龙湖的看房通道,公共景观,西安曲江盛景,北京花盛香醍,北京花盛香醍,重庆江与城,密植高大乔木、灌木、花灌木、花卉、草坪五重景观

13、用别墅级的景观示范区打动参观者,龙湖的五重景观体系,道路铺装,北京滟澜山,西安曲江盛景,北京花盛香醍,重庆江与城,道路设计人性化，景观处理凸显细心，两旁的鲜花经过了精心布置 硬质铺装与周围景观和谐相融，自成景观，增加了整个道路系统空间文化内涵,龙湖的看房道路,交通设施,看房交通方式的优化一方面有效的规避了销售现场与工地距离过远的抗性，另一方面提升了客户的尊贵感。,样板房与售楼处距离不宜超过400米，否则应配备电瓶车等交通工具 。,体验区内的客户停车点应靠近售楼处并相对独立，与售楼部距离不超过200米，否则应配备电瓶车等交通工具 。,细节设施,异形井盖完善细部处理，防盗美观于一体,多层楼梯踏步转

14、角的拼缝保持上下一致,高品质在于其对细节的关注和把握，重要的是站在客户生活的角度去看待问题，用心去考量一项技术对客户生活的影响。,细节设施,亿城西山华府植物介绍,万科金色花园温馨提示,细节设施,道路铺装、雨水的处理和植物之间的衔接,细节设施,道路采用隐形排水,残疾人坡道的栏杆采用喷漆处理，保持两侧绿化的茂密,肆,样板房,总体原则 公共空间 设计风格 情景装饰 花园小品,总体原则,样板房选型原则：量大、设计有亮点、通过模型或者户型图难以表达、销售有难度。 样板房选址原则： 主要功能房的景观较好，能突出项目卖点并符合项目营销策略； 主要功能房与周边建筑无对视、无视线遮挡； 如果样板楼无电梯，则样板

15、房所选楼层不宜过高；,样板房选型,选择”明星户型“设置样板房,洋房顶层TownHouse的露台,重庆龙湖郦江,样板房选址,有山、有水、有绿，环境 与视觉无遮挡的极力营造,公共空间,装饰后的的入户大堂,挑空的底层大堂,大堂，是业主一天最早和最后接触到的公共空间，大堂用宽敞的空间、华丽的装饰，往往能创造出一种感染业主的气氛，带给业主美好的舒适感，并且入户大堂的设计被越来越多的楼盘多采用。,公共空间,公共客厅式的电梯厅,电梯的内饰装修,入户大堂装修主要细节：地面、装饰门、墙体、吊顶、门厅、轿厢等几个方面。,室内设计、装饰风格原则,与该项目的建筑风格、客户定位、消费引导的吻合； 与该项目推广主题和调性

16、的吻合； 户型特点分析，亮点展示和缺点弱化，平面布局和立面造型的设计效果应超越客户对户型面积的期望值； 色彩不宜太深，营造出亮丽的舞台效果； 每套样板房的装饰策划一个故事和色彩主题，围绕主题进行氛围的营造； 装饰的家具及装饰品风格应与硬装设计及项目类型相符，并控制好品质、造型； 家具尺度的控制，应匹配室内空间尺度，并体现室内空间宽敞；家具的数量控制合理； 尽量避免样板房内的固定家具由装修施工单位制作，就由家具厂制作或购买成品； 室内主要吊灯应控制尺度； 布艺的使用应重点考虑关联性； 庭院、阳台及灰空间重点挖掘功能和设计；,设计风格,主要分为以下几类： 欧美风情装修风格 现代简约装修风格 地中海

17、装修风格 简约中式装修风格 田园装修风格 混搭装修风格 样板房的设计风格虽然比较多，但基本和项目本身相吻合，在这当中各种风格的设计主题也是一个很重的方向。 比如在欧美装修风格的大框下进行收藏家、航海家等设计主题。,样板房风格示意,美式田园风格,设计上讲求心灵的自然回归感，美学上推崇“自然美”，崇尚自然、结合自然，在当今高科技快节奏的社会生活中能获取生理和心理的平衡 。,淡淡的世外田园生活气息，清新自然，具有自然朴实又不失高雅的气质的特点，适用于空气清新的远郊别墅项目,样板房风格示意,地中海风情,地中海风格魅力，主要自其纯美的色彩组合。 蔚蓝色的浪漫情怀，海天一色、艳阳高照的纯美自然 ，拱门与半

18、拱门、马蹄状的门窗注重空间搭配，集装饰和应用与一体。适用于阳光充足、有水景项目。,欧美风格,选择欧美风格的客户一般遵循居家格调的尊雅不凡，喜欢空间尺度的醇然合意，不盲目追求流行。,样板房风格示意,特点是注重高贵典雅，比较奢侈的视觉效果，追求色彩和内在联系 ，崇尚冲突之美 ，适用于欧美风格的楼盘项目。,浓郁的欧式宫廷情调 佘山三号 奥拉先生 414.1,样板房风格示意,王子精品的样板房,现代简约风格,现代装饰艺术将现代抽象艺术融入设计当中，强调功能性设计，线条简约流畅 ，符合市中心高档公寓的特点。,样板房风格示意,简洁和实用是现代简约风格的基本特点。不仅注重居室的实用性，而且还体现出了工业化社会生活的精致与个性，符合现代人