住宅价值的解读(完整版)

1、住宅产品价值解读，2009年4月16日。在住宅价值的研究中，我们主要研究了基本住宅物业类型的不同“价值提升”方向。2006年7月26日，集体住宅产品的销售被“收藏”，如何发挥“收藏”带来的优势。如何弱化“收藏”带来的问题和不足？如何显示洋房和收藏房的区别？如何将低密度产品作为“别墅”销售？如何在产品形式和面积的限制下尽可能实现别墅生活的感觉？别墅产品是作为“原型”出售的吗？如何通过在产品中再现“原型”来激发消费者对生活理想的价值认知。集体住宅的特点：它是现代城市化和工业化的产物，它的出现不仅反映了现代建筑的技术突破，也反映了城市发展对效率和集约化的需求。从建筑形式上我们可以总结出集合住宅的几个

2、基本特征：集合性：大量的房屋组合成住宅小区，多个房屋通常在水平方向上组合成单元，在垂直方向上重复叠加；秩序：住宅建筑的户型通常以单元的形式重复组合，立面造型也相应呈现出节奏特征；为了实现社区资源的有效配置，必须合理组织空间。共享：住宅的公共空间和社区的公共资源已经成为集体住宅价值体系的重要组成部分。由于住宅产品的“集合”，居住空间的“内部”和“外部”、“私人”和“公共”被严格区分。顾客购买的产品包括“由公寓类型决定的居住空间”和“社区共享的公共空间和公共资源”。集体住房产品的价值要素是：1.以“舒适”为核心的功能导向型公寓设计。2.利用公共空间和公共资源来补充和扩大居住价值。3.充分表达城市价

3、值。集体住房价值分析1。以舒适为核心的功能导向型公寓设计。除了少数城市奢侈品，目前主流的集体住房产品基本上解决了“舒适”的问题。空间和居住空间的丰富性体现在公寓布局的大小和居住空间的数量上。主流住宅建筑的平均家庭面积分布在相对有限的范围内，面积成为衡量舒适度的一个关键指标，在这个范围内，舒适度对面积的增减极其敏感。价值提升：面积增加，房间增加，由于面积的限制，空间利用效率非常重要，因此公寓结构成为公寓评估的关键。价值提升：紧凑的户型(压缩不易察觉的面积，消除长过道)、适宜的户型(方形空间，消除异形空间，优化开门方式)、合理的布局(合理的主次空间面积，充分利用方位和景观，透明)、空间功能的分化、

4、细分、完善和分区是户型空间功能提升的重要标志。价值提升：干湿分区、动静分区、储物空间专业化、书房等工作空间、主卧室区、中西厨房、主仆分离、客厅分离、空间细节、雕刻、改善和创新生活空间细节也是提高舒适度的有效措施。价值提升：凸窗、转角窗、活动阳台、家庭花园，具有空间弹性和变化性，公寓类型的灵活性能更好地满足居民个性化的居住需求；三维空间不仅是为了提高舒适度，也是为了体现居住空间的个性。价值提升：空间预留、组合分割、楼层分割、空置、阁楼、复式、集体住宅价值分析2。利用公共空间和公共资源来补充和扩大住宅价值，因为公寓类型注重居住空间舒适性的实现和提升，其次是购买者对居住空间的其他需求，如归属感的体现

5、、个性色彩的表达、资源的占有等。这也可以解释我们在市场中看到的许多现象：为什么在集体住房的社区中加强“规划形式”的意识更为普遍，而在低密度社区中则弱得多？为什么居住社区的大绿地和大水面具有更突出的价值意义？为什么大市场往往有更强的产品能力？加强居住社区“形式感”的方法有n种，一是追求强烈而极端的空间对比，深圳的桃金山，天津的江生天鹅湖，北京的上元，二是经营“中轴线”，深圳的桃源居，长春的春城，天津的Xi国际，还有n种加强居住社区“形式感”的方法。集体居住区强化“形式感”有n种方式，d、超大型构成元素，上海国际住宅竞赛，成都万科金色家园，n、集体居住区强化“形式感”，e、旋转与韵律，北京阳光东去

6、，沈阳万科花园新城，n、集体居住区强化“形式感”，f、单元复制。成都博瑞光华集合住宅小区强化“形式感”n手段，集合住宅价值分析3，充分表达城市价值，如前所述，集合住宅是城市化的产物，一方面，集合住宅体现了对城市效率和城市资源的依赖：城市区位、交通、城市设施等因素已成为产品价值体系的重要组成部分；另一方面，在表达城市意向时，集体住宅也具有其他产品形式无法比拟的“自然”优势，这也赋予了产品鲜明的特征：城市规模的集体住宅社区容易体现土地的集约利用和高、大、宽的社区空间意向，产业美学是工厂化而非手工化；重复性、大规模、有节奏和重复性、理性和有序；高科技含量，挑战传统现代材料和创新工艺；集合住宅产品形象

7、展示城市形象，凸显现代性和个性，嫁接各种风格的集合住宅产品形象，“价值关键词”，“社区空间引领力”，“抗氧化补救措施”，支撑力，“迷失中自救”，“笼子里的魔法”，“生活效率指数”，系统技术，标签，户型，精装，住宅产品价值提升模式，单体住宅，住宅需求，联排别墅，花园住宅，多层，小高层和高层，个性化归属感，舒适性和安全性，城市，自然化倾向随着居住空间“量”在更大面积上的增加，居住空间“质”在更优化的结构和更丰富的空间上的提高，居住空间“外延”被更强的资源所占据，居住空间“内涵”的深化，更鲜明的个性色彩，低与高，目前市场上的花园别墅产品可以通过建筑细部的处理使12层的住户获得相对独立的入口，从而打破

8、集体住宅。代表性产品，如天津万科水晶城南进屋。2.居住空间前所未有的“丰富多样”，空间的“丰富性”主要表现在居住空间中“趣味空间”和“观赏空间”的比例明显增加：前者突破了功能定位的定势，赋予生活更多的自由和可能，刺激消费者的场景联想。后者将生活空间内外紧密联系起来，更充分地享受自然资源。1.入户方式趋于“私人化”，花园住宅价值的实现是基于对普通多层产品的超越和提升。这种超越和提升是在“建筑形式没有根本改变”的约束下对别墅产品的某种倾向。花园住宅去城市化和去聚集化。一方面，由于建筑高度的降低，建筑之间的空间减少，群体的空间尺度更加亲切；另一方面，社区环境的景观质量不断提升，建筑立面的细节和层次更

9、加丰富，群体凝聚力增强；因此，群体空间的重要性开始显现，更容易创造具有庭院感觉的社区空间体验。在典型案例中，万科西山庭院中的整个社区的形式感等同于群体空间中的庭院感；绿城的别墅产品被宣传为“先有花园，后有房子”，它们不是追求图形形式，而是用空间来感动人。3.“庭院感觉”的价值开始体现，集合住宅的立面造型体现了“整体性”的特征，体量感、节奏感、直感成为形象塑造的关键；从花园住宅开始，建筑形象开始“打破”层次的丰富性、分散的形状、精致的细节和材料的相互渗透，显示出与普通集体住宅的明显差异。4、造型特征从“整体”到“细节”，花园住宅去城市化和去聚集化，住宅产品社区空间关键词：住宅产品形象关键词：层次

10、化，分散化，细节化，风格化，花园住宅“价值关键词”，“生活化倾向”萌发，“原型”萌发“尺度意识”，“情感”，“资源意识”，“外来”，“私人”，“庭院”，低密度住宅经济别墅梦，1，“与单户对齐”空间构成2，“天地”充分表达3，兼顾私人与邻里单位的结合， 档次低如何在“有限”的条件下“感受别墅生活的空间”几乎是各种低密度产品的共同特征。 相似低密度住宅产品的价值分析1。在功能空间的构成上，“联单”的空间构成能够更完整地涵盖各种居住需求，可以概括为五个组成部分：1 .礼仪接待空间。包括：入口、客厅(有时与客厅结合)、餐厅等。2.家中的活动空间。包括：客厅、早餐室、厨房、家庭室、书房、视听室等。3.私

11、人空间。包括：主卧室、副卧室、浴室、客房等。4.辅助空间。包括：洗衣房、储藏室、车库、地下室等。5.景观空间。包括：(前后)花园、内天井、露台等。礼仪空间趋于分割和独立，景观空间比例增加，这是这类产品的显著特征；同时，室内空间更加“立体”，在有限的面积下创造更多“趣味”，尽可能创造“别墅感觉”。相似低密度住宅产品的价值分析2。“天地”的充分表达是别墅生活的一个典型特征，具体是指室内外空间在多个层面上的交流，这种交流具有私有化的特征，即不仅是“天地”，也是“自己的世界”。由于TH自身形式的限制，有必要通过底层花园、入口平台、内天井和露台的空间元素来强化“天地”的特性。天井内的庭院既有功能意义又有

12、环境价值，但没有黑暗的房间和黑暗的走廊，甚至连走廊都充满了自然光。上楼下楼时，你可以看到内院。入口庭院、露台和阁楼让世界变得多姿多彩。万科第五花园三期TB公寓，四房两厅四卫，221平方米，一楼入口庭院，三楼主露台和四楼阳光房(阁楼)。类似低密度住宅产品的价值分析3。考虑到私人单元和邻里单元的结合，大多数传统联排别墅采用“山墙并联”的方式。虽然土地利用效率高，但容易形成单调的社区外部空间感，不便于营造邻里氛围。在一些TH项目中，社区外部空间可以通过“错误连接”、“对立”和“医院合并”的组合得到有效改善。普通的“山墙平行”TH产品，社区的外部空间相当单调。通过对院墙和水系的处理，形成江南水乡“水巷

13、”的意向，呼应中式产品形象，弱化线性空间的单调。“错误连接”扩大了中间单元的采光视野，打破了社区空间的单调。一层：89平方米，二层：80平方米，地上建筑面积：169平方米。错误的连接使得每个家庭都有一个完整的体形和面向入口和庭院的丰富的立面。从单个角度来看，外墙面积增加，具有更好的采光、通风和观赏效果，尤其是中间单元的生活质量明显提高。因此，社区的外部空间更加丰富多变，打破了相同的行列式模式。一楼和二楼加强了私人庭院的感觉，改善了社区的公共空间。浦江新合院别墅室内照明充足，可形成多个庭院，庭院私密性好；提高土地利用率，同时实现高于联排别墅产品的价格。“庭院”变成了一个整体，社区-邻里-私人的层

14、次成为产品亮点。同时，它享有邻里庭院和私人庭院，其安全感和归属感大大加强。整个庭院高1.95米，错层0.7米，蓝色区域2.85米。停车、万科第五园、联排别墅社区空间和产品形象意向、低密度住宅“价值关键词”、“政策/”、“风格风格”、“以低密度为名”、“形式”、“量/集”的矛盾、“实惠促销”、“符号标志”，178栋180-250平方米的中型亲水别墅和4栋50-130平方米的精装修酒店式公寓；别墅支付“原型”。别墅住宅的特点：单体住宅，体现了住宅、土地和生产的统一；其核心价值在于生活理想“原型”的再现。别墅的几种常见理想原型：1。山水隐逸的生活原型：2.僻静乡村的田园生活原型；3.欧美城镇高贵舒适

15、的生活原型；4.复制童话的城堡/庄园生活原型；5.假日生活的原型漂浮了半天；别墅住宅产品的核心价值。1.追求功能高于完整功能2。倾向于资源3。私有制的强烈体现。产品形式体现了“原型”、“代代相传”和“工作”的精神。，大多数房间都可以通过宽屏看到太平洋无敌海景。它配有两个海水游泳池、游泳池酒吧、两个水疗中心、烧烤区、剧院、汽车博物馆、健身房、蒸汽房、咖啡厅、保龄球馆、占地1英亩的私人海滩和可停放16辆汽车的车库。单户型产品体现了规划中对资源的极端利用和分配，不同物业类型的住宅产品进行分组，以保证别墅生活的私密性。2.高大的绿色植物不仅挡住了视线，还为主人带来了高贵的领地。1.让地形起伏阻挡视线。车道设计可以利用绿地和河岸。道路线形应尽可能曲折，以增加道路长度，增强神秘感和领土感。在组织每一个别墅群之前，可以设计私人车道，并且可以使用支路和群路来增强私密感。对于支路和组团道路，建议采用末端道路的形式，以保证道路沿线别墅的私密性，尤其是末端道路顶部的别墅。因此，建议在路网设计中尽可能增加终端道路设计。京端路规划，单户型产品形象意向关键词：原型、传世、作品、别墅住宅“价值关键词”、“稀缺占用度”、“示范度”、