房地产开发报建培训课件.ppt

1、a,1,房地产开发报建知识培训,昆明公司开发部,a,2,房地产开发项目总体流程图,a,3,总括：,第一章房地产项目开发报建流程学习：第一阶段：项目上马至摘牌前阶段第二阶段：项目签订国有土地使用权出让合同至取得建设用地规划许可证阶段第三阶段：建设工程规划许可证阶段第四阶段：建筑工程施工许可证阶段第五阶段：商品房预售许可证阶段第六阶段：验收阶段第二章：配套工程报建知识学习：第一阶段：建设工程规划许可证办理前阶段第二阶段：建设工程规划许可证至竣工阶段第三阶段：配套工程竣工及验收阶段,a,4,第一章房地产项目开发报建流程学习,a,5,第一阶段：项目上马至摘牌前阶段,1、按照集团新项目上马要求寻找拟投资

2、项目后洽谈、立项、组件、上报、获批。2、现阶段一手项目取得须通过招拍挂方式，在项目确定挂牌日期后，应与招投标部联系确定可行性研究报告、节能报告、环境影响性评价报告、水土资源保持报告的编制单位。在土地挂牌公示期间提前联系总工室进行项目总规方案、修详规方案的初步设计（在此期间保持与规划、消防、人防部门进行沟通）、要求编制单位进行可行性研究报告、节能评估报告、环境影响性评价报告的编制。3、如项目为二手项目，在获集团批准后及时开展项目公司尽职调查、资料交接、股权转让等工作，及时与合作单位对接开展后续开发报建工作（恒大云报华府项目在获集团批准后立即对项目公司进行了尽职调查，在签订合作协议后及时开展了资料

3、交接、股权转让的工作）。,a,6,第二阶段：项目签订国有土地使用权出让合同至取得建设用地规划许可证阶段,取得国有土地证（一般签订国有土地使用权出让合同当日开始办理环评、节能、可研、水保批复，同期开始办理临水、临电、立项批复、地名命名批复、房地产开发资质，提前介入质检、安监工作。确保在取得土地后30天内取得建设用地规划许可证。在签订出让合同之前应要求总工室将临水、临电和方案完成并与自来水公司、供电局提前对接，及时开通临水、临电已保证工程正常开展；提前准备办理房地产开发资质所需的各项资料，在取得出让合同后即开始报审；立项批复是此阶段过程中的重要工作，可研、节能评估、环评批复报告为其办理前提要件事例

4、：曲靖恒大名都项目实现6个月开盘销售，在取得土地后30天内完成了立项批复并取得了建设用地规划许可证。,a,7,第二阶段：项目签订国有土地使用权出让合同至取得建设用地规划许可证阶段,立项批复办理要件：1.项目核准申请书；2.资质条件符合要求的咨询单位编制的项目可研报告(或项目申请报告)；3.项目节能评估文件(节能评估报告书或节能登记表、项目节能审查真实性承诺函、节能审查申请书及专家评审意见)；4.公司营业执照、税务登记证、公司法人证书（收复印件验原件）；5.规划条件；6.国有土地使用权证（或土地出让合同+出让金发票）；7.环评批复；8.房地产开发资质（收复印件验原件）；9.开户行出具的资金信用证

5、明（原件）。,a,8,第二阶段：项目签订国有土地使用权出让合同至取得建设用地规划许可证阶段,申办建设用地规划许可证所需资料：（一）打印并加盖公章的建设用地规划许可证申报表及申请人身份证明材料（原件1份）；委托他人代理的，提交授权委托书（原件1份）及受委托人个人身份证（复印件1份，验原件）；（二）打印并加盖公章的项目立卷表（原件1份，项目首次申报时提交）；（三）发展改革等项目审批部门批准的建设项目可行性研究报告和或相关批准文件（复印件1份，验原件）；（四）申报项目涉及相关行政主管部门的，提交相关部门的书面意见和有关文件（复印件1份，验原件）（可于领证前提供）；（五）采用昆明统一坐标系并符合数据格

6、式要求的1/500或1/2000地形图（原件1份）；（六）以出让方式供地的建设项目需提供国有土地使用权出让合同书及勘测定界图（复印件1份，验原件）；（七）涉及房地产开发的用地，应提交房地产开发资质证书（复印件1份，验原件）；注：申报时应同时提交以上申请材料的电子文件（图件为DWG及TAB格式，其它文件为原件扫描的JPG格式文件），提交复印件的材料，建设单位须在复印件上加注此复印件内容与原件内容核对无误字样，并加盖单位印章。,a,9,第三阶段：建设工程规划许可证阶段申请材料：,1、建设工程规划许可证申报表及申请人身份证明材料（原件1份）；委托他人代理的，提交授权委托书（原件1份）及受委托人个人身

7、份证（复印件1份，验原件）；2、项目立卷表（原件1份，项目首次申报时提交）；3、建设用地规划许可证及附图、附件（复印件1份，验原件）；4、国有土地使用证及宗地图、勘测定界图（复印件1份，验原件），以出让方式供地的建设项目还应提供国有土地使用权出让合同（复印件1份）；5、项目设计方案图（原件1套，包含：经济技术指标、设计说明、总平面布置图【包括dwg格式的电子文件】、建筑单体平面图、立面图、剖面图、绿化景观设计图、建筑单体分层面积表、庭院管线图）；图纸应加盖建设单位印章、设计单位出图章和资质章；6、采用昆明统一坐标系并符合数据格式要求的1/500地形图（原件1份）；7、在机场、微波通道等净空控制

8、范围内的须提供有关部门的书面意见；8、按规定需进行交通影响评价的，提供交通影响评价报告（原件1份）；9、提供相关部门意见：人防办行政审批联系函，市节水部门节水批复，房地产项目需提供民政部门地名批复等（复印件1份，验原件）（可于领证前提供）；10、重大项目、重要地段的建设项目需提供专家意见（复印件1份，验原件）；11、设计单位资质证书（复印件1份，验原件）；注：申报时应同时提交以上申请材料的电子文件（图件为DWG及TAB格式，其它文件为原件扫描的JPG格式文件），提交复印件的材料，建设单位须在复印件上加注此复印件内容与原件内容核对无误字样，并加盖单位印章。办理时限：自受理之日起十个工作日内。行政

9、许可证件及有效期限：建设工程规划许可证及附图，有效期限一年。,a,10,第三阶段：建设工程规划许可证阶段,建设工程规划许可证办理要点：从办证需提供资料可以看出，办理建设工程规划许可证最重要和最根本的资料在于项目设计方案，因此在设计的过程中，开发部、总工室、设计单位应保持与规划局有顺畅的沟通；同时因人防、消防设计方案获得人防、消防部门认可也是办理规划证的前提要件，因此在设计过程中也必须与消防、人防单位进行沟通对接。,a,11,第三阶段：建设工程规划许可证阶段（办理流程）,修建性详细规划方案报审,规委会审议,规划分局初审通过,未通过,调整修详规方案,补充完善人防、消防、交评、环保、水务、节能、地震

10、安全性评价等意见,总图优化设计、单体设计,通过,形成规委会会议纪要,预审意见报审,局办公会讨论,建筑物轴线放线,窗口电子报建,批前公示,缴纳费用,领取建设工程规划许可证,通过,未通过,调整设计,相符,现场放线与总图图纸不符,局部调整总图,无异议,a,12,第三阶段：建设工程规划许可证阶段,第一步骤：修建性详细规划方案报审在取得建设用地规划许可证后，完成修建性详细规划方案设计（包括平、立、剖面图、鸟瞰图;规划总平图建筑闭合线、绿化闭合线、主要技术解决指标；地下室平面方案图、日照分析图等），向区规划局申报修建性详细规划方案，经区规划分局审核通过后，进入规委会审议，经规委会审议通过后进行建设工程规划

11、许可证申报(参考案例：恒大雅苑项目按此程序办理）。,a,13,第三阶段：建设工程规划许可证阶段,第二步骤：深化设计以审批通过的修建性详细规划方案为依据，进行总图调整及单体深化设计（包括经济技术指标、设计说明、总平面布置图、建筑单体平面图、立面图、剖面图、绿化景观设计图、建筑单体分层面积表、管线图），并补充完善相关人防、消防、节能、交通影响评价、水务、环评等意见，向区规划分局进行建设工程规划许可证预审意见报审，根据规划分局的预审意见补充完善相关行政单位意见并进一步调整、优化设计，设计图纸经规划局审核通过后进行窗口电子报建，进入批前公示，公示期间无异议后缴纳费用领取建设工程规划许可证。注意事项：重

12、点审核日照、建筑物退距(外部、内部）、车位数量等。,a,14,主要概念学习：,1、总用地面积：征用用地的全部用地面积；2、净用地面积：扣除市政道路、城市河涌、绿地等后的实际可建设用地面积；3、容积率：指在一定用地范围内，建筑物的地上建筑面积的总和与建筑基地面积的比值；容积率计算规则：（1）地下层的建筑面积不计入容积率；坡屋顶层空间净高1.2m2.1m的以1/2面积计入容积率，超过2.1m全部计入容积率；跃层面积计入容积率；避难层不计入容积率。（2）坡地建筑容积率计算：利用自然坡地、台地进行地下空间建设的，单层覆土面边长大于1/2周长且覆土深度不小于2米的露出地面部分：a、功能为停车、设备用房等

13、配套服务用途的，建筑面积不计入容积率；b、功能为商业、办公等经营性用途的，以其露出地面部分面宽及进深在10米以内的有效使用面积计入容积率，剩余部分建筑面积不计入容积率。,第三阶段：建设工程规划许可证阶段,a,15,4、建筑密度：一指在一定用地范围内，建筑物的基底面积总和与建筑基地面积的比率（用百分比表示）。5、绿地率：一定地块内，各类绿地面积的总和占该基地面积的比例（用百分比表示）（一般包括：公共绿地、服务设施绿地，不包括屋顶、天台绿地）6、架空层仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。7、避难层建筑高度超过100m的高层建筑，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。8、地下层房间地平面低于

14、室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者为地下层。9、日照面建筑为达到规定的日照标准而需设主要居室窗户的立面，包括东、南与西三面；不需为满足日照要求而设窗户的立面则为无日照面。,a,16,10、道路红线规划的城市道路（含居住区级道路）用地的边界线。11、建筑控制线有关法规或详细规划确定的建筑物、构筑物的基底位置不得超出的界线。12、建筑间距两幢建筑物或构筑物主体建筑外轮廓（含阳台、飘窗等外挑部分）投影之间的最小水平距离13、低层建筑：指高度10米的建筑，低层居住建筑为一层至三层。多层建筑：指高度10m且24m的建筑；多层居住建筑为四层六层建筑。现状24米以下未设电梯的七层或八层住宅建筑视为多层

15、建筑。高层建筑：指高度大于24m的建筑；高层居住建筑为十层及十层以上建筑（其中层数为七至九层的居住建筑为中高层建筑）。建筑高度大于100m的民用建筑为超高层建筑。14、裙房指与高层建筑紧密连接，组成一个整体的多、低层建筑。裙房的最大高度不超过24米，超过24米的，按高层建筑处理。,a,17,15、快速路：是为城市长距离快速机动车交通服务的道路，中间设有中央分隔带，布置有四条以上的车道，全部采用立体交叉控制车辆出入，并对两侧建筑物的出口加以控制。16、主干路：又称全市性干道，负担城市各区、组团以及对外交通枢纽之间的主要交通联系，在城市道路网中起主要交通运输作用。17、次干路：是与主干路结合组成道

16、路网，起集散交通的作用，兼有服务功能的道路。18、支路：是与街坊路的连接线，解决局部地区交通，以服务功能为主的道路。19、居住区：泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模（30000-50000人）相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。20、居住小区：是指被城市道路或自然分界线所围合，并与居住人口规（10000-15000人）相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。21、居住组团：是指被小区道路分隔，并与居住人口规模（1000-3000人）相对

17、应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。,a,18,缴费标准及依据（为控制成本，下述费用应申请缓缴，2014年昆明市房地产项目有政策统一缓至办理商品房预售许可证前缴纳）：,第三阶段：建设工程规划许可证阶段,a,19,第四阶段：建筑工程施工许可证办理,申请资料:1、建筑工程项目施工许可申请表（原件1份）；2、国有土地使用证（复印件1份）；3、建设工程规划许可证及规划总平图（复印件1份，验原价)；4、昆明市非国有资金项目招标备案表（复印件1份，验原价)；5、建设工程合施工合同、合同备案表及施工单位资质证书副本、省外企业应提供入滇备案证（复印件1份，验原价)；6、施工图设计文件审查备案

18、表（复印件1份，验原价)；7、工程监理合同及监理单位资质证书副本、省外企业应提供入滇备案证（复印件1份，验原价)；8、工程质量监督通知书（复印件1份，验原价)；9、安全生产措施备案表（原件1份）；10、使用商品砼承诺书（原件1份）；11、建筑工程抗震设防专项审查合格书（涉及的提供）；12、环境影响评价报告书（复印件1份，验原价)；13、施工组织设计（原件1份）；14、资金证明；,a,20,第四阶段：建筑工程施工许可证办理,办理流程：,a,21,第四阶段：建筑工程施工许可证办理（要件）,一、施工图审查：1、所需资料、施工图勘察设计文件审查通知书；、作为勘察、设计依据的政府有关部门的批准文件及附件

19、（项目立项文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及相关规划批准图纸、抗震专项审查报告、初设批文（含概算）及涉及环保、文物保护、风景名胜等特殊项目时相关管理部门的批准文件）；人防批复；消防审核意见书；、施工图全部文件；、工程勘察成果报告、试桩报告；、结构数据文件一份及相应的数据文件光盘；2、收费标准：,a,22,二、非国有资金投资项目招标备案、合同备案提交材料：,（一）、非国有资金投资项目招标备案提交材料：1、填写非国有资金投资项目招标备案表格2、建设单位提供：营业执照、章程、建设项目立项批复、土地证、建设工程规划许可证。3、施工单位提供：营业执照、资质证书副本、建设工程施工合同及廉政合同

20、；4、监理单位提供：营业执照、资质证书副本、建设工程监理合同及廉政合同；5、资金证明（二）、合同备案提交材料：1、合同备案表（表格从“昆明建筑工程交易中心”网站上下载）；2、建设工程施工合同（复印件1份，验原件）；3、施工单位资质证明副本（复印件1份，验原件）；4、中标通知书,第四阶段：建筑工程施工许可证办理（要件）,a,23,三、深基坑开挖围护工程安全措施备案,提交材料：1、施工单位资质证书和企业安全生产许可证复印件（加盖公章）；2、监理单位资质证书、监测单位资质证书复印件（加盖公章）；3、外地企业另需提供如滇备案证（复印件1份，验原件）4、施工单位项目部主要组成人员的资格证及安全培训证复印

21、件和程涉及的所5、5、有特种作业人员的有效上岗证（加盖公章）；6、深基坑施工应急抢险救援预案及监理报审表；7、检测单位基坑监测方案及监理报审表；8、深基坑开挖围护设计文件审图机构意见；9、深基坑专项施工方案及检测方案的专家终评意见书；10、在云南省建工方案及检测方案的专家终评意见书（复印件1份，验原件）；11、工程招标情况报告书或非国有资金投资项目招标备案表（复印件1份，验原件）；12、中标通知书（复印件1份，验原件）；13、建设方、施工方、监理方签字盖章的建设工程施工安全生产责任书（6份）、建设工程施工安全生产措施备案表（6份）；,第四阶段：建筑工程施工许可证办理（要件）,a,24,四、建设

22、工程质量监督注册书,提交材料：1、工程质量监督注册表格需建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位填写；2、勘察、设计、施工、监理单位资质证书；3、施工图设计文件审查报告和批准书（可协调，在未完成的前提下，需交一份“承诺书”）；4、施工合同、监理合同；5、立项文件（自筹资金不需要这一项）6、中标通知书；,第四阶段：建筑工程施工许可证办理（要件）,a,25,五、建设工程施工安全生产措施备案,提交材料：企业安全生产许可证；施工项目部主要组成人员的资格证及安全培训证；施工组织设计及施工及施工临时用电、脚手架搭设与拆除、基坑边坡支护、模板支撑工程、塔吊、门井吊、施工电梯安装拆除等五项安全技术施工

23、方案；建设工程意外伤害保险费缴纳凭据复印件（查验原件）；工程招标情况报告书（复印件）；,第四阶段：建筑工程施工许可证办理（要件）,a,26,1、申办商品房预售许可证（现售）申请书；2、房地产开发企业营业执照和资质证书；3、立项批复；4、国有土地使用证或它项权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及其附图、建筑工程施工许可证及施工合同；5、投入开发建设的资金达到工程建设总投资25%以上的证明材料；6、施工现场形象进度照片；7、商品房预售方案（包含预售均价、价格构成表、规划总平面图及分层平面图；根据建房201053号文制定预售方案）；8、商品房资金监管协议；9、测绘报告书；10、民政部门小区地

24、名命名批复；11、人防部门批复及人防证明。,第五阶段商品房预售许可证（报建资料）,a,27,第五阶段商品房预售许可证（办理流程）,房产交易中心审核报建资料,搭建楼盘信息表,预测报告通过集团审核,合格,营销部完成价格备案,住建局窗口报建,合格转件,房产交易中心审核并现场踏勘,合格合法预售证,a,28,第五阶段：验收阶段,主要包括：一、规划验收二、人防竣工验收备案三、消防验收四、环保验收五、竣工验收备案六、防雷验收七、小区园林绿化工程竣工备案八、永久水、电、供气工程的竣工验收,a,29,规划验收合格证是交搂的必备证照之一，是大确权及其他单项验收的前提条件，验收条件为：主体工程全面完工（含外墙装修）

25、，建设工程用地红线（或建筑物30米）范围内的道路、绿化（含天面）全面完工所有临建、构筑物拆除完毕。”验收流程：,第五阶段：验收阶段（规划验收）,a,30,人防工程竣工验收备案表是公司制度规定的交楼标准之一，工程竣工后，应跟踪工程部尽快提交竣工资料，并对初验未达要求的工程尽快完成整改。竣工验收需报送档案资料内容：一、验收必须相关资料文件1、人防工程质量监督登记表2、人防工程报建表（或防空地下室设计意见书）；3、人防工程设计方案审查意见书；4、人防工程施工图审核意见书；5、建设工程规划许可证和施工许可证；6、人防工程勘察单位、设计单位的资质证明文件；7、施工单位和监理单位的资质证书、施工和监理合同

26、副本或中标通知书；,第五阶段：验收阶段（人防竣工验收）,a,31,二、分部工程质量验收监督记录：1、人防工程质量监督记录2、整改通知书；3、质量整改回执及相关资料；4、各分部工程验收记录表5、工程质量事故处理有关文件资料；6、其他与监督工作相关的图片、影音、文字等重要文件资料7、施工单位签署的工程质量保修书（单建工程）8、监理、施工人员资格的检查记录（单建工程）三、工程资料1、防空地下室主体结构抽检报告；2、混凝土封堵梁回弹报告3、通风检测报告4、钢筋的隐蔽记录及穿墙管线密闭处理的隐蔽记录；5、施工单位的自评报告和监理单位的评估报告；6、为防空地下室提供人防专用设备的防护设备厂的生产许可证、备

27、案证及人防专用设备一览表；7、人防专用设备合同备案文件；8、消防验收备案文件,第六阶段：验收阶段（人防竣工验收）,a,32,建筑工程消防验收程序：1、建筑工程竣工后，建设单位应向公安消防机构提出工程竣工消防验收申请，经验收合格后才能投入使用。2、公安消防机构受理案件后，验收具体经办人应查验资料是否符合要求，不合要求的应及时告知申办单位补齐，并在验收前1-2日通知建设单位做好验收前相关准备。3、按消防工程验收程序的规定由不少于二人的消防监督员到现场进行验收，参加验收的消防监督员应着制式警服，佩带公安消防监督检查证，具体验收程序如下：(1)参加验收的各单位介绍情况。建设单位介绍工程概况和自检情况，

28、设计单位介绍消防工程设计情况，施工单位介绍工程施工和调试情况，监理单位介绍工程监理情况，检测单位介绍检测情况。(2)分组现场检查验收。验收人员应边检查，边测试，并如实填写消防验收记录表。(3)汇总验收情况。各小组分别对验收情况作汇报，根据总队制定的广东省建筑工程消防验收评定规则(试行)，按子项、单项、综合的程序进行评定、评定结论在验收记录表中如实记载，并将初步意见向建设、施工、设计等参加验收单位提出，对不符合规范要求的要及时向建筑单位提出整改意见。4、参加验收的建设、施工及设计单位发表意见或提出问题时，消防机构验收参加人员应给予答复，不能当场答复的应给予解释。5、消防工程验收或复查合格后，各单

29、位参加验收人员和消防机构参加验收人员在验收申报表上签名。6、工程验收承办人应及时填写验收意见书，行文呈批表，并整理验收档案送领导审批。7、建设单位到窗口，出具回执取回验收意见书;8、验收和复查不合格时，建设单位应组织各有关单位按建筑工程消防验收意见书提出的问题进行整改，整改完毕后重新向公案消防机构申请复验，复验程序与申请验收程序相同。9、建筑工程验收不合格的，申报资料将不予退还。申请复验时，申报资料与正常申报验收资料相同。,第五阶段：验收阶段（消防验收）,a,33,第五阶段：验收阶段（竣工验收备案）,a,34,申报材料1、申请报告2、项目环评文件及批复意见3、室外给排水图（须标明雨污水管网走向

30、、化粪池或污水处理设施位置等）4、区域市政排水管网管理部门出具的雨污水接管证明5、建设工程施工噪声排污费缴费单据6、规划建设工程许可证副本（复印件）7、如环评或其批复意见中明确要求项目须达到某项污染防治标准的，需提供污染防治设施技术资料或相应监测报告。,第五阶段：验收阶段（环保验收）,a,35,第二章：配套工程开发报建知识学习备注：配套工程报建具有一定的特殊性，在此学习过程中单独做为一个章节讲解,a,36,1、临水、临电的报批：按照集团开发报建考核要求，应在取得土地（签订土地出让合同之日起计算）后15天内开通临水、临电，因此在项目取得前就需要求工程部提供临水、临电图纸，与自来水公司、供电局进行

31、对接，确定施工单位，并尽可能完成预算报审，签订施工合同。以确保按期完成临水、临电的开通，保证工程需要。事例：华府项目目前虽未取得土地，已与自来水公司、供电局对接。2、排污、排水规划咨询：在进行修详规方案设计时，应充分考虑整体项目的排污、排水问题，并需与水务局、滇管局、排水公司进行对接咨询，落实项目排污、排水的初步规划；同时排污、排水还是环评批复的前提要件之一。,第一阶段：建设工程规划许可证办理前阶段,a,37,3、公建配套方案的设计与上报：按照集团开发报建考核要求，应在取得土地后30天完成公建配套方案上报。上报的前提是必须在总规方案设计时与规划局进行充分的沟通，将我方设计的公建配套方案获得规划局审批主管领导的认可。避免出现规划局不同意上报集团审批的公建配套方案。4、道路、消防车道、园林绿化的规划设计咨询：在规划设计的起初阶段，应就道路设计、园林绿化方案与政府审批部门沟通，尤其是项目内规划有市政道路