房地产法课件第5章

1、第五章房地产交易法律制度，第一节房地产交易的概要，第一，房地产交易的概念和形式1 .定义：房地产交易是指把房地产作为商品进行的转让、租赁、抵押等各种经营活动的总称。 二、房地产交易的特征1 .目标物的位置固定性2 .目标物本身具有的不可改变的天然矛盾性3 .房地产交易的指标额大，专业性强4 .房地产市场是整体不足的市场5 .房地产交易中土地使用权转让行为设定的权利义务是可接受的，三、房地产转让、抵押的一般原则1 . 不动产转让的基本特征是权利的转移。 是不动产权的转移，不是不动产权的转移。 因此，法律上，不动产转让的话，房屋所有权及其用地内的土地使用权，或者土地使用权和该用地内的房屋所有权必须

2、同时转让。 2、房地产抵押的情况下，房屋所有权和土地使用权同时被抵押。 抵押权的实现方式主要涉及抵押人拍卖抵押物货款支付，实际上涉及房地产买卖问题。 房地产抵押的时候，房屋所有权和该房屋占有范围内的土地使用权应当同时抵押。 三、房地产市场1 .土地使用权转让市场2 .房地产开发经营市场3 .房地产交易市场4 .房地产交易所和交易管理机构1 .房地产交易所进行房地产交易的固定场所，我国各大城市设立了房地产交易所，将房地产交易场所固定化。 2、房地产交易管理机构(1)建立部和国土资源部(2)地方各级房地产管理机构，第二节房地产转让法律制度，第一、房地产转让概念房地产权利人以买卖、赠与或者其他合法的

3、方式向他人转移房地产的行为。 理解：1.主体：不动产权利人2 .客体：房屋所有权和土地使用权3 .加上的形式：买卖、赠与、交换、继承等4 .权利转移。 二、房地产转让行为的有效要件1 .主体具有合法资格2 .对象满足法律要求3 .形式要件4 .意义表示要件5 .政策、法律和社会公德不可违反。 三、房地产转让合同(一)合同签订过程申请在2003年6月1日开始实施的最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第3条中明确规定，商社的销售广告和宣传资料是申请邀请，但卖方对商社计划范围内的房屋和相关设施的说明和承诺具体明确，对商社的买卖合同的签订和房价的确定有重大影响(2)商社买卖

4、合同的主要内容1 .双方当事人的姓名或名称、地址2 .房地产权利人证书的名称和编号3 .房地产的位置、面积，4个边界4 .土地区划号、土地使用权取得的方式和年限5 .房地产的用途或使用性质6 .成交价格和支付方式7 .房地产交付所用的时间8 .违约责任9 .房地产的履行、变更和解除1 面积误差、面积误差比从实际面积中减去约定面积的绝对值去除后形成约定面积，房子的实际面积(测绘大队的测绘基准)比合同面积大，面积误差比在3%以内(包括3% )部分的房价价款由买家用约定价格弥补。 面积误差比超过3%部分的货款由卖方负担，所有权属于买方。 住宅的实际面积(测绘生产队的测绘标准)小于合同面积，面积误差比

5、在3%以内(包括3% )部分的房价和利息由卖方返还，面积误差比超过3%部分的货款由卖方返还两倍。 违约责任，卖方承担违约责任的情况：延期处理质量问题面积误差证明书的期限交付房间。合同的履行包括履行住宅转让合同，原来的土地使用权履行合同房地产转让后的土地使用年限，不得超过合同约定的使用年限的剩馀年限，不得改变合同约定的土地用途。 合同解除、法定解除(1)土地使用权年限期满(2)土地使用权由国家提前回收；3 )土地使用权因土地的消失而消失；4 )土地使用权因国家强制回收而消失。 (5)本体质量不合格(6)一家两家出售(7)不能制作证明书(8)推迟交房。 四、不动产转让的手续(理解)不动产转让，必须

6、按以下步骤处理：1.合同。 不动产转让当事人签订书面转让合同I司，明确相互之间的权利义务关系2 .申请。 房地产转让当事人在房地产转让合同签订后30天内向房地产所有者证书、当事人的合法证书、转让合同等相关文件向房地产所在地的房地产管理部门申请，申报成交价3 .审查。 物业管理部门审查当事人提供的相关文件，作出了是否在15天内受理申请的书面答复4 .调查和评价。 房地产管理部门验证申报的成交价格，根据需要对转让的房地产进行现场调查和评估5 .纳税。 经过物业管理部门的审查、调查和评价，房地产转让当事人按规定缴纳有关税6 .登记发行证。 房地产转让当事人缴纳有关税金后，房地产管理部门出具证明。 第

7、三节也称为商品房预售法律制度、第一、商品房预售的概念房屋预售、商品房预售。 是指房地产开发企业在住宅建设工程还没有完成前，把施工中的房屋卖给购买者的行为，也被称为“卖楼花”。 二、预售条件。 房屋预售应满足以下条件： (1)已交付所有土地使用权转让金，取得土地使用权证书；(2)持有建设工程计划许可证；(3)根据提供预售的商社计算，投入开发建设的资金达到工程总投资额的25%以上，确定了工程进度和竣工交货日期；(4)房屋前未取得预售许可证的，双方签订的预售合同无效。 司法解释规定：起诉前取得预售许可证的，可以认定合同的有效性-合同的修正。 三、商社预售程序。 房屋预售一般要经过下列步骤： (1)预

8、售人获得土地使用证、建设工程计划许可证；(2)预售人执行预售登记；(3)预售人与预售人签订商社预售合同；(4)预售合同登记；(5)房屋扣除四、商社预售的再转让(一)概念商社预售合同签订后，购买者将尚未完成的预售住宅再转让给别人的行为也被称为“出售大楼”。 目前，我国法律没有明确规定。 (2)预售商社再转让的性质合同转让行为1 .预售合同的债权转让预买人按合同约定全额支付了货款2 .预售合同的债权、债务一并转让. (3)预售商社再转让的条件1 .根据关于签订转让合同的合同法合同转让的规定合同法条的规定，债权人转让了权利合同法 84条规定：债权人将合同义务的全部或一部分转移给第三方的，必须取得债权

9、人的同意。 3 .勾结人在取得房屋所有权前必须发生的4 .预售合同必须合法有效，第四节房地产抵押法律制度，第一、房地产抵押的概念和特征1 .概念：房地产抵押是指抵押人为防止其合法房地产转移占有而向担保权人提供债务履行担保的行为。 债务人不履行债务的，抵押权人有权依法支付抵押的房地产折扣或者拍卖、出售的房地产价款。2 .特征：目标复杂要求式抵押时间限制，二、房地产抵押的设定条件1 .抵押权设定的形式要素房地产抵押合同2 .房地产抵押权设定的限制条件抵押人的条件：自然人3360必须是完全民事行为能力者，房地产所有者或者使用权者。 法人要求：营业执照法定代表人的身份证明必须是不动产的所有者或者使用权

10、人。 抵押权人的条件：抵押权人一般指债权人的抵押物的条件：作为抵押物的财产必须是抵押人(包括债务人或者第三方)拥有所有权或者使用权的房地产。 不得设定抵押的房地产：1.土地所有权2 .耕地、宅地、自留地、自留山等集体所有土地使用权3 .用于教育、医疗、市政等公共福利事业和公益事业的房地产4 .权利属于有争议的房地产5 .依法被扣押、监督或以其他形式限制三、房地产抵押权的效力(一)内效1 .房地产抵押权担保的债权范围(一)主债权(2)利息(3)滞纳利息(4)违约金(5)损害赔偿金(6)实现抵押权的费用。 2 .涉及房地产抵押权的范围(1)房地产本身(2)增加新房子(3)建房子(4)附件(5)权利

11、至(6)利息。 (二)对外效力1 .房地产担保权对利益物权的影响2 .房地产担保权对其他担保权的影响一个房地产有多个担保权的情况下，被担保的债权按担保权设定的顺序被赔偿，顺序按相同的债权比例被赔偿。 (3)影响抵押权效力的情况房地产管理部门的行政处罚权优于房地产抵押权，四、房地产抵押人和抵押权人的权利和义务(一)房地产抵押人的权利(一)房地产抵押人的权利(一)占有、使用、收益和房地产处置的权利(二)同一房地产有多项抵押权2 .房地产抵押人的义务(1)维持房地产的完整义务(2)保证房地产抵押权的实现(3)抵押房屋消失时，提供其他财产作为抵押的义务。 (2)房地产抵押权人的权利和义务1 .房地产抵

12、押权人的权利(1)排除干扰的权利(2)物上的代位权(3)索赔权(4)优先补偿权(5)处置抵押权的权利。 2 .房地产抵押权人的义务(1)房地产抵押人不可干涉对房地产占有、使用、收益和处分的权利(2)债务人清算债务后，抵押权人应尽快解除房地产抵押，向注册机构承担注销登记的义务(3)抵押权实现后，抵押权人应五、实现房地产抵押权1 .实现房地产抵押权的条件房地产抵押权以债务人不能履行债务为条件2 .禁止流动质抵押条款物权法条中规定：抵押权人在债务履行期限到期前，债务人不履行到期债务的，抵押财产不得向抵押人约定为债权人拥有各国一般禁止流动合同。 债务人暂时急于借款，以高额的担保物作为小额债权的担保，达

13、到因为不能履行到期债务而失去担保物所有权，保护担保人，防止担保权人上人的危险，贪图暴利的目的。 甲乙签订的抵押条款是流动条款吗？甲向乙借款15万元，乙要求甲抵押有15万元以上价值的平房，1999年9月，甲不能偿还债务的话，甲以平房价格15万元偿还借款，乙取得房屋所有权，进行抵押登记甲方过期无法偿还债务，乙方起诉甲方，要求甲方在三家平房偿还债务。 我断案，物权法条在抵押权人履行债务期限届满前，抵押人和债务人不履行期限债务的，抵押财产不得约定为债权人拥有。甲乙双方签订的条款属于流动性条款，无效。 六、房地产抵押权的消失1 .因主要债务履行而消失2 .因房地产抵押权的实现而消失3 .抵押的房地产消失

14、，因没有替代物而消失4 .抵押的房地产因抵押权人的所有而消失。 第五节房屋租赁法律制度，第一，房屋租赁的概念和特征第一.概念：房屋租赁是指房屋所有者作为承租人向承租人租赁住宅使用，承租人向承租人支付租金的行为。 2 .特征： (1)承租人必须对房屋拥有处分权；(2)房屋所有权和占有权分离；(3)双边、有偿、要求式民事法律行为；(4)租赁期限最长20年；(5)租赁目的物具有特定性。 二、限制租赁的房屋城市房屋租赁管理办法采用禁止方式，规定不得出租以下房屋：1.未依法取得房屋的所有票的2 .司法机关和行政机关依法裁定并决定关闭； 以其他形式限制房地产权利的情况3 .共享住宅没有得到共享人的同意的情

15、况4 .权利有争议的情况5 .属于违法建筑的情况6 .不符合安全标准的情况7 .没有得到抵押人的同意的情况8 .不符合公安、环境保护、卫生等主管部门的有关规定的情况9 .法律、法规禁止租赁三、租赁合同1 .概念：承租人和承租人就房屋租赁明确相互权利和义务关系的协议。 2 .租赁合同的主要条款租赁合同的主要条款包括1 .当事人的名字或名称和地址2 .房屋的位置、面积、装修及设施情况3 .租赁用途4 .租赁期间5 .租金和支付方式6 .房屋的修理责任7 .租赁的约定8 .变更解除合同的条件9 .违约责任10 .当事人约定3、租赁合同登记申报的性质：行政管理手段4、租赁双方的权利和义务(1)承租人的权利1 .根据合同的约定向承租人征收租金2 .监督承租人的使用情况；3 .法定解约权擅自使用的(二)擅自改造租赁房屋结构或改变用途的(三)拖欠租金累计六个月以上的(四)利用租赁住宅进行违法活动的(五)故意损伤租赁住宅的(六)法律、法规规定其他可回收的。 4 .过期收回原房间的权利，(2)承租人的义务1 .在期限前交付房屋的义务2 .修缮房屋的义务3 .瑕疵担保义务4 .纳税义务，(3)承租人的权利1 .在合同期间内占有和使用房屋，获得合法收益2 .优先购买权3 .优先租赁权4 .房东修理住宅的权利(4)承租人的义务1 .缴纳租赁义务2 .在合同中使用房屋3 .合理使用房屋4 .未经承租人许可