房屋租赁常见法律风险及解决方案

1、住宅租赁常见的法律风险和解决方案，深圳市住宅租赁行业协会，合同无效的风险，租户改装的风险，襄阳市“414”重大火灾事故调查报告2013年4月14日5点40分，襄阳市樊城区前进路158号迅驰星空网会发生了火灾，建筑物过日该建筑所有权为中铁七局集团有限公司，由其下属第四工程有限公司(以下简称“中铁七局四公司”)负责管理。 2008年10月，中铁七局四家出租旅游酒店管理有限公司，用于酒店业经营，开设了旅游城市花园酒店。 配电、消防、给排水等有关设施在当时的情况下是一起租赁的，但酒店要求在有关手续的后方使用。 合同约定不能租房，没有明确约定消防责任。 酒店装修改造，所有新消防设施都由景酒店管理有限公司

2、投资设置。 2009年12月，一景酒店管理有限公司违背合同约定，把“一部分房子”在徐苏开设网络吧。 配电、消防、给排水等有关设施根据当时的情况租赁给网吧使用，同样要求网吧可以在有关手续的后方使用，约定遵守国家法律法规和襄樊市的有关规定。 合同中租赁的具体范围并不明确，代替“一部分房子”，网吧建在l型长边屋顶上的第二层大厅(实测面积205厘米)租赁、改建、使用关系和管理责任不明确。 事故房屋消防设施的情况。 一景城市花园酒店配备了火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、室内消火栓系统、消防广播、音响光报警器、防火卷帘等建筑消防设施的32个紧急照明灯、28个避难指示标志、80个粉灭火器等消防器材。 消

3、防供水由12m3的屋顶水箱、160m3的消防池和消防泵组成，消防泵由消防栓泵和消防淋浴泵各两台组成(各主要配备一个)。 2009年12月28日，樊城区公安消防队发行了消防安全检查合格证。 事故发生时自动喷水灭火系统处于手动状态。 网吧没有和酒店一起设置火灾自动警报系统和洒水灭火系统等消防设施。 只配置了干粉灭火器、紧急照明灯、避难指示标志等消防器材。 2010年2月8日，樊城区公安消防队发行了消防安全检查合格证。 责任认定和事故性质1 .一景酒店管理有限公司及其一景城市花园酒店消防安全制度和消防安全责任没有执行的员工消防安全教育训练不足，无法发挥固定消防设施的作用，火灾发生后，组织不能避难。

4、一景酒店管理有限公司及其一景城市花园酒店对事故发生负责。 该公司执行董事、社长刘涛，股东、监事李东对事故发生负责主要的指导责任。 2 .迅驰网吧消防安全制度、火灾用电操作规程和没有消防和紧急避难计划的违法建筑、违法装修材料的使用，有重大火灾危险的消防安全责任不明确，不能进行日常管理。 迅驰网吧对事故的发生负有主要责任。 迅驰网吧法定代表人徐苏、合作伙伴陈云、时任店长彭晨对事故发生负责主要指导，该班网络管理程序潜在，收银员李杨直接负责事故发生。 3、中铁七局四家安全生产主体的责任不能执行。 中铁七局四家按照租赁合同的要求，没有有效地阻止景酒店的租赁和违法建设行为，不能实行资产安全监督责任。 中铁

5、七局四家公司对事故的发生负有重要责任。 该公司担任注册会计师、工会主席熊传荣，劳务中心主任李国平对事故发生负有重要的指导责任。2009年3月22日，房地产无法马上收回的风险、诉讼的风险、承租人实施犯罪，并被宣告死亡的租赁住宅所有者负责案件的再生，河南人王玲玲玲和重庆人杨均宝等去宁乡县租了店铺乡金南社区唐某夫妇的房间， 唐某夫妇没有审查王玲玲玲等从事的职业、租赁用途等，没有向有关部门办理登记手续，向王玲玲玲等租赁了三楼的房间。 王玲玲等入住后，在租赁住宅非法进行了销售活动。 唐某夫妇对上述人员所从事的活动一概不插话。 2009年4月5日，重庆市的张某被王玲玲玲等人骗了租房子。 人身自由受到限制2

6、小时后，张先生从3楼的窗户逃跑，掉在地上受了重伤，在急救中死亡。 同年12月，王玲玲等五名罪犯被判决有罪，附加了民事赔偿，但没有履行民事判决的能力。 受害者的父母张某夫妇，向法庭控诉租赁房东唐某夫妇，他们要求赔偿。 今年3月，宁乡县人民法院依法作出了上述判决。 被告唐某夫妇不服，向长沙市中级人民法院上诉。 判决结果： 10月26日，长沙市中级人民法院对共同生命权纠纷案件进行了二审裁定，维持了宁乡县人民法院的一审判决。 因租房时疏忽注意义务和安全保障义务而受害者死亡的唐某夫妇，责令受害者父母张某夫妇补偿经济损失39660.5元。 出租房主应当对别人在租赁住宅内实施犯罪行为的结果承担赔偿责任。 宁

7、乡县法院负责本案一审的法官龙理文规定，城市房地产管理法第五十四条“房屋租赁、承租人和承租人必须签订书面租赁合同，约定租赁期间、租赁用途、租赁价格、修理责任等条款和双方的权利和义务，并向房地产管理部门登记备案”。 最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释第6条规定：“从事住宿、饮食、娱乐等经营活动和其他社会活动的自然人、法人、其他组织，尽合理限度内的安全保障义务给别人造成人身损害，并向赔偿权利人要求相应的赔偿责任的，人民法院应当支持。 因第三方侵权而发生损害的，由实施侵权行为的第三方承担赔偿责任。 安全保障义务人有过失的，应当在能够防止或阻止损害的范围内承担相应的赔偿责任。 安

8、全保障义务人负责的话，可以向第三方索赔。 赔偿权利人起诉安全保障义务人的，应当把第三方作为共同被告。 但是，第三方不能确定的情况除外”本案租赁房屋主唐某夫妇在租赁住宅时，没有向有关部门申报，没有履行合理的注意义务和安全保障义务，承租人在租赁住宅内实施犯罪，导致一人死亡的重大结果的话，应当对此承担赔偿责任。 但是，本案的受害者也有错误，唐某夫妇最好承担30%的责任。 法院根据法律作出了上述判决。转租的风险，租赁的房子找不到房客给转租人，刘先生和雪某订了三间房子的租赁合同。 协议约定：租金按季度征收，雪某支付一个月的租金作为押金。 房子送到后，转眼就到了第四季度。 一天傍晚，小刘下班后来看自己租的

9、房子，大女儿从门上露出了脸。 小刘感到不可思议的时候，对方自己的名字是万，大学毕业后，和男朋友一起从薛某那里租了房间，薛某给他们看了房间的产证复印件，说是房子买了，经营着房子。 小刘听到大怒，立刻出示身份证：“我是家的主人。 为什么不知道呢？” 原来如此，交房的第二天，薛某把房子借给了万先生和她男朋友，拿到了一年的房租。两个月后，万小姐要求减少房间，把房租减半，雪某又找另一个房客领取了一年租金，而万小姐的房租没有返还。 现在万小姐也无法和有雪的人取得联系了。 据警察记录，雪某在南京很多地区都有这样的欺诈记录。 警察告诉小刘和万，这种骗子经常使用的手法是，先以便宜的价格出租，支付一段时间的租金，

10、然后付钱再出租，领取下家的全年租金，他住在第一个月，按时间支付租金，以恩惠的方式赢得房东的好感其他常见的法律风险，合同法第二百二十条承租人应当履行修理租赁物的义务。 但是，当事人另有约定的情况除外。 第二百二十一条租赁人需要修理租赁物的，可以向租赁人在合理的期限内要求修理。 承租人未履行修理义务的，承租人可以自己修理，修理费用由承租人承担。 租赁物的修理影响承租人使用的，应当减少租金或延长租赁期限。 合同无效的解决方案，第四条当事人以房屋租赁合同没有依照法律、行政法规的规定办理登记手续为理由，要求确认合同无效的，人民法院不支持。 当事人约定办理登记登记手续作为住宅租赁合同的生效条件的，从其约定

11、开始。 但是，当事人一方已经履行了主要义务，对方接受的情况除外。 关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释，消防法 中华人民共和国消防法由中华人民共和国第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议于2008年10月28日修订，公布修订后的中华人民共和国消防法，从2009年5月1日开始实施。 第十二条依法公安机关消防机构进行消防设计审查的建设工程，不依法审查，审查该工程施工许可的部门不得给予施工许可，建设部门、施工部门不得施工的其他建设工程得到施工许可后，依法检查不合格的，应当中止施工第十三条需要按照国家工程消防技术标准进行消防设计的建设工程竣工，按照下列规定进行消防检查申请：

12、 (一)本法第十一条规定的建设工程，建设机关应当向公安机关消防机构申请消防检查；(二)其他建设工程，建设部门在检查后应当向公安机关消防机构报告依法进行消防检查建设工程，消防检查或者消防检查不合格的，禁止使用的其他建设工程依法检查不合格的，应当中止使用。 2004年3月4日最高人民法院收到了你医院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的请示的报告。 研究表明，根据中华人民共和国合同法和最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）的规定，由于租赁住宅不办理产权证书，被认定为住宅租赁合同无效，没有法律依据。 住宅租赁合同未经消防检查或者消防检查不合格时，关于是否应认定

13、住宅租赁合同无效，根据情况，第一、租赁中华人民共和国消防法第十条规定的公安消防机关必须接受检查的房屋，未经检查第二，有关租赁合同的房屋应当按照法律规定由公安消防机构检查的，人民法院不得以该房屋未通过消防检查为由认定合同无效。 第三，租赁住宅为开设酒店、酒店、商场等公共集合场所，向当地公安消防机关申报消防安全检查的义务是该企业的经营者，但租赁目的物通过消防安全检查，并不是认定住宅租赁合同的效力的必要条件。 附：云南省高级人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的请示云高法报200345号最高人民法院：近年来，因住宅租赁合同纠纷向人民法院诉讼的事件很多。由于城乡分割的二元体制

14、，城乡房屋是否需要接受竣工检查，与房屋是否需要办理所有票的要求不一致。 我省，农村特别是城郊结合部的房屋是否需要竣工检查和处理房票，实际上没有强制规定。 在城市近郊的结合部，农民在集体所有的土地上建造了私家，建造的房子没有按照建筑法的规定进行建筑工程的设计，没有相应的消防设计，出租私家用于经营用途的租赁人使用了房子后，根据房子的用途的变更，也没有进行相应的消防设计和消防设施的整备和改修， 由于房屋所有者未按有关规定建造房屋，承租人无法申报有关消防工程的检查手续。 另外，部分农村地区原本不属于城市规划区范围，现在已经进入城市规划区范围。 在审理这些住宅租赁合同纠纷事件时，常常涉及根据租赁目的物是

15、否被消防检查来认定租赁合同的效力的问题。 消防法和公安部建筑工程消防监督审核管理规定等规定，新建、改建、装修扩建、用途变更的建筑工程项目的消防设计要经当地公安消防监督机关批准后交付施工。 消防检查不合格的，施工公司不得委托施工，建筑物所有者不得接受使用。 未经检查合格擅自使用的，可以由公安机关责令改正，直接对负责人和主管人罚款，给予行政处分。 不修正或者拒绝不变更期限的，命令中止工程，已经完成的，命令中止使用。 情节严重的，依法追究刑事责任。 关于租赁目的物是否具有消防检查和租赁合同的效力，我院有两种意见：有意见认为，租赁目的物未经消防工程检查和消防检查时，租赁合同无效。 另一种意见认为，租赁

16、对象物未经过消防检查或者消防检查不合格的，必须认定租赁合同违反消防法规的强制规定，租赁合同无效，区分情况处理： (1)对城市住宅，建筑工程从设计上没有相应的消防设计未经公安消防管理部门审查开工，消防工程不合格，影响租赁合同的履行的，必须认定对象物违反法律的强制规定，合同无效，有消防设计进行审查工程的，竣工后，根据用途的变更，消防工程需要进一步完善、整备，公安消防管理部门命令停止使用(二)城郊结合部的农民租赁集体建造的房屋后，作为公众聚集的地方，如果目的物的租赁不符合消防法的强制规定，则向有关当事人下令办理有关消防工程的检查手续后，可以认定租赁合同有效的租赁等房屋处理生产票明确所有权是租赁人的，

17、或者房屋没有接受竣工检查，但各方对房屋质量没有异议的，应当认定租赁合同有效。 上述两种意见，我们倾向于后者的意见。 不，请批准。 附属：中华人民共和国消防法(第四次修订版)第十条按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程，设计部门应当按照国家工程建筑消防技术标准设计， 公安消防机构审查的建筑工程消防设计需要变更的，必须报告原审查的公安消防机构批准的，任何部门、个人不得变更。 按照国家工程、建筑、消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工的，未经公安、消防机构进行消防检查或没有接受经验的，不得使用。关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条承租人未取得建设工程计划许可证或者没有按照建设工程计划许可证规定建设的房屋与承租人的租赁合同无效。 但是，在一审法庭讨论结束前取得建设工程计划许可证，或者主管部门许可建设的，人民法院应当认定有效。 第三条承租人未经授权或者根据授权内容建造的临时建筑，与承租人签订的租赁合同无效。 但