国有土地使用权的取得方式

1、房地产专业名词解析,赢盛中国内部资料分享,201307,2,前言,本次分享的内容主要是关于房地产相关的专业名词，希望对大家有所帮助。,3,基础名词主要分为两部分内容：,第一部分：房地产基础名词/知识,第二部分：商业地产基础名词/知识,4,第一部分：房地产基础名词/知识,5,土地分类按所有制分：国有土地和集体土地 国有土地： 在我国社会主义制度下，属于全民所有的土地叫国有土地。其中：城市和建制镇建成区的土地，都属于国家所有；在乡村和城镇郊区，国家依法征用和没收的土地、国营农场、林场、牧场、渔场、草场的土地；国有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都属于国家所有。 集体土地：是指农村集体所有的土

2、地。根据中华人民共和国土地管理法第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。,在制度的角度上，在中国，土地只有国有和集体所有这两种性质,6,中国的土地制度 土地所有制：在中国国，先行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和集体所有制（即集体所有）两种形式。任何个人均不能取得土地所有权。 土地使用权：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的权利。土地使用权可以依法转让。,在中国，土地所有权只属于国家和集体所有，任何私人、组织及集体均不可以拥有土地所有权，只能享受土地的使用权。,7,国有

3、土地使用权的取得方式 国有土地使用权的取得方式：土地使用权出让、 转让、划拨三种形式。 1、土地使用权出让：将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权出让方式：拍卖、招标、挂牌和协议等方式， 2、土地使用权转让：是指合法拥有土地使用权的自然人、法人和其它组织，通过买卖等方式将土地使用权转移给他人的行为。包括出售、赠予、交换。 3、土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。,8,土地挂牌出让,挂牌：是指出让人发布挂牌公告，按公

4、告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。,政府土地主管部门编制挂牌文件，竞买人在规定日期前提出竟买申请，按规定交纳保证金、提交法定代表人证明书等资信证明后提交竞买申请书。在挂牌文件规定的挂牌起始日期，挂牌人应该将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年限、规划要求、起始价、增价规则、增价幅度等内容，在土地交易市场挂牌公布，符合条件的竟买人应定按照文件的要求填写竟买报价单，在挂牌期限内竟买人可多次报价。如果在挂牌期限内只有一个竟买人在挂牌期限内只有一个竞买人，且报价不低于挂牌底价，并符合其他交

5、易条件的，挂牌成交；在挂牌期限内有两个或两个以上竞买人报价的，报价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人。但报价低于底价者除外，在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他交易条件的，挂牌不成交。挂牌交易的挂牌期限不得少于十个工作日。竞买人确定后挂牌人应当向竞买人发出挂牌成交确认书。竞得人应该根据挂牌成交确认书所约定的时间与市国土房管局签订国有土地使用权出让合同。挂牌同样遵循“价高者得”的原则不同之处在于不是现场报价由于挂牌是以书面的形式报价，所引发的关注程度及暴光不如招标与拍卖。,9,组织现场踏勘答疑,出售挂牌文件,发布挂牌公告,开始挂牌,接受竞买申请,收取竞买保

6、证金发放竞买资格证明,接受竞买报价单,公布挂牌交易结果,签订有关协议,确定竞得人,退还未竞得人的竞买保证金,发出挂牌成交确认书,土地挂牌程序,N,10,招标：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。,土地招标出让,在招标出让中土地主管部门要根据出让土地的具体情况编制招标文件，并实施投标的登记，投标人在登记时必须缴纳投标保证金，并提交营业执照的副本，法人代表人证明等文件。投标人在按照招标文件的要求编制标书后，在规定的时间内将标书密封投入指定标箱。经由专家组成的评标委员会按照评标标准对企业提交后投标文件进行评审后，在规定的时间地点开标。在中标

7、人确定后，招标人应向中标人发出中标通知书，中标人则在中标通知书约定的时间，按照招标文件与土地管理部门签订国有土地使用权出让合同。公开招标的投标单位不能少于三家，如果少于三家则招标人应当停止开标。在公开招标中投标企业投标的价格是重要的评标因素，但评标委员会为了防止土地开发的后续资金无法到位，出现土地闲置浪费现象，开发商的从业经验和实力也是评标委员们重点关注的要点。,11,公布土地招标结果,签订有关协议,确定中标人,退还未竞得人的竞买保证金,发出中标通知书,发布招标公告,出售招标文件,组织现场踏勘答疑,土地招标程序,12,拍卖：拍卖出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布拍卖公告

8、，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。,土地拍卖出让,土地的主管部门根据被拍卖土地的特征编制拍卖文件，竟买人在竟买申请截止日期前提出竟买申请，交纳不少于拍卖文件规定的保证金，并同样提交法定代表人证明书等资信证明。竟买人通过审查后，得到印有编号的竟买标志牌，拍卖会在拍卖公告规定的时间、地点进行。参加的竟买人同样不能少于三人，否则应终止拍卖。在拍卖中最终的成交价格必须高于拍卖方所制定的底价，否则也需终止拍卖。拍卖成交后，竟得人按照拍卖成交书规定的时间和土地管理部门签订国有土地使用权出让合同。土地拍卖中最重要的原则是“价高者得”，与其他形式的拍卖原理相同。,13,

9、土地拍卖程序,14,协议：是指土地使用权的有意受让方直接向国有土地的所有者代表机关提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行协商，以便就有关出让事宜达成一致的出让方式。,土地协议出让,15,土地分类 按用途分类 土地按用途分类及使用年限确定： 1、居住用地70年； 2、工业用地50年； 3、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； 4、商业、旅游、娱乐用地40年； 5、综合或者其他用地50年。 另外，加油站、加气站用地为20年。 注意：首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，房屋一经购买 并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通过

10、出让方式取得的国有土地的使用权是有限的，不同开发用途的土地使用年限不一样。开发企业在取得土地用于房地产开发时，都要与国土局签订土地使用权出让合同书，其土地使用年限按国家规定执行。,16,红线图：又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房； 总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积； 建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积； 总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和 容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。（如：在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0） 建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。,17,建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率；（如：在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8建筑密度为80%） 绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化；（