【网尚VIP分享版本】 2015南京楼市回顾与展望(外发稿)

1、南京楼市2015年回顾 与2016年展望,基于数据挖掘的市场分享 2020年6月25日,2020年6月25日,2,关于我们-机构背景,网尚研究机构，是“三六五网”（股票代码：300295）全资子公司， 密植长三角，稳步进军全国的最具权威和影响力的专业地产研究顾问咨询机构。,国内A股网络营销服务企业先行者。 2013、2014年福布斯中文版中国潜力企业榜年度榜单第22位。 2015年01月入选福布斯中文版年度首份榜单中国潜力企业榜100强榜单。,2020年6月25日,3,关于我们-服务内容,GIS 系 统 数 据 维 护,数据服务,会员服务,市场监测,增值服务,项目前策,取地、住宅、综合体、产业

2、地产等项目前策等,实时跟踪和更新市场及竞品， 提供周月报服务等,提供丰富、精准的房地产数据， 并提供定制表单服务等,论坛/沙龙类 政府/企业土地推介区域炒作等,市场炒作,2020年6月25日,4,2015年南京楼市回顾,前瞻指标：房地产投资指标 土地市场：2015年成交特征（地王等） 住宅市场：2015年量价、区域分化、成交结构、存量、TOP10项目点评 别墅市场：2015年量价、区域分化、成交结构、存量、TOP5项目点评 商业市场：2015年量价、区域分化、成交结构、存量、TOP5项目点评,2016年南京楼市展望,政策环境：2015年政策回顾 存量特征：分板块供销比及地价特征 潜在供给：分板

3、块潜在上市特征及热点区域 土地市场：房价地价比及可开发存量特征 二手房冲击：市场份额变动特征,目 录,2020年6月25日,5,PART1 2015年南京楼市回顾,前瞻指标 / 土地 / 住宅 / 别墅 / 商业,2020年6月25日,6,2015年南京楼市回顾,【前瞻指标】房企投资信心较好，潜在供应维持高位【土地市场】土地市场价升量跌，江宁建邺持续活跃【拿地策略】十家房企抢走四成，外来房企狂飙突进【地王频现】地价超房价成常态，片区房价将被刷新【商品房市场】住宅势猛别墅温吞，商办市场表现平平,【年度走势】地价助推政策鼓励，容量剧增改善爆发【量价表现】三高并存行情火爆，官方出手强控房价【区域分化

4、】浦口城南城北领涨，河西城中价值领先 【总价特征】两百万以下为主流，区域分化总价为主 【面积特征】改善潜在需求旺盛，产品兼顾功能舒适 【存量特征】库存去化周期偏低，房荒并非空穴来风【 TOP10 】规划配套利好突出，相对低价优势明显,【年度走势】市场容量攀至新高，价格受个案影响大【量价特征】现有存量快速去化，产品稀缺供货不足【区域分化】主城供货不及两江，城东城南价格高涨【产品特征】第一居所更受欢迎，八百万以下为主流【存量特征】喜新厌旧态势明显，800万极度稀缺【 TOP5 】城市别墅更获青睐，高性价比成为首选,【年度走势】供过于求表现欠佳，第四季度成交翘尾【量价特征】成交套均面积增加，成交量升

5、成交价落【区域分化】城东仙林底商较好，河西个案拉低均价【总价特征】三百万以内为主力，相对低价更具优势【存量特征】 60 去化尚可，河西仙林风险最低【 TOP5 】高能级产品表现佳，市场主流相对低价,别墅市场,销售型商业,商品住宅,整体市场,2020年6月25日,7,房地产投资前瞻指标,南京市房地产新开工面积,前瞻指标：房企投资信心较好，潜在供应维持高位。,市场容量：前11月新开工面积累计1430.14万，同比增幅23%。 2016年南京市商品房供应水平仍占高位。,南京市房地产开发投资额,2014年8月为分水岭，南京与全国指标表现显著背离，逆势增长； 前11月投资额累计 1345.38亿元，同比

6、增幅27.9%。,2020年6月25日,8,土地市场,市场表现：土地市场价升量跌，江宁建邺持续活跃。,整体市场： 2015年累计成交62宗，计容总建超900万。 含住类用地楼面价上涨72%，远高于商办类用地水平。 分区属看： 江宁活跃较高，浦口成交下降明显。 建邺、鼓楼成交宗数增加。,2020年6月25日,9,土地市场,拿地策略：十家房企抢走四成，外来房企狂飙突进。,地块编号/板块 容积率/计容总建 楼面地价/溢价率,地王项目,2015年南京房企拿地宗数排名,弘阳地产15年全城刚需产品布局，拿地策略跟随市场热度，严格控制土地溢价。 万科、中海、新城深耕区域，刷新片区地价，拉高片区房价。新城强功

7、能产品105四房三厅3卫复式（一梯两户、送25）。,阳光城 联发 海亮 合肥华邦 重庆同远 景瑞 中骏 经城众合 美的 江豪 中国新城镇 华宇,14家成功进入南京新房企,华侨城 鲁能 和昌 新加坡胜科 北辰 葛洲坝 中锐 中建东孚 金辉 金茂 远洋 东原 融创 碧桂园,12家举牌未拿地房企,2020年6月25日,10,土地市场,地王频现：地价超房价成常态，片区房价将被刷新。,江宁城北2015年市场活跃度较高，仙林、浦口、城北地块溢价较高，城北、仙林地价超过房价。,2020年6月25日,11,商品房市场,2015年南京商品房市场成交特征,2015年商品住宅成交 套数：111408 面积：1190

8、万 同比：+56% 均价：14887 同比：+14%,2015年别墅成交 套数：1164 面积：33.19万 同比：-8% 均价：19658 同比：+0.1%,2015年销售型商业成交 套数：4695 面积：49万 同比：+4% 均价：19011 同比：+9%,2015年销售型办公成交 套数：8846 面积：74万 同比：+35% 均价：14508 同比：+3%,2015年南京二手房成交 套数：94746 面积：819万 同比：+70% 均价：14030 同比：+9%,成交特征：住宅势猛别墅温吞，商办市场表现平平。,2020年6月25日,12,商品住宅市场,年度行情：地价助推政策鼓励，容量剧增

9、改善爆发。,市场容量：前三年平均600万，近三年1000万； 价格增幅：价格稳步上扬，近六年复合约7.8%。,市场热度：二季度起，抢地频现，供销量价持续攀升； 价格增幅：江北规划、河西城中改善释放，推动整体均价上行。,2020年6月25日,13,商品住宅市场,量价表现：三高并存行情火爆，官方出手强控房价。,可售统计截止时间：2015年12月25日,2020年6月25日,14,商品住宅市场,区域分化：浦口城南城北领涨，河西城中价值领先。,-15%,17%,20%,17%,8%,7%,单位：万,2020年6月25日,15,商品住宅市场,总价特征：两百万以下为主流，区域分化总价为王。,控 总 价 是

10、 王 道,2020年6月25日,16,商品住宅市场,面积特征：改善潜在需求旺盛，产品兼顾功能舒适。,130-144 19%,180-200 17%,200-250 10%,80-90 25%,90-100 14%,130-144 11%,80-90 33%,90-100 17%,80-90 29%,90-100 14%,90-100 14%,80-90 31%,90-100 23%,80-90 28%,90-100 16%,80-90 35%,90-100 12%,90-100 23%,130-144 12%,130-144 25%,120-130 14%,130-144 10%,70-80

11、12%,70-80 15%,130-144 20%,120-130 16%,80-90 25%,90-100 19%,110-120 13%,110-120 14%,2020年6月25日,17,商品住宅市场,存量特征：库存去化周期偏低，“房荒”并非空穴来风。,全市各板块库存套数及去化周期,可售统计截止时间：2015年12月25日,2020年6月25日,18,商品住宅市场,TOP10：规划配套利好突出，相对低价优势明显。,2020年6月25日,19,别墅市场,年度行情：市场容量攀至新高，价格受个案影响大。,市场容量：前三年40万，近三年60万； 价格增幅：近六年平均复合增长约9.9%。,市场热度

12、：紧随大市，二季度起，供销持续攀升。 价格增幅：别墅价格受个案影响较大，价格波动主要由个案改变。,近5年全市别墅供销量价,R=9.9%,2020年6月25日,20,别墅市场,量价特征：现有存量快速去化，产品稀缺供货不足。,可售统计截止时间：2015年12月25日,2020年6月25日,21,别墅市场,区域分化：主城供货不及两江，城东城南价格高涨。,28%,22%,-24%,-16%,2%,2020年6月25日,22,别墅市场,产品特征：第一居所更受欢迎，八百万以下为主流。,2020年6月25日,23,别墅市场,存量特征：喜新厌旧态势明显，800万极度稀缺。,可售统计截止时间：2016年1月21

13、日,2020年6月25日,24,别墅市场,TOP5：城市别墅更获青睐，高性价比成为首选。,2020年6月25日,25,销售型商业,年度行情：供过于求表现欠佳，第四季度成交翘尾。,市场容量：近五年均成交44万，未突破50万。 价格增幅：价格稳步上扬，近六年均复合增长约6.5%。,市场热度：前三季度持续低位，四季度集中上市，成交有所上扬。 价格增幅：四季度多个集中式商业入市，拉低商业均价。,R=6.5%,近5年全市销售型商业供销量价,近13个月全市销售型商业供销量价,2020年6月25日,26,销售型商业,量价特征：成交套均面积增加，成交量升成交价落。,可售统计截止时间：2015年12月25日,2

14、020年6月25日,27,销售型商业,区域分化：城东仙林底商较好，河西个案拉低均价,22%,18%,-34%,2020年6月25日,28,销售型商业,总价特征：三百万以内为主力，相对低价更具优势。,120-150万 29%,60-80万 25%,150-200万 8%,150-200万 19%,250-300万 15%,200-250万 11%,60-80万 12%,100-120万 11%,120-150万 19%,150-200万 15%,200-250万 19%,150-200万 21%,250-300万 18%,80-100万 25%,150-200万 14%,150-200万 18%

15、,200-250万 13%,40-60万 15%,150-200万 10%,150-200万 20%,120-150万 13%,300-350万 14%,120-150万 13%,250-300万 14%,60-80万 14%,80-100万 12%,40-60 42%,40万以下 29%,60-80万 9%,250-300万 11%,2020年6月25日,29,销售型商业,存量特征：60去化尚可，河西仙林风险最低。,可售统计截止时间：2015年12月25日,2020年6月25日,30,商业市场,TOP5：高能级产品表现佳，市场主流相对低价。,2020年6月25日,31,PART2 2016年

16、南京楼市展望,政策风向/市场预判/取地建议/南京十三五目标,2020年6月25日,32,2016年南京楼市展望,【政策回顾】政策基调维持宽松，支柱地位不可动摇 【政策展望】首引供需两端发力，去库存仍是主基调 【库存周期】库存周期持续下降，板块之间分化较大 【潜在供给】市场供给持续高位，结构推升成交价格 【成交预判】当前成交持续高位，市场面临缩量压力 【周期预测】市场周期性较明显，四季度拐点或到来 【存量冲击】市场面临双重截流，外扩更须精准定位 【地价比较】土地成本大幅抬升，主城潜在利润可观,政策风向,市场预判,取地建议,【城市格局】一核两翼三极四城+五片区,【交通出行】建成长江五桥、6条地铁线

17、,南京十三五目标,2020年6月25日,33,政策风向,政策回顾：政策基调维持宽松，支柱地位不可动摇。,可售统计截止时间：2016年1月12日,2016年,2011,限购开启 “新国8条”,2012,巩固调控 促进房价回归,2013,“新国五条” 上调二套房首付比例,2014,限购放开 “930”新政,2015,“330”新政 二套房手法降低,2020年6月25日,34,政策风向,政策展望：首引供需两端发力，去库存仍是主基调。,2020年6月25日,35,市场预判,库存周期：库存周期持续下降，板块之间分化较大。,南京市商品住宅分板块存量特征,2020年6月25日,36,市场预判,潜在供给：市场

18、供给持续高位，结构推升成交价格。,1000万m2，160个楼盘，10万套新房,河西：中部，高端改善盘亮相（保利、海玥等） 城北：滨江+迈皋桥，品牌争霸（中海、中冶等） 城南：南站+小行，舒适产品入市（万科、中南等） 城东：马群片区，低总价主导（中垠、佳源等） 城中：南片独热，10万级豪宅加推（泰禾、万科等） 仙林：金马路+仙林湖，低密度产品（新城、高科等） 江北：多处热点，隧道口独占鳌头（正荣、中建等） 江宁：两湖两山交锋，上坊禄口发力（景枫、万科等）,新项目普遍瞄准中高端市场， 制定较高的价格以弥补土地成本的大幅上升， 推动销售均价结构性上涨。,2013年-2015年12月南京普通商品住宅成

19、交面积及供销比情况,市场预判,成交预测：当前成交持续高位，市场面临缩量压力。,宽松货币及政策环境，刺激销售量价； 行情好于预期，加速投资和改善需求入市； 2016年持续高位供应，市场选择面增大。,成交持续高位：,面临缩量压力：,需求集中释放，新增需求累积需要周期； 价格持续攀升，量价升幅将有所抑制； M1、M2及汇率压力，是最大不确定性； 2015年土地供应有限，后期新房销量受限。,2020/6/25,38,2008年6月-2015年南京商品住宅（含别墅）成交面积（除保障房外）及趋势预测,周期I 20个月,周期II 22个月,周期III 23个月,周期IV预测 20-23个月,销售面积同比,周期趋势,市场预判,周期预测：市场周期性较明显，四季度拐点或到来。,南