企业贷款融资方案

1、中粮地产(集团)股份有限公司贷款融资报告班级：2014级财务管理（会计方向）13班学号：秦婷婷：5 谭梦圆：6 符佳佳：7 吴 娜：8 张超宇：9企业：中粮地产（集团）股份有限公司秦婷婷（董事长）:制定企业部分材料书大纲、收集材料（贷款计划、担保材料、抵押物清单）、企业部分最后审查。张超宇（财务总监）： 收集企业部分材料（申请营业执照申请书、税务登记申请书）、 整理排版、 各类证件图章制作。谭梦圆（会计）：收集企业部分材料、各类财务报表、贷款卡申请书。符佳佳（银行行长）：收集银行部分材料、借款合同（主合同）、借款借据。吴娜（信贷科长、信贷人员）：收集银行部分材料、整理排版、定稿后修正、信贷员的

2、贷前调查报告、借款合同、抵押合同书、担保合同、 银行部分资料审核。目录第一章申请营业执照程序41.1公司设立登记申请书41.2 股东指定代表或共同委托代理人的证明51.3董事长的任职文件及其身份证明61.4由工商局颁发的营业执照7第二章税务登记程序72.1税务登记表72.2营业执照（参考第一章）112.3开户许可证112.4账号证明112.5银行账号112.6组织机构代码证122.7企业所得税登记表12第三章依法设立的验资机构出具的验资报告14第四章贷款卡申办程序15第五章提出借款申请185.1授权委托书18第六章深圳中粮凤凰里项目可行性研究报告196.1项目概况196.2建设条件206.3投

3、资环境分析206.4市场分析与价格预测216.5项目实施计划226.6项目财务经济分析236.7结论24第七章财务报表257.1中粮地产2014年度 资产负债表257.2中粮地产2014年度 利润表26第八章项目贷款申请书278.1公司基本情况：29第九章贷款受理319.1贷款对企业进行面谈访问31第十章贷款担保3410.1抵押合同3410.2贷前调查38第十一章贷款审查与审批4111.1贷款审查4111.2贷款审批41第十二章签订借款合同4612.1借款合同46第十三章偿还借款50第一章申请营业执照程序1.1 公司设立登记申请书名称中粮地产(集团)股份有限公司住所海南省海口市金茂中路1号邮政

4、编码法定代表人姓名秦婷婷职务董事长注册资本壹仟万元公司类型股份有限公司实收资本壹仟万元出资方式货币经营范围房地产开发经营；国内商业、物资供销业(不含专营、专卖、专控商品)；建筑技术咨询；进出口贸易。主营业务：商品房开发、物业 租赁、来料加工业。 主营业务：商品房开发、物业、租赁、来料加工业营业期限长期/20年本公司依照中华人民共和国公司法、中华人民共和国公司登记管理条例设立，提交材料真实有效。谨此对 真实性承担责任。 法定代表人签字： 秦婷婷 指定代表或委托代理人签字：张超宇 1995 年 12 月 14 日 1995 年 12 月 14 日1.2 股东指定代表或共同委托代理人的证明 申 请

5、人 ：中粮地产(集团)股份有限公司指定代表或者委托代理人 ： 秦婷婷 委托事项及权限 ：办理中粮地产(集团)股份有限公司的营业执照 1、 办理中粮地产(集团)股份有限公司 （企业名称 的设 立变更注销备案 手续。 2、同意不同意核对登记材料中的复印件并签署核对意见； 3、同意不同意修改企业自备文件的错误；4、同意不同意修改有关表格的填写错误； 5、同意不同意领取营业执照和有关文书。 指定或者委托的有效期限：自 2014年 12 月14 日至2016年 4 月 31 日指定代表或委托代理人或者经 办人信息签字：秦婷婷手机：申请人盖章或签字：秦婷婷2014年12月14日1.3董事长的任职文件及其身

6、份证明 中粮地产(集团)股份有限公司法定代表人、经理任职书 根据中华人民共和国公司法和本公司章程有关规定，经本公司 1995 年 10 月 14 日，董 事会表决通过： 选举秦婷婷担任公司董事长并担任法定代表人，任期三年。 从即日起依照法律、公司章程的规定行使权利和履行义务。 董事（签名）： 秦婷婷2014 年 10 月 14 日身份证件1.4由工商局颁发的营业执照第二章税务登记程序2.1税务登记表税务登记表（适用于单位纳税人）纳税人名称：中粮地产（集团）股份有限公司申请日期：2014年1月1日 杭州市国家税务 杭州市地方税务局 制中粮地产（集团）股份有限公司贷款申请材料纳税人名称中粮地产(集

7、团)股份有限公司纳税人识别号登记注册类型房地产经营开发批准设立机构海口市工商行政管理局批准设立证明或组织机构代码文件号组代管-1开业（设立）2014年02生产经营证照证照日期月10日期限无限名称号码注册地址海南省海口市下城区东新路江南巷5号8幢行 政邮政联系0571-区域码编码电话52生产经营海口市金贸中路1号联系行 政邮政地址区域码310115501000编码电话请选择对应项目打”从业核算方式独立核算 非独立核算人数其中外籍人数请选择对应项目打”单位性质企业事业单位社会团体民办非企业单位 其他网站网址国标行业适用会计请选择对应项目打”制度企业会计制度 小企业会计制度 金融会计制度 行政事业单

8、位会计制度 中粮地产（集团）股份有限公司贷款申请材料 2.2营业执照（参考第一章）2.3开户许可证2.4账号证明银行账户证明公司：中粮地产（集团）股份有限公司兹有我行客户中粮地产（集团）股份有限公司因经营需要在我行开立银行账户，经调查，公司经营状况良好，我行予以批准，账户号为特此证明。 中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行 （银行业务） 日期：2015年11月24号 2.5银行账号 开户银行：(中国建行)2.6组织机构代码证2.7企业所得税登记表企业盖章：税务机关盖章：负责人签名：秦婷婷经办人签名：王小二第三章依法设立的验资机构出具的验资报告公司(筹)全体股东： 我们接受委托,审验了贵公司(筹

9、)截至 2016 年 3 月 15 日止申请设立登记的注册资本实收 情况。按照国家相关法律、法规的规定和协议、章程的要求出资,提供真实、合法、完整的验资 资料,保护资产的安全、完整是全体股东及贵公司（筹）的责任。我们的责任是对贵公司（筹） 注册资本的实收情况发表审验意见。我们的审验是依据独立审计实务公告第 1 号一一验资 进行的。在审验过程中,我们结合贵公司（筹）的实际情况,实施了检查等必要的审验程序。 根据协议、章程的规定,贵公司（筹）申请登记的注册资本为人民币 207,449,946 元,由秦婷婷，张超宇，谭梦圆各方于 2016 年 1 月 1 日之前缴足。 经我们审验,截至 2016 年

10、 2 月 15 日止,贵公司(筹)已收到全体股东缴纳的注册资本合计人民 币 贰亿零柒佰肆拾肆万玖千玖佰肆拾六元(大写),-其中以货币出资 207，449，946 元。截至 2016 年 3 月 15 日止，贵公司已收到全体股东缴纳的注册资本合计人民币贰亿零柒佰肆拾肆万玖千玖佰 肆拾陆元（大写）。各股东均以货币出资。其中秦婷婷103，724，973 元、张超宇 72,.1 谭梦圆31,.9 元 本验资报告仅供贵公司(筹)申请设立登记及据以向全体股东签发出资证明时使用,不应将其 视为是对贵公司(筹)验资报告日后资本保全、偿债能力和持续经营能力等的保证,因使用不当所造 成的后果,与执行本验资业务的注

11、册会计师及本会计师事务所无关。附件 1： 注册资本实收情况明细表注册资本实收情况明细表 被审验单位名称：中粮地产(集团)股份有限公司 截止到 2016年 03 月 31_日 货币单位：元投资者名称注册资本投入资本金额出资比例货币资金实物资产无形资产合计占投入资本比例秦婷婷50%0050%张超宇.830%.800.830%谭梦圆.220%.200.220%编制单位：信永中和会计师事务所 注册会计师： 于东 填表人：张艳第四章贷款卡申办程序贷款卡是企业办理贷款业务的基本条件，因此在申办任何贷款业务之前，企业必须首先到当地中国人民银行申请办理贷款卡。凡经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的各类企

12、事业单位需向国内金融机构办理贷款及提供经济担保的，均须向中国人民银行申领贷款证和贷款卡，并将发生的贷款业务在贷款证和贷款卡上进行记录。人民银行将在五个工作日内发给申请人贷款证和贷款卡。公司除了上述已经提供的企业营业执照、税务登记证等还提供了开户许可证。 本次申请的为项目贷款，所以公司还提供了国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。 第五章提出借款申请5.1授权委托书第六章深圳中粮凤凰里项目可行性研究报告福永中粮凤凰里项目位于宝安大道与塘新路交汇处，由01地块（北地块）和02地块（南地块）组成，两地块之间有规划市政路分隔。计划开竣工日期：2014年10月20日

13、至2016年10月31日。目前已完成前期土地平整，正进行前期准备工作。 呈报单位：中粮地产（集团）股份有限公司呈报时间：二0一四年十月八日6.1项目概况6.1.1开发项目区位条件中粮凤凰里项目整体以“凤凰”美好寓意，打造奢而不凡的现代简约风格；“一城四院”的新中式园林，将项目围合式布局进行完美搭配。凤凰台中心景观，构建中心标志性筑物的同时，打造儿童、老人专属的健康欢乐平台。主入口由名贵树阵、入口水景广场组成的视觉通廊，加上极具有现代古典韵味的入口瓮城，借以高差巧妙利用，拾级而上，象征着步步高升的寓意。下沉式中心阳光草坪，为业主提供儿童活动、成人健身、邻里交流、闲暇漫步等活动空间。1200奢华泳

14、池，藏风聚气，将清新与舒适完美融入庭院生活。6.1.2规划方案项目建设用地面积47595.44m2，总建筑面积.08m2，计容建筑面积m2（其中住宅建筑面积为m2，商业建筑面积为8600m2，公共配套设施建筑面积3550m2），不计容建筑面积42835.08m2（其中地下车库29684.12m2，设备用房面积1350.96m2，人防面积11800m2），容积率2.69，绿化率30%，停车位1050（地下987个，地上63个）。6.2建设条件6.2.1建设地点条件中粮凤凰里位于空港新城的核心位置，靠近深圳地铁11号线机场线桥头站，毗邻凤凰山森林公园和立新湖水库，是中粮地产在福永大洋区百万平城邦基

15、地的首发项目。中粮凤凰里总占地约4.7万，总建面约17.5万，容积率2.69，是片区少有的超低密高层精品住宅项目，主推78-144平的3-5房高拓户型。首批住宅单位预计于2015年底入市。自驾车：大洋路两段直达宝安大道、107国道，与广深高速、沿江高速相接，从本项目上沿江高速可到机场、南山福田。未来深中通道通车，广州、中山交通非常便利。 轨道交通：地铁11号线桥头站、塘尾站，计划2016年中建成通车，与1号线、5号线全线接驳，轻松来往深圳宝安机场、南山、福田等地。 公共交通:福安第二工业城站B787、M310、M419、M432、高峰专线68。 6.2.2建设实施条件中粮凤凰里整体占地约475

16、95.43, 总建筑面积约.55，全南向7栋围合布局，涵盖高档精品住宅、8600特色社区商业及12班幼儿园配套，项目2.69超低容积率，10.4%超低塔楼覆盖率，东西最宽楼间距高达210米，是片区首个高端低密生态住区。项目主力产品为78-144三房至五房单位，以两梯五户、二梯三户舒适梯户比为主， 100%为非双拼产品，整体围合式布局全享央景园林，保证通风采光的同时，也创造居住领域感和归属感的高端人文社区气势。6.3投资环境分析从我国宏观经济看，投资方面， 2014 年固定资产投资比上年名义增长 15.7%（扣除价 格因素实际增长 15.1%），受制造业持续产能过剩、房地产市场深度调整等因素影响

17、，投资增速放缓。消费方面，2014 年全年社会消费品零售总额比上年名义增长 12.0%（扣除价格因素 实际增长 10.9%），增速稳定，由于就业形势较好，消费需求依旧旺盛，尤其是网上零售额比 上年增长 49.7%。进出口方面，受世界经济复苏缓慢影响，进出口总值同比增速下降，顺差 扩大。价格方面，受经济下行和油价下跌影响，价格水平涨幅较低，全年 CPI 比上年上涨 2.0%， 物价控制远远低于目标，通货膨胀压力较小，而工业生产出厂价格下降 1.9%，持续处于低迷状态。 2014 年，房地产行业投资增速持续下行，对 GDP 增长贡献率也相应下降，行业开始由高 速增长转入平稳增长。房地产业宏观调控去

18、行政化的政策导向逐渐明确，将更注重强调宏观 顶层制度设计，持续推进建立行业的市场化长效机制。通过货币政策调整、户籍改革、棚户 区改造等长效机制保障合理购房需求，同时，各地政府灵活调整相关政策，限购限贷手段逐 步退出，除一线城市及三亚外，限购政策全面放开，行政干预趋弱，并通过信贷、公积金、 财政补贴多轮政策调整促进自住住房消费。 6.4市场分析与价格预测6.4.1市场发展前景分析2015年12月6日，11号线双地铁口物业中粮凤凰里入市，建筑面积约79-144平方米三至五房，开盘售罄，劲销20.6亿元。据悉，开盘当天上午9时左右，已有大约1500人次到场。中粮凤凰里本次推出住宅为建筑面积约79-1

19、25平方米质美空间，开盘约90分钟，近500套建筑面积约79-125平方米房源售罄。当场加推百余套建筑面积约90平方米以下小户型住宅。从粮油食品贸易到全产业链体系，中粮集团集贸易、实业、金融、信息、服务及科研于一体，横跨农产品、食品、酒店、地产等众多领域，连续22年荣列世界500强。中粮洞悉城市发展，战略布局各大新中心，引领城市格局走向。中粮凤凰里系空港钜筑首发之作，建筑面积约17.5万平方米标杆大城，以2.69超低容积率、200米最高楼间距，打造恣意绽放的生活天地。6.4.2目标客户的定位中粮集团在宝安福永凤凰山下精心打造的凤凰里占地约4.8万平方米，总建筑面积17.5万平方米，首批推出的住

20、宅79-125平方米三到四房，共400多套。项目整体借“凤凰”的美好寓意，打造奢而不凡的现代简约风格，“一城四院”的新中式园林，将项目围合式布局进行精心搭配吸引着慕名而来的客户群。6.4.3价格预测根据项目自身特点，参考当地房产价格及其发展趋势，项目预测价格：1、前期产品均价35000元/平，32000元/平起价，为3栋、5栋78-1443-5房2、后期3栋、5栋均价35000元/平，32000元/平起价。户型为建面78-144三房至五房。6.5项目实施计划6.5.1工程建设实施计划1、现已取得了土地使用权，将于2016年10月底房地产开发各相关人员配备，完成项目规划、单体设计、施工图设计，工

21、程报建、审批等有关手续，并着手售楼部建设、策划宣传，满足2014年开工需要。2、以高管的开发经验，科学先进的管理模式、招投标制、工程监理制确保施工建设规范进行，施工过程中，要严格控制工程造价，提高工程质量，控制工期，提高资金周转率。6.5.2销售计划及营销策略1、销售计划：根据工程建设进度计划及高明区房地产发展走势，该项目拟销售周期为四年：2016年销售收入6.5亿元；2017年销售收入8.4亿元；2018年销售收入8.2亿元；2019年销售收入7.2亿元. 2、营销策略秉承企业以“诚信、团队、专业、创新”的价值观，打造奢而不凡的现代简约风格的经营理念，深入房地产市场调查研究，充分发掘楼盘的卖

22、点，通过以下途径和措施实现房屋销售，获取最大利润。（1）、进行广泛的市场调查，通过目标客户和目标市场的分析，对目标市场、户型结构、客户群体进行准确定位，建设适应客户需求的楼盘产品。（2）、实施有效的广告宣传策略、营销策略及公关策略，实现销售目标。利用“报纸、电视、户外广告牌、车体、站牌”等行之有效的广告方式，及时地将楼盘的信息传递给购房客户。通过沟通，利用客户群对企业品牌的认识、了解与接受，提高对所开发产品的认识度。（3）、通过拓展销售渠道实现房屋销售。利用广告促销、人员促销、网络促销扩展销售渠道，使房屋销售由原来单一的自行销售转变为直销、行销、网络销售、地区代理等多元化销售方式。（4）、提供

23、优质服务实现房屋销售。要在激烈的市场竞争中赢得客户，必须深入了解客户，为顾客提供优质完善的服务，让客户感受到比预期更好的超值服务。（5）、利用品牌战略实现房屋销售。有效地利用金葵子的品牌效应，提升企业核心竞争力，加强创新力，提高房屋的竞争优势，满足客户的期望，激发客户的购买愿望。（6）、结合价格策略实现房屋销售。在目前楼盘价格稳中有升的形势下，新盘开发销售价格采取随行就市结合“低开高走”的价格策略，将本项目的房屋价格，由低到高的顺序推向市场，吸引客户的关注，形成良好的市场氛围，形成人气后再据市场情况逐步提高房屋价格，给客户以“增值、保值”的信息，坚定购房客户的信心。6.6项目财务经济分析6.6

24、.1投资估算按每亩363.8万元取得土地使用权，土地总成本为9,614.89万元（出让金总额9,266.69万元，契税468万元），项目开发总投资为31,525.03万元。6.6.2资金筹措根据投资估算及项目实施进度计划，投入资金总额26,600.27万元。其中自有资金12,600.27万元(含本项目销售回笼资金再投入10,545.18万元),借入资金,14，000万元。 6.6.3项目经济效益分析1、利润估算表本项目净利润8263万元，净利率8.45%。预测前提：土地363.8万元/亩；营业收入20亿元；平均销售单价31600元/平方米；营业成本9.8966亿元；单位成本16825元/平方米

25、；2、现金流量估算表本项目税后现金净流量5,253.29万元。测算前提同上。3、盈利能力分析（1）、静态分析投资利润率（税后）=项目净利润/项目投资支出总额 =8.65%。（2）、动态分析项目净现值为6450万元，净现值大于0，项目可行。经计算，本项目的内部收益率为9%，参考同行业基准投资内部收益率8%，本项目的内部收益率大于基准投资收益率，项目可行。 6.7结论中粮凤凰里营销中心耀世开放，作为大空港片区首个旧改力作，世界500强中粮集团执导的空港巨筑中粮凤凰里，凝聚深圳速度，诠释工匠精神。中粮凤凰里立足空港，项目所在地将以前海为龙头，空港为支撑，打造深圳稀缺原生资源都会区。地铁11号线更是深

26、圳东进西联，增进深莞惠一体化的重要举措。随着深圳“北拓西移”的城市升级步伐加快，政府放权将改革进一步深化，凤凰里将与国际接轨，成就泛自贸区专属人文环境的航母级城市综合体。中粮集团凭借世界500强实力，将围绕整个立新湖打造6.57平方公里航母级首席生态城市综合体，以“一湖四带多节点”的景观结构，集萃中粮国际科技创新中心、低密生态住区、国际文化商务广场、地铁接驳商贸中心四大功能区。项目整体以“凤凰”的美好寓意，打造奢而不凡的现代简约风格；“一城四院”的新中式园林，凤凰台中心景观，构建中心标志性建筑物的同时，打造儿童、老人专属的健康欢乐平台。主入口由名贵树阵、入口水景广场组成的视觉通廊，加上极具有现

27、代古典韵味的入口瓮城，象征着步步高升的寓意。下沉式中心阳光草坪，为业主提供闲暇漫步等活动空间。1200奢华泳池，藏风聚气，完美融入庭院生活。综上所述，该项目在市场经营、经济规模、经济效益和抗风险能力方面，既有可行性，又有可操作性。第七章财务报表7.1中粮地产2014年度 资产负债表 单位：万元报表日期 期末余额期初余额流动资产货币资金729,060.00692,506.00应收账款22,683.6019,517.40预付款项4,575.0710,820.10其他应收款42,784.6056,350.60存货3,267,330.002,918,240.00流动资产合计4,066,430.003,

28、697,430.00非流动资产发放贷款及垫款-可供出售金融资产83,707.8080,347.80持有至到期投资-长期应收款715.6765.26长期股权投资48,391.4085,165.90投资性房地产279,704.0075,935.20固定资产原值80,348.0079,570.90累计折旧21,614.8020,437.80固定资产净值58,733.2059,133.10固定资产减值准备-固定资产净额58,733.2059,133.10在建工程26,510.605,887.62无形资产6,176.385,987.01商誉16,118.408,553.94长期待摊费用2,115.923

29、,012.05递延所得税资产42,544.3038,753.50非流动资产合计564,717.00362,841.00资产总计4,631,150.004,060,270.00流动负债短期借款604,000.00814,600.00应付账款349,868.00预收款项840,906.00685,565.00应付手续费及佣金-应付职工薪酬11,627.109,065.95应交税费88,670.6070,117.10应付利息9,701.497,092.25应付股利154.76154.76其他应付款144,837.00384,384.00一年内到期的非流动负债316,330.00133,400.00流

30、动负债合计2,366,100.002,464,580.00非流动负债长期借款1,042,160.00559,187.00应付债券119,312.00119,148.00长期应付款-32.42预计非流动负债-128.01递延所得税负债36,866.3019,938.70其他非流动负债-217.40非流动负债合计1,198,550.00698,652.00负债合计3,564,640.003,163,230.00所有者权益实收资本(或股本)181,373.00181,373.00资本公积26,049.4080,233.80盈余公积77,373.2062,520.80未分配利润255,774.0021

31、6,215.00外币报表折算差额-429.06归属于母公司股东权益合计598,482.00540,772.00少数股东权益468,021.00356,268.00所有者权益(或股东权益)合计1,066,500.00897,040.00负债和所有者权益(或股东权益)总计4,631,150.004,060,270.007.2中粮地产2014年度 利润表单位：万元报表日期期末余额期初余额一、营业总收入904,083.001,017,860.00营业收入904,083.001,017,860.00二、营业总成本823,285.00931,273.00营业成本563,381.00709,909.00营业

32、税金及附加113,093.00103,960.50销售费用48,690.0042,421.90管理费用33,767.9030,718.20财务费用38,919.3043,867.50资产减值损失25,434.70396.22投资收益58,915.7035,869.40其中:对联营企业和合营企业的投资收益12,690.4023,638.00三、营业利润139,714.00122,461.00营业外收入2,485.952,310.91营业外支出1,576.862,128.00非流动资产处置损失45.64157.03利润总额140,623.00122,643.00所得税费用50,342.0030,7

33、24.80四、净利润90,280.8091,918.60归属于母公司所有者的净利润59,852.6053,457.00少数股东损益30,428.2038,461.60五、每股收益基本每股收益0.33（元）0.29（元）稀释每股收益0.33（元）0.29（元）六、其他综合收益3,135.363,986.82七、综合收益总额93,416.2095,905.50归属于母公司所有者的综合收益总额62,988.0057,443.80归属于少数股东的综合收益总额30,428.2038,461.60第八章项目贷款申请书项目贷款申请书中粮地产(集团)股份有限公司2015年6月18日8.1公司基本情况：公司是由

34、原深圳市宝安区城建发展公司经改制于1993年成立的公众股份公司。主要经营房地产开发、建材、兼营参股、投资。公司坚持一业为主，同时大力发展多种经营，向综合性企业集团发展的方针，经过两年多的发展，已拥有多家下属全资、合资、参股企业。本公司经过10多年的发展，形成了以房地产为基础，以工业为依托的发展格局。拥有全资、控股、参股企业及“三来一补”企业30余家，及房地产、建材、电子等多个行业。注册地址为广东省深圳市宝安区新城二区湖滨路5号，注册号为-9，法人代表：秦婷婷，公司类型为有限责任公司，经营注册资金为人民币万元，出资方式为货币。开发资质为2级。8.2中粮公司基本情况公司高级管理人员基本情况中粮地产

35、（集团）股份有限公司是一家全国性、综合性的房地产开发上市企业，总部位于深圳市。中粮地产主要业务范围包括了住宅地产、工业地产和部分自持物业的经营，项目布局北京、上海、深圳、成都、沈阳等十个一、二线城市。中粮地产近几年取得了长足发展，公司资产总额超过450亿元，在深圳市宝安区拥有可出租物业约120万平方米，目前，公司成长性较好，资产规模不断扩大，资产状况十分优越，未来发展的动力十足。集团共有员工6000余名，中级专业技术职称人数占公司总人数的30%以上，其中有高级专业职称300多人，集团公司董事长1名、公司主要领导平均学历在本科以上，全部拥有中级以上专业技术职称。法人代表：秦婷婷 女，1996年5

36、月出生，本科。高级工程师，享受国务院政府特殊津贴专家。曾在航空航天部第609研究所工作；就职于无不良信用记录。8.3项目开发进度和需求中粮地产是为了加快两子公司的项目开发。中粮地产担保余额6亿元，占中粮地产2010年末经审计归属于上市公司股东净资产的比重为12.82%。其中，中粮地产及控股子公司为其他控股子公司提供担保余额6亿元，中粮地产及控股子公司对联营公司及合营公司提供担保余额为0亿元。8.4 借款用途：为继续扩大我公司的项目开发，我公司决定开展“凤凰里”项目工程、现尚差资金缺口6亿元，需要贷款6亿元，借款期限4年（2015年11月3日至2019年11月3日）。8.5保障措施：为了保证还款

37、，我公司承诺用位于深圳福田工业区土地使用权；隆玺别墅预售商品房作为资金使用的安全保证，其中土地面积平方（证号34312）、房产面积平方（证号）；抵押物评估价值为6.3亿元，评估依据为：2014年11月25日深圳市房地产评估有限责任公司的预评估报告。我公司隆玺别墅预售商品房的每房营业利润额为8600万元，该收入足以覆盖资金使用的每月利息成本。项目总投资20亿元，公司资本金10亿元和股东追加投入4亿元，资金缺口6亿元，筹资来源： （1）想通过项目来融资6元，年成本15.5-22%，期限4年，（2）预售收入30亿元占28%(3)股东追加投入2.3亿元。8.6还款来源我公司的还款主要来源为商品房款销售

38、收入。售均价产品均价35000元/平，32000元/平起价，销售收入30亿元，拟销售周期为四年：2016年销售收入6.5亿元；2017年销售收入8.4亿元；2018年销售收入8.2亿元；2019年销售收入7.2亿元。其地价升值、房价大幅上涨，未来的几年内，我公司也把所有土地开发完毕，我公司相信，在未来的几年内无压力偿还6亿元贷款。 我公司承诺：按时还息，按时还本。 特此申请！ 中粮地产（集团）股份有限公司二一五年十月八日第九章贷款受理9.1贷款对企业进行面谈访问关于中粮地产(集团)股份有限公司访谈报告访谈目的：为了更进一步了解该公司的状况，贷款需求，还款能力，运营情况，使我行发放的贷款有还款保

39、障。调查对象：该公司董事长，财务总监，以下是访谈内容：访谈对象：秦婷婷 访谈人职务：中粮地产(集团)股份有限公司董事长访谈时间：2015年7月5日 访谈地点：董事长办公室访谈内容： 信贷员吴娜：秦董，我想问一下，您是什么学历呢？董事长秦婷婷：本科学历。吴娜：你是在什么时候开始确立自己的发展方向的呢？秦董：大概上大学开始，我就确立了自己的奋斗目标与发展方向。当时就开始了解一些房地产项目，因为感兴趣。吴娜：那你在大学里的时候为了以后都做了些什么准备啊？秦董：就是平时多看一些资料，同时把学习搞好。还参加了一些活动竞赛，来提高自己的见识和实际能力。大四的时候就开始参加一些大大小小的面试了。多和一些在地

40、产公司的朋友交流，建立自己的交际圈子，磨练自己的社会实践能力。吴娜：那你在这条路上有没有遇到挫折与阻碍的时候呢？秦董：肯定是有的。大二，那时候特别迷茫，完全就不以，对现在我自己来说，我已经实现了自己的最初目标。 目设计的资料之类的内容。到了大三的时候，我就决定要考取研究生，主攻房产。 想再坚持下去了，感觉好累好累。后来有一位老师，他是我们这个专业的老师，也算是我的学长，在一次闲谈的时候和我谈了很多，我感觉他真的是用心在和我说，现在都记得他当时的样子。然后我就开始继续坚持。吴娜：您觉得对于现在公司的经营状况与业绩，您还满意吗？秦董：目前公司也是世界五百强之中的企业，公司的发展趋势状态良好,业绩也

41、很突出,我很满意的。吴娜：您觉得公司的哪些地方值得发扬，公司哪些地方存在着不足呢？秦董：就目前来说,值得发扬的是公司员工的积极性,公司的每个员工的能里都很强,工作的意愿十分高,有耐心和牺牲精神,工作氛围良好这个是值得发扬的。不足的地方就是创新方面有待提高，要求万事追求完美,这方面呢公司目前也在提倡大家积极参与讨论公司的发展方向,想常人之不能想,集思广益。吴娜：在您看来，如何才能把一个公司做强做大？秦董：我个人认为一个公司要想做强做大,首先要有一个明确的目标。而且对公司的性质和定位要明确,德鲁克就曾经提出三个思考,第一:我们的公司是什么,第二:我们公司将是什么,第三:我们公司应该是什么。当然还有

42、很多因素存在,比如公司的核心竞争力、公司的制度、经营理念、管理制度、员工行为等都决定一个公司的发展,这些都是要注意的。访谈对象：张超宇 访谈人职务：财务总监访谈时间：2015年7月6号 访谈地点：中粮地产（集团）股份有限公司务总监办公室信贷员吴娜：公司财务权限和责任是什么？和其他部门的协作情况如何？财务总监张超宇：营业部财务各自对外，其他营业部财务分工明确，财务与营业部财务在分工上只负责业务上指导和管理，营业部财务直接对营业部总经理负责，营业部财务的招聘、任命、人事、薪酬都在营业部。公司财务没有人事权，只有业务指导权。吴娜：对事业部的财务管理是怎样运作的？公司对事业部财务如何监控？张总：（1）

43、资金管理-各事业部的操盘资金，按全年销售额/周转率计算流动资金占用额，资金不足时向其他事业部借贷。公司财务也没有审批权力。公司财务前6个月有资金总调度权，之后新制度出台事业部以上缴公司管理费，来消化公司职能部分的支出，（2）核算公司财务只是明确科目，规章制度出台了几个，会计政策没有统一做法，如事业部的折旧政策，报消制度是否一致，财务报销制度制定是人力资源部制定，我也不很明确。（3）财务预算事业部也不一样，公司没有给下面一个统一标准，没有统一财务指标。 目前各事业部预算较粗，指标不详细，执行控制难度大，不好考核。（4）监控：采购没有监控只是资金付出时财务审批曾：评价公司的近3年内财务状况？投资回

44、报？李总：（1）资产负债率低， （2）固定资产较少，总部厂房租赁不是购建。（3）加工形式大部分外加工所以收入少。（4）存货结构：设备制造行业周转低和应收帐周转低，专用设备生产周期长加工过 程长。吴娜：对欠款的客户和到期未收回的应收款有何相应措施？公司的赊销政策是什么？张总：欠款、回款有指标控制80，赊销政策没有吴娜：公司的各项财务比率和同行业相比是否正常？张总：财务比率与同行对比有优势，成本费用率比较低（与收入比）占优势。吴娜：公司目前的筹资渠道主要有哪些？如何可以降低融资成本？还有哪些途径可以缓解资金压力。张总：借款，以土地、材料抵押贷款，以土地抵押，抵押物中流动资产在流动。目前资金周转问题

45、不大，经营能力强。访谈总结：此次对于中粮地产（集团）股份有限公司的访谈得出该公司创立背景良好，企业创始人也能懂得很好的经营和管理公司。该公司的经营状况也很好，顾客来往也比较繁多，信用记录也不错，短期借款较少。企业内控管理也是很不错的。相互牵制。此次针对“滨海别墅”项目的贷款前期开发业绩还不错，销售情况也很好。此期工程项目手续也很齐全，各种准备工作都齐全到位，工程完工后的预期销售收入也不错。可以为其贷款。 访谈人：吴娜 2015年7月7日第十章贷款担保10.1抵押合同中粮地产（集团）股份有限公司 编号：2015年贷字第023抵押合同深圳市住房公积金管理中心印 制银行借款抵押合同订立合同双方：抵押

46、人：中粮地产（集团）股份有限公司，以下简称甲方；抵押权人：中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行，以下简称乙方。鉴于甲方欠乙方长期贷款贷款6亿元人民币甲方为担保还款，经与乙方协商一致，特订立本抵押合同。第一条抵押物的名称、数量和价值1.名称：深圳福田工业区土地使用权；隆玺别墅预售商品房。2.数量：2。3.价值：6.3亿元人民币。第二条抵押期限抵押期限为4年，自2015年10月3日起，至2019年10月3日止。第三条抵押物的清点、暂管和保险1.清点：本合同生效后五天内，甲、乙双方共同清点检查抵押物的数量、质量，并列出清单，经核实无误后双方在清单上签名，加盖公章，以示认可。2.暂管：抵押物仍由甲方负

47、责暂管完整无损，一切仓储及其它管理费用均由甲方承担。3.保险：在合同生效后五天内，甲方应向保险公司投保仓库财产保险，并将保险后的财产过户给乙方。投保的抵押物由于不可抗力遭受损失，乙方则从保险公司直接取得全部赔偿金作为归还所欠款的一部分。第四条抵押物在抵押期限内的销售和监督1.抵押物的销售，仍由甲方负责，甲方应组织人员积极推销，并将所销售的货款直接交入乙方指定的帐户，作为偿还欠款本息的资金来源之一。2.甲方在与需方签订供销合同时，应在合同中写明款项汇入中国工商银行美兰分行帐户，即乙方指定的帐户。甲方在发货之前，应提前三个工作日将销售合同提交乙方审，在外地签订的销售合同，应及时将合同副本或影印件提

48、交甲方审定后方可发货。3.甲方每月应向乙方提供财务计划、物资库存、财务会计报表及有关经济资料，乙方认为必要时，有权进行检查抵押物的库存，销售情况以及与抵押物有关的帐目资料，甲方应给予协助。第五条甲方的义务及违约责任1.甲方应保证是该抵押的合法所有权人，今后如因该抵押物的所有权归属问题发生纠纷，并因此而引起乙方的损失时，甲方应负责赔偿。2.在本合同签订之后，甲方应将与抵押物有关的一切原始单证、票据交给乙方。3.甲方应妥善保管抵押物，不得遗失、毁损，甲方如因故意或过失造成抵押物毁损，应在十五天内向乙方提供新的抵押物。4.甲方未经乙方同意，不得将抵押物转让、出售、再抵押或以其它方式处分。甲方如违反前

49、款规定，乙方有权立即暂管抵押物，并书面通知甲方。甲方应在接到通知书后三天内，将抵押物交给乙方，逾期不交者，乙方可依法向海口市人民法院申请强制执行。乙方因此所受的经济损失由甲方赔偿。5.甲方如违反本合同第四条第二项之规定，处分抵押物的行为无效，乙方因此所受的经济损失由甲方赔偿。第六条抵押物的处分、处分方式和还款项的使用顺序1.本合同期满，甲方尚不能还清欠款本息者，乙方有权向海口市人民法院申请处分抵押物。2.抵押物处分方式和程序由海口市人民法院裁定。3.抵押物的价格由海口市市物价局作价。4.处分抵押物所得的款项，接下列顺序使用。第一：支付处分抵押物的费用。第二：缴纳抵押物的税金。第三：偿还欠乙方贷

50、款的税金。如扣除以上款项，尚有余额，应全部交还甲方。如处分抵押物所得的款项仍不足以抵还欠款本息者。乙方仍可根据原借款合同向债务人追索欠款。第七条其它1.本合同经甲、乙双方法定代表人签字加盖公章并经海口市公证处公证后生效，公证费用由甲方承担。2.当甲方抵押期限到期，仍因实际困难无法如期偿清贷款本息、要求延长抵押期限者，经甲方提出书面申请，乙方审查同意并签订补充协议和作为本合同书的附件，可以延长抵押期限。3.本合同系经海口市公证处依法赋予强制执行力的债权文书。任何一方当事人如不履行合同，对方当事人可根据民事诉讼法第一百八十六条之规定，直接向海口市人民法院申请强制执行。4.本合同未尽事宜，甲、乙双方可另行协商，签订补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。本合同正本一式三份，甲乙双方各执一份，公证处存档一份。抵押人：中粮地产（集团）股份有限公司（章） 抵押权人：中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行代表人：（签字）秦婷婷 代表人