常见无效房屋买卖合同法律实务探悉

1、了解一般无效房屋销售合同的法律实践。房屋买卖合同纠纷涉及资金数额大、法律事实复杂、交易周期长、商业风险大、交易当事人占相当大的比重，同时还涉及财产、价格、原承租人利益等诸多问题，与住房合同的有效性问题无关。因此如何承认房屋买卖合同的效力尤为重要。因此，在房屋买卖纠纷诉讼中，双方首先要考虑房屋购买合同是否合法。笔者结合审判实践，只讨论几种一般无效住宅买卖合同的情况。一是房地产分离销售，合同无效。住宅在土地上建造，作为土地的附件不可分割，因此，如果住宅所有权通过买卖转让，则该住宅占用的土地使用权也应一并转让或转让。如果卖方将房地产和土地使用权分别卖给不同的买方，或者在出售时不转让土地使用权，只转让

2、房屋所有，买方可以使这些买卖合同无效。但是在实际房地产买卖中，经常发生一些没有限制的运营，一手交钱，一手交货等“双卡”没有完全兑现的尴尬情况。土地证不足，或不能一次性签发房地产证。另一方面，卖方渴望射杀房地产。相反，买家退缩，试图退出交易，导致了纷争。在这种情况下，法律承认解除交易，还是交易继续进行？我们与以下案例一起分析：2003年下半年，蔡老师与某市第一房地产交易中心有限公司签订了认购书份。双方同意，蔡先生加入和平大道回龙区B5别墅厅长，住宅产权和赵某拥有，总价为83万元。双方还确认了该房地产的财产令编号和房地产面积。蔡老师当天向交易中心支付了3万韩元的保证金，并承诺在承兑交单后15天内与

3、交易中心签订房屋买卖合同。交了定金后，蔡老师去了房地产及国土管理部确认该别墅的房地产证书所有者实际上是曹先生，但土地证书所有者是某公司。进一步了解，该公司将土地转让给另一家公司后，另一家公司没有进行土地转让程序，而是将该别墅建在土地上出售给曹先生，曹先生开了房地产证书，但没有土地管理部门处理土地证书。因此，直到约定签订买卖合同的那天，老师拒绝签署正式的住宅买卖合同，要求交易中心退还他支付的定金。相反交易中心表示，该公司出售的住宅仅限于房地产以外的房地产，公司不能接受蔡老师的要求。由此，一个要求退款，一个要求房间销售，双方协商失败，蔡老师向法院上诉。一审法院审判，和平大道对龙口B5座别墅的所有者

4、未依法取得该别墅占用范围的土地使用权，而是取得了所有权证书，而房地产交易中心代理出售该别墅给蔡先生，违反了我国城市房地产管理法的相关规定，即房地产转让、抵押时住宅所有权和该住宅占用范围的土地使用权一起转让、抵押。依法未取得所有权证书的房地产不能转让。因此，法院判决一审蔡先生与某市第一房地产交易中心有限公司签订的认购书无效。贸易中心应向蔡老师退还3万韩元的押金。贸易中心不服一审判决而上诉。上诉的原因第一，蔡老师订阅这座别墅时，充分认识并同意订阅该房产。第二，认购书的所有条款不包括房地产，合同“房地产”，要求“住宅”销售合同。第三，住房拥有和土地使用权是两种不同的财产权，我国不执行房间、房地产权利

5、的主体匹配原则，在一审中混淆住房所有权和土地使用权是错误的。对于第三个原因，交易中心首先是土地和建筑物分别是独立的房地产，因此房地产和房地产是两种不同的财产，曹先生依法获得了房地产证书。当然，有100%的权利处置这座别墅并转让给别人。第二，由于土地和住房分别是独立的房地产，因此，土地和住房产权不一致的情况不可避免。曹先生不仅可以处理房产权，还可以处理房产权，不能处理地产权。再次，我国城市房地产管理法在制定过程中规定，国家履行城市国有分公司使用权和土地上的住宅等建筑物和附属物所有权的主体与房地产权利主体一致。但是在审议中委员们反对，这个条款后来被删除了。因此，我国没有适用房地产权利主体一致原则。

6、与此同时，贸易中心指出，由于房地产交易运营上的不正当性，没有土地证书的房契等诸多问题在历史上仍然存在，而且目前全市90%的住房没有处理土地分割证，实际上房地产权利主体分离的现象在蔓延，没有土地分割证，这种有住房分割证的商品房是不可转让的吗？对此蔡老师认为，在我国城市房地产管理法起草过程中，没有形成正式法律文件的观点不能成为正案的依据。另外，“全市90%的商品房也没有处理土地分割证，没有土地分割证就不能转让房屋吗？”实际上，在此事件中，交易中心代售的房地产没有“大证”，根本谈不上土地分割证问题。中级法院上诉审明确指出，我们城市房地产管理法，城市房地产转让管理规定在房地产转让时，将房屋所有权和该住

7、宅占用范围内的土地使用权一并转让。城市房屋权属登记管理办法也规定，住房所有权登记应遵循“住房所有权及其住房占用范围内的土地使用权、权利主体一致”的原则。因此，交易中心的防御理由不符合法律规定。该中心与蔡某认购书、代理销售的和平大道回龙区B5别墅、依法不取得土地使用权、取得土地证书等违反法规的房地产买卖权缺陷，蔡某有权拒绝买卖合同，有权要求返还定金。终审判决：驳回上诉，维持原判。在这种情况下，合同双方对住房和土地权主体的附带争议与我国房地产登记管理的历史渊源有关。目前我国房地产登记机关分散，土地管理部门和房地产管理部门分别负责土地所有权登记和住房所有权登记，其依据是根据建设部公布的城市房屋权属登

8、记管理办法执行房地产所有权登记，土地所有权管理按照国土资源部公布的土地登记规划执行。但是作为房地产的房屋和附着房屋的土地两类与生俱来就有着密切的联系，形态上这两类也是不可分割的。两个部门人工分离和管理不符合国际惯例，给房地产权利人登记机关和司法机关带来了很多麻烦。特别是房地产财产转让和抵押时的分离运营除了法律上的问题外，还会造成法律上的漏洞，客观上会引起社会实践和司法实践的矛盾和争议。目前法院的司法审判实践基本上适用“前提统一原则”。该事件的判决也是根据城市房地产转让管理规定进行的。“房地产转让时，房屋所有权和房屋占用所产生的土地使用权一起转让。”.上诉人没有依法取得土地使用权证书，代理销售的

9、房地产有权利缺陷，最终被分户败诉。另外，我们国家物权法(草案)与我国房地产登记一起确定了统一登记制度的实施，即当事人可以在房屋或土地登记机关同时申请城市住宅所有和土地使用权登记等，预计随着我国立法事业的继续进展和发展，类似的法律问题和法律争议将越来越少。第二，产权主体存在问题，合同无效。卖房子的主体必须是那栋房子的所有者。不是所有权人的人卖掉别人的房子，那笔买卖就无效了。房屋的产权只有被多人共享，得到共享者的同意，才能出卖。出售公地时，必须提交公地人同意的证明。部分共有人未得到其他共有人的同意，擅自出售共有地等买卖行为也无效。但实际上，必须具体分析具体问题。如果姜某和唐某是夫妻关系，1998年

10、8月购买了一个小区的406房间住宅，并以他丈夫唐某的名义注册了财产权。因夫妻矛盾，姜某于1999年7月离开406室回到了娘家。唐某在2000年6月背着姜某与蔡某签订住宅买卖合同后，以76000韩元将406室卖给了蔡某。在协商过程中，唐某带蔡某环顾房子，陈述他的妻子姜某同意出售房子等，并发出了住宅所有权令。在住房管理部门办理产权变更登记手续后，唐某提交了住宅拥有令、结婚证、伪造的姜某签署的商品房委任书、委托人收到的委任书等姜某签发的证书。蔡某于2000年8月交了客房钱，拿到了406室的产权证后，搬到了406室，重新装修了房子。之后，姜某卖掉406房间后，以唐某、蔡某侵犯住宅所有权为由，向法院提起

11、诉讼，要求确认住宅买卖无效。对这个事件的法律适用有三种意见。第一个意见是，406室是姜某、唐某夫妇共享财产，共享所有权，唐某处置夫妻共享财产，未经姜某的同意，侵犯了姜某的住宅所有权，唐某与蔡某的住宅买卖无效。第二种意见是，406室住宅产权以钱某的名义登记，在签订住宅买卖合同的过程中，蔡某有充分的理由相信406室住宅财产属于钱某所有，在交易过程中也要适当注意确认房地产买卖关系是否有效。第三种意见是，钱某作为共有人之一处理了共有财产，但不知道蔡某不同意以3人的身份出售姜某406房间，这是善意的，应支付相关房价，并通过产权变更登记程序表明买卖关系有效，姜某的损失可以单独向钱某提出索赔。第一种观点是从

12、无权处分的角度来看，关注保护共有人的权利，第二种观点是根据房地产公示原则保护财产交易安全，都有一定的法律归宿和适用上的合理性。第三个观点包含保护善意第三方合法权益的原则，针对房地产部分共同人擅自抛售共有财产的复杂情况，根据情况不同进行处理，在这种情况下，蔡某确认符合善意取得要求，买卖关系有效。笔者赞成第三种看法。第一，有明确的法律依据。最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见(试行)第89条规定：“在共同关系的存续期间，对部分共同财产的未经授权处分一般无效，但第三方善意取得财产，应维护第三方的合法权益。”该司法解释从某个角度规定了善意取得制度的适用，针对共同财产，其内容的外

13、延应解释为共同财产，案件符合司法解释规定，应保护蔡某的合法权益。第二，考虑其他共享者的利益。根据民法上错误的原则，蔡某在住宅买卖过程中已经尽了充分的注意义务，根据普通人的常识和能力，不能进一步探讨对背叛的意思，普通人姜某主观上表示没有任何错误。唐某故意向蔡某和姜某隐瞒事实，完成法律承认的住宅交付行为，侵犯了姜某的权利，对错误的责任在于唐某，姜某可以通过主张赔偿错误的手段获得司法救济。第三，从社会效益的角度来看，如果买卖无效，将导致返还财产的后果，法律关系重新调整，打破形成的稳定，发生财产消耗，第二，引起对房地产交易安全的怀疑，不利于维护动态交易安全。第三，先发制人权利的侵犯，合同无效。如果房主

14、出售共同住宅，在同样的条件下，共有人享有先售权。如果房主已经出售租赁住宅，3个月前通知承租人，在相同条件下，承租人将拥有预售权。所谓“相同的条件”，主要是指房价相同，房价交货期限、方式也相同。业主、承租人出售房屋时，业主、承租人侵犯预售权的，可以向法院要求该住宅买卖无效。张老师两年前在市内一家房地产公司租了店铺，签订了两年的租赁合同，合同于2005年3月到期。2005年2月，房地产公司准备卖掉这家商店，给张老师发了意见征询书，征求购买意向。意见征询书每平方米8500元，共90多万元，办理手续的定金2万元。但是3月张老师的租赁合同即将到期，准备在房地产公司购买这家商店时，房地产公司发现几天前已经

15、与一位王老师签订了店铺销售合同。后来张老师发现王老师购买的商店总额只有85万元，支付的合同金也只有1万元。张老师向法院起诉，要求房地产公司终止与王老师的合同，以与王老师签订的购房条件与自己签订合同。法院判决说，根据民法的一般规则和合同法，如果出租人出售租赁住宅，就要提前3个月通知承租人。承租人在同一条件下享有先发制人的权利。房地产公司在出售房子之前征求了承租人张先生的意见，但没有告诉王先生提供的优惠条件，还没到3个月期限就与王先生签订了合同，其行为已经侵犯了张先生的先买权。法院最后宣判房地产公司和王老师签订的买卖合同无效，并根据房地产公司与王老师签订的合同条件与张老师签订合同。我国城市私有房屋

16、管理条例第11条规定：“如果房主出售租赁住宅，3个月前就通知承租人，在相同条件下，承租人享有预售权。”最高法院于1984年关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见年这样规定。“如果房东卖房子，在相同的条件下，必须保护原来房客优先购买的权利。”大法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见试行条118条明确规定：“承租人在相同条件下拥有先售权，如果出租人不按照该条款出售房屋，承租人可以要求人民法院宣布该房屋买卖无效。”因此，在此案中，房地产公司和王先生签订的房屋购买合同似乎侵犯了原承租人张先生的优先购买权。张老师的诉讼请求必须得到法院的支持。另一方面，根据最高人民法院意见(试行)第118条，如果出租人在

17、出售房屋时没有履行通知义务，承租人丧失了行使购房权的机会，承租人可以要求人民法院宣布该住宅买卖无效。可以看出，承租人的先买权具有对抗第三方的实权效力。按照中华人民共和国公司法和中华人民共和国合伙企业法的规定，股东依法转让自己的房地产出资，或者合伙人依法转让自己的房地产股份时，如果其他股东或合伙人的同意未事先达成，转让就无效。因此，其他股东或合作伙伴的先发权也具有实权的效力。但是，也没有疑问，共有者的先买权是否有实权的效力。根据最高人民法院意见(审判)第89条的规定，对部分共同财产的未经授权处置一般被认定为无效。第三方的善意取得其财产的人应当维护第三方的合法利益。对其他共有人的损失，由擅自处置共有财产的人赔偿。因此，第三方取得房地产时，具有恶意(收费或无工资)预购权的共有人可以向人民法院要求其房地产买卖无效。第三方在取得房地产时善意和有偿取得，依法进行产权转让登记程序，拥有预购权的共有人称该房地产买卖无效，不得不向出售该房地产的共有人申请损害赔偿。另一方面，先买权者必须在一定时间内行使先卖权。否则，先买权者将无限期推迟购买与否，义务者出售自己房地产的权利将无法实现。因此，最高人民法院意见(示范)第118条规定，如果出租人出售租赁住宅，3个月前通知承租