资产评估师考试考点梳理2025

资产评估师考试考点梳理2025《资产评估基础》1.价值类型价值类型包括市场价值和非市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。非市场价值包括投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等。投资价值是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额，它会因投资者的不同而不同。在用价值是指将评估对象作为企业、资产组组成部分或者要素资产按其正在使用方式和程度及其对所属企业、资产组的贡献的价值估计数额。清算价值是指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。残余价值是指机器设备、房屋建筑物或者其他有形资产等的拆零变现价值估计数额。例如，一家企业因战略调整出售其持有的部分土地，若在正常市场环境下的评估价值为市场价值；若该企业因资金链断裂被迫快速出售该土地，此时的评估价值则为清算价值。2.评估假设评估假设主要有交易假设、公开市场假设、持续使用假设和清算假设。交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。公开市场假设是假定资产可以在充分竞争的市场上自由买卖，其价格取决于市场的供求关系。持续使用假设又分为在用续用、转用续用和移地续用。在用续用是指处于使用中的被评估资产在产权发生变动或资产业务发生后，按其现行正在使用的用途及方式继续使用下去；转用续用是指被评估资产将在产权发生变动后或资产业务发生后，改变资产现时的使用用途，调换新的用途继续使用下去；移地续用是指被评估资产将在产权发生变动后或资产业务发生后，改变资产现在的空间位置，转移到其他空间位置上继续使用。清算假设是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定。比如，对一家正常经营的企业进行评估，采用持续使用假设；若该企业面临破产清算，则采用清算假设。3.评估原则评估原则分为工作原则和经济技术原则。工作原则包括独立性原则、客观公正性原则和科学性原则。独立性原则要求评估机构和评估专业人员在执业过程中不受包括委托人在内的任何单位和个人的干预，保持独立的判断。客观公正性原则要求评估机构和评估专业人员以客观事实为依据，实事求是地进行评估。科学性原则要求评估机构和评估专业人员必须遵循科学的评估标准，以科学的态度制定评估方案，并采用科学的评估方法进行资产评估。经济技术原则包括供求原则、最高最佳使用原则、替代原则、预期收益原则、贡献原则、评估时点原则等。供求原则是指商品的价格会随着供求关系的变化而变化。最高最佳使用原则是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。替代原则是指同一市场上的相同或相似物品应具有相同或相似的价格。预期收益原则是指资产的价值取决于其未来所能带来的收益。贡献原则是指某一资产或资产某一构成部分的价值，取决于它对所在资产组合或完整资产整体价值的贡献。评估时点原则是指评估结论的形成具有很强的时间性，不同时点的评估对象具有不同的价值。例如，在评估一套房产时，要考虑当地房地产市场的供求关系（供求原则），分析该房产的最高最佳使用方式（最高最佳使用原则），参考周边类似房产的价格（替代原则），预测该房产未来的租金收益（预期收益原则），确定评估基准日（评估时点原则）。4.市场法市场法是利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。其基本前提包括：要有一个活跃的公开市场；公开市场上要有可比的资产及其交易活动。运用市场法进行评估的基本程序包括：选择参照物；在评估对象与参照物之间选择比较因素；指标对比、量化差异；在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异；综合分析确定评估结果。例如，评估一辆二手汽车，在二手车交易市场找到多辆同品牌、同型号、相近年份和里程数的汽车作为参照物，对比它们的车况、配置等因素，对参照物的价格进行调整，从而得出被评估汽车的价值。市场法常用的具体方法有直接比较法和间接比较法。直接比较法包括现行市价法、市价折扣法、功能价值类比法、价格指数法、成新率价格调整法等。间接比较法是利用资产的国家标准、行业标准或市场标准（标准物）作为基准，分别将评估对象与参照物整体或分项与其对比打分从而得到评估对象和参照物各自的分值，再利用参照物的市场交易价格以及评估对象的分值与参照物的分值的比值（系数）求得评估对象价值的一类评估方法。5.收益法收益法是通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。其基本前提包括：被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量；被评估资产预期获利年限可以预测。收益法的基本参数包括收益额、折现率和收益期限。收益额是指资产未来预期收益的金额，通常包括净利润、净现金流量等。折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率，它本质上是一种投资报酬率，通常由无风险报酬率和风险报酬率组成。收益期限是指资产具有获利能力持续的时间。收益法的具体方法包括：未来收益有限期且收益等额的评估方法、未来收益有限期且收益不等额的评估方法、未来收益无限期且收益等额的评估方法、未来收益无限期且收益不等额的评估方法等。例如，评估一家企业的价值，预测该企业未来5年的净现金流量分别为100万元、120万元、130万元、140万元、150万元，从第6年起净现金流量稳定在160万元，折现率为10%，则可以根据收益法的相关公式计算该企业的价值。6.成本法成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。其基本前提包括：被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态；应当具备可利用的历史资料；形成资产价值的耗费是必需的。成本法的基本要素包括重置成本、实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。重置成本是指重新取得全新资产所需的全部成本，分为复原重置成本和更新重置成本。实体性贬值是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。经济性贬值是指由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失。例如，评估一台机器设备，通过市场询价确定其更新重置成本为50万元，经测算该设备的实体性贬值为10万元，功能性贬值为5万元，由于市场竞争加剧导致该设备的经济性贬值为3万元，则该设备的评估价值为50-10-5-3=32万元。7.评估报告评估报告是指资产评估机构及其资产评估专业人员根据委托履行必要的评估程序后，由资产评估机构对评估对象在评估基准日特定目的下的价值出具的专业报告。评估报告的基本内容包括标题及文号、目录、声明、摘要、正文、附件等。正文应当包括：委托人及其他资产评估报告使用人、评估目的、评估对象和评估范围、价值类型、评估基准日、评估依据、评估方法、评估程序实施过程和情况、评估假设、评估结论、特别事项说明、资产评估报告使用限制说明、资产评估报告日等。评估报告的编制要求包括：内容全面、客观、准确；格式规范；逻辑清晰；披露充分等。例如，一份房地产评估报告中，要详细说明评估目的是为企业抵押贷款提供价值参考，评估对象是某套房产及其附属设施，评估范围包括房产的建筑面积、土地使用权等，采用的评估方法是市场法和收益法，评估结论是该房产在评估基准日的市场价值为多少等。8.评估档案评估档案是指资产评估机构开展资产评估业务形成的，反映资产评估程序实施情况、支持评估结论的工作底稿、资产评估报告及其他相关资料。评估档案应当由资产评估机构集中统一管理，不得由评估专业人员个人保存。评估档案的内容包括工作底稿和资产评估报告。工作底稿分为管理类工作底稿和操作类工作底稿。管理类工作底稿是指在执行资产评估业务过程中，为受理、计划、控制和管理资产评估业务所形成的工作记录及相关资料。操作类工作底稿是指在履行现场调查、收集评估资料和评定估算程序时所形成的工作记录及相关资料。评估档案的保存期限不少于15年，属于法定评估业务的，保存期限不少于30年。例如，一家资产评估机构对某企业进行整体评估，其评估档案中应包括与企业签订的业务约定书（管理类工作底稿）、对企业资产进行现场勘查的记录（操作类工作底稿）以及最终出具的资产评估报告等。9.职业道德资产评估职业道德是指资产评估机构及其资产评估专业人员在开展资产评估业务中应当遵守的职业品德、职业纪律、专业胜任能力及职业责任等的总称。资产评估职业道德的基本要求包括：独立、客观、公正；诚实守信；勤勉尽责；保守秘密；专业胜任能力；廉洁从业等。例如，资产评估专业人员在评估过程中要保持独立的判断，不受委托人或其他利益相关方的干扰；要诚实守信，如实披露评估过程和结果；要具备相应的专业知识和技能，勤勉尽责地完成评估工作；要对在执业过程中知悉的商业秘密予以保密等。10.法律责任资产评估法律责任是指资产评估机构及其资产评估专业人员因违反有关法律、法规和资产评估准则，故意或过失地开展资产评估业务所应承担的相应的法律后果。资产评估法律责任主要包括行政责任、民事责任和刑事责任。行政责任是指资产评估机构或资产评估专业人员违反有关行政管理的法律规定所应承担的法律后果，主要包括警告、罚款、没收违法所得、暂停执业、吊销资格证书等。民事责任是指资产评估机构或资产评估专业人员在执行资产评估业务过程中，因违反合同约定或者侵犯他人合法权益而依法应承担的民事赔偿责任。刑事责任是指资产评估机构或资产评估专业人员的违法行为构成犯罪时所应承担的刑事法律后果。例如，资产评估机构故意出具虚假评估报告，可能会被财政部门给予警告、罚款等行政处罚；若给委托人或其他利害关系人造成损失，还需承担民事赔偿责任；情节严重构成犯罪的，相关责任人将被追究刑事责任。《资产评估相关知识》1.存货计价方法存货计价方法包括先进先出法、加权平均法和个别计价法。先进先出法是指以先购入的存货应先发出（销售或耗用）这样一种存货实物流转假设为前提，对发出存货进行计价的一种方法。在物价持续上升时，期末存货成本接近于市价，而发出成本偏低，会高估企业当期利润和库存存货价值；反之，会低估企业存货价值和当期利润。加权平均法是指以本月全部进货数量加上月初存货数量作为权数，去除本月全部进货成本加上月初存货成本，计算出存货的加权平均单位成本，以此为基础计算本月发出存货的成本和期末存货的成本的一种方法。这种方法计算简单，能简化成本计算工作，但不利于存货成本的日常管理与控制。个别计价法是逐一辨认各批发出存货和期末存货所属的购进批别或生产批别，分别按其购入或生产时所确定的单位成本计算各批发出存货和期末存货成本的方法。该方法成本计算准确，符合实际情况，但在存货收发频繁情况下，其发出成本分辨的工作量较大。例如，某企业月初有存货100件，单位成本10元；本月购入300件，单位成本12元。本月发出200件，若采用先进先出法，发出存货成本为100×10+100×12=2200元；若采用加权平均法，加权平均单位成本=（100×10+300×12）÷（100+300）=11.5元，发出存货成本为200×11.5=2300元。2.固定资产折旧方法固定资产折旧方法主要有年限平均法、工作量法、双倍余额递减法和年数总和法。年限平均法是将固定资产的应计折旧额均衡地分摊到固定资产预计使用寿命内的一种方法。计算公式为：年折旧额=（固定资产原值-预计净残值）÷预计使用年限。工作量法是根据实际工作量计算每期应提折旧额的一种方法。计算公式为：单位工作量折旧额=（固定资产原值-预计净残值）÷预计总工作量；某项固定资产月折旧额=该项固定资产当月工作量×单位工作量折旧额。双倍余额递减法是指在不考虑固定资产预计净残值的情况下，根据每期期初固定资产原价减去累计折旧后的金额和双倍的直线法折旧率计算固定资产折旧的一种方法。采用双倍余额递减法计提折旧的固定资产，通常在其折旧年限到期前两年内，将固定资产净值扣除预计净残值后的余额平均摊销。年数总和法是指将固定资产的原价减去预计净残值后的余额，乘以一个逐年递减的分数计算每年的折旧额，这个分数的分子代表固定资产尚可使用寿命，分母代表预计使用寿命逐年数字总和。例如，一项固定资产原值为100000元，预计使用年限为5年，预计净残值为4000元。采用年限平均法，每年折旧额=（100000-4000）÷5=19200元；采用双倍余额递减法，第一年折旧额=100000×2÷5=40000元，第二年折旧额=（100000-40000）×2÷5=24000元，第三年折旧额=（100000-40000-24000）×2÷5=14400元，第四年和第五年折旧额=（100000-40000-24000-14400-4000）÷2=8800元。3.长期股权投资核算方法长期股权投资的核算方法包括成本法和权益法。成本法是指投资按成本计价的方法。投资方能够对被投资单位实施控制的长期股权投资应当采用成本法核算。在成本法下，长期股权投资按照初始投资成本计价，除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，投资企业应当按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认投资收益，不管有关利润分配是属于对取得投资前还是取得投资后被投资单位实现净利润的分配。权益法是指投资以初始投资成本计量后，在投资持有期间根据投资企业享有被投资单位所有者权益份额的变动对投资的账面价值进行调整的方法。投资方对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资，应当采用权益法核算。在权益法下，初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额应当计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。投资企业取得长期股权投资后，应当按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值。例如，甲公司出资1000万元取得乙公司30%的股权，取得投资时被投资单位可辨认净资产的公允价值为3000万元。若甲公司能够对乙公司实施控制，采用成本法核算，长期股权投资初始成本为1000万元；若甲公司对乙公司具有重大影响，采用权益法核算，由于初始投资成本1000万元大于应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额3000×30%=900万元，不调整长期股权投资的初始投资成本。4.财务比率分析财务比率分析主要包括偿债能力分析、营运能力分析、盈利能力分析和发展能力分析。偿债能力分析指标包括短期偿债能力指标和长期偿债能力指标。短期偿债能力指标有流动比率、速动比率和现金比率。流动比率=流动资产÷流动负债，一般认为，生产企业合理的最低流动比率是2。速动比率=速动资产÷流动负债，速动资产=流动资产-存货，通常认为正常的速动比率为1。现金比率=（货币资金+交易性金融资产）÷流动负债。长期偿债能力指标有资产负债率、产权比率和利息保障倍数。资产负债率=负债总额÷资产总额×100%，它反映了企业的长期偿债能力和财务风险。产权比率=负债总额÷所有者权益总额×100%，它反映了债权人提供的资本与股东提供的资本的相对关系。利息保障倍数=息税前利润÷利息费用，它反映了企业经营收益为所需支付的债务利息的多少倍。营运能力分析指标包括应收账款周转率、存货周转率、流动资产周转率和总资产周转率等。应收账款周转率=营业收入÷平均应收账款余额，它反映了应收账款周转速度的快慢及管理效率的高低。存货周转率=营业成本÷平均存货余额，它反映了存货周转速度的快慢。盈利能力分析指标包括营业净利率、总资产净利率和权益净利率等。营业净利率=净利润÷营业收入×100%，它反映了每一元营业收入带来的净利润的多少。发展能力分析指标包括营业收入增长率、总资产增长率和净利润增长率等。例如，某企业流动资产为500万元，流动负债为200万元，则流动比率为500÷200=2.5；若该企业存货为100万元，速动比率为（500-100）÷200=2。5.本量利分析本量利分析是对成本、业务量和利润之间相互关系进行分析的一种方法。其基本公式为：利润=销售收入-总成本=销售收入-（变动成本+固定成本）=单价×销售量-单位变动成本×销售量-固定成本。盈亏平衡点是指企业处于不盈不亏状态时的业务量，即利润为零时的业务量。盈亏平衡点的销售量=固定成本÷（单价-单位变动成本），盈亏平衡点的销售额=盈亏平衡点的销售量×单价。例如，某企业生产一种产品，单价为10元，单位变动成本为6元，固定成本为2000元，则盈亏平衡点的销售量=2000÷（10-6）=500件，盈亏平衡点的销售额=500×10=5000元。安全边际是指正常销售额超过盈亏平衡点销售额的差额，它表明销售额下降多少企业仍不致亏损。安全边际率=安全边际÷正常销售额×100%，它反映了企业经营的安全程度。例如，若该企业正常销售额为8000元，则安全边际=8000-5000=3000元，安全边际率=3000÷8000×100%=37.5%。6.资本成本资本成本是指企业为筹集和使用资金而付出的代价，包括筹资费用和用资费用。个别资本成本是指各种筹资方式的成本，主要包括债务资本成本和权益资本成本。债务资本成本是指企业举债筹资而付出的代价，其计算公式为：债务资本成本=年利息×（1-所得税税率）÷[债券筹资总额×（1-筹资费用率）]。权益资本成本包括普通股资本成本和留存收益资本成本。普通股资本成本的计算方法有股利增长模型法和资本资产定价模型法。股利增长模型法的计算公式为：普通股资本成本=预计下一年股利÷[普通股当前市价×（1-筹资费用率）]+股利增长率。资本资产定价模型法的计算公式为：普通股资本成本=无风险报酬率+β×（市场平均报酬率-无风险报酬率）。留存收益资本成本的计算与普通股资本成本类似，但不考虑筹资费用。加权平均资本成本是指企业以各种资本在企业全部资本中所占的比重为权数，对各种长期资金的资本成本加权平均计算出来的资本总成本。其计算公式为：加权平均资本成本=∑（某种资本占总资本的比重×该种资本的成本）。例如，某企业发行债券筹资1000万元，年利率为8%，筹资费用率为2%，所得税税率为25%，则该债券的资本成本=1000×8%×（1-25%）÷[1000×（1-2%）]≈6.12%。7.投资决策方法投资决策方法主要有净现值法、内含报酬率法、现值指数法和回收期法。净现值是指投资项目未来现金净流量现值与原始投资额现值之间的差额。净现值法是指通过比较所有已具备财务可行性投资方案的净现值指标的大小来选择最优方案的方法。若净现值大于零，方案可行；若净现值小于零，方案不可行。内含报酬率是指使投资项目的净现值等于零时的折现率。内含报酬率法是根据方案本身内含报酬率来评价方案优劣的一种方法。若内含报酬率大于基准折现率，方案可行；若内含报酬率小于基准折现率，方案不可行。现值指数是指投资项目未来现金净流量现值与原始投资额现值之比。现值指数法是通过比较现值指数的大小来选择最优方案的方法。若现值指数大于1，方案可行；若现值指数小于1，方案不可行。回收期是指投资项目的未来现金净流量与原始投资额相等时所经历的时间，即原始投资额通过未来现金流量回收所需要的时间。回收期法是根据投资项目回收期的长短来判断方案优劣的一种方法。一般来说，回收期越短，方案越优。例如，某投资项目初始投资额为100万元，预计未来5年的现金净流量分别为20万元、30万元、40万元、30万元、20万元，若折现率为10%，计算其净现值、内含报酬率、现值指数和回收期，并根据这些指标判断该项目是否可行。8.证券法证券法是调整证券发行、交易和证券监管过程中发生的经济关系的法律规范的总称。证券发行分为公开发行和非公开发行。公开发行是指面向社会公众投资者进行的证券发行。有下列情形之一的，为公开发行：向不特定对象发行证券；向特定对象发行证券累计超过二百人，但依法实施员工持股计划的员工人数不计算在内；法律、行政法规规定的其他发行行为。非公开发行是指面向少数特定的投资者进行的证券发行。证券交易是指已发行的证券在证券市场上买卖或转让的活动。证券交易的一般规则包括：证券交易当事人依法买卖的证券，必须是依法发行并交付的证券；非依法发行的证券，不得买卖；依法发行的证券，《中华人民共和国公司法》和其他法律对其转让期限有限制性规定的，在限定的期限内不得买卖；证券在证券交易所上市交易，应当采用公开的集中交易方式或者国务院证券监督管理机构批准的其他方式；证券交易以现货和国务院规定的其他方式进行交易等。例如，一家企业想发行股票融资，若面向不特定对象发行，则属于公开发行，需要遵守公开发行的相关规定；若只向少数特定的机构投资者发行，则属于非公开发行。9.合同法合同法是调整平等主体之间的交易关系的法律规范的总称。合同的订立需要经过要约和承诺两个阶段。要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：内容具体确定；表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。承诺是受要约人同意要约的意思表示。承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。合同的效力分为有效合同、无效合同、可撤销合同和效力待定合同。有效合同是指符合法律规定的生效要件，能够产生当事人预期的法律后果的合同。无效合同是指因违反法律、行政法规的强制性规定或损害国家、集体、第三人利益等而自始不具有法律效力的合同。可撤销合同是指因当事人意思表示不真实，通过有撤销权的当事人行使撤销权，使已经生效的合同归于无效的合同。效力待定合同是指合同虽然已经成立，但因其不完全符合有关生效要件的规定，其效力能否发生尚未确定，一般须经有权人表示承认才能生效的合同。例如，甲向乙发出要约，愿意以10万元的价格购买乙的一辆汽车，乙在规定的时间内作出承诺，双方的买卖合同即成立。若该合同不存在无效、可撤销或效力待定的情形，则为有效合同。10.商标法商标法是调整商标注册、使用、管理和保护过程中发生的社会关系的法律规范的总称。商标是用以区别商品或服务来源的标志。商标注册的原则包括自愿注册原则、申请在先原则和诚实信用原则。自愿注册原则是指商标使用人是否申请商标注册取决于自己的意愿。申请在先原则是指两个或者两个以上的商标注册申请人，在同一种商品或者类似商品上，以相同或者近似的商标申请注册的，初步审定并公告申请在先的商标；同一天申请的，初步审定并公告使用在先的商标，驳回其他人的申请，不予公告。诚实信用原则是指当事人在申请和使用商标时，应当诚实、守信，不得侵害他人的合法权益。商标权的保护期限为10年，自核准注册之日起计算。期满需要继续使用的，应当在期满前12个月内按照规定办理续展手续；在此期间未能办理的，可以给予6个月的宽展期。例如，甲公司和乙公司都想在服装类商品上申请注册“阳光”商标，甲公司于2024年1月1日提出申请，乙公司于2024年2月1日提出申请，根据申请在先原则，初步审定并公告甲公司的商标申请。《资产评估实务（一）》1.不动产评估特点不动产评估具有个别性、区域性、高值性、耐久性、合法性等特点。个别性是指每宗不动产都有其独特的地理位置、地质条件、建筑物结构、装修等，不存在完全相同的两宗不动产。区域性是指不动产的价值受到其所在区域的自然、经济、社会等因素的影响，不同区域的不动产价值差异较大。高值性是指不动产通常具有较高的价值，其交易金额较大。耐久性是指土地具有永续性，建筑物也具有较长的使用寿命。合法性是指不动产评估必须以不动产的合法使用和合法处分为前提，评估结果必须符合国家法律法规的规定。例如，位于城市中心繁华地段的商业写字楼和位于偏远郊区的住宅，其价值会因地理位置的不同而有很大差异；在评估一处房产时，必须确保其产权清晰、建设手续合法等。2.市场法在不动产评估中的应用在不动产评估中应用市场法，首先要收集大量的交易实例，选择符合要求的参照物。参照物应与被评估不动产在用途、地理位置、建筑结构、面积等方面相近，交易时间应与评估基准日接近，交易情况应正常。然后，对参照物的交易价格进行修正，包括交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正和个别因素修正。交易情况修正是指将参照物的不正常交易价格修正为正常交易价格。交易日期修正是指将参照物在其成交日期的价格调整为评估基准日的价格。区域因素修正是指将参照物所在区域的状况与被评估不动产所在区域的状况进行比较，对参照物的价格进行调整。个别因素修正是指将参照物的个别状况与被评估不动产的个别状况进行比较，对参照物的价格进行调整。最后，综合各参照物修正后的价格，确定被评估不动产的评估价值。例如，评估一套住宅，选择了三套类似的住宅作为参照物，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正，得到各参照物修正后的价格分别为100万元、102万元、105万元，采用加权平均法确定被评估住宅的评估价值。3.收益法在不动产评估中的应用收益法在不动产评估中的基本公式为：不动产价值=未来各年净收益的现值之和。净收益是指不动产在正常使用情况下，扣除运营费用后的收益。运营费用包括管理费、维修费、保险费、税费等。确定净收益时，要注意实际净收益和客观净收益的区别，应采用客观净收益。折现率是将未来净收益折算为现值的比率，通常由无风险报酬率和风险报酬率组成。收益期限是指不动产具有获利能力的持续时间，对于土地，收益期限一般为土地使用权剩余年限；对于建筑物，收益期限应根据建筑物的经济寿命和土地使用权剩余年限综合确定。例如，评估一处商业门面房，预计未来每年的净收益为20万元，收益期限为30年，折现率为8%，则该商业门面房的评估价值=20×[1-（1+8%）^-30]÷8%。4.成本法在不动产评估中的应用成本法在不动产评估中的基本公式为：不动产价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润-折旧。土地取得成本是指取得土地使用权所需的费用，包括土地出让金、拆迁补偿费等。开发成本是指在土地开发和房屋建设过程中所发生的费用，如建筑安装工程费、基础设施建设费等。管理费用是指为组织和管理开发经营活动所发生的费用。销售费用是指为销售不动产而发生的费用。投资利息是指在开发经营期内所投入资金的利息。开发利润是指开发商应获得的正常利润。折旧是指建筑物因使用、自然力作用等而发生的价值损耗。例如，评估一座新建的办公楼，土地取得成本为5000万元，开发成本为8000万元，管理费用为开发成本的3%，销售费用为开发成本的2%，投资利息为1000万元，开发利润为开发成本的15%，建筑物折旧为500万元，则该办公楼的评估价值=5000+8000+8000×3%+8000×2%+1000+8000×15%-500。5.机器设备评估特点机器设备评估具有以技术检测为基础、注重机器设备的组合、评估结果的准确性受多种因素影响等特点。以技术检测为基础是指机器设备的价值与其技术状况密切相关，需要通过专业的技术检测手段来确定其磨损程度、性能状况等。注重机器设备的组合是指机器设备通常是作为一个整体发挥作用的，评估时要考虑设备之间的配套性和协同性。评估结果的准确性受多种因素影响，如设备的市场供求关系、技术进步、维护保养情况等。例如，评估一条生产线，不仅要对每台设备的技术状况进行检测，还要考虑设备之间的联动性和协调性；一台数控机床，由于市场上出现了更先进的同类设备，其价值可能会受到影响。6.市场法在机器设备评估中的应用在机器设备评估中应用市场法，要选择合适的参照物。参照物应与被评估设备在规格型号、生产厂家、购置时间、使用状况等方面相近。对参照物的交易价格进行调整，主要考虑交易情况、交易时间、设备差异等因素。交易情况调整是将参照物的不正常交易价格修正为正常交易价格。交易时间调整是将参照物在其成交日期的价格调整为评估基准日的价格。设备差异调整是对参照物与被评估设备在规格、性能、成新率等方面的差异进行调整。例如，评估一台二手的车床，选择了一台类似的车床作为参照物，参照物的成交价格为10万元，但参照物的成新率为80%，被评估车床的成新率为90%，则需要对参照物的价格进行成新率调整，调整后的价格=10×90%÷80%。7.收益法在机器设备评估中的应用收益法在机器设备评估中的应用相对较少，一般适用于具有独立获利能力的机器设备或设备组合。首先要预测设备未来的收益，包括销售收入、成本费用等，计算出净收益。然后确定折现率，折现率要考虑设备的风险程度、资金成本等因素。最后根据收益期限，将未来各年的净收益折现到评估基准日，得到设备的评估价值。例如，评估一套具有独立生产能力的化工设备，预计未来5年每年的净收益分别为50万元、60万元、70万元、80万元、90万元，折现率为10%，则该化工设备的评估价值=50÷（1+10%）+60÷（1+10%）^2+70÷（1+10%）^3+80÷（1+10%）^4+90÷（1+10%）^5。8.成本法在机器设备评估中的应用成本法在机器设备评估中的基本公式为：机器设备评估价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值。重置成本是指重新购置或建造与被评估设备相同或类似的全新设备所需的成本，分为复原重置成本和更新重置成本。实体性贬值是指设备由于使用和自然力的作用而导致的物理性能的损耗。功能性贬值是指由于技术进步而导致的设备功能相对落后所引起的价值损失。经济性贬值是指由于外部环境变化而导致的设备闲置、收益下降等所引起的价值损失。例如，评估一台机器设备，其更新重置成本为50万元，经检测实体性贬值率为20%，功能性贬值为5万元，由于市场竞争加剧经济性贬值为3万元，则该设备的评估价值=50-50×20%-5-3=32万元。9.森林资源资产评估森林资源资产评估主要包括林地资产评估、林木资产评估和森林景观资产评估。林地资产评估方法主要有市场法、收益法和成本法。市场法是通过比较类似林地的交易价格来评估林地价值。收益法是根据林地未来的收益来评估其价值。成本法是根据林地的取得成本和开发成本来评估其价值。林木资产评估方法主要有市场法、收益法和成本法。市场法是通过比较类似林木的交易价格来评估林木价值。收益法是根据林木未来的收益来评估其价值。成本法是根据林木的培育成本来评估其价值。森林景观资产评估方法主要有收益法和市场法。收益法是根据森林景观未来的旅游收益来评估其价值。市场法是通过比较类似森林景观的交易价格来评估其价值。例如，评估一片林地，采用市场法，选择了三块类似的林地作为参照物，通过对交易情况、区域因素等的修正，确定该林地的评估价值。10.珠宝首饰评估珠宝首饰评估需要考虑宝石的品质、颜色、净度、切工、重量等因素，以及首饰的设计、工艺、品牌等因素。评估方法主要有市场法、成本法和收益法。市场法是通过比较类似珠宝首饰的交易价格来评估其价值。成本法是根据珠宝首饰的原材料成本、加工成本等因素来评估其价值。收益法是对于具有投资价值的珠宝首饰，根据其未来的收益来评估其价值。例如，评估一枚钻石戒指，要考虑钻石的4C标准（颜色、净度、切工、重量），以及戒指的设计和工艺，选择市场上类似的钻石戒指作为参照物，采用市场法确定其评估价值。《资产评估实务（二）》1.企业价值评估特点企业价值评估具有评估对象是由多个或多种单项资产组成的资产综合体、评估需要综合考虑企业的整体获利能力、评估结果具有一定的主观性等特点。评估对象是资产综合体是指企业是由各种有形资产和无形资产组成的有机整体，评估时要考虑各资产之间的协同作用。评估需要综合考虑企业的整体获利能力是因为企业的价值主要取决于其未来的盈利能力。评估结果具有一定的主观性是指评估过程中需要评估人员进行大量的专业判断，如对未来收益的预测、折现率的确定等，不同的评估人员可能会得出不同的评估结果。例如，评估一家制造企业，不仅要考虑其厂房、设备等有形资产，还要考虑其品牌、技术等无形资产；预测企业未来的收益需要考虑市场需求、行业竞争等多种因素，具有一定的不确定性。2.收益法在企业价值评估中的应用收益法在企业价值评估中的基本公式为：企业价值=未来各年预期收益的现值之和。预期收益可以采用净利润、净现金流量等指标。预测未来收益时，要考虑企业的历史经营情况、行业发展趋势、宏观经济环境等因素。折现率是将未来收益折算为现值的比率，通常由无风险报酬率、行业风险报酬率和企业特定风险报酬率组成。收益期限分为有限期和无限期，一般对于具有明确经营期限的企业采用有限期收益法，对于持续经营的企业采用无限期收益法。例如，评估一家企业，预测未来5年的净现金流量分别为100万元、120万元、130万元、140万元、150万元，从第6年起净现金流量稳定在160万元，折现率为10%，则该企业的价值=100÷（1+10%）+120÷（1+10%）^2+130÷（1+10%）^3+140÷（1+10%）^4+150÷（1+10%）^5+160÷[10%×（1+10%）^5]。3.市场法在企业价值评估中的应用市场法在企业价值评估中常用的方法有参考企业比较法和并购案例比较法。参考企业比较法是指通过对资本市场上与被评估企业处于同一或类似行业的可比企业的经营和财务数据进行分析，计算适当的价值比率或经济指标，在与被评估企业比较分析的基础上，得出评估对象价值的方法。并购案例比较法是指通过分析与被评估企业处于同一或类似行业的公司的买卖、收购及合并案例，获取并分析这些交易案例的数据资料，计算适当的价值比率或经济指标，在与被评估企业比较分析的基础上，得