房地产经纪人协理、经纪人资格考试知识点及考点

房地产经纪人协理、经纪人资格考试

核心知识点、考点汇总

（最新分享）

1、房产经纪人考试必背核心100知识点

2、房地产基础知识大全汇总

3、房地产基础知识各考点

1、房产经纪人考试必背核心100知识点

1、房地产：是指以土地和房屋作为物质存在形态的财产。

它是由房产和地产两大部分组成。所谓房产，是指以房屋作为物

质载体的财产；所谓地产，是指以土地作为物质载体的财产。其

特征有：（1）固定性；（2）永久性；（3）个别性；（4）保值性与

增值性。

2、房地产业：是指从事房地产开发、经营、管理和服务的

产业。它包括：土地的开发、房屋的建设、维修、管理，土地使

用权的有偿划拨、出让、转让、房屋所有权的买卖、租赁、典当、

房地产的抵押，以及由此形成的房地产市场。

3、三通一平：是指建设前期的开发工作，指施工现场达到

路通、水通、电通和场地平整。“三通”是把开发区红线以外的

道路，给排水管道、供电线引入施工现场，“一平”是把施工现

场的土地进行平整。

4.七通一平：指大的开发区或重要的开发项目施工准备工作

的要求。“七通”包括道路通、给水通、排水通、电力通、通讯

通、煤气通、热力通。“一平”是土地平整。

5.规划红线：是对建设用地范围的标定，通常以用地角点的

城市坐标或参照建筑物距离给定。

6.保障性住房：是与商品性住房（简称商品房）相对应的一

个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的

限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房、

两限房和政策性租赁住房等构成。

7.经济适用房：指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为

解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性和适

用性的特点。这类住宅因减免了市政配套等费用，（其中包括免

去土地出让金，削减了市政配套费用的50%,并且优先享受银行

信贷，其成本低于普通商品房，并且规定了较低的固定利润率

3%）,故又称经济实用房。

8.政策性租赁住房：某些地区也叫公共租赁房，归政府或公

共机构所有，用低于市场价或承租者能承受的价格向新就业职工

出租。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买

经济适用房的低收入家庭住房困难。

9.两限房：全称为限房价、限套型普通商品住房，也被称为

“两限”商品住房。两限房指经城市人民政府批准，在限制套型

比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标

确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按

照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通

商品住房。目前情况来看，首批限价房规定：限价房的套型建筑

面积全部为90平方米以下。

10.自住型商品房：北京市住建委2013年首次推出自住型商

品房，此类住房价格比周边商品住房低30%左右，面向全市符合

限购条件的家庭；购买此类住房后五年内不得上市，五年后上市

收益的30%上交财政。套型建筑面积以90肝以下为主，最大套型

建筑面积不得超过140m2

11.商品房分类：按用途，可分为住宅、写字楼、商铺等；

按楼层，可分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。

12.低层建筑：指1—3层的住宅建筑。多层建筑：指4-6

层的住宅建筑。中高层建筑：指7—9层的住宅建筑。高层建筑：

指10层至10层以上的住宅建筑或总高度超过24米的公共建筑

及综合性建筑。超高层建筑：指高度超过100米的住宅或公共建

筑。

13,住宅的耐久年限：即住宅的使用寿命一般为50年。

14.会所：以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱

乐服务设施。

15.塔楼：以楼梯、电梯为核心所组成的住宅（一般为高层

住宅）。

16.板楼：由多个单元排列组成的住宅。

17.跃层：一套住宅占有上、下两个楼层，上下层不通过公

共楼梯而采用户内独有的内部楼梯联系上下层。

较高的一层楼中增建一个夹层。

19,错层：户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。但

没有完全分为两层。（适合大面积住宅，小户型会显得局促）

20.进深：一间房屋从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。

21,开间：住宅的宽度，指一间墙皮到另一面墙皮之间的实

际距离，也叫面宽。

22.标准层：平面布置相同的楼层。

23.层高：房屋一层的高度。指下层楼板面到上层楼板面之

间的距离。

24.净高：下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间

的距离。净高和层高的关系可用公式表示为：净高二层高一楼板

厚度。

25.建筑间距：是指建筑之间应保持的合理距离。通常以日

照间距来确定。即冬至正午时太阳光照经前幢房屋后檐至后幢房

屋底楼窗台时两幢建筑之间的距离。确定标准：日照标准，住宅

底层满窗日照不少于连续1小时（冬至日）或连续2小时（大寒

26.日照间距包括正面间距和侧面间距。

27.日照间距系数：按照日照标准确定房屋间距与遮挡房屋

檐高的比值，板楼正南正北1.6、倾斜20度以上1.4。

28.户型：每户居室的数量和大小。户型比：各种户型在总

户数中所占的比例。

29.房屋产权：指所有者对财产的占有、使用、收益和处分

的权利，是物权的一种。指房产所有者按国家法律规定所享有的

权利。

30.建筑面积：套内建筑面积分摊的公用建筑面积。

31.建筑物内层高低于2.2米的楼层不计建筑面积。

32.套内建筑面积：内使用面积十套内墙体面积+阳台建筑

面积

33.公摊面积：公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、

变电室、设备房、地下室、值班进警室等以及其他功能上为整座

楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积。套和各单元与楼宇公

共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的一半。

34.封闭阳台按实际面积计入建筑面积，未封闭阳台按实际

面积的一半计入建筑面积

35.使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净

面积的总和，俗称地毯面积。

36.使用率：使用面积与建筑面积之比。（使用率二使用面积

/建筑面积）

37.实用率；也称得房率，是套内建筑面积和建筑面积之比。

（实用率二套内建筑面积/建筑面积）。

38.分摊的公用建筑面积：套内建筑面积X公用建筑面积分

摊系数。

39.公用建筑面积分摊系数二公用建筑面积/套内建筑面积

IH

40.容积率：总建筑面积与建设用地面积之比。（容积率二地

上建筑面积/项目占地面积）

41.建筑覆盖率：又称建筑密度，是建筑物基底占地面积与

规划用地之比。（建筑密度=建筑物占地面积/规划建设用地面

积）

42.人口毛密度二项目估算人数/项目占地面积（单位：人/

公顷）

43.绿地率：是规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设

用地的用地面积之比。（绿化率二绿化占地面积/项目占地面积）

44.五证及发证机关：（1）《国有土地使用证》（国土资源局）、

（2）《建设用地规划许可证》（规委）、（3）《建设工程规划许可

证》（规委）、（4）《建筑工程施工许可证》（住建委）、（5）《商

品

45.国有土地使用证：是证明土地使用者向国家支付使用权

出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。

46.土地使用年限：（1）住宅用地70年；（2）工业用地50

年；（3）商业旅游娱乐用地40年；（4）文教、卫生、体育用地

50年；（5）综合用地50年；（6）车库用地50年。

47.建设用地规划许可证：是建设单位在向土地管理部门申

请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位

置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭

证。

48.建设工程规划许可证：是有关建设工程符合城市规划要

求的法律凭证。

49.商品房预售许可证：是市、县人民政府房地产管理部门

允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。

50.两书：《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。

51.住宅质量保证书：是房地产开发企业在商品房交付使用

时向购房人提供的住房质量保证文件。

52.住宅使用说明书：是房地产开发企业在商品房交付使用

时向购房人提供的住房使用的说明。

53.商品房预售：可简单理解为房屋还未建成就预先出售。

是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付

款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。预售前提为建

设单位取得商品房预售许可证。预售许可证一般在房屋竣工备案

后4个月或者初始登记取得大产权证时到期。

54.商品房现售：房地产开发企业将竣工验收合格且已经初

始登记的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

前提是开发商已经取得该房屋“大产权证

55.房屋所有权：又叫房屋产权，是房屋所有人独占性地支

配其所有的房屋的权利。房屋所有人在法律规定的范围内，可以

排除他人的干涉，对其所有的房屋进行占有、使用、收益、处分。

56.产权证：《房屋所有权证》的简称。是国家依法保护房

屋所有权的合法凭证，是由人民政府房地产行政主管机关核发的

具有法律效力的证件。房屋所有权人凭证出售、出租房屋。产权

证包括以下几方面内容：产权类别、产权比例、房产坐落地址、

产权来源、房屋结构、面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记

等，并配有房地产测绘部门的分户房屋平面图。2015年3月1日

起《不动产登记暂行条例》正式实施，各省市随之陆续启动了《不

动产权证书》代替《房屋所有权证》的工作。

57.初始登记：即房屋所有权初始登记，指在依法取得的土

地上，新建成的房屋权利人持有关证明文件，到县级以上的房产

管理部门申请权属登记。俗称开发商办理大产权证。

58.转移登记：即房屋所有权转移登记，在一手房买卖过程

中是指将房屋所有权由开发商处过户到买房人名下，俗称办理小

产权证。

59.个人住房贷款：中国人民银行批准的商业银行和住房储

蓄行，为城镇居民购买住房提供的贷款，执行法定贷款利率（也

叫商业贷款）。购房人以所购房屋为抵押向银行借款，在未取得

产权证并办理抵押手续前，由开发商给买房人承担担保责任。因

此一般要求买房人委托开发商办理产权证以便及时办理抵押手

续解除担保责任。

60.公积金贷款：是政府政策性住房贷款，贷款对象必须是

住房公积金的缴存人并需达到一定条件，贷款利率比商业贷款利

率低。在未取得产权证并办理抵押手续前，由担保中心给买房人

承担担保责任。因此会要求买房人委托开发商办理产权证以便及

时办理抵押手续解除担保责任

61.购房人一般应缴纳哪几种税？主要是住宅专项维修资金

（俗称公共维修基金）、印花税和契税。

62.契税：指房屋所有权发生转移时，就当事人所订契约，

按房价的一定比例向新的房屋产权人征收的一次性税收。一般在

房屋交付时开发商代收或办理产权证时直接交给税务机关。征收

标准：普通住房（家庭唯一）为总房款的1.5%,其它为3%o从

08年11月1日起对个人首次购买90平米及以下普通住房的契税

税率暂统一下调至l%o

63.普通住房：（国办发[2005]26号）既《国务院办公厅转发

建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》中对普通

住宅的标准的规定为：住宅小区建筑容积率在L0以上、单套建

筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房

平均交易价格L2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情

况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建

筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标

准的20%o北京普通住房标准定为住宅小区建筑容积率在1.0以

上、单套建筑面积在140平方米以下、实际成交价格低于同级别

土地上住房平均交易价格L2倍以下。实际成交价格每年或没几

年做一次调整，因此具体价格规定网上查询。

64.印花税：是对经济活动和经济交往中书立、使用、领受

具有法律效力的凭证的单位和个人征收的一种税。08年11月1

日以后对个人销售和购买住房暂免征收印花税，原印花税为总房

款的万分之五，签约时缴纳并贴在房屋买卖合同上；但是，开发

商还需按上述标准缴纳并贴在合同上。此外，买房人在办理产权

证时还需需交纳5元/证的印花税，贴在产权证上，此税大多在

办理入住时由开发商提前代收。

65.住宅专项维修资金：俗称公共维修基金，住宅楼房的公

共部分和公用设施、设备的维修养护基金。由北京市住房资金管

理中心在办理初始登记（大产权证）时收取，有时在房屋交付时

开发商或物业管理公司会代收。在08年1月31日前签订购房合

同的按总房款的2%缴纳；在08年2月1日后签订购房合同的，

六层及以下的住宅楼栋按照100元/平方米的标准缴存，七层及

以上的住宅楼栋缴存标准为200元/平方米。住宅物业、住宅小

区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的

业主，都应当按照国家规定缴纳专项维修资金。维修基金专项用

于保修期满后住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施

的维修、更新、改造。基金所有权归购房人，不得挪用。

66.中水：指生活污水经过沉淀、过滤、消毒后，达到一定

标准的水，可用于卫生间冲水、小区绿化灌溉、洗车等。

67.物业服务：是指房屋产权人（又叫业主）或使用人（一

般是住房的租赁者）通过合同或契约方式，委托专业机构或公司

依照市场经营方式，运用现代管理法技术，为使房屋充分发挥其

使用价值和经济效益而对房屋本身及其业主和使用者进行的管

理和服务。

68.物业服务公司的义务概述：受物业所有人的委托，依据

物业服务委托合同，对其物业区域内的共有部位、共有设施设备

进行保洁、保安、绿化及日常维护、养护、整治、并向物业所有

人和使用人提供综合性的有偿服务。

I69.物业服务的目标：提供一个安全、舒适的居住、工作环

境，使物业现有设备充分发挥其功能，提升物业的形象，使其保

■、增■!

70.物业管理服务费的构成：保洁费、保安费、各项费用统

收服务费、电梯费、高压水泵费、税费等。

71.地震烈度：指地震时在某地点的震动强度。地震烈度分

为1—12度，12度最强。北京市要求建筑采取8度设防指的就是

8度的地震烈度。所谓烈度8度时的基本特征包括人行走困难、

摇晃颠簸，建筑结构受损、中等破坏，干硬土出现裂缝。

72.按建筑的性质可分：工业建筑和民用建筑。工业建筑指

主要生产厂房、辅助生产厂房等生产性建筑。民用建筑指学校、

医院、商场等公共建筑和居住建筑。

73.按建筑的使用材料可分：砖混结构，钢筋混凝土结构，

钢结构等。砖混结构：建筑中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或

砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构，多用

于六层以下民用建筑和小型工业厂房。砖木结构：指建筑物中竖

向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，楼板、屋架等用木结

构。钢筋混凝土：指建筑物中竖向承重结构如柱、梁、楼板用钢

筋混凝土制成，墙用砖或其他材料填充，目前被大量采用。钢结

M构：B现在高I科技技术，主要承重结构全部用钢材制成。主要用于

74.按照结构的承重方式分为：（1）墙承重式建筑；（2）

框架结构建筑，用梁、板、柱组成结构体系来承受荷载的建筑。

此时，墙体只起到围护、分隔作用；（3）剪力墙结构建筑，由纵

向、横向钢筋混凝土墙组成的结构承受荷载的建筑，此时的墙体

不仅能抵抗水平荷载和竖向荷载，还对房屋起到围护和分隔作

用；（4）大跨度建筑，横向跨越30米以上空间的建筑；（5）排

75.按施工方法分：装配式建筑、现浇式建筑和装配整体式

建筑。

76.建筑物构成的主要部分：基础、墙体或柱、楼地层、屋

顶、楼梯、门窗等六大部分。

77.楼梯：是楼房建筑中联系上下各层的垂直交通设施。

78.管道井：建筑物中各类公用管线集中铺设的垂直井道。

包括：通风井；强、弱电井；水、暖管井。

79.门的功能：是交通出入、分割和联系内部与外部或室内

空间，有的兼起通风和采光作用。

80.窗的功能：是采光和通风，同时也能起到美化立面的效

果。

81.地基：建筑物下面直接承受建筑物重量的土层。

82.基础：建筑物的最下端与土壤直接接触的部分。

83.墙体：是维护分割构件，同时也可以是承重构件。

84.墙体按其所处位置不同，分内墙和外墙。内墙：位于建

筑物内部的墙。外墙：位于建筑物四周的墙。内墙的作用：分割

房间。外墙的作用：是房屋的外维护结构，起着挡风、阻雨、保

温、隔热等作用。

85.横墙：沿建筑物短轴布置的墙体。山墙：横向外墙。纵

墙：沿长轴布置的墙体。女儿墙：是下部墙身延伸至屋面以上的

一段墙体

86,墙体按结构受力情况不同，分承重墙和非承重墙。承

重墙指不但承受自身重量，同时还承受屋顶及楼板传来的荷载的

墙。非承重墙指不承受上部荷载的墙，包括隔墙、填充墙和幕墙。

87.墙体按所用材料不同分为砖墙、石墙、砌块墙、混凝土

）Li回feyf。

88.防潮层设置位置为室内首层地面结构层的中部，一般

用防水砂浆抹20毫米厚。设置防潮层的目的是防止地下的潮气

沿基础墙上升使室内墙体受潮。

89.勒角：外墙墙身下部靠近室外地坪的部分。勒角的作用：

防止地面水，雨水的侵蚀及人为的磕碰破坏，起着保护墙面，提

高建筑物耐久性的作用同时也起美观装饰作用。勒角经常采用抹

水泥砂浆、贴面或加大墙厚的办法一

90.散水：是靠近勒角下部的混凝土排水坡。散水的作用：

迅速排出沿墙脚淌下的雨水，防止雨水直接进入墙下损害地基。

91屋顶是房屋上部的维护结构，同时又是承重结构。屋顶

作用是抵御风霜雨雪的侵袭，防止太阳辐射，保温隔热。

92.屋顶按排水坡度不同，分为坡屋顶和平屋顶。

93.地下室：建筑物下部的空间。也是基础的主要组成部分。

地下室按使用性质分为普通地下室和人防地下室。

94.普通地下室：普通地下空间，一般按地下楼层进行设计。

95.人防地下室：全称是人民防空地下掩体（室），有人民防

空要求的地下空间，是为战时人员隐蔽而设计的，和平时期可作

它用，产权归属国家，不能分摊。人防地下室应妥善解决紧急状

态下的人员隐蔽与疏散，应有保证人身安全的技术措施。

96.地下室按埋入地下深度分全地下室和半地下室。全地

下室指地下室地平面低于室外地坪的高度超过该房间净高的一

半者。半地下室指地下室地平面低于室外地坪的高度超过该房间

高三分之一，且不超过一半者。

97,踢脚：是在内墙两侧的下部和室内楼地面交接处的构造。

踢脚的目的防止扫地时污染墙面。一般应与楼地面材料一致。

98.伸缩缝：解决由于不均匀的温度应力使过长的建筑物产

生伸缩变形，一般常见于单元数较多的板楼中间。

99.从开启形式上窗分为平开窗、推拉窗、悬窗、固定窗。

悬窗分为水平旋转与垂直旋转两大类。推拉窗分为左右推拉和上

下推拉。

100,标高分为绝对标高和相对标高。绝对标高：也称海拔标

高，是相对海平面而言的标高（单位：m）。是以黄海的平均海平

面为零点而测定的高度。相对标高：是指以建筑物基准面正负零

（一般为建筑物首层地面）为基准的标高（单位：m）是以室内

首层地面为零点而测定的高度。

2、房地产基础知识大全

一、房地产基础专业知识

1、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）。

2、房地产的三种存在形态：单纯的土地、单纯的房屋、

土地房屋的综合体

3、房地产的特征：a、房地产位置的固定性（土地不可移，

房屋也不可动）；b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值

都不同）；c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）；

d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、

4、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处

分等权利）。I

5、房屋分类：a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、

工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写

字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）；b、建筑

结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他；

c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房；

6、地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权

利）。

7、土地分类：a、开发利用：生地和熟地；b、建筑功

能：建筑用地和非建筑用地；c、用途：居住用地、商业服务

用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿

化用地、特殊用地等；

8、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。

包括：a、土地开发；b、房屋建设、维修、管理；c、土

地使用权的有偿划拔、转让；d、房屋所有权的买卖、租赁；e、

房地产抵押贷款；f、房地产市场；

9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以

利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。土地公

有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。a）农村土

地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）城市土地采取国

家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有

权。土地使用获得的方式：划拔：无偿使用，如学校、医院、

军事用地、机场等市政建设工程；出让：从国家有偿取得使用

权，方式：协议（如200-250万/亩）、招标（提出底价，根据使

用用途和价格取得）、拍卖（价高者竟得，不违法的前提下，通

过正规渠道取得）；

10、房地产市场：a、一级市场：以土地为体（亦称土地

市场、土地交易市场）；b、二级市场：开发商获得土地后，投

入一定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建

商品房的买卖市场）；c、三级市场：房屋在消费市场的再次流

通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手房）；房地产市场

11、土地使用权出让：指国家以土地所有者身份，按指定

地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出

让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行

为。出让交易双方是国家和用地单位或个人。

12、土地产权：包括土地所有权、地上权、地役权、抵押权、

典权、租赁权。地上权：指以支付租金为代价在他人土地上建

筑房屋的权利，它的实质就是土地使用权；地役权：指利用他

人土地供自己使用的权利；抵押权：指土地使用权获得者在其

有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的

权利；租赁权：指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土

地租给他人使用以获取收益，承租人即取得该块土地的租赁权；

13、土地使用年限：指国家将土地使用权出让给土地使用者，

双方约定土地使用者可以使用的年限。1）土地使用权出让年

限：a、居住用地70年；b、工业用地、教育、科技、文化

卫生、体育及综合或其他用地50年；c、商业、旅游、娱乐用

地40年；PS：使用用途需转换的要补年限地价的差价，国家

指定的则遵照执行；2）土地使用年限到期后如何处理：a、

国家有权无条件的收回该土地；b、建筑主体经质控部门检验

后不属危房；c、项目的存在不影响城市规划，不影响市容，

只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。PS：b、c条完全存

在的情况下，以当时的地价购买使用年限，年限由政府规定，否

则无条件收回；

14、商品房：开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发

建设，并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是在获取房产

证后，可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。商

品房的物业类型：住宅、写字楼、商场、酒店、市场。

15、商品房的预售制度：五证二书五证：〈国有土地使用

证〉、〈建设用地规划许可证〉、〈建设工程规划许可证〉、〈建

设工程施工许可证〉、〈商品房预售许可证〉二书：〈质量保证

书〉、〈使用说明书〉、两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，

并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对

商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

16、烂尾楼：指未能完成施工中途停建的楼盘。造成楼盘烂

尾的原因主要有资金不足、设计、施工存在严重质量问题，非常

建设等ol

17、楼花：指已经动工建造，但尚未建成的楼宇、房屋。即

指图纸上的楼宇，处于建筑施工的最初阶段，离交房时间长，价

格优惠，买了后又可转卖，赚差价。

18、炒楼花：买卖尚未建筑好的房屋。（现在政府有规定，

商品房5年内不许转让，交5%的营业税，为了控制炒房）

19、期房：指具备预售条件，尚未竣工交付使用的商品房。

（价格低、选择空间大、户型齐全、可监督建筑材料、质量）

20、现房：指已经工程质量监督部门验收，并取得质量合格

证明文件，可以交付使用的商品房。（即买即入住、价格高、户

型过时、选择空间不大）

21、经济适用房：指以微利价出售给广大中低收入家庭的商

品房（带有社会保障性质的商品住宅，是有经济性和适用性）.

不是人人可以买到，必须符合当地政府所规定的条件，经过排号

购买。长沙房口，25岁以上，65行以内以经济价购买，65兀f以

外以商品房价购买，5年后才能转卖）。

22、二手房：办好产权证，进行再次转让的房屋。其他如：

公房、私房、集资房、廉租房、安置房等福利房。

23、诚意金：指商品房在未取得预售证之前，开发商收取客

户的可退回的款项（一般可以获得开发商的折扣承诺）。

24、定金：指当事人约定由一方向对方付给的作为债权人担

保的一定数额的货币（能担保债权人的作用）不能返还。

25、订金：不能担保债权人的作用，能返还。

26、玄关：登堂入室的第一张门进去的地方，开门区域。

27、公寓：指2层以上，供多户人家居住的建筑。

28、纯办公楼：专为各类公司日常运作提供办公活动的大楼。

29、综合楼：居家、办公、商场、集合一体的大楼。

30、商住住宅：SOHO,居家，办公于一体。

31、别墅：指在郊外或风景区建造的供休养，住宿用的花

住宅，TOWRHOUSE（联体别墅、单排别墅）。

32、SHOPPINGMALL：一站式购物，集购物、娱乐、休闲为一

体的这么一个商业区域，起源于美国（也称第六商业业态）。

33、物业管理：指由专业公司或机构，接受业主（或使用人）

的委托，对物业实话专业化管理，并向业主（或使用人）提供高

效、周到服务的行为。

34、物业管理内容：对房屋及其附属设备管理、维修；对房

屋区域内的清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路等

实施管理；向业主提供其他综合性或特约的服务等。物业管理属

社区管理范畴。

35、业主大会：指由物业管理区域内全体业主组成的，对本

区域内物业管理具有决定权的组织形式。

36、业主代表大会：由物业管理区域内业主代表组成的对本

区域内物业管理具有决定权的组织。

37、业主委员会：由物业管理区域内业主代表组成，代表全

体业主对物业实施自治管理的组织，由业主代表大会或业主代表

选举产生.

38、一次性付款：指购房户在购买商品房时，在没有享受政

策性贷款的情况下，将全部买房款一次性付给售房单位的付款方

式。

39、分期付款：购房者签约后，将购房款分成若干比例，按

时间段或按施工进度分批交纳房款（针对期房），交房时，款项

全部付清。

40、银行按揭：指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房贷

款的方式。即购房者在购房时，向银行提出担保的质押文件，在

银行审核通过后，取得房屋总价的部分贷款，依抵押约定，按期

按时间段向银行偿还贷款本息，并提供房地产作为偿还贷款的担

保（一般的购房合同和产权证作为抵押，住房：七成二十年；门

面：五成十年或六年十年）。

41、公积金：“全称住房公积金”，指城镇住房制度改革中，

国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营

企业及其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规定缴存的，专

项用于住房消费的资金（门面不行）。缴存比例：均不得低于职

工上一年度月平均工资的5%,有条件的城市，可以适当提高缴存

比例；缴存方式：一是由职工个人缴存；二是由职工所在单位缴

存；

42、个人住房公积金贷款：指参加了住房公积金制度的职工，

在购买、建筑、翻建和大修自住住房时，因资金不足愿以新购或

其他住房产权作抵押而向住房公积金管理中心申请的贷款。

43、契税：指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约，

按房价的一定比例，向产权承受人征收的一次性税收（普通住宅：

2%、非普通住宅：4%）。

44、公共维修基金：指住宅、楼房的公共部位和公共设施设

备的维修养护基金（普通住宅：2%；电梯房、门面：3%）o

45、生地：指未经开发，尚未开成建设用地条件的农地或荒

地。

46、起价：即“起步价”是指物业所有房源中的最低销售价

格（一般指户型、朝向、格局不好的楼房价格，各层的差价几十

〜几百元）。

47、基价：即“基础价”指经过核算而确定的每平方米商品

房的基本价格。是针对房地产定价方法而言的，与起步价没有关

系（楼层、朝向不同价格也不同）。

48、均价：即物业的平均销售价格，将本物业各套房子的销

售价格相加之后的和除以各单位建筑面积的和数，即可得出每平

49、成本价：指住房制度改革中，出售公有住房时按照建筑

公有住宅的平均成本测定的价格。包括：A、征地和拆迁补偿

费；B、勘察设计和前期工程费；C、建安工程费；D、住宅小

区基础设施建设费；E、管理费；F、贷款利息；G、税金；

二、建筑基础知识：

1、三通一平：是指在土地开发时进行的通水、通电、通路、

土地平整。2、七通一平：给水、排水、电力、通讯、燃气、

热力、道路通和土地平整。

3、占地面积：红线范围内的面积。

4、建筑面积：指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平

投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。

5、销售面积：指商品房按套出售，其销售面积为购房者所

购买的套内建筑面积与应分摊面积的共有建筑面积之和。

6、使用面积：指住宅各层面平中，直接供住户生活使用的

净面积之和（在住房买卖中，一般不采用使用面积来计算价格）。

7、公摊面积标准：指商品房销售中应分摊计入销售面积的

商品房中公共建筑空间的面积，由两部分组成：一）室内外楼梯、

内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、

结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务

的值班警卫室，建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼

梯间、电梯机房、水箱间等；二）套单元与公用建筑空间之间的

分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积。公用建筑面积

分摊系数：公用建筑面积/套内建筑面积之和。

8、实用面积：建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。

9、计租面积：住宅用房按使用面积计算，非住宅用房按建

筑面积计算。

10、套内建筑面积：指商品房套内各部分建筑面积的总和。

套内建筑面积二套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积套

内建筑面积二套内使用面积/标准层的使用面积系数

11.容积率：总建筑面积/总用地面积（多层容积率大致为

3,高层为5,超高层为7,别墅为0.3-0.45左右、容积率越低，

居家环境越好、单价高、品质高；容积率越高，单价低、品质低）

12、建筑密度：基底面积之和/总占地面积*100%

13、绿化率：指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划

建设用地面积之比。公式：植被垂直面积/占地面积*100%

14、绿地率：所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比

例。新区建设中不应低于30%,旧区改造时不宜低于25%（不包

面积）＞绿地率

括屋顶、晒台的人工绿地）。绿化覆盖率〉绿化率（绿化所占

15、得房率：套内建筑面积/套建筑面积（销售面积）之比套

内建筑面积二套内使用面积十套内墙体面积+阳台建筑面积套建

筑面积二套内建筑面积十分摊的公用建筑面积

16、开间：住宅房子的横向宽度。进深：住宅的实际长度。

以米为单位。

18、净高：指层高减去楼板厚度的净剩值，即楼板上表面至

上层楼板下表面的距离。

19、绿地面积：指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿

化、垂直绿化和覆盖土小于2平方米的土地。

20、跃层式商品房：上、下两层楼，客厅为两层高，没有封。

21、复式楼：楼梯连接两层，客厅只有一层高。

22、错层：房内高度不一至，一米以内分离。

23、病混结构：由砖和混凝土组成，承重墙（四面不能动，

梁柱都不能动）。

24、框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，适合大规

氐百修有『I[’解在梁柱，墙面可以自由打通。

25、房屋的耐用年限：指房屋能够维持正常使用的年限，与

设计的标准、建筑的材料、施工质量、使用状况、维护保养相关。

钢筋结构：60-80年褥混结构：40-60年砖木结构：30-50年其

他：15年以下26、土地计量单位：1平方公里=100万平方米

（km2）1公顷=1万平方米（hm2）1公顷=15亩1亩=667平

方米27、住宅的楼层划分的规定：低层住宅为：厂3层多层

住宅为：4-6层中高层住宅：7-9层高层住宅为：10-30层超

高层住宅为：40层以上

三、房地产开发相关知识：

1、房地产开发：在依法取得土地使用权的土地上按照使用

性质和要求进行基础设施，房屋建筑的活动。它包括从定点选址

到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排

水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。

2、土地开发：将生地（不具备使用条件的土地）开发成可

供喝的.。HH

3、房屋开发：由买得土地使用权的发展商，对土地进行平

整，修路铺设上下水管道及热力网，然后建造各类房屋以及公共

设施。

4、房地产二次开发：指先将生地开发成熟地（具备使用条

件），然后再进行拍卖和出租，由买地者去建造房屋。

5、房地产一次开发：一次性边土地、房屋开发完成。

能源系统：包括供电，供热、供气（煤气.天然气、石

油液化气）等设施。

7、给水、排水系统：包括取水工程、输水工程、净水工程、

配水管网（上下水道），排水管网（下水道）、污水处理、排放工

程。

8、土地国家所有权：指作为土地所有者的国家，对自己所

有的土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

9、土地集体所有权：指农村劳动群众集体经济组织，在法

律规定范围内对自己所有土地享有占有、使用、收益和处分的权

利。

10、房屋的所有权：对房屋全面支配的权利，包括：占有权、

11、土地所有权：指含有法律意义上和经济意义上的所有权

双重含义。法律意义：土地所有者将土地当成自己的财产，并

将其实行占有、垄断、拥有对土地支配的权利。经济意义：指

土地所有者凭借对土地的垄断获得一定的经济收入的权利。

四、其它内容须知：

1、办理银行按揭合同需出示：1〉个人身份证及复