公园里项目可行性方案研究报告

nnnnnnnnnnnnnnnn从目前我市经济走势看，未来几年我市经济将继续保持这样的发展速度，它必将带动我市房地产开发规模的进对稳定房地产市场，促进房地产业持续健康发展具有积极作用。全面建设小康社会奋斗目标的提出、国家振兴东北强化拆迁，配套先行，活跃房地产市场，加大金融支持”等多项措施，也将激发房地产商的投资信心和积极性，为C、良好的投资环境为房地产投资规模进一步扩大创造了条件。目前，我市城市建设日新月异，道路交通明显改观，供水、供电情况明显改善，中心城市的载体和辐射功能日趋增强，周边地区的聚集作用进一步加大。随着“环保模城市”、“森林城市”、“活力城市”等荣誉的取得，的名片越来越亮丽，对房地产开发投资吸引力也进一步增强，为投资规模的进一步扩大创造了条件。在加强城市硬环境建设的同时，市政府注重软环境建设，积极转变政府工作作风，努力打造“服务型”政府，减少行政审批手续，提高行政效率，对吸引房地产开发投资，增加D、较大的利润空间驱使房地产供给不断增加。任何一个行业，任何一个企业的最终目标都是追求利润最可使房地产开发企业在房地产开发项目中，拥有相当宽泛的余地来进行市场定位，来寻求市场的缝隙，进行差异化增加住房消费总量，提高住房消费质量，由“有其房”向“优其房”转变，改善型需求增长。另一方面，从消费水B、城市化进程加快提供自动型住房需求。城市化是世界各国共同的发展规律。根据国际经验，当一国经济进入持续稳步增长时期，城市化也将进入一个快速发展时期，房地产业与一个国家或地区的城市化发展水平有着平方米(小康标准)计算，每年就需要约200万平方米的住房。C危旧房改造产生被动型住房需求。近年来，我市以“作旧房的拆迁、改造工作，将旧城改造目标化，由政府有关机构负责组织实施，为住宅产业的发展准备了充足的被以现有城镇人口每人每年住房增加1.0平方米保守估算，每年就需要约440万平E、外向度扩大，需求多样化。随着外向经济的不断发展，越来越多国际资本注入，越来越多外资企业登陆，通过实施“金廊”工程，吸引一些金融、贸易企业落户，进而加大了对高档写字楼和商业营业用房的需求。在综上所述，我市每年住房需求在940万平方从供给来看，建材成本及地价的上涨将带动房价上涨；从需求来看，有效需求的逐渐扩大将推动房价上涨。在供求关系的共同作用下，未来房地产价格将延续近年稳中有升的良好态势，这为我市房地产业提供了广阔的发展空间。主要原因：一是我市房价与其他城市比相对较低，具有很大的上升空间，具有较强的增值潜力，房价的用地平均价格指数在五年间上涨了54.2%，京、沪、穗、深等地房地产价格均上涨一倍以上中有正面的推动力，如经济发展、居民购买力增强、供求关系变化、农村城镇化等，但其间也蕴藏着大量非理性繁积、土地开发面积、新开工面积等指标增幅都有较大回落，政府对土地资源的控制，导致人们对土地这种稀缺资源年是振兴东北老工业基地的开局之年，在这一年里，的经济发展不仅增长速度达到了十年来的最高水平，经济运行EQ\*jc3\*hps42\o\al(\s\up3(是),000)25,000.，；1、"国八条"国务院为进一步规房地产的有序发展与挤压房地产的泡八条”的发布至今，房地产价格的增长势头在减缓，一二线城市出现负增长，三线城市房价减缓增长；国家宏观调控基本上取得了成效，一二线城市房地产泡沫被部分挤出，国家宏观调控取得了成效；而三线城市的房地产减缓增长，从另一个方面影响了各地方城市发展的GDP增长值，各地方结合中央的要求，准许各地方，根据自身情况，对“国八条”区域落实进行调整，特别是房地产两年再交易的，增收5%的营业税方面，在一二线城市，一二手房营业税落实较少，一般只采用1—2%的营业税，全国只有增收2%的营业税，按全国现阶段房地产的发展情况，我们认为中央不会在今明两年再出现针对房地产增长的严管宏观调于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知”，为协议出让经营性土地使国家从土地方面控制了不正当的竞争，让房地产的开发商，在土央行将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期国家通过央行，对房地产的销售融资方面，逐步取消了优惠政策利率贷款，而建行、工行等也在申请推出固定利率贷款。所谓的固定利率住房贷款，就是在贷款合同签订时，即设定好固定的利率，不论贷款期市场利率如何变动，借款人都按照固定的利率支付利息，不会“随行就市”。而现行的住房贷款规则下，国商业银行发放的中长期贷款，实行的是逐年甚至逐月调整利率的计息方式，一旦遇到贷款利月的增速放缓，以及提前还贷数量的激增。如采用固定利率，可以有效控制提前还贷为银行带来的金融损失，增进房地产业发展的基本态势是健康的，主要特点是购销两旺，有效需求拉动供给；主要问题是供给结构失衡，有效供市国民经济支柱产业的房地产业，在全国及时的宏观调控中，其发展趋势同整体的房地产业发展形势一样，仍在持续快速健康地发展着，且今后的发展态势将会更好。根据统计资料显示，市房地产完成投资、开发建设、市场//从上表中，我们可以分析得出，市房地产业已进入了快速发展期，对全市经济和社会发展以及老工业基地振兴起到了巨大的推动作用。结合这几年的房地产持续上升，结合市的人口总有较大的需求空间，房地产业的存量房总面积将会拉动一手与二手之间的中低档项目的互动，促进房地产的交易良.....长﹪﹪﹪﹪款00为来人口的增长对房地产大盘的促进(资料来份口市地价水平还有上涨空间。与东北地区其他城市相比，调整后的市地价水平稍领先于和，但与相比还有一定距离，各级别基准地价比市约低45%左右。与其他省会城市相比，市地价水平高于西部的，与中部的相当，低于东这种规律与市的城市建设重点地区分布与区域土地市场状况完全一致。市中心地区城市建设已基本成熟，土地市场趋于饱和，因此地价变化不大；远郊区市政设施改造力度较小，地价变化也较小；而二环两侧区域，近年来基础设施改造力度较大，城市环境有明显改善，地价水平上涨较快。另外，近两年土地出让的地块也大部分集中在一环到二环之间以及二环周边的区域，这些地区的实际出让地价已远远高于原来的地价水平。比如，大东区目前毛地出让城市基础设施改造力度加大的区域，如金廊工程、银带工程、景观路改造、公园绿地建设等，地价水平上A.商业用地部分地区地价水平变化情况3)上园、铁路、长青街、方家栏、东陵西路、向工街、鸭绿江街、于洪广场、榆树台地区：由六级地调整为五）：B.住宅用地部分地区地价水平变化情况从上面的土地基准地价上的上调中，我们可以看出，地区改造成与地价上调息息相关；动迁前与动迁后，基准老堡地区、塔湾地区、浑南地区，都是这种情况，地价涨幅小于房价涨幅，还有较大的涨幅空间，为房地产大面积开发提供了可能，土地成为了“保值与升值”，地），小韩屯东侧路—西江街—沙万路—区界线—省牛肉繁育中心南侧路—铁路—观泉路—高官台街—中环路—浑河隧道—浑水涯线—长青桥与高速公路—营公路—绕城高速公路—铁路—长青街—长青桥与北水涯路—黄河大街—白山路—陵东街—银山路—陵园街—嵩路—北运河—小北关街—天后宫路—草仓路—铁路—滂江街—莲花街—泉园二路—富民街—浑水涯线—浑路—鸭绿江街—街—珠林路—北运河—和睦路—凌云街—长安路—小河沿路—江东街—长青路—诉公路—文储街—铁路线—望花啤酒厂北侧—望花中街—望花村北侧路—家坟南侧路—街—东望街—铁路—金杯客车厂南侧路—区界线—东大营街—马官桥北侧路—金家街—大坝路—农大种鸡科研场北侧路—浑水涯线—浑河隧道与北水涯线所选的中高档住宅项目主要分布在和平区、皇姑区、大东区和河区。其中和平区项目有五个，主要分布在街商皇姑区项目有九个，是项目最多的一个区域，主要分布在黄河大街和长江街沿线，具体分布见图三。河区项目A、所选住宅项目总体供应情况分析（单位0平区。东陵区及铁西区的分布量较少。其中于3683930.6073683930.6071536145.555894826.347274131.3202002年2003年2004年2005年40000003500000300000025000002000000500000平、错、跃、复式户型供应情况分析图平、错、跃、复式户型供应情况分析图60平以下61-80平81-100各单价区间供应量对比分析图各单价区间供应量对比分析图4000元以下4001-4500元4501-5000元5001-5500元5501-6000元6001元以上从图中可以看出，所选楼盘中项目均价在4001-4500元/平方米的是大多数，占总供应量的43%。其次为5501-6000元/平方米，其供应量为21%。单价在4000元/平方米以下与6000元/平方米以上的供应量相对较小，各在50-100万之间，占总供应量的68%左右。这是因为中高档项目的单价较高，而且面积较大，因此其总价款也相应887587.6102681458.4682370251.148692378.7739000008000004000000二室三室四室五室六室及以上85.71%77.16%65.47%40.54%一室二室三室四室五室六室及以上80%60%40%68.35%73.78%原因在于二室至四室的户型的供应量也是最大的。而从销售率图中可以看出，六室以上户型的销售率是最高的，究其原因，一是这部分户型全部为跃层，这样的大二是这部分产品供应量非常的小，因此其销售量很小但是其销售率却很高。五室户型多为平层，因其面积较大，销82.75%82.75%4000元以下4001-4500元4501-5000元4000元以下4001-4500元4501-5000元5001-5500元5501-6000元6001元以上79.42%90%80%60%79.42%90%80%60%40%76.11%72.12%63.42%61.42%4000元以下4001-4500元4501-5000元5001-5500元5501-6000元6001元以上而从销售率分析图中可以看出，随着销售价格的提高销售率是上升的，这与其销售周期也有着直接的关系，虽然其40万以下41-50万51-60万61-70万71-80万81-90万91-100万101-120万121-150万151-200万200万以上万下河畔新城五期与领先国际城二期。包括已经上市产品的剩余供应量、已经开始宣传但尚未开始销售的潜在供应量以2052050大东和平皇姑区浑南新区待售面积待开发面积沈河区3.32铁西区0于洪区0东陵区2329.795.4529.285.81万平06从上图中可以看出，已经入市楼盘的待售面积主要集中在和平区与大东区，和平区的待售面积达到95万平，区，在待开发面积中，除了现在已经上市的各项目的后续开发以外，各区新增项目有于洪区的阳光100二我们从市现阶段销售的三十个项目中，可以看出，中高档项目市场供应量较多，市场竞争较为激烈，众多品牌开发商在这中间较量，市场被细分，消费者选择空间较多，品牌开发商在中高档项目中，销售业绩较好，但销售周期较长，一般在三年以上的项目较多，每年的销售面积高于五万平方米的较少，中高档项目多结合我们项目的自身情况，与现阶段市场的供应量与销售周期，我们不建议我们穗港开发的项目进入其中南部别墅市场更是一支独秀，占别墅总体份额60％左右C、分布特征：以南部为主，北部、东部为辅的格局确立。其其中会所的建设达到了一定的高度和水平。如：信业的温水泳池、星级餐厅、专业健身房、图书馆、棋牌室等，并邀请香港专业人员主持设计，专业水准居于当时别产品的概念多元化发展阶段。在该阶段别墅产品的营销推广、产品创新等方面成为市场的亮点，也促使更多的消费者开始关注别墅产品。“新独院住宅”、“TOWNHOUSE”、“农业庄园”、B、代表项目：加洲阳光、佳地园、菲菲奥家、亚泰国际花园、花溪山庄、中华受到挑战，以“加洲阳光”为代表的新独立住宅迅速占领了一部分别墅市场份额—50%左右，有效的扩大了整体的□营销水平大幅度提高，无论在售楼处的选址及销售氛围营造、样板间的包装设计、项目的营销推广手锦绣山庄锦绣山庄\伊丽亚特湾\香格蔚蓝\从市别墅的消化量来讲,每年的销售量太少,我们又不在政府舆论的引导方向及市场利好的消息中,利润看到较高,但需求量太小,又有较多的品牌公司别行业中竞未来供应数量.....55园市场的热点在市的南部绿岛森林公园附近,与棋盘山风景消费者流动的方向,别墅的消费者看重的是天然景观与周来营造成,不没有政府与社会的支持,依赖一家开发商,基本上我们的销售速度与资金周转速度,我们建议在这方面进产品的销售错位竞争;另一方面可以利用别墅的形式,多层与联排别墅之一批具有世界领先技术的尖端项目进入浑南，形成了强大的产业优势，将吸引大批新经济就业者来此创业，为该区浑南新区将建设成为“以高新技术产业为支撑，集金融商贸、教育科研、生活居住、观光旅游为一体的相对独立、功能完善的现代化新城区”，当地媒体称之为“北方浦东”。这一规划提升了该地区房地产开发的品位，并长除了高新技术开发区的建设以外，浑南新区位于机场路两侧的浑南CBD10月份也将全面铺开，必然带动当地土从自然环境看，浑南新区的开发，将使绕城而过的浑河变成河，也使浑南成为惟一的滨水黄金宝地，结合沿河南新区房地产的发展有助于缓解市目前老城区人口密度过大的局面，平衡城市结构，完善城市布局。而作为市城市规划核心区的重要组成部分，房地产增量市场必将向新区拓展，浑南新区的房地产走势对市的影响意义深远，将改浑南地区还有很多已出让或未出让的空置土地，而且未来几年浑南的改造速度会更快，房地产产品的供应量也会加高高万层高3*2*23*2*294-127墅月月0万大，高层产品的价格由于成本的原因会在4000元以上。“河畔新城”虽价位在5300元左右，但由相似，项目价格区间较窄，价格竞争较激烈。所以在产品及涵没有大的提升前提下，取胜的关键是在价格相似的条较明显空白点。在户型上，由于地理位置距市中心较远，而且项目产品定位为中高档，所以户型面积集宅万品BLOK庭院,花园洋房层\.....0.8元/平方米/月套联排别墅与土地储备较户定位准确；避开临水、高端产品的概念，打出康居概念；通过专业销售代理公司，体现专业形象，使销售的每一环节都体现专业规形象。共分五个组团，通过市场消化能力逐步完成大盘开发,万科品牌的成功延伸,产品营销与定位,结合了天津水晶园的设计方案,营销思路也是引入的,对我一流的景观与环境,由于今年水伙放水,东方威尼斯真的成为新奥尔良一流的景观与环境,由于今年水伙放水,东方威尼斯真的成为新奥尔良,影响其销售,我们设为是市