2021年商业运营行业锦和商业分析报告

1.领先的商业物业全价值链集成服务商 51.1延续城市文脉，服务中国城市升级 51.2公司的发展历程 51.3公司的股权结构及实际控制人 61.4公司的主营业务基础情况 62.产业园区管理行业和公司竞争力分析 72.1行业现状 72.2创意产业园区业务模式 82.3政策鼓励文化创意产业发展 92.4公司主要竞争优势分析 93.公司财务特点分析 3.12020年受疫情影响营收短暂下行，业务以租赁收入为主 3.2公司毛利率稳定，负债水平趋降,短期偿债能力快速回升 4.IPO主要募投项目分析 4.1IPO募投项目概况 4.2IPO募集资金投资项目具体情况 5.近期公司重大股权收购分析 6.盈利预测 图目录图1公司业务类型 5图2公司资产增长情况 5图3锦和商业经营管理股份有限公司发展历程 5图4锦和商业股权结构 6图5公司收入及利润增长情况 7图6公司主营业务收入构成情况 7图71H2020公司项目区域分布情况 7图81H2020公司项目运作模式情况 7图9全国文化产业增加值情况 8图10上海文化创意产业增加值预测情况 8 8图12近年来公司营收短暂下行 图13近年来公司归母净利润短暂下行 图142019年公司主营业务收入构成 图152019年前三季度公司细分项目收入构成 图16近年来公司毛利率和净利率保持稳定 图17近年来公司毛利率保持基本稳定 图18近年来公司三项费用率保持基本稳定 图19近年来公司资产负债率趋降 图20近年来公司流动比率快速回升 图21近年来公司ROE和ROA受到IPO融资的影响 图22越界金都路项目区位图 图23越界金都路项目改造前后对比示意图 图24园区运营管理平台 图25园区智能监控平台 表目录表1产业园区管理业务模式 9表2创意行业相关政策发展 表3成熟的全价值链一站式服务体系 表4公司有息负债水平极低 表5IPO募集资金投资项目 表6公司收购资产情况 表92020-2022年公司各业务收入预测表(百万元) 表10公司盈利预测表(百万元) 上海锦和商业经营管理股份有限公司成立于2007年，是上海锦和集团旗下的四大板块业务之一。公司致力于城市既有物业的改造、运营管理服物业提供全价值链一站式服务，延续城市文脉，挖掘并提升城市商用物业价值，使资产得到稳定持续的增值，赢得了合作伙伴和社会各界的一片赞局认定为上海市著名商标。公司2020年前三季度资产总计20.17亿元，营业收入5.59公司业务类型包括物业管理及其他服务和租赁服务两类。其中，物业管理务类型包括物业管理服务、能源服务、停车服务、公共服务和其他服务。2020年公司总资产增长迅速。2016-2019年公司持有资产总计分别为10.53亿元、11.51亿元、12.76亿元和12.83亿元。截止2020年第三季度，公司总资产为20.17亿元，同比增长57.62%,归母净资产为15.08亿元，同比增长80.70%。图1图1公司业务类型物业管理及其他服务租赁服务物业管理服务其他服务能源服务停车服务公共服务25001总资产(百万元，左轴)总资产增速(%,右轴)00归母净资产(百万元，左轴)—归母净资产增速(%,右轴)1.2公司的发展历程公司经历三个发展阶段：第一阶段(2007-2012):设立组建。2007年5月，公司前身锦和商业经营管理股份有限公司设立，经过六次股权转让，2012年5月，上海锦和商业经营管理股份有限公图3锦和商业经营管理股份有限公司发展历程名商标”。成战略合作。第一阶段(2007-2012)第二阶段(2013-2018)第三阶段(2019-2021)钲100%股权、上海豪翌100%股权、上海汇柯49%股权。2007年：增资至人民币8,000万元。2007年、2009年、2010年、2011第二阶段(2013-2018):项目拓展。公司先后承租运营的项目共24个，包括越界运营了明园商务中心和北京越都荟项目。公司项目已遍及上海、北京、杭州、南京、苏州，并将持续在中国一线城市及长三角地区开拓与发展。第三阶段(2019-2021):高速发展。2020年4月，锦和商业A股主板上市；同年收购上海翌钲、上海豪翌、上海汇柯3家公司股权；可供出租运营的物业面积约53万平方米。截止2020年上半年末，公司总股本为47250万股。郁敏女士通过控股90%的锦和投资间接控制公司58%的股份，为公司实际控制人。郁敏担任公司董事长、总经理，邵秀凤担任监事会主席，李虹担任董事和副总经理。郁敏吴晓梅上海锦穗上海锦颐上海力衡上海劲佳苏州创立杭州锦悦上海锦衡史坦舍上海锦静上海锦灵上海锦苑上海数娱和矩商务上海锦瑞上海锦能上海锦翌上海锦羽上海锦珑上海锦朗上海锦林锦和创力公司业绩较为稳定。2017-2018年，公司营业总收入和归母净利润增长较快，2018年公司营业收入同比上升24.16%,归母净利润同比增长49.71%;2019年增长放缓，公司营业收入同比上升2.75%,归母净利润同比增长1.17%;受疫情影响，2020年前三季度，公司实现营业总收入5.59亿元，同比下降9.81%,2020年前三季度，公司实现归母净利润1.19亿元，同比下降9.06%。租赁服务为公司利润的主要来源。目前，公司主营业务包括租赁服务、物业管理及其他服务，2016-2019年，公司租赁服务收入金额分别为3.91亿元、4.87亿元、5.02亿元和6.10亿元，占当期营业收入的比例分别为73.76%、75.52%、62.76%和74.27%。公司营业收入(百万元，左轴)公司营业收入(百万元，左轴)0归母净利润(百万元，左轴)020162017公司立足上海本地，以长三角地区为重点。截止2020年上半年，公司共有28个项目，其中23个坐标上海，杭州有2个，北京、苏州和南京分别有1个。公司主要经营这三种经营模式下项目个数分别为24个、2个、2个。杭州，7.14%上海，82.14%图81H2020公司项目运作模式情况参股运营，根据证监会《上市公司行业分类指引》,公司所从事的业务属于租赁及商务服务业，具体说是城市更新领域商用物业运营服务业。随着城市化进程的不断推进，既有建筑存量正在不断增加，大量老旧建筑需要改造和重新定位。根据国家统计局数据，截至2019年末，我国的城市化率为60.60%,但远远低于发达国家平均水平。因此，随着国民经济的持续快速发展，我国城市化进程还将持续相当长的时间，也将在相当长的时间内为本行业提供可供改造的既有建筑(群),城市更新方兴未艾。文化创意产业发展迅速。以上海为例，2013年、2014年、2015年、2016年、2017年及2018年，上海文化创意产业总产出增加值分别为2555亿元、2833亿元、3020亿元、3395亿元、3718亿元及4228亿元，保持持续快速增长的趋势。2018年，上海文化创意产业的增加值占地区生产总值的比重达12.9%。图9全国文化产业增加值情况50文化及相关产业增加值(亿元，左轴)0图10上海文化创意产业增加值预测情况上海文化创意产业增加值(亿元，左轴)上海文化创意产业增加值(亿元，左轴)—上海文化创意产业增加值同比(%,右轴)8642002.2创意产业园区业务模式(1)产业链模式分析具体如下： 对园区进行专业定位、设计与改造，并针对相关产业链进行匹配招商以及提供后期运营管理和专业服务。·入驻符合自身办公和经营需求的创意产业园，享受园区物业管理服务和专业服务，与园区内其他企业协同发展。园区物业的所其主营业务并非创意产业园行业。政府制定来引导城市更新建设，客观上为老旧建筑改造提供制度保障。(一)政府政府通过政策制定来引导城市更新建设与老旧建筑改造，事项上给予政策支持，客观上为老旧建筑(群)改造为创意产业园提供了制度基础和保(二)物业持有方营经验。(三)园区运营商园区运营商是专业的园区运营机构，对园区进行专业定位与规商以及后期运营管理。(四)入驻企业入驻企业是园区终端使用者，他们将入驻符合自身办公公司的产业园区管理业务模式分为以下三种模式：(1)承租运营；(2)参股运营；(3)受托管理运营。表1产业园区管理业务模式目前，我国已颁布的涉及创意产业园的行业政策和指导意见主要如下：条例时间内容见》(国发[2014]10号)文化创意和设计服务的先导产业作用更加强化，与相关产业全方位、深层次、宽领域的融合发展格局基本建立，相关产业文化含量显著提升，培养一批高素质人才，培育一批具有核心竞争力的企业，形成一批拥有自主知识产权的产品，打2造一批具有国际影响力的品牌，建设一批特色鲜明的融合发展城市、集聚区和新型城镇。文化创意和设计服务增加值占文化产业增加值的比重明显提高，相关产业产品和服务的附加值明显提高，为推动文化产业成为国民经济支柱性产业和促进经济持续健康发展发挥重要作用。进城区老工业区搬迁改〔2014〕9号)日益提高的生活需求。《关于进一步加强城市优化街区路网结构，加强街区的规划和建设，分梯级明确新建街区面积，推动发展开放便捷、尺度适宜、配套完善、邻规划建设管理工作的若2016.2里和谐的生活街区干意见》实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。展改革规划》2017.2育一批集聚功能和辐射作用明显的国家级文化产业园区，打造3至5个市场化、专业化、国际化的重点文化产业展会。形成一批主业突出、具有核心竞争力的骨干文化创意企业，推进一批创新示范、辐建成一批业态集聚、功能提升的文化创意园区，集聚一批创新引领、创意丰富序的现代文化市场体系，夯实国际文化大都市的产业基础，使文化创意产业成为本市构建新型产业体系的新的增长点、文化创意产业重镇；到2030年，本市文化创意产业增加值占全市生产总值比重达到18%左右，基本力的文化创意产业中心；到2035年，全面建成具有国际影响力的文化创意产业中北京市《关于推进文化创加快建设文化创意产业功能区专业化服务平台，面向文化艺术、影视传媒、动漫游戏、数字出版、设计服务等领域，提(京发[2018]14号)高效率效益等作用。上述关于创意产业园区的行业政策和指导意见，体现出各级政府对于发展文化创意产业、提升城市品质的重视程度，为公司利用现有品牌、规模、管理等方面的优势继续增强核心竞争力，保持在创意产业园行业的开发、建设及营运的优势地位提供了政策和制度保障。(一)成熟的全价值链一站式服务体系公司经过十余年的发展，在产业园区的定位、设计与改造、招商和运营管理方面积累了丰富的经验，尤其是在对园区物业价值的发现、挖掘和提炼上，具有独特的优势。表3成熟的全价值链一站式服务体系优势公司承接项目时，首先需要根据市场调研情况确定园区的定位，从而确定目标客户的类型和范围并对园区的盈利能力进行评估进而影响园区未来的盈利水平。公司对园区定位工作非常重视，先期调研阶段对物业相关方做系统调研与访谈，听取所在城区招商部、投资部、法务部、运管部、设计管理部公司经过多个园区项目的设计与改造，已经积累了相当丰富的园区设计与改造经验，形成了一套完备的园区设计与改造的工作流程和体系，在充分了解市场的基础上，针对不同定位的项目进行差异化、定制化的设计。公司已与多家设计公司和施工单位建立了稳定的合作关系，通过对改造更新工程进行有效的监督和指导，使得园区的办公环境、建筑风格、基础设施配套能够充分满足创意产业园区运营的要求；同时公司在控制改造成本和追求改造进度之间有较强的协调能力，在项目的改造成本和改造招商优势公司拥有专业的招商团队，对所有项目的招商工作进行统一协调。招商团队的核心成员均拥有丰富的物业租赁业务工作经验，特别是对文化创意产业客户的认知程度较高，能够准确把握此类客户的个性化需求。经过近几年园区数量的增加，招商团队已经逐步建立了目标客户数据库，并与诸多中介咨询机构建立了稳定的合作关系，从而能够在项目取得后，根据园区定位，快速运营管理优势经过十余年的发展，截至2020年4月8日，公司承租运营的项目共24个，可供出租运营的物业面积约53万平方米，参股运营项目2个，受托运营项目2个。因此，公司具有丰富的园区运营管理经验。公司不仅为园区提供基本的物业服务，还为园区内的企业提供产业链专业服务，如办公运营、会议展览、信息系统、业务开拓相关服务等。而成熟的运营管理和有价值的专(二)品牌优势随着文化创意产业的不断发展，文化创意产业客户的集群性亦逐步显现，客户对于办公环境、配套设施以及园区氛围要求较高，因此园区的品牌对于引入客户的品质、出租率、租金价格以及物业费等均具有较大的影响。公司自2007年即开始从事和称号，多个项目被认定为“上海市文化创意产业园区”、“国家文化产业示范基地”、“国品牌关注度的逐步提升，公司的品牌优势将进一步显现，从而为园区盈利水平的提高奠(三)规模优势个，可供出租运营的物业面积约53万平方米，参股运营项目2个，受托运营项目2个。整体项目数量、面积均处于行业领先地位。在园区运营方面的规司拓展新的项目，吸引品牌客户入驻，同时提升公司对供应商及客户的公司园区公共服务平台的规模效应，从而提高公司在行业内的竞争力。综上所述，随着公司运营管理的园区规模进一步扩张，园区运营服务能力不断提升，盈利能力强，市场影响力得到提高，不断发挥规模效应，日益扩大的规模优势将有助于公司经营业绩的增长。2020年受突发疫情的影响，公司营业收入和归母净利润短暂下行。2019年和2020年前三季度，公司分别实现营业收入8.22亿元和5.59亿元，同比分别增加2.75%和下滑9.81%。2019年和2020年前三季度，公司分别实现归母净利润1.79亿元和1.19亿元，同比分别增加1.17%和下滑9.06%。公司营业收入(百万元，左轴)公司营业收入(百万元，左轴)—公司营业收入增速(%右轴050司分别实现上述分项主营业务收入为6.10亿元、2.11亿元，占比分别为74%、26%。从细项业务类型看，包括租金收入、物业管理费收入、能源收务收入、其他收入。2019年前三季度，公司上述各细项收入占比分别为74%、11%、物业管理及其物业管理及其.租赁收图152019年前三季度公司细分项目收入构成EQ\*jc3\*hps19\o\al(\s\up5(源),9)EQ\*jc3\*hps19\o\al(\s\up5(收),%)物业管理费收入3.2公司毛利率稳定，负债水平趋降，短期偿债能力快速回升近年来公司主营业务毛利率和净利率保持相对稳定。2020年前三季度，公司主营业务毛利率和净利率分别为33.4%和21.3%。2019年，公司租赁收入和物业管理及其他收入毛利率分别为38.3%和35.1%。图16近年来公司毛利率和净利率保持稳定图17近年来公司毛利率保持基本稳定近年来公司三项费用率保持基本稳定。2020年前三季度，公司销售费用率、管理费用率、财务费用率分别为2.53%、9.46%、-0.11%,三项费用率为11.88%。近年来公司负债水平趋降。2020年三季度末，公司资产负债率为25.2%,逐步回落。受益于IPO融资，2020年来公司短期偿债能力快速回升。2020年三季度末，公司流动比率为2.08倍。受IPO融资的影响，2020年来公司资产回报率高位回落。2020年前三季度，公司实现年化ROE和年化ROA分别为13.3%和12.77%。流动比率公司的有息负债水平极低，未来公司举债空间大，发展受到的资金限制小。2019年底，公司有息负债(短期借款、中长期借款等)为5597万元，有息负债率为4.36%;2020年三季度末，公司有息负债降低至0。短期借款(百万元)负债(百万元)长期借款(百万元)有息负债率(%)50.0458.5957.2136.8755.974.36公司IPO公开发行股份9450万股，发行价格为7.91元/股。公司IPO实际募集资金扣除发行费用后的净额全部投于以下项目：投资总额(万元)使用集资金投资金额(万元)1越界金都路项目23智慧园区信息服务平台建设项目合计—4.2IPO募集资金投资项目具体情况(一)越界金都路项目越界金都路项目定位于文化创意产业园区，打造以文化创意原生内容的研发生产基地，以及梅陇镇板块创新、创业、文创、科创新领地。本项目位于上海市闵行区金都路1199号，房屋所有人及土地使用人为上海优生婴儿用品有限公司，由1栋厂房及食堂、配电间等组成，锦和商业向业主上海优生承租以上物业，租赁期限为20年。本项目为改造工程，通过对建筑外立面修复改造、内部功能增强以及平面设计实现园区人车分流，充分挖掘项目自身优势，将特色建筑重新改造包装，打造符合现代城市发展与更新的服务与功能一体化的文化创意产业园。萃庄商四萃庄商四梅龙拍板块住宅春申板块创琼产业家茸区区球产业同区集聚区厂区办公集爱区(二)智慧园区信息服务平台建设项目(1)建设园区运营管理平台，实现对公司园区的日常运营管理工作的支持。实现对园区客户服务的统一入口、面向园区工程改造环节及运营关节的招商、物业等工作的综合运营管理、园区运营财务系统的优化以及运营管理平台内部的数据资源整合与共享。(2)建设园区智能监控平台，实现对公司项目现场的园区日常运行管理的智能化采集和管控。实现分级的综合业务指挥体系、对各项目视频监控的整合与综合展示、实现对各项目设施设备运行情况的智能物联监控采集以及对园区典型业务场景的客户智能化体验的运营管控。回区公增值阀国区房产业服务引会损体塞园区运营管理系统-ERP闻上度理春用钳理园区运营财务系统EQ\*jc3\*hps18\o\al(\s\up6(分),Dat)EQ\*jc3\*hps18\o\al(\s\up6(应),ic)园区综合数据分析系统-BI智理户服务户服易办公协同Q办公审批指挥中心锅四区运营管理系统选行监控告聚处置场蛋管理智慧客控专项分析识露年建互均体腔管理体检塑动功罐视须采集网络物联感知同绪四区客户服务系统大屏E乐指库训窿权频监看应急阳挥回理看饭数腔应用业务管理端项目视频监控设备设施类用户体验类视须调用接口物取投制接口现场罐回区综合数据分析系统目前公司流动比率较低，未来随着公司经营规模进一步扩大，公司对营运资金的需求将大幅增长，对银行借款的还款压力将进一步增加。公司在结合IPO前负债情况及对未来资金需求情况进行慎重分析的基础上，决定将IPO募投中的55590.30万元用于偿还银行贷款及补充流动资金。我们认为，(1)IPO募集资金的到位会对公司资产结构产生较大幅度的影响。公司的净资产和全面摊薄的每股净资产将大幅增长，资产流动性将显著提高，资产负债将显著降低，改善公司的财务状况，直接增强公司运营稳定性和抗风险能力。(2)IPO募投项目的实施将增加公司的可供租赁面积及营业收入，提升公司的市场定位能力、营销管理能力、市场运作能力、园区管理能力及服务管理能力，进一步巩固公司的行业领先地位和加强公司的市场影响力，提高公司的市占率。(3)IPO募投项目的实施能起到实现产业上下游延伸、业务协同的作用。募投项目的实施可以使得公司进一步增加公司园区改造方面的相关经验及加强公司营销渠道的拓展，能进一步扩大公司园区的覆盖区域及加强公司的规模优势，同也能吸引更多大型优质客户的进驻，提高公司的营销质量和整体盈利能力。根据公司2020年12月29日《