社区物业管理纠纷案例

社区物业治理纠纷案例

随着我国住房制度革新的不绝深入，在住房商品化和住房治理商品化的“两

化”历程中，产生了许多新的矛盾和纠纷，物业费收缴率不敷值得存眷。

一、纠纷的类型

1、业主以种种理由拖欠物业治理用度。

业主囚种种原闪不满物业公司的治理而拒付物业治理费引发纠纷的居大多

数。在此类纠纷中，物业公司往往是原告，业主以种种理由行使抗辩权。如：原

告上海市杨浦区一物业公司诉被告m某等七人一案，田某等人认为物业公司未能

全面履行其义务，在维修、保洁、绿化等方面均存有问题，差别意支付物业治理

办事用度，物业公司遂诉请要求业主支付治理办事费；在另一案中，业主辩称原

告物业公司擅自提价，且入住后，衡宇漏水、窗无法关，多次向原告报修未果，

加之开具的物业治埋费收据不切合税务构造的划定，故拒付物业治埋费。

2、业主违章搭建或擅自改变衡宇结构而致纠纷。

此类纠纷也较为常见，如某物业公司诉谢某等人一案，该案中业主在平台上

搭建卫生间，拒绝拆除搭建物遂致纠纷；与此类似的纠纷另有宁波路某小区衡宇

物业委员会诉张某案，由于张某在供小区居民生活用水的泵房顶部平台上违章搭

建淋浴房及水斗，导致生活污水渗入蓄水池而引发纠纷。

3、因物业治理收费尺度不范例而引发诉讼。

因物业治理公司片面提高收费尺度、随意增加收费项目、收费尺度不范例或

业主以种种理由片面要求低落治理用度等导致纠纷。如原告上海轻工物业治理有

限公司诉李某一案，被告李某购买售后公房一套，由原告进行物业治理。该物业

公司治理的小区内的衡宇性质各不相同，既有公有住宅，又有已售公有住宅，另

有一般的商品房。2001年1月起，被告未交纳物业治理费。原告遂诉至法院，

要求被告凭据商品房的尺度支付所欠物业治理费及逾期付款的滞纳金。

4、业主以小区未创建业主委员会造成前期物业治理时间延长为由拒付治理

费。

因房产公司在开发前期多由其自己创建物业公司或委托其他公司进行物业

治理，物业公司期满后仍旧继承履行前期条约，后业主对原物业公司所履行义务

不予认可而拒付物业治理费，这类纠纷近来亦时有产生。如原告上海天馨物业治

理办事有限公司诉被告董某一案，原告与案外人凯通公司于1998年签订了前期

物业治理办事条约，凯通公司委托原告对天馨花圃的商品房进行前期物业治理，

在该条约约定的办事期限届满后，开发商凯通公司未与原告重新签订物业治理办

事条约，但原告仍对物业进行了治理。被告董某以该物业小区至今未创建业主委

员会等原因进行抗辩，拒绝包袱后期的物业治理费。

5、物业公司中标后未签订物业治理条约，因认定尺度不一而致纠纷。

如原告侨阳公司诉被告丁某一案。原告于1998年与上海侨益房地产有限公

司签订了一份《前期物业治理办事条约》，双方约定由侨阳公司受上海侨益房地

产有限公司的委托对阳明新城实行物业治理，物业治理费为修建面积每平方米人

民币8.00元，并凭据实际情况调解，委托治理期限为3年，后侨阳公司将物业

治理费调解为每修建平方米3.50元。2001年4月，阳明新城小区创建业主委员

会并决定招标选聘物业治理公司-侨阳公司以每修建平方米100元中标，但未

与业主委员会签订条约。故此，丁某其后未再向侨阳公司支付物业治理费。后众

业主要求侨阳公司自其中标之月起按投标价3.00元/平方米收取物业治理费。

侨阳公司诉至法院，要求丁某凭据每月3.50元/平方米的尺度物业治理费及滞

纳金。

6、因业主委员会事情人员私分维修基金导致纠纷。

如原告万峰业主委员会诉被告朱某一案。朱某系万峰业主委员会第一届委

员,从1998年起任职，1999年2月，朱某领取了小区建立嘉奖费1000元。2001

年，万峰小区一期业主代表大会通过决议，认为第一届业主委员会成员领取运动

费和嘉奖费未经业主代表大会决议通过，且维修基金不可擅自动用，应予退还，

并于2001年6月向朱某送达要求返还运动费的通知，但遭朱某拒绝，万峰业主

委员会遂诉诸法院。一审法院判令朱某限期返还万峰业主委员会1000元并支付

利息。

7、因小区防盗系统未实时开通致使业主家中遭窃，业主要求房产商包袱赔

偿责任。

如原告周某诉被告上海佳泰房产开发经营有限公司、上海富苑物业治理有限

公司一案。该案中房产公司与原告签订的购房条约附件中对宁静系统作了明确的

约定。2001年5月，房产公司将衡宇交付原告使用。由于小区分期制作，原告

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所在小区许多设施因系统体系缘故不能完整移交友入使用。同年9月，佳泰公司

聘请的上海富苑物业治理有限公司在小区张贴了《安民通告》，明确见告了小区

的智能技防设施的现状，以引起'业主警觉，申饬业主作好防备事情。后佳泰花圃

小区产生多起偷窃事件。原告遂向公安局报案称失窃钻戒一枚、首饰--件及现金

2000余元。原告起诉至法院，要求佳泰公司和上海富苑物业治理有限公司配合

赔偿其损失。

二、纠纷的成因

1、从物业治理的生长生长历程来看，在我国物业治理作为一种独立的行业,

出现在二十世纪80年代，旧的小区物业治理部分往往由原房管所转变而来，新

创建的小区则往往由各开发商自己创建物业治理公司，主要履行小区宁静治理、

物业维修等职能。由于物业治理属于新兴行业且生长速度比力快，物业治理步队

迅速膨大，比力杂乱，没有形成制度化、范围化、范例化，物业公司各不相谋，

职责不明，收费缺乏统一的尺度。物业治理行业自己存在的局限性是产生上述问

题的底子原因。物业治理涉及得手家万户，处理惩罚不当，很容易引起连锁反响，

导致矛盾的激化。

2、从立法的角度来说，目前我国执法中还没有关于物业治理方面的统一明

确划定，在1994年3月30日建立部宣布了《都市新建住宅小区治理步伐》，1996

年3月1日国度计委颁布了《都市住宅小区物业治理办事收费暂行步伐》，在这

些规章中，对都市新建住宅小区的物业治理事项仅作了一些原则性的划定。上海

市的地方性法例《上海市居住物业治理条例》在物业治理行业创建初期发挥了非

常重要的作用，为上海市物业治理的范例化、制度化奠基了坚固的底子。但是在

司法实践中，该条例在涵盖性、公道性和科学性二还存在诸多不敷。因此，迫切

需要进一步完善物业治理的执法体系，以执法来协调物业治理各主体之间的权

利、义务干系，以制度来保障和促进物业治理机制的有效运作。现行执法、法例

对此领域的调解相对滞后，缺乏相应完整的理论体系的支撑，对物业治理中遇到

的相关执法理论问题研究不敷深入，也是此类纠纷难以处理惩罚的一个主要原

因。在审判实践中面临许多问题。

3、从物业治理当事人的角度而言。由于物业治理缺乏相应的行业治理办事

尺度，且物业治理办事条约对物业公司的义务往往又约定得较为归纳综合原则，

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不可能涵盖所有的情况，因此，业主与物业公司就物业治理办事容易产生纠纷。

纠纷产生后，业主一般都能例举物业公司在治理办事中存在的问题，并以此行使

抗辩权拒绝交纳物业治理费。

4、凭据《上海市居住物业治理条例》的划定，差别性质的住房即已售公有

住宅、普通内销商品住宅、高尺度内销商品住宅和外销商品住宅可接纳差别的收

费尺度，收费尺度简直定方法亦不相同。对付一个居住小区都是相同性质的衡宇,

这种收费尺度是可行的。如果一个居住小区的衡宇性质是多样的，就会产生物业

治理收费尺度不相同，而业主却享受相同的物业治理办事的不公道现象。有1勺物

业公司为了统一收费尺度，岂论何种性质的衡宇都凭据商品房的尺度收费，虽有

其公道性，但由于与规章划定相悖，容易引起业主与物业公司之间的矛盾。

5、物业公司的办事理念、执法意识尚未到位。物业公司作为一个市场主体,

是以提供优质的办事调换消费者的信任和满意，争取更大的市场和更高的效益，

与业主之间属于平等主体的条约干系，但由于目前的物业公司大多是由原来的房

管所转变而来，其事情要领和理念不能适应房地产市场的生长形势，缺乏执法意

识和办事理念。因此，出现了物业公司只管收费，不管维修，一有纠纷就接纳断

电、断水等步伐，随意改变物业治理的尺度和物业费尺度等不范例的治理方法。

6、业主委员会作为业主的自治治理组织，其主要职能体现在治理业主的维

修基金，用于物业治理区域大众设施的维修。由于部分小区的业主委员会成员素

质不高，加之维修基金的使用治理中存有漏洞，体现在财务制度和治理缺乏专业

性，提交不出物业收费的预算、决算等财务陈诉，无法让业主了解他们所交纳的

物业用度究竟是如何使用，而业主委员会又掌握了相当数量的业主共有财产，缺

乏须要的羁系，导致维修基金违规使用的现象屡见不鲜，有的小区维修基金被物

业公司挪用，有的业主委员会主任未经团体讨论即支付有争议的用度，维修基金

成了某些人眼中的“唐僧肉”。

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物管“父子兵”引来纠纷不绝

物业公司和业主之间的纠纷，近年来逐渐成为市民投诉的热点：业主认为物

业公司收取的用度不明不白，办事水平低下；而物业公司则认为少数业主存心闹

事，由此造成业主与“管家”干系剑拔弩张。而开发商和物业治理公司“父子兵”

的干系，越发深了矛盾，由此引发的纠纷不绝。

近日，位于福田区的XX广场部分业主向本报投诉称，卖力该广场物业治理

的深圳市XX地产有限公司物业治理分公司，未凭据有关划定定期宣布帐目，擅

自扩大收费范畴，向业主收取托管费和水表使用调换费，提高电价，并且在催费

单中“警告”说：若拖欠物业治理费将被停水停电。

双方种种矛盾的匚积月累，部分业主联合聘请律师，出具律师函，哲缓缴纳

种种用度。

收费有没有谱？

“不久前，我们20多户业主曾经聚在一起，召开聚会会议，准备组织XX

广场的大部分业主联名，要求物业治理公司立即公然财务收支帐目，通过相关执

法途径审计财务帐目，同时暂缓向物业治理公司缴纳种种用度。但直到现在，物

业公司还没有向我们公然财务收支帐目

7月30日，记者升到XX广场，业主吴先生这样报告记者。

记者注意到，XX广场是写字楼、住宅楼、商用裙楼混淆型小区。

“正常情况下，物业公司每隔3个月应该向业主宣布一下帐目收支情况，但

自从1997年入伙以来，我们从未见过帐目公示J

据了解，XX广场大部分业主们不满的是：物业治理公司长时间不公然帐目，

没有独立帐户，收支不透明；XX广场自1997年入伙以来，存在大量自用和空

置房，开发商没有缴纳过治理费，也没有按政策划定补拨数百万元的专用维修基

金。

另外，业主们反应水费、电费没有抄表到户，供电部分从去年11月起执行

的普通用电中商业类用电电费尺度为每度0.89元，但治理处收取的电费却是每

度1元，去年更是每度1.1元；停车费随意收取，从200元、400元到450元种

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种尺度乱七八糟。别的，治理处办事态度较差，去年4月，一户业主原来应缴电

费2069元，却被扣去了62070元，相差6万多元，当业主要求退钱时，治理处

称没有钱，几经周折，才分5次将钱退回。

业委会管不管事？

许多业主反应，XX广场业主委员会多年没召开业主大会，”业主委员会形

同虚设”，“业主委员会的成员没有经过公然选举”，“90%的业主不知道业主委员

是谁"。

对付治理处存在的问题，部分业主反应，他们每次向业主委员会反应时，业

主委员会卖力人总是避重就轻，特别是要求公然财务帐目时，卖力人便转换话题,

最近一段时间手机经常关机，协商有关问题时连人都找不到。

在观察中了解到，业主们意见比力大的是XX广场治理费收得高，好比写字

楼，业主每平方米每月要向治理处上交3元的治理费，凭据深圳市物业治理办事

收费指导尺度，每平方米每月收取8元治理费的写字楼，仅在文化设施方面，每

年就要求举办4次以上的文体运动，但XX广场只有游泳池和乒乓球室可供业主

运动，并且业主运动中心设在地下室，险些没有任何设备。

“管家”自有说法

针对'业主反应的情况，记者走访了XX地产有限公司物业治理分公司。

公司有关卖力人向体现，部分业主反应的抄表不到户是水务和供电部分的问

题，而电价之所以较高，是因为XX广场属于大量用电户，要在供电部分划定的

根本电费每度0.89元的底子上加上大量用电费每度0.11元。停车场收费差别，

是因为对住宅楼业主和写字楼业主接纳差别的收费尺度。至于收取托管费和水表

使用费的问题，该卖力人体现，他们是凭据以前的政策收取的，并不清楚现在的

划定，他同时认可确实在催款单上写过对拖欠治理费的业主要停水、停电“处罚”。

记者随后向供电局了解有关情况，该同位事情人员见告并没有在大量用电

底子上加收0.11元/度的划定。同时，这位卖力人体现，从去年开始，因不交

物业相关用度或其他违规行为，拒不纠正的，物业治理单位无权对其实行停水停

电行为，也不能以停水停电相恐吓。

对付业主意见最大的帐务不公然和开发商没有为自用和空置房缴纳治理费

的问题，物业治理公司卖力人解释称：该物业治理公司其实是XX地产有限公司

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的下属公司，并非法人单位，也没有独立帐目，因而无法宣布物业治理分公司帐

目，开发商也已经通过种种投入填补了应缴纳的治理费，只是帐目上无法显示，

作为一家国有企业，这属于历史遗留问题，同时他们也正在清理帐目，力争给业

主一个交代。

对付部分业主拟发放对物业治理公司的观察表，物业治理公司卖力人体现，

这些业主是在进行“诽谤”公司的行为，他们有权利进行阻止。

“父子兵”应分居

据了解，深圳XX地产有限公司下属的物业治理分公司作为乙级物业治理公

司，简直具有治理XX广场的权利。但凭据2002年修改过的《深圳市业主委员

会规矩（试行）》、《物业治理委托条约》示范文本和《业主条约》，只有供水供电

单位有权作出停止向用户供水供电的决定，对付业主的违约违规行为，物业单位

只能通过其他正当方法追究其执法责任°对业主的正当观察运动和n常交换进行

干涉、横加阻拦，甚至威胁都是不正当的。

市住宅局有关部分卖力人体现，像XX地产有限公司这样作为楼盘开发商，

再创建一个下属的物业治理公司来进行治理的现象，在深圳十分普遍，这也是物

业治理市场不范例、不成熟的体现。目前，深圳现有的物业治理企业不少依附于

房地产公司。这种“父子兵”的体制，很洪流平戾定了物业治理要依附、受制于

生长商或所在单位，没有引入竞争机制的物业治理模式，可能会带来帐目不透明、

办事质量较低等种种问题。

据悉，XX广场第一届业主委员会是1998年9月创建的，目前，该业主委

员会已经向福田区建立局发了换届选举的函，正准备换届选举事情。福田区建立

局物业治理科一位卖力人报告记者，一般情况下，小区第一届业主委员会的创建,

主管部分都要加入主持，以后换届选举主要由上届业主委员会、居委会和辖区民

警配合主持。鉴于XX广场部分业主对上届业主委员会心见比力大，为了使换届

选举事情“公然、公平、公平”进行，区建立局物业治理科的卖力同志届时将加

入换届选举筹办聚会会议，并在候选人的产生和选举的步伐方面提出公道的发

起，以期解决业主和治理处、业主和业主委员会之间的矛盾。

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北京一小区业主告赢知名物业创下维权经典案例

几天前，北京几大主流媒体不谋而合地刊登了一则消息，虽然位置不明显篇

幅也不长，但仍引起许多人的注意一一北京“欧陆经典万兴苑”201户业主状告

中海物业治理有限公司超标收费一案，口前由向阳区人民法院判决被告将超尺度

多收物业费260元至5000元不平分别退还给原告。

“据我们所知，像‘欧陆经典万兴苑'小区这么多业主因物业公司多收费将

其告上法庭并最终胜诉，类似的案子在我们法院是第一例，在整个北京市也是

非常稀有的！其在类似案件今后的判决中将具有非常重要的意义。”北京市向阳

区法院大屯法庭庭长张维平说。

“欧陆经典”业主此次胜诉，在北京物业治理行业无异于一石激起千层浪。

一方是201户普通业主，另一方是海内知名的物业治理公司，大配景是类似的讼

事诉讼业主很少能胜诉，这究竟是怎样的一种比力？其历程布满了几多艰苦？胜

诉的业主与以往失败的业主有何差别？而讼事的胜利对付业主来讲具有什么样

的实质意义？其在司法界将产生何种影响？本报记者进行了深入观察。

•业主在说

手中握有几大叠质料

8月22日晚7时，记者来到位于亚运村四周的北京欧陆经典万兴苑。小区

部署得很漂亮，一进门就有一小我私家造瀑布，绿化也比力到位，楼与楼之诃隔

断适度并有水带围绕，每幢塔楼门前都有一个用罗马柱撑起的极富欧洲修建韵味

的大厅。

在小区16号楼，记者采访了业主代表王女士和张先生。因为不是周末，大

部分业主代表不在小区。

“我们这201户最早的是在2000年7月搬进来的，因为是转动开发，其时

小区里另有好几处施工工地，花圃也没有建好。直到现在，我们的门禁系统都没

有安装，可是物业公司却从一开始就收取了包罗绿化费、智能化系统维护费等

15项用度。这些我们都暂且不说，我们就说物业公司收取的这15项用度，大部

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分都超出了北京市物价局相关文件划定的尺度，好比电梯费、保安费等。我们依

据的这个尺度就是北京市物价局196号文件J王女士手中握有几大叠质料，这

是业主们从2002年初开始陆续准备的。也就从那时起，他们对物业公司收取的

每平方米3.15元/月的物业费体现出猜疑。

物业收费超出了相关划定

而猜疑的初始，在于物业公司其时提供的一份有关物业用度具体明细表。“好

比电梯费吧，国度划定的是每栋楼凭据自有电梯数量单独核算，楼的层数不一样

用度也不一样。可是中海物业却将全小区包罗26层、22层和14层的楼的面积

全部摊开平均盘算，这样一来许多业主尤其是房间面积大的业主会多交许多用

度。再好比大众电视天线费，196号文件划定的是按户收取，可物业公司却用一

种盘算公式将其按每平方米进行收费，使得原本应该每户每月1.66元的用度酿

成每平方米每月0.33元.那么如果一户人家房间面积为100平方米，他就要每

个月交1.8元，而加入诉讼的业主买的屋子大多是大户型。”

“而我们与小区物业分歧的另一个核心，在于中海物业将整个万兴苑小区楼

盘的物业费全部按北京市优秀治理小区收取，这样物业治理费可以上涨10%到

25%o实际上欧陆经典只有被称为南苑的1号楼和2号楼才得到优秀小区的资

质。”王女士和张先生相互增补地将'业主们的理由叙述得井井有条。

经常进行模拟法庭诉讼练习

为了在最短的时间内审结此案，大屯法庭接纳了浅易步伐，即在不简化事情

步伐的前提下将审理时间缩短在90天之内，欧陆经典一案法院用时70天。

跟70天上法庭的紧张相比，小区业主与物业公司谈判的历程则更显艰巨。

“一年多了，我们每个加入此案的业主都是在事情一整天后，拿出自己的休息时

间来进行准备。为了法庭辩说的顺利进行，之前我们几个代表经常模拟法庭分成

被告和原告进行练习，经常为了一个细节问题争得像打斗一样。几多个不眠之夜

呀！”王女士说到此处感触非常。

而诉讼中另一个值得注意的细节，是201户业主原告在诉讼历程中曾经几度

改变一一先是最开始的203户；然后减为200户，3户撤诉；最后有1户撤诉业

主重新起诉，原告方最终确定为201户。对付数字的改变，业主代表张先生认为

是物业治理公司的分化和瓦解：“最后决定起诉的那一户是我们当中最‘老实'

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的一户，起诉前他已交付了所有的物业费。”

许多人觉得胜诉掌握不大

最让王女士影象深刻的，是当初组织200多户业主时的艰巨。“我们一户一

户的联系、解说，绝大部分业主都是非常支持的，但也有部分业主因为特殊原因

而不能加入进来。我们小区里简直有许多执法事情者，但他们从一开始就声明，

提供咨询可以，但不会直接出头。为什么？因为连他们对胜诉的掌握也不大。所

以直到开庭前，我们业主的心理压力都是很大的，一旦输掉讼事，我们投入的巨

大的精力、物力将全部付之东流。而业主代表们对已交付律师费和诉讼署理费的

200多户业主也将无法交代。”在采访过程中王女士频频对记者和张先生体现，

案子胜诉后她要“退休”：“太累了，这个代表我真的不肯再当了J

我们也能理解物业的难处

尽管欧陆经典业主在物业治理费方面和中海物业矛盾重重，但从采访一开

始，两位业主代表就在重复强调：“其实我们也知道许多问题都是开发商遗留下

来，物业公司治理又不到位所配合造成的。我们也能理解物业公司的难处，好比

业主的欠费问题，以及相关法例由于颁布时间较早已经无法适应现在的形势，这

些我们都可以理解。但对物业公司在盘算的公式和看法上接纳偷梁换柱的做法，

我们是无论如何不能同意。其实我们也不想和物业公司闹上法庭，因为小区是我

们的家，而物业公司就像我们雇的保姆一样。双方干系相处好了，自然家和万事

兴。可现在双方却相处得如此难堪，我们是很心酸的」

・物业在说

这是我们第一次败诉

熟悉海内物管行业的人大多对中海物业颇有耳闻。“应该说，中海物业在北

京乃至全国物管行业中的职位是举足轻重的，纵然称不上第一，也是名列前茅。”

一位物管行业内部人1•说。

当记者询问：“对付中海物业来说，因物业治理费超标而与业主对簿公堂却

以败诉为终，这在贵公司历史上是否稀有？”中海物业治理公司北京分公司副总

经理陈汉讲：“对付北京分公司来说，这是我们第一次败诉。”

收费降了办事质量肯定要降

物业公司的陈副总经理和吕律师体现，事情到了现在这种田地，物业治理费

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肯定是要低落的，但小区的物管办事质量肯定也要下降。“如果我们收2块6的

物管费,那我们的办事水平肯定也是2块6的。我们是商业公司，总不能赔钱吧。”

此时物管公司的吕律师为记者算了一笔账。欧陆经典万兴苑小区面积为18

万平方米，保安费纵然凭据0.2元的尺度收每月也只有36000元。而每个保安员

的人为、打扮、吃、住用度加在一起大概为1200元每月，这在全北京市都是相

差无儿的。所以36000元的保安费只能请30多个保安，若是凭据物价局0.16元

的尺度连30个也请不到了。

•律师在说

业主团结是胜诉的重要原因

“那个小区里高人许多，搞执法的搞审计的什么人都有，一下子就看出了问

题。他们再找来物价局的相关文件相比拟，问题就越发明显了。他们在组织历程

中也很团结，这是能够胜诉的重要原因为业主署理诉讼的于启波律师这样解

释欧陆经典小区业主的特殊性。

业主代表则这样论述自己胜诉的原因：一是法院审理公平；二是业主们准备

得非常充实，许多人对相关质料甚至已经烂熟于胸；三是在律师和业主们重复查

询相关文件和资料后，将条例划定比力模糊、胜算掌握不太大的物业收费项目过

滤掉后，最终提出疑义的物业收费项目全部为肯定可以胜诉的。“固然，物业公

司提供的种种证据立不住脚，也是我们胜诉的原因之一。”

物业公司今后的路怎么走

欧陆经典业主署理律师于启波则认为，尽管业主已经通过执法途径使物业公

司退回多收的物管费，但这个用度其实是和业主们这段时期欠物管公司的用度相

抵的。业主最后能拿得手里的钱也就是当初起诉时交纳的50元诉讼费。而对付

物业公司来说，由于双方已经对簿公堂，业主又取得了胜利，物业公司今后不管

定下什么样的收费尺度，要想取得宽大业主们的认可，都是I•分艰巨的。

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201户业主告赢知名物业北京二中院判决物业退还超额物业费

据报道，囚为物业收费超标，欧陆经典万兴苑小区201户业主将物业公司告

上法庭。北京市二中院口前判决知名物业治理公司一一北京中海物业治理有限公

司将超尺度多收的物业费260元至5000元不平分别退还给业主。

1999年至2002年间，201户业主分别购买了向阳区欧陆经典万兴苑小区，

其时业主和物业公司走物业收费未约定具体收费灰目和尺度。物业公司之后按每

平方米理费。业主们认为，被告的收费尺度和办事水平差距较大，故要求法院确

认原收费尺度无效。

诉讼历程中，业主因拖欠热力用度被停止供给热水，而物业公司在小区中张

贴了倒霉于业主的通告。在法院的协调下，有关部分规复热水供给，物业和业主

均体现不接纳过激行为，依法解决纠纷。

法院认为，被告在部分项目上提高或变相提高收费尺度，且在其治理的万兴

苑南苑被授予优秀治理居住小区时，将不在该范畴内居住的原告的物业费尺度一

并提高25乐实为乘车涨价。

业主代表这样论述自己胜诉的原因：一是法院审理公平；二是业主们准备得

非常充实，许多人对相关质料甚至已经烂熟于胸；三是在律师和业主们重复查询

相关文件和资料后，将条例划定比力模糊、胜算掌握不太大的物业收费项目过滤

掉后，最终提出疑义的物业收费项目全部为肯定可以胜诉的。声音我们小区里简

直有许多执法事情者，但他们从一开始就声明，提供咨询可以，但不会直接出头。

为什么？因为他们对胜诉的掌握不大。所以直到开庭前，我们业主的心理压力都

是很大的。

——业主代表王女士

对付北京分公司来说，这是我们第一次败诉。事情到了现在这种田地，物业

治理费肯定

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是要低落的，但小区的物管办事质量肯定也要下降。如果我们收2块6的物管费,

那我们的办事水平肯定也是2块6的。我们是商业公司，总不能赔钱吧。

——中海物业治理公司北京分公司副总经理陈汉

业主封阳台未用无框玻璃物业破门演仝武行

小区物业公司要求业主在装修封闭阳台时选用无框玻璃，业主姜先生出于宁

静考虑，照旧在阳台安装了塑钢窗。可没想到，物业未经其同意就将塑钢窗强行

拆下并取走，于是姜先生向法院起诉想讨个说法：物业究竟有没有这样的权力？

姜先生系本市国权东路某小区的业主，今年3月起开始对衡宇进行装修。在

此之前，小区物业公司为范例装修治理及小区外立面的整洁、美观，曾贴出通告,

要求业主在封闭北阳台时做到统一有序，并推荐选用无框玻璃。由于姜先生所购

衡宇位于10楼，出于宁静及家中老人使用方便的考虑，他在封闭北阳台时安装

了塑钢窗。

今年5月21日，物业人员未经姜先生同意，就擅自突入姜先生的家，将其

安装在北阳台上的塑钢窗强行拆下并取走。之后，他与物业谈判，物业却对峙要

求其包管安装无框玻璃后才气取走塑钢窗。姜先生感触其正当权益受到了侵害，

遂向杨浦区法院提起诉讼，要求被告送还塑钢窗并装回原处，赔偿其支付的律师

费1000元。

审理中，物业罗列出《上海市商品房预售条约》附件中“住宅使用条约”、

“小区装修治理划定”、“小区物业治理条例”及2002年10月25日物业公司出

具的通告等证据，认为其作为物业治理企业，有权对业主装修衡宇运动进行指导

和监视，如遇违反物业装修制度的情形，凭据布•关划定、条约及为了整个小区业

主的配合利益，他们有权接纳相应步伐制止，故请求法院驳回原报告请。

法院审理后认为，物业治理企业虽有权对业主装修住宅运动进行指导和监

视，对违反住宅使用条约的行为可接纳制止、责令限期纠正等步伐，但相关执法

划定并未赋予物业公司有接纳非常步伐的权利。现被告未通过执法步伐解决原告

安装塑钢窗问题，却擅自突入原告衡宇内，拆除了安装在北阳台上的塑钢窗，己

侵犯了原告的正当权益，应予恢复兴状；至于原告提出的律师费损失，因未能提

13

供证据，故不予支持。据此，法院作出一审判决，判令物业公司向姜先生送还塑

钢窗，并将拆下的塑钢窗装回原处。

物业移交出问题小区无人管控江一村一团糟

杨浦区控江一村的蒋老师来电反应：“炎夏高温，各人都设法节电，但小区

的路灯明白昼都开着J该小区另一位居民反应：“下水道堵塞，一楼的抽水马桶、

水斗翻溢出臭水，只能用塑料袋装满黄砂压上……”

昨天上午，记者进入控江一村，就像走进一个零乱的工地，绿化带上压着水

泥管；化粪池无盖，用旧薄板或纸板掩着，溢出阵阵臭气；绿地中杂草丛生。记

者来到“控江一村物业治埋站”，进屋才知早已人去楼空。

原来，四平物业和延吉物业在移交中出了问题，一个多月来，小区无人管，

成串的问题涌了出来，给居民生活带来麻烦。

下午，记者与四平物业公司的张小姐电话相同。她说：“凭据协定，从8月

1日起就应该移交延吉物业管，但进展不顺，我们会尽快协调。路灯不关的问题,

我们已协调好了。”记者又与控江街道办事处取得了联系，办公室的沈同志说，

问题出在移交上，正在设法协调。

14

都是水惹的祸

——业主怒上法庭状告华侨城物业治理公司，索赔14万

因小区水池下水道堵塞，导致水渗进房间，殒坏业主近百张字

画，其中有30多幅是名人字画，为此，业主将小区物业治理公司告上法庭，索

赔14万。

水池不通水渗房间

昨天下午，记者来到位于华侨城福清街倚荔楼的事主崔先生家里，发明崔先

生北边的房间放着不少书画，房间的地板发黑，中间一大片木地板往上拱起，直

通向客厅。在这间房向的外面，有一个长4米、宽和深的排水池。在客厅内，还

放着不少发霉的画。

崔先生报告记者，今年6月14日下午5时左右，他在厨房做饭，外面下着

暴雨。无意中他抬头一看，见客厅的木地板中渗出一股黄黄的水流。崔先生大为

不解，客厅下面没有水管，为何无端渗水呢？

崔先生走已往用脚踩木地板，发明餐厅和放画房间的木地板都在往外渗水，

放画房间靠水池一侧水冒得最多，地板也已被水浸得膨胀变形。崔先生一边急遽

给治理处打电话，一边冒着倾盆大雨到外面查找渗水的原因。

经过十多分钟的查找，崔先生才发明自己房外有个排水池，排水池中全部积

满了水。崔先生跳进1米多深的水池中，发明下水口被杂物堵住，积水无法排走。

崔先生找来一根铁管，捅开水池的下水道，才将积水排去。水排走后，崔先生一

看，原来这个水池的下水道钢筋被锈蚀，杂物因此堵住了下水口。

近百幅字画遇水损坏

“北边这间房间全是用来放画的，有近百幅字画遇水后发霉，其中30多幅名

人字画。”崔先生疏通水池下水道回到房间后，才发明整个房间里耗费1万多元

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装修的木地板险些全部浸湿。尤令人痛心的是，崔先生和老伴当宝物一样珍藏的

近百幅字画渍水而遭到破坏。崔先生说，他是南山区作家，爱人是一位画家，他

们专门把这间房间看成臧画室，为了掩护这些藏画，他们还专门做了一个箱子。

事情产生后，治理处的人员来到他家里，对崔先生的损失体现“同情”，并

称下水道被堵纯属意外，但物业治理不应为此包袱责任。

随后，崔先生与治理处谈判过3次，对方仍不肯包袱责任。无奈之下，崔先

生委托律师向治理处发出律师函，对方才主动约崔先生协商此事，但允许只赔偿

5000元。

治理处认为业主也有责任

记者来到华侨城物业治理公司中旅广场治理处，治理处两位不肯透露姓名的

卖力人称，小区是10年以前计划的，在3楼崔先生房间东面有一个下水池。这

个下水池设计得不太公道，有可能不切合排水要求.6月份暴雨期间，治理处曾

做了全面防雨准备，并派人到小区内各处巡查。因为水池所在不太公道，巡查人

员没能实时发明水管堵塞。

“事发后我们去过现场，那间房间的地板发黑，证明以前就被水浸过。”一

位卖力人还透露，业主藏画房间朝北有个窗户，也不排除是因为窗户没关好导致

娥画受损。

这两位卖力人体现，业主自己应该也负有一定的责任，他们认为业主不应将

画放在那个朝北的房间里，并且是直接存放在木地板的箱子内。

作家怒上法庭索赔14万

崔先生气愤地体现，事发后，由于治理处一直不积极处理惩罚此事，他也没

步伐修复屋子，遇水翘起的木地板多次使家人摔倒，生活极其未便。因为收藏多

年的书画作品受到差别水平的损毁，崔先生和爱人深受打击，心情一直郁闷。

为此，崔先生纸诉状将物业治理公司告上法庭，耍求赔偿100多幅字画装

裱费、36幅名人字画和木地板等损失共计14万元。

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水管“发神经”电脑惨遭殃

受淹公司与治理处就责任问题各不相谋

前天晚上10时许，福田区泰然工贸园苍松大原9楼产生一起“水灾”事

故。该大厦因水管管道爆裂，紧急封闭阀门。待维修好后，910室的安斯达电子

公司卫生间一水龙头未关，导致电脑、打印机、电子元件等物品受浸泡损坏。同

时，与安斯达电子公司相邻的七喜电子网络公司和万象装饰公司也均遭水浸，损

失均在数万元以上。事因突然停水而起

昨天上午，记者接到报料来到泰然工贸园苍松大厦进行采访。一走进安斯达

电子公司的门就看到，该公司几名事情人员正在整理被水浸过的账表和业务票

据。

据该公司朱先生介绍，前天下午上班时，整个大厦突然停水。事后得知，是

一家公司在装修时将供水管道弄破了，治理公司将供水阀门封闭。朱先生说，在

停水前物业治理公司并没有通知他们公司，导致卫生间一水龙头没有封闭，流了

十几个小时。

朱先生进一步解释说，昨天早上上班时他被眼前的情景惊呆了。朱说，办公

室的积水有十儿厘米深，不少账表和物品都漂浮在水面上，地上的电脑主机也被

水浸泡。见此情景，朱先生急遽打开堆栈，发明里边存放的电子元件和几十部电

话机也全部泡在水中。朱还说，洪流从他们公司一直流到1楼，将楼下一家公司

的电脑和物品也浸泡了。发水时保安未进行通知

朱先生气愤地说道，产生这样的“水灾”，大厦的保安却未积极资助，只顾

站在旁边看热闹，就是不肯资助，令人气愤不已。当员工叫保安去拿些东西时，

保安却一去不转头。

朱先生报告记者，最让他们难以担当的是，产生“水灾”时大厦的保安在巡

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逻时己经发明，但视而不见。事后朱先生问保安为何不报告他们时，一名保安说

不知道他们的电话。朱先生十分肯定地报告记者说，他们公司领导的手机和家庭

电话治理处都有记载，只要卖力一点，这样的事情完全可以制止。深度浸水殃及

邻里

随后，记者来到了与安斯达电子公司相邻的：喜电子网络公司。该公司一名

事情人员报告记者，他们公司的电脑主机全部浸水，有两台电脑的主板己经完全

损毁。堆栈里另有许多元器件损失还未估算。

在8楼，万象装饰公司的一名小姐说，她们在开电脑时，突然“砰”的一声

一台电脑显示器因短路被烧毁。经维修人员检测，短路的原因是楼上的水灌到电

脑里了。“停水是下班时间”

随后，记者采访了物业治理一名姓刘的女士。刘女士说，其时8楼正在搞装

修，因供水管道破裂，治理处紧急封闭了阀门.刘女十接着说，由于是下班时间，

无法通知到业主。至于什么时候供水，刘女士说没有这方面的记载。

记者在苍松大厦询问了多家公司，他们众口一词地说道，停水的时间是在上

班期间。一家公司的员工说，下午5时，他们公司修门，工人师傅洗手时发明停

了水。

谁是谁非，双方各不相谋。安斯达电子公司一名卖力人报告记者，产生这次

“水灾”事故完仝是治理公司的责任，他们将通过执法渠道来维护公司利益。

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下水管堵塞3年物业没解决管家为何不管家

家住浦东南路的鲜先生向本报反应：他家的下水道自2000年下半年起就经

常产生堵塞，3年里报修了无数次，都没得到底子解决。

日前，笔者看到鲜家厨房水池的下水口用软木塞和砖头堵着，鲜先生称从

2000年搬进那天起，卜.水道一直跟他们过不去，经常是“水漫金山”。并且搂上

人家一用水，他家水池就泛出一股很臭的脏水，尤其是每天下午5、6点左右最

严重，家里臭得待不了，只能堵上水池。3年来每次报修，维修工都是草草地疏

通一下，并指出下水管太细，要换掉才气底子解决问题。鲜家多次向物业提出换

下水管，至今就是没有解决。

振南物业公司耀高治理处卖力人称，换下水管得先打陈诉给公司，由工程部

派人进行检验，然后向业主委员会申请资金。卖力人又强调该小区在振南物业接

办之前是由众欣物业治理的，众欣物业今年3月才移交给振南物业，以前的事他

们不太清楚。

笔者随即拨打振南物业公司的电话，对方称他们是维修公司，如果牵涉到诸

如换水管之类，得请示振南物业，并给了一个总公司的电话。笔者再打己往，得

知是振南公司工程部，对方称他们是去年底才接办众欣，许多情况不了解。直到

打查询电话终于弄清该公司真正的电话号码，公司朱经理说会立即派人到现场解

决。后维修公司又打来电话称，不换下水管的原因是某些居民不允许，现一直在

协调。

鲜先生实在弄不懂，作为居民，他们每年都准时交纳物业治理费，为什么小

小的下水道堵塞，经过无数次报修，不管是众欣掇旧振南物业，3年时间竟无法

解决？

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业主居室遭水浸物业公司赔

［案例］

1999年3月21日中午，某花圃小区403室的业主黄先生之妻（陈女士），

在其怙恃家中接到电话，称其家中进水。陈女士与其父敏捷赶回家中，发明整个

地板（两间卧室、一间客厅）已完全被水浸没，厨房、北阳台积水已达数寸，家

中摆设包罗音响、冰箱、洗衣机、衣橱等均在水口。当天下午1时许，黄先生在

小区治理员的陪同下，查找原因，在楼下303室的北阳台雨水管漏斗中，发明大

量杂草、污泥等异物。同时，黄先生了解到，前一天该楼水箱阀失灵，水箱大量

溢水。由此推断，水流到三楼后因管道受堵，不能下行，就从403室北阳台的雨

水管漏斗中涌出，流到了自己家中。由于他们是新婚不久，装修时间不长，遭此

意外，受损严重。黄先生为维护自身的正当权益，向法院起诉治理该小区的物业

公司。由于日常维护调养不力，才造成这一局面，物业治理公司负有不可推卸的

责任。后经法院调解，物业治理公司赔偿黄先生经济损失4500元。

［阐发］

业主不范例装修，阳台地漏被封，导致了正常泄水受阻；水箱阀失灵，导致

水箱大量溢水；落水管被杂草堵塞，下水不畅，这一切都袒露了物业治理中存在

单薄环节。此事虽然最终通过法院调解解决，但在业主中产生了不良的影响，一

定水平上损害了物业公司的形象。

目前，绝大多数'业主搬新居前都搞装修，或多或少地存在不范例的装修行为。

如何增强装修治理，范例业主装修行为，包管相邻业主的利益不受侵犯，这是摆

在物业治理公司面前的一项困难事情。同时，业主的执法意识不绝增强，不再像

以前那样“死缠滥打”。物业治理人员也要相应地提高自身的素质，转变看法，

20

增强执法、法例的学习，努力提高办事质量，制上类似事件的产生。

买顶楼装太阳能热水器物业告业主法院判拆

去年史天，张先生买下一套顶楼商品房，并在屋顶上安装了太阳能热水器。

没多久，小区的物业公司对张先生指出，这样安装违反了有关划定。然而，张先

生并没有进行整改c一周后，物业公司向张先生发出书面通知，要求他在3n内

拆除。接到拆除通知的张先生依然无动于衷，于是物业公司将其告上了法庭。

在审理中，物业公司据理力争，说屋顶是整幢楼全体业主共有的，现在张安

装太阳能热水器，侵犯了其他业主的权利。物业公司还拿出《上海市居住物业治

理条例》加以说明。该《条例》划定，禁止在天井、屋顶以及门路或其他园地搭

建修建物、构筑物。另外，他们小区在“住宅装修须知”中也有“禁止安装卫星

天线吸收器和太阳能热水器”的划定。

张先生辩称，太阳能热水器不属《上海市居住物业治理条例》中划定的“修

建物和构筑物”，并且太阳能热水器安装在其衡宇对应的屋顶上，并没有妨碍其

他业主，也不会对屋顶造成损害。

法官审理后认为，张先生所在的楼衡宇顶，是该幢房全体业主共有，他们都

对屋顶享有配合的权利。张在没有征得全体业主同意的情况下，在屋顶上安装太

阳能热水器，侵犯了其他共有人的利益，并且这种行为对屋面有可能造成损害，

物业公司要求张先生拆除并无不当之处。

口前，法院一审判决张先生在划定的期限内拆除太阳能热水器，规复屋顶的

原状。

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楼道灯不亮老妪摔伤物业公司治理不善被判赔偿

家住深圳市福田区某花圃的六旬老太太龚某在楼道行走时因路灯不亮被严

重摔伤，龚老太太认为卖力路灯治理的物业公司没有尽到职责，遂一纸诉状将物

业公司告上法庭要求赔偿。日前，福出法院经过审埋，一审判决物业公司赔偿龚

老太太医疗费及精神损失费共计9千余元。

龚老太太住在该花圃的15楼，据她诉称，2002年12月2日晚，她到天台

上去收被单，当从天台下至17楼时，楼道里的路灯怎么也不亮，眼前一片漆黑,

她只好摸索着下楼，结果不慎从楼梯上摔下，造成两只手小臂骨折，其中右臂破

坏性骨折，左眼挫伤并伴有脑震荡。老太太认为，自己之所以被严重摔伤，是因

为楼门路灯不亮造成的，而该小区的物业公司对小区的大众设施没有进行实时的

治理和维护，未尽到相应的义务，最终导致自己严重受伤，身心受到巨大伤害，

物业公司理应包袱赔偿责任。

法院经过审理，认为物业治理公司负有包管小区楼道内的路灯处于正常使用

状态的法界说务，而本案中被告未履行上述义务，致使原告摔伤，依法应包袱相

应的损害赔偿责任。据此，法院凭据案情酌情支持了原告的赔偿要求。

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在一住宅区草丛中，工人调换消防设备忘记封好井盖酿成一宗意外

晨练老人一跤跌入黑井

近日，本报民生热线接到读者来电，反应家中老人掉进小区深井里，导致全

身大面枳挫伤。

接到电话后，记者立即赶往该住宅区了解情况。在投诉人家中，记者见到了

这位年近花甲的老人。只见她身上有多处伤痕，右腿及左侧大腿处仍可见玄色的

淤血。据了解，儿天前的一个清早，老人在小区绿化带晨练时脚下一空，整小我

私家就掉进了一口井里。由于井下有不少铁管钢筋，老人身体多处被划破，右腿

和臀部受伤比力严重，血流不止。幸亏有人赶来把老人拉出来并实时送到医院，

老人才没有出现生命危险。记者来到该小区草丛中，检察了老人跌倒的现场。肇

事井盖掩盖在绿化带草从中，如果不是黄色的警示字样一时还真的难以发明。记

者留意了一下，井盖旁边有不少孩子在玩耍，纵然凭据的井深盘算，一个孩子掉

下去结果也是不堪设想的。

接着，记者采访了小区治理处。治理处一位卖力人报告记者，我们担当小区

的时候曾对小区内的各个阀门井盖进行了查抄。由于部分井盖不是尺度井盖，我

们曾经用胶皮把井盖封好以确保居民的宁静。前不久，小区进行消防设备调换，

工人把井盖打开作业的时候忘记用胶皮封好井盖，才造成井盖松动的。由于施工

时间是夜间、而老人坠入井中又事发在早晨。得知此事后，治理处非常重视，不

但陪同老人去医院治疗还包袱了住院期间全部的医药费。这位卖力人还体现，治

理处已经将小区内所有的井盖都重新封好、踩实，并且逐一在施工井盖旁写上“危

险勿近”的字样以杜绝此类事件的产生。

23

针对小区井盖宁静问题，记者采访了有关部分。市住宅局物业处的一位事情

人员报告记者，小区内进行施工、维修的时候必须树立警示标记，一旦施工完毕

应实时恢复兴貌。有时候，一点小的宁静隐患都有可能导致严重事故的产生，尤

其是孩子和老人行为辨识能力不强，极易产生一些意外事故。作为物业治理落分,

应该实时发明问题、随时解决问题。本报民生热线也提醒宽大市民，在小区内运

动时也要注意宁静，尽量制止意外的产生。

值班保安干吗去了？

大胆小偷突入福华新村偷窃后“就地消费”，居民质疑——

小偷撬开小区花圃栅栏进入居民家中，偷来洋酒和水果等食品后，竟在小区

的草地上大吃大喝，完事后还留下两堆屎再扬长而去，如此漫长历程小区保安竞

一无所知。昨日，家住福华新村的李先生向本报打来电话，报告了这件事情。

清晨起床发明家里来过贼

据李先生称，8月1日清晨6时30分，他起床准备去教练，突然发明家中

房门大开，客厅和一间没人住的房间及蕴藏间里一片狼藉，所有的袋子都被翻过,

杂物丢了一地。李先生意识抵家里来了贼，赶快叫醒了家人查抄一下丢失的东西,

所幸家中珍贵物品都放在卧室，门又反锁，故损失不大，但放在客厅的两瓶代价

数百元的洋酒及水果、成蛋、皮蛋、矿泉水等食物都被偷了个精光。由于白昼事

情辛苦，李先生称事发那晚他睡得也沉，房间电视也没有关，一直有声音，但大

胆窃贼照旧撬门而入。

小偷草坪聚餐保安一无所知

李先生随即向小区保安队报案。当他走出门外时，发明楼前用铁栅栏围起来

的花圃草坪上竟布满了瓜果皮、蛋壳皮和矿泉水瓶，走已往一细看，吃的正是自

己家昨天买的东西。李先生洗脸用的毛巾也被人掠过丢在一边。而令人恶心的是,

小偷还在草地上留下了两堆屎。

闻讯赶来的保安队员从现场预计是3人作案，并发明了花圃铁栅栏被撬的陈

迹。而令李先生气不打一处来的是，小区物业治理处一直说有保安晚上定点值班

24

巡逻，但在此之前保安队员竟对李家被盗一无所知。

物管处：值班保安要调离

昨日下午，小区保安队王队长担当记者采访时认为，李家的防盗门并没有被

撬开，预计是被人用东西从里面拨开的。至于草地上的杂物，由于他们事后才发

明，也不能肯定就是小偷留下来的。王队长称当夜一直有保安在巡逻，晚上行人

较少，如果小偷在草地呆的时间过长是会被发明的。对付李家的情况，他们还会

作进一步的观察。

保安队王队长体现，为了防备小偷再来入室行窃，他们已经在这一地段增设

了保安，对付当夜值班的保安，他们正在考虑调离其岗亭，并视具体情况赐与一

定的经济处罚。

目前，福田区派出所已介入观察此事。

25

多次遭遇入室偷窃高声呼救不见保安

昨天凌晨，景田南住宅小区17栋的王女士和小女儿经历了惊恐无助的20

分钟，她们发明家中有小偷后，在窗口高声呼救也不见该小区保安出现。据了解,

这是王女士4个月来第3次遭遇入室偷窃。该栋住宅楼半年来最少有4个住户产

生了6次入室偷窃事件，居民们苦不堪言。

据王女士介绍，昨天凌晨5时左右，她被异响惊醒后发明客厅里有一团黑影

在爬行，便马上反锁卧室的门跑到窗口高声呼救，在沉寂的黎明中喊了近20分

钟，最先出现的却是200多米外的另一小区一一“天一名居”的保安，随厥后了

7、8名四周的住户，直至此时，几名该小区的保安才出现在17栋楼下。

这样的经历对于王女士来说已是第3次了。今年3月和7月，都是在凌晨时

分，小偷两次接纳先弄开防盗门随后进入卧室的要领行窃，所幸均被王女士觉察。

每次当小偷逃跑后，她都是首先召唤保安然后打110报警，但每当民警赶到时，

保安总是还未出现。

对于王女士的遭遇，大众物业治理公司在该小区的卖力人廖主任说，当王女

士开始呼救时，在18栋看管自行车的两名未穿制服的保安很快就赶到了17栋。

当记者询问，保安到了楼下为何不见告仍在呼救的王女士，并且闻声而来的几名

住户为何均未在现场看到其他人时，廖主任低头不语。

说起小区内的治安情况，居民们意见很大，他们说，零点事后从未见过保安

巡逻，今年上半年该栋产生的入室偷窃就有20多次，仅现场核实的就有4个住

户家里产生过6次入室偷窃事件。居民们强烈号令，希望有关部分尽快接纳步伐,

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还他们一个安定的生活情况。

入室偷窃引发凶杀案物业公司疏防备赔偿

事件

新华社上海7月6日电上海市二中院近日以一起由于物业公司在宁静治埋

上的疏漏，而引发罪犯深夜入室作案致死人命的案件进行终审判决，判处该物业

公司向业主徐某赔偿经济损失4万元人民币。

上诉人徐某是本市沪太路某号底层的一套层的商品房住户，两年前徐某与物

业公司签订《大众契约》，约定由物业公司摆设保安人员对住宅小区日常进行日

常巡视，做好住宅区内的宁静防备、治安事情，住宅区内的宁静、守卫、巡检、

警戒等为物业公司治理范畴，物业公司违反契约应包袱相应的执法责任，造成业

主利益受损要包袱赔偿责任。

因为该物业公司允许小区居民自行安装防盗门窗，该小区居民曾于2001年

2月以宁静受到威胁为由联名写信向有关部分反应。但还未等物业公司对此作出

反应，一起恶性入室偷窃凶杀案却产生当年的3月5日凌晨。罪犯曲某（现己

被判正法并执行）在1时许经敞开的铁门进入该小区，后翻墙进入徐某家的北阳

台，拧开门锁入室作案，被徐某的女儿小徐发明后，穷凶极恶的罪犯暴虐地致小

徐死亡。经法院查明：当天凌晨1时25分，物业公司设置在小区内的红外线报

警系统曾觉察徐宅四周有异常情况，但物业公司保安人员到现场察看后称未现异

常。

徐某匹传以物业治理条约纠纷为由向法院起诉，要求物业公司赐与赔偿。市

二中院凭据徐某与物业公司形成的以居住、维修和保安等为主要内容的物业治理

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办事条约干系，确认该公司在小区的宁静防备中疏于治理，上述一系列行为已组

成违约，应当正当包袱违约责任并对业主徐某所造成的经济损失进行赔偿。

保安打人轻则拘留重则判刑

市公安局出台保安员“九禁绝”行为范例，对相关违法违规行为明确处罚尺

度

继6月24日深圳警方出台了范例保（治）安步队行为的20条划定之后，昨日，

市公安局在此底子上又出台了保（治）安从业人员“九禁绝”行为划定。深圳市公

安局保安办主任李龙文体现，警方对群众反应强烈的9种保（治）安员违法违规行

为进行了明确的界定，并出台了相应的处罚划定。

据李龙文介绍，稍前出台的《清理整顿保（治）安步队20条划定》详细说明

了何种行为是违规的，此次颁布的“九禁绝”行为划定则明确指出，保（治）安从

业人员一旦违规将包袱什么责任。"'九禁绝’对保安组织以往模糊不清的行为

进行了明确的界定，并且设置了9条‘高压线'，触线者将依法追究相关责任。”

李龙文体现，深圳市公安局拟对全市保安员进行分类编号，制定一套行之有

效的治理步伐。

保安员“九禁绝”行为范例

1.禁绝逾越法定职权从事搜查他人住所、罚款、没收财物、扣押他人证件或

财物等行为，违者依法予以辞退；违法行为情节较轻的，依法处15日以下行政

拘留；情节严重组成犯法的，依法追究刑事责任。

2.禁绝存心刁难、辱骂、侮辱他人人格，侵犯他人人身权利，违者依法予以

辞退；违法行为情节较轻的，依法处15日以下行政拘留；情节严重组成犯法的，

依法追究刑事责任。

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3.禁绝殴打他人或挑拨殴打他人，侵犯他人正当权益，违者依法予以辞退；

违法行为情节较轻的，依法处15日以下行政拘留；情节严重组成犯法的，依法

追究刑事责任。

4.禁绝为违法犯法运动通风报信，充当掩护伞，违者依法予以辞退；组成犯

法的，依法追究刑事责任。

5.禁绝妨碍国度事情人员依法执行公事，违者依法予以辞退；违法行为情节

较轻的，依法处15日以下行政拘留；情节严重组成犯法的，依法追究刑事责任。

6.禁绝私自为他人提供有偿办事，违者依法予以辞退。

7.禁绝非法限制他人人身自由，违者依法予以辞退，违法行为情节较轻的，

依法处15日以下行政拘留；情节严重组成犯法的，依法追究刑事责任。

8.禁绝私臧、持有和使用警械及杀伤性武器，违者依法予以辞退，违法行为

情节较轻的，依法处15rl以下行政拘留：情节严重组成犯法的，依法追究刑事

责任。

9.禁绝加入审讯违法犯法嫌疑人、制作笔录、制作执法文书等执法运动，违

者依法予以辞退。

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业主同开发商产生矛盾保安砸坏业主车被判拘役

因拆墙问题与开发商产生矛盾，家住昌平小汤山温碧源小区的业主范女士的

越野车竟遭到小区保安的狂砸。记者昨天获悉，这五名保安已被昌平法院分别判

处拘役4至5个月。

今年1月16日晚上9时左右，北京市昌平区小汤山温碧源小区橘郡5—