物业管理招标投标

物业管理招标投标第一讲招投标制度的起源与发展一、国外招投标的起源与发展

招标办法最早起源于原始的“招标拍卖”，实行“招标拍卖”是把商品卖给愿意出高价的买主。招标制度与招标拍卖不同，招标拍卖商品选“出价高的出售”，招标发包工程则是选“报价低的发包”。原始招标阶段只有一个条件：“谁价格最低谁中标”“便宜无好货”质量难以得到保证亏5万不如亏8万，最终净赚800万特点案例现代招标办法的产生和发展1782年英国设立了文具公用局1809年美国通过了第一部要求密封投标的法律二战以后招投标由一种交易行为过渡为政府强制行为《美国联邦政府采购法》及其“信誉、透明度、竞争”1997年1月1日起韩国政府实行新的国内项目国际招标法现代招标办法的发展过程西方发达国家世界银行亚洲开发银行发展中国家现代招标办法的三个特点招标前，先编制一套完整的“工程标底”，做到心中有数。对参加投标的承包商进行资格预审，只有取得“投标资格”的承包商才允许参与投标。扩大了评标条件，从过去一个条件“谁报价低谁中标”，发展为预选前三名（或两名）作为评标对象，再从中选定一个“中标”单位。实力雄厚程度信誉等级优劣施工质量好坏技术能力强弱投标报价高低资格预审条件（四）招投标制度推动其他领域的市场化基建项目的设计、建设、安装、设备材料科技项目承担者筛选政府采购土地使让权转让三、招投标制度与物业管理行业发展（一）招投标制度与物业管理的市场化（二）招投标制度与物业管理整体水平的提高（三）招投标制度与物业管理企业间的公平竞争四、全国物业管理工作会与

物业管理招投标（一）第一次全国物业管理工作会在青岛召开（二）第二次全国物业管理工作会在大连召开（三）第三次全国物业管理工作会在深圳召开

1995年，建设部在青岛召开了第一次全国物业管理工作会议，推广青岛对住宅小区实施物业管理“一年试点，三年普遍推开”的经验。

1999年，建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议，推广深圳“大力推行物业管理项目招投标制度，提高物业管理总体水平”的经验。俞正声部长在深圳会议指出：这次会议主要解决市场问题，其核心问题是推进竞争，规范行为。我们学深圳，学什么？首先学的是一个把竞争问题作为推动物业管理健康发展的关键。宋春华副部长在大会报告中指出：深圳加速推进物业管理竞争机制，初步形成了政府调控为主导，业主和企业双向选择、公平竞争为核心、社会经济环境为效益、规范化服务为内容、创品牌上规模为方向的物业管理体系。会上宋春华副部长要求：各地要尽快引入竞争机制，推行物业管理招投标。凡10万平方米以上的新建商品住宅小区的物业管理，开发企业应当在主管部门的指导监督下，在商品房预售前向社会招标。《招标投标法》是第九届全国人大常委会于1999年8月30日通过的，2000年1月1日正式施行。《招标投标法》是我国市场经济法律体系中一部非常重要的法律，是招标投标领域的基本法律。《招标投标法》的立法目的：1.规范招标投标活动依法规范招标投标活动，维护市场竞争秩序，促进招标投标市场健康发展，是《招标投标法》立法的主要目的。2.提高经济效益，保证项目质量通过立法把招标投标确立为一种法律制度在全国推广，促进完善市场经济体制，是《招标投标法》立法的重要目的之一。3.保护国家利益、社会公共利益和招标投标活动当事人的合法权益。保护国家利益、社会公共利益和当事人的合法权益是《招标投标法》最直接的立法目的。《物业管理条例》第二十四条规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位，应通过招投标的方式选聘具有相关资质的物业管理企业；投标人数少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以利用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。第五十七条规定：违返本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。第二讲物业管理招投标的内容与形式一、招标投标概念1.招标的概念招标是指招标人在兴建工程、合作经营、大宗商品采购时，将自己的要求和条件公开告示，让符合条件的投标人参与竞争，从中选择最佳对象为中标人，然后双方订立合同的过程。2.投标的概念投标是对招标的回应，是竞争承包的行为。它是指投标人按照招标公告的要求与条件提出投标方案的法律行为。3.招标投标概念招标投标是一种有序的市场竞争交易方式，也是规范选择交易主体、订立交易合同的法律程序。4.招标的形式公开招标是指标标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。邀请招标是指招标人以投标邀请的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。7.物业管理投标物业管理投标，是对物业管理招标的响应，是指符合招标条件的物业管理企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。二、物业管理招投标应遵循的原则1.公开原则即“信息透明”，要求招标投标活动具有高度的透明度，招标程序、投标人资格条件、评标标准、评标办法、中标结果等信息都要公开，使每个投标人都能及时获得信息，从而平等地参与投标竞争，依法维护自身的合法权益。2.公平原则即“机会均等”。要求招标人一视同仁地给予投标人平等的机会，使其享有同等的权利并履行相应的义务。不歧视或者排斥任何一个投标人，按照这个原则，招标人不得在招标文件中要求或者标明特定的生产供应者以及含有倾向或者排斥潜在投标人的内容。不得以不合理的条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇。4.诚实信用原则即“诚信原则”。是民事活动的基本原则之一，这是市场经济中诚实信用伦理准则法律化的产物，是以善意真诚，守信不欺，公平合理为内容的强制性法律原则。招标投标活动本质上是市场主体的民事活动，必须遵守诚信原则，也就是要求招标投标当事人应当以善意的主观心理和诚实守信的态度来行使权利，履行义务，不能故意隐瞒真相或者弄虚作假，不能言而无信甚至背信弃义，在追求自己利益的同时不应损害他人利益和社会利益，维护自身利益、他人利益、社会利益的平衡。第三讲物业管理招投标的一般程序物业管理招标的一般程序

ⅠⅡⅢⅣⅤⅥ

Ⅶ准备阶段招标阶段投标阶段调查阶段开标阶段评标阶段签订合同阶段

Ⅰ成立招标组织申请批准招标准备招标文件一、准备阶段（1）成立招标领导小组（2）确定招标方式（公开招标还是邀请招标）（3）向物业管理行政主管部门提出招标申请（4）确定标底，确定指导思想、原则及方法（5）编制招标文件招标文件内容包括：1.招标公告（通知）2.招标书3.投标要求1.招标公告（通知）深圳市住宅局关于采用招标方式

确定梅林一村物业管理单位的通知各物业管理公司：梅林一村是市政府新建的大型福利房、微利房住宅区，毗邻梅林水库，将于1998年7月31日前正式交付使用。为搞好该住宅区的物业管理，创造良好的居住环境，体现物业管理竞争机制，经研究，决定采用向社会公开招标的方式，选聘该住宅区的物业管理单位。现将有关事项通知如下：一、成立梅林一村物业管理招标领导小组；二、标的：梅林一村的一体化物业管理；三、招标对象：在深圳市注册的已获得我局颁发的甲级资质证书或具备甲级资质证书条件的物业管理公司；四、投标、开标有关事宜五、有关说明及要求2.招标书招标书内容：（1）项目基本情况（座落位置、占地面积、建筑面积、住户数、楼栋数、楼层数、电梯台数及功率、化粪池容积、道路面积、停车位数、发电机功率等）（2）物业管理内容（3）有关说明（4）物业管理标准及奖惩（5）投标开标时间（6）其他事项

Ⅱ投标单位资格预审发售招标文件组织现场踏勘、召开标前会发布招标公告或邀请书二、招标阶段招标单位发出招标公告或招标通知招标单位接受投标单位的报名招标单位向入围的投标单位发出书面通知招标单位向投标的入围单位提供招标文件踏勘现场，召开标前会，介绍招标项目情况，接受投标单位的咨询。接受投标单位送交的投标书。投标单位缴交履约保证金。信誉调查，同类型物业管理服务水平采样现场踏勘招标人可根据项目的特点和招标文件的约定，组织潜在投标人对项目实施现场的地形地质条件、周边和内部环境进行实地踏勘了解，并介绍有关情况。潜在投标人应自行负责据此作出的判断的投标决策。根据相关法律法规规定，招标人不得单独或者分别组织任何一个投标人进行现场踏勘。投标预备会（标前会）投标预备会是招标人为了澄清、解答潜在投标人在阅读招标文件和现场踏勘后提出的疑问，按照招标文件规定时间组织的投标预备会议。但所有澄清、解答均应以书面方式发给所有购买招标文件的潜在投标人，并属于招标文件的组成部分。招标人同时可以利用投标预备会对招标文件中有关重点、难点内容主动作出说明。ⅢⅣ

ⅤⅥⅦ信誉调查、采样开标1:标书评分阶段开标2：现场答辩阶段接受投标单位送交的标书签订合同评标、定标

三、开标阶段1.按照招标书规定的时间、地点开标2.招标方、投标方、监督方、评委到场（专家不少于60%）3.招标方宣布评标规则4.各投标单位、监督方检查标书密封情况5.抽签确定答辩顺序6.开标7.评委阅标8.投标人答辩9.评委评分10.各方对评分结果签字确认11.评审组长宣布评标结果12.监督方宣布监督意见第四讲

物业管理投标书的编制

一、物业管理投标书的编制要求1.针对性强要结合项目实际进行定位分析，包括项目的定位分析、客户群体（购房人）的定位分析、未来业主对物业服务的需求分析。在定位分析的基础上，拟定管理方案。2.可操作性强物业管理投标书利用自己的专业经验、知识编制（有自己的特点）标书中要提出切实可行的物业管理服务方法、措施。所提出的方法、措施要充分考虑对方的接受程度、承受能力，包括：观念的承受、经济的承受、管理服务的承受）。提出的方法、措施与现行法律、法规无抵触性。费用测算要实现收支基本平衡（追求正当的利润）3.体现自身优势，体现专业水平物业管理投标书既是对目标物业管理运作的专业意见文件，又是展现本企业优势为评标专家推荐自己的良机。物业管理企业介绍自己时，要针对目标物业特点来谈自己的优势。（注意恰如其分）注意竞争对手，重点突出宣传我有人无，人有我强的优势，从而在标书中体现出该物业管理的专业水平。二、物业管理投标书的编写内容1.招标物业项目的整体设想与策划2.管理方式与运作程序3.组织架构与人员配置4.管理人员配训及管理5.管理制度的制订6.档案的建立与管理7.早期介入与前期物业管理服务8.常规物业管理服务综述9.管理指标与管理措施10.应急预案11.费用测算与成本控制1.招标物业的整体设想与策划（1）项目基本情况介绍（2）项目定位分析（功能定位、档次定位）（3）客户群体分析（项目定位的基础上）（4）客户对物业服务的需求分析（根据客户群体的构成）（5）物业服务的重点及难点（结合项目实际分析得出）（6）整体构想和管理策划思路（1）项目基本情况项目名称千山半岛国际A区项目地址綦江区通惠大道旁具体方位东至：城市次干道西至：自然山体南至：滨河大道北至：通惠大道建设单位千山房地产开发有限公司物业类型高层住宅占地面积123428平方米建筑面积366004平方米其中高层住宅：236449平方米商业：34697平方米车库：86674平方米管理用房：1098平方米绿地面积37152平方米住宅户数2850户出入口6个住宅电梯84台（2）项目定位分析案例一（1998年万厦居业投标梅林一村）梅林一村系深圳市一个跨世纪的住宅小区，开发单位深圳市住宅局和设计人何显毅先生在规划、设计、建设以及物业管理上都有全新突破。梅林一村处处立意在先，以人为本，强调人与自然的亲近，每一个细节都能想人所想，随人所愿，无论从整体规划还是从局部设计来看，梅林一村都可勘称为一个高资质、高水准、大规模的智能化住宅小区和大绿化、多围合、高品位的园林式环保小区案例：通过对项目和客户群体分析，总结其群体特征及物业服务的需求如下：项目特点客户群体分析客户需求管理重点服务定位服务思路（4）客户对物业管理服务的需求分析（5）服务重点分析案例：特点一：客户经济基础较好，拥有私家车的业主占有相当比重。服务重点：（1）业主上下班期间交通合理疏导（2）业主车辆进出的有效识别（3）小区交通系统的合理设定，包括行车路线、指引标识、停车及道闸系统等。客户对物业管理服务的需求分析案例：特点四：作息时间规律性强服务重点：（1）上下班高峰期及下班后，电梯、水泵、道闸等设备的良好运行；（2）业主上下班时段车辆交通的有效疏导，保证交通的顺畅；（3）业主上班期间小区治安防范的有效巡查。客户对物业管理服务的需求分析案例：特点五：民主及维权意识较强管理重点：（1）对项目工程遗留及质量问题的及时妥善解决；（2）物业服务的公开、公正和透明；（3）良好的社区文化氛围营造，引导业主理性消费。（6）整体构想和管理思路1998年万厦居业投标深圳梅林一村案例：一种模式、两项承诺、三个重点、九大措施一种模式：一手抓物业管理，一手抓精神文明建设的物业管理模式；两项承诺：两年内创全国城主城市物业管理优秀示范小区；三年内通过国际环ISO14000认证三个重点：智能化设施的运行、维护与开发确保因管理责任造成的治安事件发生率为零无一例违章装修措施之六：实行大围合整体管理与小围合局部管理相结合的管理办法。措施之七：发挥万厦规模优势，实施对电梯、保安等方面的专业化管理。措施之八：充分借鉴莲花北成功经验，开展卓有成效的社区文化活动，向社区文化活动要物业管理的社会效益、环境效益的经济效益。措施之九：超前性、创造性、全方位地实行酒店式服务。

万厦居业在深圳梅林一村投标中把“一手抓物业管理，一手抓精神文明建设”的莲花北物业管理模式确定为投标项目物业管理模式。万科与中海物业管理模式比较：中海：主要引进的港式物业管理理念，累积丰富的物管成功经验，规范的管理制度、创新的服务设计：打造出中海独特的管理特色，实行1+N管理模式，降低管理成本充分共享资源；氛围式管理，打造无为而治的至高境界；首创酒店式物业服务，开行业之先河；推出商务全程式服务，服务于商业精英；提供健康式物管，为业主营造寓环保、健康于一体的文明社区；ISO9000、ISO14001、ISO18000三项国际管理体系贯穿运行，中海物业管理注重高素质的员工队伍建设、丰富的人力资源储备，创造社会效益。万科与中海物业管理模式比较：在物业管理行业激烈竞争中，万科以观念超前、服务精品见长，中海以管理优势和市场领先，把经营型管理作为企业核心竞争力，形成了自身的特色和优势，对提高企业经济效益和开拓市场起到了重要的推动作用。两者都有各自的管理模式，为自己的企业赢得了品牌。2.管理方式与运作程序万厦居业公司在梅林一村投标中，所采用的管理方式是：严格资质管理，确保各类人员的专业素质和综合素质；提供全方位专业化酒店式服务；严格法规和标准制约，规范组织和个人的管理行为；采用大围合整体管理和小围合分片管理相结合的管理办法，运用现代管理手段，实现办公自动化；致力于精神文明建设，实施品牌和形象战略。运作程序系统早期介入拟定方案机构组建岗位培训验收接管办理入住装修管理日常管理项目机构设置项目管理处工程管理部综合事务部环境管理部秩序维护部物业服务中心培训计划阶段时间培训内容培训人培训对象培训地点一6月上旬企业概况总经理新入职员工公司会议室6月中旬企业经营理念、质量方针、质量目标总经理新入职员工公司会议室二7月上旬企业规章制度人力资源部培训师新入职员工公司会议室7月下旬物业管理概论总经理全体员工公司会议室人员管理素质机制配置机制组织机制绩效机制激励机制制订素质机制严格录用考核培训培养提高工作岗位设计合理配置人力制度规范管理形象规范管理分层管理措施量化考核、素质评价末位淘汰、优化组合工资福利等物质保障荣誉晋升等精神奖励人员管理5.管理制度的制订管理制度包括：公众制度、内部岗位职责、管理运作制度、员工考核制度。公众制度：精神文明公约、楼宇使用维护管理规定、装修管理规定、物品进出管理规定、治安管理规定、消防管理规定、电梯使用管理规定等。内部管理制度岗位职责（所有岗位的岗位责任制度）管理运作制度（所有涉及项目运作的内部管理的规定、制度）员工考核制度（考勤、考核、奖惩制度）6.档案的建立与管理档案的管理运作环节（1）收集（资料的收集）（2）整理（资料的分类整理）（3）存储（资料归档管理）（4）运用（档案的运用）档案资料的分类（1）承接查验资料名称资料内容产权资料A：规划图纸、项目批准文件、用地批准文件B：建筑许可证、投资许可证、开工许可证C：拆迁安置资料技术资料A：红线图、总平面图B：地质勘察报告、开竣工报告、图纸会审报告C：工程合同、工程预决算D：工程设计变更、通知及技术核算单E：竣工图：1.单位建筑、结构、设备竣工图

2.消防、燃气、智能化等工程及地下管网竣工图。承接查验资料（续）名称资料内容技术资料F：房屋、消防、燃气竣工验收证明书G：钢材、水泥等主要材料的质量保证书H：新材料、构配件的鉴定合格证书I：供水、供电、电梯、消防、智能化等设备的检验合格证书。供水、供电、电梯、消防、智能化等设备技术资料J：砂浆、混凝土试块、试压报告K：绿化工程竣工图L：其他技术资料（2）管理档案资料名称资料内容物业资料小区基本资料、分区资料、商业用房资料、娱乐设施资料住户资料A：住房入住资料（购房合同、入住通知单、临时管理规约、验房表格、装修申请）B：住房家庭人员档案C：住户室内维修档案事务资料A：事务值勤表B：事务交接表C：事务回访登记表D：日常事务巡视表E：物品进出登记表装修资料A：装修申请表（附图纸）B：装修安全责任书C：临时施工人员登记表D：施工单位营业执照维修资料A：维修申请表B：维修服务派工单C：维修回访记录本D：公共设施维修记录本7.早期介入与前期物业管理早期介入是现代物业管理的一项基础性工作，其核心是把物业管理的思想注入到物业的规划、设计、设备选用、功能布局、施工监管、验收接管过程中，使物业最大限度地满足业主的需求。早期介入与前期物业管理的阶段划分物业开发项目的可行性研究阶段（立项阶段）规划设计阶段建设阶段销售阶段竣工验收阶段物业承接查验阶段物业入住阶段业主大会选聘物业管理企业早期介入前期物业管理早期介入的作用：◆优化设计◆有助于提高工程质量◆有助于了解物业情况◆为前期物业管理作充分准备◆有助于提高建设单位的开发效益前期物业管理工作内容：前期物业管理期间，物业服务企业所提供的管理服务，既包含物业正常使用所需要的常规服务内容，又包括物业共用部位、共用设施设备承接查验，业主入住，装修管理，工程质量保修处理，物业管理项目机构的前期运作、前期沟通协调等前期物业管理的特殊内容。前期物业管理工作内容：参与竣工验收物业公司全程参与竣工验收可以给承接查验打下良好的基础。因为竣工验收是由建筑质量主管部门组织进行，专业化程度较高，物业公司可以掌握工程质量的第一手资料。承接查验工程承接查验（1）土建工程（2）装饰工程（3）供配电系统（4）给排水系统（5）电梯系统（6）消防系统（7）弱电系统前期物业管理的特点：基础性：前期物业管理的特定内容是以后常规期物业管理的基础，对常规期物业管理有着直接和重要的影响。过渡期：前期物业管理的职责是在新建物业投入使用初期建立物业管理服务体系并提供服务，处于早期介入与常规期物业管理之间。在时间上和管理上均是一个过渡期过程。不稳定性：新建物业及其设施设备会因为其施工质量隐患、安装调试缺陷、设计配套不完善等问题，在投入使用初期集中地反映出来，造成物业使用功能不正常。需要对遗留问题的处理过程，同时物业设施设备本身也需要一个自然磨合期，在这个过程中物业管理设施设备呈现波动和不稳定状态。8.常规期物业管理服务综述秩序维护车辆管理消防管理环境管理对电梯等机电设备的专业化管理9.服务指标承诺及完成指标采取的措施序号指标名称承诺指标实现指标的措施1房屋完好率98%建立完善的巡查制度，责任到人，定期检查登记，及时处理出现的问题2设备完好率98%设施设备的预防性维修保养，年度维修保养计划和月度维修保养计划保证3维修及时率98%维修人员24小时值班，接报后15分钟到场4维修合格率100%强化维修人员技能培训，确保维修合格率5绿化完好率98%专人、专业负责绿化养护，定期除草、施肥、浇水、打药6清洁保洁率98%清洁责任到人，严格按清洁、保洁标准进行清扫保洁7道路完好率98%全员巡视，发现问题及时维修，确保道路完好8路灯完好率98%全员巡视，发现问题及时维修9治安案件发生率1‰以下因管理责任造成每年1‰以下，发生次数与住户数之比。实行24小时巡查制度，人防为主，技防为辅，全面防范，杜绝治安案件发生。10火灾发生率0因管理责任造成的火灾发生率为0。实行24小时巡查制度，人防为主，技防为辅，全面防范，杜绝火灾发生。11有效投诉率2‰以下做细做好各项工作，加强与住户的沟通，征求管理意见，强化服务意识12投诉处理率100%重视住户的投诉，把住户投诉作为信息反馈的渠道，把处理投诉作为改进工作和提高服务质量的机会13业主满意率90%做好物业管理服务工作，定期做用户满意度调查，持续不断的改进10.应急预案（1）治安（刑事）紧急处理方案准备阶段实施阶段结束阶段消防监控中心客户服务中心秩序维护部

工程管理部

环境管理部

管理处经理误报

确认接到报警秩序员核实了解情况指挥处理做好记录跟踪监控、录像拨打110报警，通报案情现场警戒、布控全体秩序员集合现场支援︿﹀嫌疑人逃脱，记录相关线索，协助破案案情结束，清理现场填写报告准备阶段实施阶会结束阶段消防控制中心客户服务中心秩序维护部工程管理部环境管理部综合事务部管理处经理误报

确认火势小火势大秩序员到场核实消音复位做好记录向119报警，启动消防广播，指挥疏散做好客户的解释安抚工作提供车辆、救护伤员、后勤保障整改隐患撰写报告（3）燃气泄漏紧急处理方案准备阶段实施阶会结束阶段消防控制中心客户服务中心秩序维护部工程管理部环境管理部综合事务部管理处经理误报

确认秩序员到场核实消音复位做好记录到场指挥通知燃气公司抢修，拨打120救助伤员信息通报安抚客户关闭上端燃气总阀，配合燃气公司抢修提供车辆、救护伤员、后勤保障险情排除撰写报告，存档险情排除后，清理现场（4）电梯故障社会性事件应急方案准备阶段实施阶段结束阶段消防控制中心客户服务中心秩序维护部工程管理部环境管理部综合事务部管理处经理确认收到事故信息秩序维护员到达被困人员楼层，并保持联系了解被解救人员状况，伤者送医院整改隐患撰写报告（5）突发自然灾害（大风、暴雨）应急方案准备阶段实施阶段结束阶段消防控制中心客户服务中心秩序维护部工程管理部环境管理部综合事务部管理处经理

接到预警信息张贴紧急通知，请业主做好防范准备巡查悬挂物、排水设施，排除危险源解救受灾人员，抢救受灾物资启动排洪设备，密切监控运行检查防灾设备，排除安全隐患评估损失撰写报告组织、指挥清理、疏通沟渠、苗木加固准备沙袋档板、潜水泵通报灾情信息，安抚受灾人员巡视沟渠道路及时清堵给受灾人员提供食品、药品物资清理灾后现场（6）突发性停水应急预案准备阶段实施阶段结束阶段消防控制中心客户服务中心秩序维护部工程管理部环境管理部综合事务部管理处经理

接到预警信息故障维修、排除查找事故原因做好记录张贴通知，做好解释工作向受影响客户提供必要的临时用水通知相关维修人员报告经理（7）突发性停电应急预案准备阶段实施阶段结束阶段消防控制中心客户服务中心秩序维护部工程管理部环境管理部综合事务部管理处经理

接到停电信息故障维修、排除查看备用电源是否启动排除故障撰写报告张贴通知，向受影响客户道歉通知相关维修人员报告经理查找事故原因查看电梯是否困人，困人启动电梯应急预案（8）跑水及漏水应急处理预案准备阶段实施阶段结束阶段消防监控中心客户服务中心秩序维护部工程管理部环境管理部综合事务部管理处经理

是否获取事故信息设施是否损坏关闭事故上端阀门启动排水设施排除故障清理现场整改隐患撰写报告准备阶段实施阶段结束阶段消防监控中心客户服务中心秩序维护部工程管理部环境管理部综合事务部管理处经理通知政府防疫部门到场核实诊治成立紧急疫情防控小组安排警戒，配合防疫部门做好隔离措施公用设施设备消毒，公共区域通风配合防疫部门对公共区域消毒做好食品、纯净水、消毒药、防护品供给（10）紧急事件处理方案准备阶段实施阶段结束阶段消防监控中心客户服务中心秩序维护部工程管理部环境管理部综合事务部管理处经理确认发生紧急事件现场总指挥必要时可协调政府部门处理维持现场秩序实施紧急措施启动设施设备协助救助协助救护提供物资后勤保障，驵织救护事件结束撰写报告向总经理报告事件，并组织管理处全体员工到场支援拨打110清理现场二、共用设施、设备日常运行、维修费——X21.共用照明系统的电费和维修费F1（元/月）（1）电费=（W1×T1+W2×T2+……+Wn×Tn）×30×Pew—照明电器功率T—每天开启时间30—每月开启天数Pe—电费单价（2）维修费：根据照明电器的拥有量，单价和平均使用寿命测算2.给排水设施：生活水泵费用F2（元/月）（1）电费=W×24×I×30×PeW—水泵功率24—每天时间I—使用系数=平均每天运转时间/24小时30—每月天数Pe—电费单价以同样的方法计算出排污泵的电费。（2）维修费：根据经验值估算。3.配电系统设备维修费F3（元/月）配电柜、发电机、柴油机维修费用（估算）、检测费按实际支出计算4、共用建筑、共用场地、道路维修费F4（元/月）5、电梯运行、维修、年检费F5（元/月）（1）电梯电费=n×W×24×I×30×Pen—电梯台数W—电梯功率I—系数（每天运行时间/24小时）Pe—电价（2）电梯维修费：按照电梯外包（全包）合同价计算（3）电梯年检费：年检费=500元+（N层-5层）×50元（4）限速器年检费：每两年检验一次，每次每台电梯检验费200元，平均每年每台100元。X2=F1+F2+F3+F4+F5三、绿化养护费—X3绿化工具费F1（元/月）化肥农药费F2（元/月）绿化用水费F3（元/月）补苗费F4（元/月）X3=F1+F2+F3+F4四、清洁卫生费—X4清洁工具费F1（元/月）清洁用料费F2（元/月）垃圾清运费F3（元/月）消杀费F4（元/月）化粪池清掏费F5（元/月）X4=F1+F2+F3+F4+F5六、办公费—X61.通讯费F1（元/月）2.文具、办公用品费F2（元/月）交通费F3社区文化活动费F4书报杂志费F5办公水电费F6宽带费七、固定资产折旧费—X7固定资产折旧费是指物业管理企业拥有的各类固定资产，按原值每月提取折旧费用。包括交通工具、办公设备、通讯设备、工程维修设备等。固定资产是指金额在2000元以上，使用年限在1年以上的物品X7=九、管理费分摊管理分摊X9管理费分摊=前八项之和