我国房地产金融风险的评估与防范措施研究

我国房地产金融风险的评估与防范措施研究摘要：本论文聚焦于我国房地产金融风险这一关键领域，旨在通过深入剖析其现状、成因以及潜在影响，构建科学合理的评估体系，并提出切实可行的防范措施。随着房地产市场在国民经济中的地位日益凸显，其金融风险不仅关乎行业的稳定发展，更对整个经济体系有着牵一发而动全身的深远影响。本研究运用多种分析方法与理论模型，结合实际数据与案例，全面且细致地探讨房地产金融风险的各个方面，为保障我国房地产市场健康、可持续发展提供坚实的理论支撑与实践指导。关键词：房地产；金融风险；评估；防范措施第一章绪论1.1研究背景与意义近年来，我国房地产市场经历了迅猛发展，成为推动经济增长的重要引擎。在繁荣的背后，房地产金融风险也逐渐累积并引发广泛关注。从房地产开发企业的高杠杆融资，到个人住房贷款规模的持续扩张，再到房地产市场与金融市场的深度交织，每一个环节都潜藏着可能引发系统性金融风险的隐患。例如，一些中小房地产企业过度依赖银行贷款和债券融资，一旦市场销售不畅，资金链断裂的风险就会急剧上升，进而可能波及银行等金融机构，导致不良资产增加，影响金融市场稳定。因此，深入研究我国房地产金融风险的评估与防范措施，对于维护国家金融安全、保障经济的平稳运行具有极其重要的现实意义。它不仅能帮助我们提前识别和预警风险，还能为政策制定者、金融机构以及房地产企业提供决策依据，促进房地产市场与金融市场的良性互动与协调发展。1.2研究目的与问题本研究旨在全面、系统地评估我国房地产金融风险状况，深入挖掘风险产生的根源，并在此基础上提出一套行之有效的防范措施体系。具体而言，我们将围绕以下核心问题展开研究：其一，如何准确衡量我国房地产金融风险的大小与程度？这需要综合考虑房地产市场的各项指标，如房价波动率、开发企业负债率、个人住房贷款不良率等，并运用科学的量化模型进行分析。其二，哪些因素是导致房地产金融风险形成的关键驱动因素？这涉及宏观经济环境、政策法规、市场供需关系、金融监管力度等多个层面。其三，针对不同类型的房地产金融风险，应分别采取怎样具有针对性的防范策略？例如，对于市场波动风险，是否可以通过金融创新工具进行有效对冲；对于信用风险，如何加强金融机构的风险管理体系建设等。1.3研究方法与数据来源为确保研究的科学性与可靠性，本研究采用了多种研究方法相结合的方式。在理论分析方面，运用文献综述法广泛梳理国内外相关研究成果，汲取前人的智慧结晶，为本文的研究奠定坚实的理论基础。借助逻辑推理法对房地产金融风险的形成机制、传导路径以及影响因素之间的内在逻辑关系进行深入剖析。在实证研究部分，主要采用定量分析方法。通过收集来自国家统计局、中国人民银行、各大金融机构以及专业房地产数据提供商的大量数据，包括但不限于房地产市场交易数据、金融机构信贷数据、宏观经济指标数据等，运用描述性统计分析直观呈现数据的分布特征与变化趋势；利用相关性分析探究不同变量之间的线性关联程度；构建回归模型定量分析各因素对房地产金融风险的影响程度；并运用主成分分析法对多维度风险指标进行降维处理，以便更精准地评估综合风险水平。第二章房地产金融风险概述2.1房地产金融风险的概念界定房地产金融风险是指在房地产的开发、建设、交易、持有以及相关金融服务过程中，由于各种不确定性因素的存在，导致金融机构、房地产企业以及投资者遭受经济损失或不能获取预期收益的可能性。这种风险具有多样性、复杂性、隐蔽性以及连锁反应性强等特点。多样性体现在它涵盖了市场风险、信用风险、流动性风险、操作风险等多个类型；复杂性则源于房地产市场与金融市场、实体经济的紧密关联，使得风险的传导路径错综复杂；隐蔽性是因为一些风险在初期可能不易被察觉，往往在积累到一定程度后才暴露出来；而一旦风险爆发，很容易通过产业链传导至其他相关行业，引发系统性金融风险，如银行倒闭、金融市场动荡等，对整个经济社会造成严重冲击。2.2房地产金融风险的类型2.2.1市场风险市场风险主要源于房地产市场价格的波动。房价作为房地产市场的核心指标，受到宏观经济形势、人口增长与结构变化、货币政策、土地供应政策、城市规划等多种因素的综合影响。当宏观经济增速放缓时，居民收入预期降低，购房需求可能会相应减少，导致房价面临下行压力。例如，在某些经济衰退时期，一些城市的房价出现了明显下跌，房地产开发企业的销售额锐减，资金回笼困难，进而影响到其偿还银行贷款的能力，给金融机构带来潜在的不良资产风险。利率波动也是市场风险的重要因素之一。当利率上升时，购房者的房贷成本增加，购房意愿下降，房地产市场需求受到抑制；对于房地产开发企业而言，其融资成本也会上升，利润空间被压缩，这些都加剧了房地产市场的不稳定性和金融风险。2.2.2信用风险信用风险表现为房地产开发企业或个人购房者未能按照合同约定按时足额偿还贷款本息，从而导致金融机构遭受损失的可能性。对于房地产开发企业来说，由于项目开发周期长、投资规模大、资金回笼慢等特点，其在经营过程中面临着诸多不确定性因素。如果企业在项目前期过度扩张，盲目拿地开发，而后期市场销售不畅，资金无法及时回笼，就可能出现资金链断裂的情况，无法按时偿还银行贷款或其他债务。以某大型房地产企业为例，其在多个城市大规模布局项目开发，但在房地产市场调控政策收紧后，部分项目销售进度严重滞后，企业陷入财务困境，最终出现债务违约，给多家债权银行造成了巨额损失。个人购房者方面，可能由于失业、家庭变故等原因导致收入减少，无力继续偿还房贷，从而产生信用风险。据相关数据统计，在一些经济下行压力较大的地区，个人住房贷款不良率呈现出上升趋势，这也反映了信用风险在房地产金融领域的严峻性。2.2.3流动性风险流动性风险指的是金融机构在房地产金融业务中，因资产变现能力不足或资金来源短缺，无法及时满足客户提款需求或履行其他支付义务，从而引发损失的可能性。在房地产市场繁荣时期，金融机构大量投放房地产相关贷款，资产结构相对单一且集中于房地产领域。当市场形势发生变化，如房地产市场调整或金融机构自身面临突发的资金紧张情况时，这些房地产相关资产难以在短时间内迅速变现，导致金融机构陷入流动性困境。例如，某银行在过去几年中将大部分信贷资金投向房地产项目开发贷款和个人住房贷款，当房地产市场调控政策升级后，开发企业贷款回收困难，同时个人住房贷款提前还款现象增多，而银行此时又面临其他客户集中提款的需求，资金缺口逐渐扩大，若无法及时筹集足够的资金填补缺口，就可能引发流动性危机，甚至可能导致银行破产倒闭。2.2.4操作风险操作风险是由于金融机构内部管理不善、操作流程不规范、信息系统故障或外部事件冲击等因素引发的风险。在房地产金融业务中，操作风险的表现形式多样。例如，在贷款审批过程中，如果工作人员疏忽大意，没有对借款人的资质进行严格审核，可能导致不符合贷款条件的借款人获得贷款，增加信用风险隐患；在抵押登记环节，若因操作失误或与相关部门沟通不畅，未能及时办理合法的抵押登记手续，一旦借款人违约，金融机构的债权将难以得到有效保障。随着金融科技在房地产金融领域的广泛应用，信息系统的安全性和稳定性至关重要。一旦发生信息系统故障、网络攻击或数据泄露等事件，不仅会影响金融机构的正常业务运营，还可能导致客户信息泄露、资金损失等严重后果。2.3房地产金融风险的特征2.3.1多样性如前文所述，房地产金融风险涵盖了市场风险、信用风险、流动性风险和操作风险等多种类型，每种风险都有其独特的表现形式和影响因素。而且这些风险之间并非孤立存在，而是相互关联、相互影响。例如，市场风险可能引发信用风险，当房价下跌导致开发企业或个人资产价值缩水时，其偿债能力下降，进而产生信用风险；信用风险的增加又可能进一步加剧金融机构的流动性风险和操作风险，因为不良贷款的增多会影响金融机构的资产质量和资金回笼速度，同时增加催收、处置抵押物等操作环节的难度和风险。2.3.2复杂性房地产金融风险的复杂性体现在其形成机制和传导路径上。从形成机制来看，它既受到房地产市场内部供求关系、价格波动、开发企业经营状况等因素的影响，又与宏观经济形势、货币政策、金融监管政策等外部因素密切相关。这些因素相互作用、相互制约，共同决定了房地产金融风险的产生和发展。在传导路径方面，房地产金融风险可以通过产业链上下游传导至建筑、建材、家电等多个相关行业；也可以通过金融市场传导至银行、证券、保险等金融机构，进而引发系统性金融风险。例如，房地产开发企业的债务违约可能导致其上游供应商的应收账款无法收回，影响供应商的正常生产经营；银行的不良资产增加可能引发资本市场对其信心下降，导致股价下跌，进而影响整个金融市场的稳定。2.3.3隐蔽性房地产金融风险的隐蔽性使得其在初期往往不易被察觉。一方面，房地产市场的繁荣景象可能会掩盖潜在的风险隐患。在房价持续上涨阶段，开发企业和投资者的利润丰厚，金融机构的房地产相关业务资产质量也看似良好，风险容易被忽视。另一方面，一些房地产金融业务的创新模式和复杂的交易结构也增加了风险的隐蔽性。例如，一些房地产信托产品通过多层嵌套、结构化设计等方式进行融资，表面上看起来风险分散，但实际上可能存在底层资产不清、风控措施不到位等问题。只有在市场环境发生重大变化或风险积累到一定程度时，这些隐藏的风险才会逐渐暴露出来。2.3.4连锁反应性房地产金融风险具有很强的连锁反应性。由于房地产市场在国民经济中的重要地位以及与金融市场的紧密联系，一旦房地产金融风险爆发，很容易引发一系列连锁反应。房地产开发企业的经营困境会导致建筑工程停滞、工人失业等问题，进而影响上下游相关产业的就业和经济发展；金融机构的不良资产增加会引发金融市场的不稳定，可能导致信贷紧缩、资金成本上升等问题，进一步抑制经济活动；房地产市场的低迷还会影响居民财富效应和消费信心，对宏观经济的增长产生负面影响。例如，美国次贷危机就是由房地产市场泡沫破裂引发的一场严重的金融危机，其影响迅速蔓延至全球金融市场和经济体系，导致许多金融机构倒闭、企业破产、失业率上升和经济衰退。第三章我国房地产金融风险的现状分析3.1房地产市场发展现状3.1.1市场规模与增长趋势近年来，我国房地产市场规模持续扩张。根据国家统计局数据显示，全国商品房销售面积和销售额在过去十年间呈现出稳步增长的态势。以[具体年份]为例，全国商品房销售面积达到[X]亿平方米，同比增长[X]%；销售额为[X]万亿元，同比增长[X]%。从区域分布来看，一线城市房地产市场逐渐趋于平稳，部分二线城市在人才引进政策等利好因素刺激下，市场活跃度有所提升；三四线城市则在棚改货币化政策退潮后，市场分化加剧，一些具有特色产业支撑或靠近经济发达地区的城市仍保持一定的市场热度，而部分经济基础薄弱、人口外流严重的城市则面临库存积压和市场下行压力。3.1.2价格走势与区域差异房价走势一直是房地产市场关注的焦点。[具体时间段]内，全国房价总体呈现稳中有升的态势，但区域差异显著。一线城市由于土地资源稀缺、人口集聚效应强等因素，房价相对较高且较为稳定；部分热点二线城市在新兴产业发展和人才流入带动下，房价上涨较快；而三四线城市房价走势则相对复杂，一些城市在棚改政策推动下房价曾出现大幅上涨，但随着政策调整和市场需求回归理性，房价逐渐企稳或略有下跌。例如，[城市名称]在[具体时间段]内房价涨幅超过[X]%，而[城市名称]房价则出现了一定程度的回调。这种区域差异不仅反映了不同城市的经济发展水平和市场需求状况，也为房地产金融风险的区域分布特点提供了重要线索。3.2房地产金融业务发展现状3.2.1金融机构房地产贷款规模与结构金融机构在房地产领域的贷款投放规模庞大且持续增长。[具体年份]末，全国房地产贷款余额达到[X]万亿元，同比增长[X]%。其中，房地产开发贷款余额为[X]万亿元，占比约[X]%；个人住房贷款余额为[X]万亿元，占比约[X]%。从贷款结构来看，房地产开发贷款主要集中在大型优质开发企业和一二线城市的项目开发上；个人住房贷款则以支持居民自住需求为主，首套房贷款占比较大。随着房地产市场的发展和金融创新的推进，一些金融机构也开始涉足商业地产贷款、房地产供应链金融等领域，贷款结构逐渐多元化。3.2.2房地产金融产品创新与发展趋势当前，房地产金融产品创新不断涌现。除了传统的房地产开发贷款和个人住房贷款外，房地产信托、房地产基金、房地产资产证券化（ABS）、不动产私募投资基金（REPES）等产品逐渐成为市场的新宠。[具体年份]内，房地产信托发行规模达到[X]亿元，同比增长[X]%；ABS发行量达到[X]亿元，同比增长[X]%。这些创新产品在一定程度上丰富了房地产金融市场的投资渠道和融资方式，提高了房地产市场的流动性和资源配置效率。但与此也带来了一些新的风险挑战。例如，部分房地产信托产品存在投资集中度过高、风控措施不完善等问题；ABS产品的基础资产质量参差不齐，一旦底层资产出现问题，可能会引发投资者的损失和金融市场的动荡。3.3房地产金融风险指标分析3.3.1不良贷款率不良贷款率是衡量金融机构房地产金融风险的重要指标之一。[具体年份]末，全国房地产贷款不良率达到[X]%，较上年末上升[X]个百分点。从区域分布来看，东部地区不良贷款率为[X]%，中部地区为[X]%，西部地区为[X]%，东北地区不良贷款率相对较高，达到[X]%。不良贷款率的上升反映出房地产市场调整和企业经营困境对金融机构资产质量的影响。一些房地产开发企业因资金链断裂无法按时偿还贷款本息，导致金融机构的不良资产增加；个人购房者因失业、家庭变故等原因无力偿还房贷的现象也有所增多。3.3.2资金缺口与流动性覆盖率流动性覆盖率是监管当局衡量金融机构流动性风险的重要指标。[具体年份]内，部分金融机构的流动性覆盖率低于监管要求的标准（100%）。[具体银行名称]的流动性覆盖率仅为[X]%，较上年下降[X]个百分点。这表明该银行在房地产金融业务中面临着较大的流动性风险。随着房地产市场调控政策的实施和市场形势的变化，银行房地产相关贷款的回收难度加大，而其他资金来源的稳定性也受到影响。一旦银行面临大规模的客户提款需求或其他资金支出压力，可能会出现资金缺口，进而引发流动性危机。3.3.3其他相关指标分析除不良贷款率和流动性覆盖率外，还有一些其他指标也可以反映房地产金融风险的状况。例如，房地产贷款集中度指标可以衡量金融机构房地产贷款在其总资产中的占比情况。[具体年份]末，部分中小银行的房地产贷款集中度超过监管上限（50%）。[具体银行名称]的房地产贷款集中度高达[X]%，这意味着该银行的信贷资产过于集中于房地产领域，一旦房地产市场出现波动，将面临较大的风险暴露。房地产抵押物的充足率和变现能力也是重要指标之一。在一些市场下行地区，房地产抵押物的价值可能出现大幅下降，且变现难度增加，这将直接影响金融机构在面临风险时的债权回收能力和资产质量。第四章我国房地产金融风险的成因分析4.1宏观经济环境因素4.1.1经济周期波动我国经济周期波动对房地产金融风险产生了重要影响。在经济上行期，宏观经济增长强劲、居民收入增加、就业机会丰富，房地产市场需求旺盛。房地产开发企业和投资者对未来市场预期乐观，积极扩大投资规模，金融机构也加大对房地产领域的信贷投放。[具体年份]期间，我国房地产开发投资增速达到[X]%，房地产贷款余额同比增长[X]%。随着经济周期进入下行阶段，经济增长放缓、企业盈利下滑、失业率上升等问题逐渐显现。房地产市场需求受到抑制，房价上涨动力减弱甚至出现下跌趋势。房地产开发企业面临销售困难、资金回笼缓慢等问题，一些实力较弱的企业开始出现债务违约现象。例如，在[具体年份]的经济下行期，全国房地产开发企业的债务违约率达到[X]%，较上一年度上升了[X]个百分点。这种经济周期波动导致的房地产市场变化直接引发了房地产金融风险的上升。4.1.2货币政策调整货币政策的松紧程度对房地产市场和房地产金融有着显著影响。宽松的货币政策环境下，货币供应量增加、利率下降、信贷规模扩张。这在一定程度上刺激了房地产市场的需求和投资热情。[具体时间段]内，我国多次下调存贷款基准利率和存款准备金率，房地产贷款余额随之快速增长。[具体年份]末，全国房地产贷款余额达到[X]万亿元，同比增长[X]%。过度宽松的货币政策也容易催生房地产市场泡沫。当货币政策收紧时，如提高利率、收紧信贷额度等措施出台后，房地产开发企业的融资成本上升、资金链紧张；购房者的购房成本增加、购房意愿下降。以[具体年份]为例，央行连续多次上调基准利率后，房地产开发企业的融资难度加大，一些中小开发企业因无法获得足够的资金支持而被迫停工或缩减项目规模；个人住房贷款需求也受到一定程度的抑制，部分城市房价出现滞涨或下跌现象。货币政策的这种调整加剧了房地产金融市场的波动和风险。4.1.3产业结构调整我国的产业结构调整也对房地产金融风险产生影响。随着经济发展阶段的转换和经济结构的优化升级，传统产业面临着转型升级的压力，新兴产业逐渐崛起。在这一过程中，部分资金从传统产业流向房地产市场寻求更高的回报。[具体时间段]内，一些制造业企业在产业转型过程中将闲置资金投入到房地产开发领域，推动了房地产市场的投资热潮。这种资金流向的不合理配置也导致了房地产市场的过度繁荣和泡沫化。当产业结构调整深入推进时，房地产市场的需求结构发生变化。例如，随着互联网、人工智能等新兴产业的发展，一些传统行业的就业岗位减少，居民收入增长预期不稳定。这使得消费者对房地产市场的预期发生改变，购房需求更加谨慎和理性。房地产开发企业面临着市场需求下降和资金回收困难的双重压力，从而增加了房地产金融风险。4.2房地产市场自身因素4.2.1市场供需失衡房地产市场供需失衡是我国房地产金融风险的重要成因之一。从供给端来看，在过去的一段时间里，房地产开发投资规模持续扩大。[具体年份]至[具体年份]间，全国房地产开发企业数量从[X]家增加到[X]家，年均增长率达到[X]%；商品房施工面积从[X]亿平方米增长到[X]亿平方米。[具体年份]末，全国商品房待售面积达到[X]亿平方米。从需求端来看，虽然我国城镇化进程不断推进为房地产市场带来了大量潜在需求，但在高房价、限购限贷等政策因素影响下，有效需求并未得到充分释放。[具体年份]末，全国城镇居民人均住房面积已达到[X]平方米左右，部分地区出现居民购房能力不足的情况。这种市场供需失衡的状态导致房地产开发企业面临库存积压和资金回笼困难的问题。一些三四线城市的房地产项目由于人口外流严重、市场需求疲软，库存去化周期长达数年。为了缓解资金压力和消化库存，开发企业不得不降价促销或寻求外部融资支持。降价促销可能会进一步压缩企业的利润空间和现金流；而外部融资环境的不确定性又增加了企业的融资成本和风险。4.2.2房价泡沫与投机行为过去几十年间，我国部分城市房价出现了快速上涨的趋势，形成了一定规模的房价泡沫。[具体城市名称]在[具体时间段]内的房价涨幅超过了[X]倍。房价泡沫的形成不仅吸引了大量的投机性购房需求，也促使房地产开发企业过度扩张投资规模。投机者预期房价将持续上涨，通过加杠杆的方式购买多套房产以获取差价收益。[具体年份]末，全国个人住房贷款中的投资性购房贷款占比达到[X]%左右。这种投机行为进一步推高了房价，加剧了市场的非理性繁荣。房价泡沫是一种不可持续的经济现象。一旦市场预期发生变化或经济形势出现逆转，房价泡沫就有可能破裂。当房价下跌时，投机者的房产价值缩水、资金链断裂；房地产开发企业面临的市场需求急剧萎缩、销售收入大幅下降。以[具体城市名称]为例，在[具体年份]政府出台房地产调控政策后，该市房价在短期内出现了较大幅度的下跌。许多投机者纷纷抛售房产，导致二手房市场供大于求；部分房地产开发企业因资金无法回笼而陷入债务困境，引发了一系列的房地产金融风险事件。4.2.3土地财政与地方政府行为地方政府对土地财政的高度依赖也是导致房地产金融风险的一个重要因素。在我国现行的财政体制下，土地出让收入是地方政府财政收入的重要来源之一。[具体年份]末，全国土地出让收入达到[X]万亿元，占地方本级财政收入的比重平均约为[X]%。为了获取更多的土地出让收入用于城市建设和经济发展等方面的支出，地方政府在土地供应方面存在着一定的冲动。[具体时间段]内，一些地方政府大规模出让土地用于房地产开发项目建设。[具体城市名称]在[具体年份]的土地出让面积达到了[X]平方公里。这种过度的土地供应在一定程度上推动了房地产开发企业的竞争加剧和投资过热。地方政府为了吸引房地产开发项目落地和促进当地房地产市场的发展，往往会给予开发企业一些优惠政策和支持措施。例如，降低土地出让金的首付比例、放宽规划条件等。这些政策措施虽然在短期内有助于推动地方经济增长和城市建设步伐加快，但从长期来看却增加了房地产市场的供给压力和金融风险隐患。4.3金融机构内部因素4.3.1风险管理意识淡薄部分金融机构在房地产金融业务中存在风险管理意识淡薄的问题。在房地产市场繁荣时期，金融机构为了追求规模扩张和利润增长目标，往往忽视了对房地产金融风险的评估和管理。[具体银行名称]在[具体时间段]内对房地产开发企业的贷款审批过程中，过于注重企业的过往业绩和抵押物价值评估，而对企业的实际经营状况、现金流情况以及市场前景等因素缺乏深入分析和全面评估。例如，一些开发企业虽然拥有丰富的土地储备和项目开发经验，但由于过度扩张投资规模导致资金链紧张。[具体年份]末，该银行对该类企业的贷款余额占总房地产贷款余额的比例高达[X]%。当房地产市场形势发生变化时，这些企业首先受到影响并出现债务违约现象。而金融机构由于前期风险管理不到位，在面对违约风险时缺乏有效的应对措施和预案。4.3.2业务操作不规范金融机构的业务操作不规范也是引发房地产金融风险的一个原因。[具体银行名称]在房地产贷款发放过程中存在违规操作行为。[具体时间段]内，该行部分员工为了完成业务指标任务或获取个人利益回报，违反贷款审批流程规定。[具体违规行为表现]。这种违规操作不仅增加了银行的信贷风险敞口和法律风险隐患；也扰乱了正常的市场秩序和公平竞争环境。例如，一些房地产开发企业通过虚构项目资料或提供虚假财务报表等方式骗取银行贷款；而个别银行员工在收受企业贿赂后为其提供便利条件并隐瞒事实真相。[具体年份]末，该行因违规发放房地产贷款而被监管部门处以罚款金额达到[X]万元。4.3.3内部控制机制不完善许多金融机构的内部控制机制存在缺陷和漏洞。[具体银行名称]的内部控制制度虽然表面上较为健全和完善；但在实际操作执行过程中却未能发挥应有的作用。[具体部门名称]在内部审计监督过程中发现该行存在内部控制环节脱节的问题。[具体表现情况]。例如，在房地产贷款业务中缺乏对贷款项目的全程跟踪管理和动态监测机制。[具体时间段]内发生的一起房地产贷款违约事件中该行直到开发企业出现严重债务危机后才发现问题并采取措施但此时已为时过晚造成了巨大的经济损失和声誉损害。4.4社会因素4.4.1消费者心理预期变化消费者的心理预期对房地产市场和房地产金融有着重要影响。当消费者对房地产市场的预期较为乐观时，他们更愿意购买房产并将其视为一种稳定的投资渠道。[具体时间段]内随着经济的发展和社会舆论的宣传引导消费者普遍预期房价将持续上涨。[具体年份]末全国城镇居民对房价的预期上涨比例达到了[X]%。这种乐观的心理预期推动了房地产市场需求的旺盛和房价的进一步上涨。然而当市场预期发生变化时消