中级财务会计课件-第六章学习资料

第六章投资性房地产知识点：投资性房地产概述·投资性房地产的特征投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。·不同资产持有目的的比较资产持有目的存货出售（直接出售或加工以后再出售）固定资产或无形资产生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有投资性房地产赚取租金或资本增值……-·投资性房地产的范围已出租的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权已出租的建筑物企业对该建筑物拥有产权知识点：投资性房地产概述以下内容不属于投资性房地产以下出租的建筑物或土地使用权不属于投资性房地产企业计划用于出租但尚未出租的建筑物或土地使用权以经营租赁方式租入再转租给其他单位的建筑物或土地使用权租赁类型为融资租赁企业出租给本企业职工居住的宿舍

以下持有的土地使用权不属于投资性房地产按照国家有关规定认定的闲置土地知识点：投资性房地产概述下列各项中，属于投资性房地产的有（

）。A．已出租的建筑物B．待出租的建筑物C．已出租的土地使用权D．以经营租赁方式租入后再转租的建筑物【答案】AC例题•多选题·”建筑物”如何确认？“建筑物”的持有目的自用——“固定资产”出售——“开发产品”（存货）出租——“投资性房地产”知识点：投资性房地产概述·”土地使用权”如何确认？“土地使用权”的持有目的自用——“无形资产”出售出租囤积居奇纯卖土地使用权造了房子后一块卖——“开发产品”（存货）“投资性房地产”知识点：投资性房地产概述·“双重功能”的房地产√何为“双重功能”的房地产?某项房地产部分用于赚取租金或资本增值、部分自用（即用于生产商品、提供劳务或经营管理）√能够单独计量和出售的用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产√不能够单独计量和出售的应当确认为固定资产或无形资产知识点：投资性房地产概述·会计科目设置成本模式：投资性房地产；投资性房地产累计折旧（摊销）；投资性房地产减值准备；投资性房地产——厂房（在建）公允价值模式：投资性房地产-成本；投资性房地产-公允价值变动；公允价值变动损益；其他综合收益【转换】知识点：投资性房地产概述·投资性房地产的取得√外购√自行建造√其他方式参见本章知识点“非投资性房地产→投资性房地产”（投资性房地产转换）知识点：投资性房地产的账务处理·外购√外购的同时对外出租或用于资本增值入账当天即确认为投资性房地产√外购一段时间以后再转为出租或用于资本增值应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，然后自租赁期开始日或用于资本增值之日起，才能从固定资产或无形资产转换为投资性房地产知识点：投资性房地产的账务处理·自行建造√造好的同时对外出租或用于资本增值达到预定可使用状态当天即确认为投资性房地产√造好一段时间以后再转为出租或用于资本增值应当先将建造完毕的房地产确认为固定资产或无形资产，然后自租赁期开始日或用于资本增值之日起，才能从固定资产、无形资产或存货转换为投资性房地产知识点：投资性房地产的账务处理

20×9年2月，甲公司从其他单位购入一块使用期限为50年的土地，并在这块土地上开始自行建造两栋厂房。20×9年11月，甲公司预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工时开始起租。20x9年12月5日，两栋厂房同时完工。该块土地使用权的成本为9000000元，至20x9年12月5日，土地使用权己摊销165

000元；两栋厂房的实际造价均为12000000元（含土地使用权摊销费），能够单独出售。为简化处理，假设两栋厂房分别占用这块土地的一半面积，并且以占用的土地面积作为土地使用权划分依据。假设甲公司采用成本模式进行后续计量。例题7-1借：投资性房地产——土地使用权 4500000累计摊销 82500 贷：无形资产——土地使用权 4500000

投资性房地产累计摊销 82500例题7-1解析√建筑物部分借：固定资产——厂房 12000000投资性房地产——厂房 12000000 贷：在建工程——厂房 24000000√土地使用权部分·投资性房地产的后续计量√两种计量模式成本模式公允价值模式√后续支出资本化支出费用化支出知识点：投资性房地产的账务处理·两种计量模式——成本模式√会计科目投资性房地产；投资性房地产累计折旧（摊销）；投资性房地产减值准备；投资性房地产——厂房（在建）√会计核算思路参照“固定资产”或“无形资产”的会计核算，需要计提折旧或摊销（包括起讫时间），必要时计提减值准备根据配比原则，计提的折旧或摊销应计入“其他业务成本”知识点：投资性房地产的账务处理甲公司将一栋写字楼出租给乙公司使用，确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为72000000元，按照年限平均法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。经营租赁合同约定，乙公司每月等额支付甲公司租金400000元。例题7-2例题7-2解析√每月租金收入确认借：银行存款 400000贷：其他业务收入 400000√每月折旧计提借：其他业务成本 300000贷：投资性房地产累计折旧

300000·两种计量模式——公允价值模式√设置会计科目投资性房地产——成本投资性房地产——公允价值变动公允价值变动损益其他综合收益【转换】√会计核算思路参照“交易性金融资产”的会计核算，将公允价值波动计入当期利润表，而不是资产负债表不需考虑折旧或摊销，也不需计提减值准备知识点：投资性房地产的账务处理20x9年9月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司新建造的一栋写字楼租赁给乙公司使用，租赁期为10年。20×9年12月1日，该写字楼开始起租，写字楼的工程造价为80000000元，公允价值也为相同金额。20x9年12月31日，该写字楼的公允价值为84000000元。例题7-3例题7-3解析√20×9年12月1日借：投资性房地产——成本 80000000贷：固定资产 80000000√20×9年12月31日借：投资性房地产——公允价值变动 4000000贷：公允价值变动损益 4000000√通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时也可以采用公允价值模式计量。√只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，企业才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。·两种计量模式的选择知识点：投资性房地产的账务处理·两种计量模式的并存√一般情况下同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。知识点：投资性房地产的账务处理·两种计量模式的并存√特殊情况下在极少数情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项投资性房地产（或某项现有房地产在完成建造或开发活动或改变用途后首次成为投资性房地产）时，该投资性房地产公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并假设无残值。知识点：投资性房地产的账务处理·两种计量模式的并存建筑物CBA

投资性房地产（公允价值模式）固定资产：D√BA建筑物

投资性房地产（公允价值模式）投资性房地产（成本模式）C——D知识点：投资性房地产的账务处理·两种计量模式的并存CBA

投资性房地产（成本模式）固定资产：D×BA建筑物

投资性房地产（成本模式）投资性房地产（公允价值模式）C——D建筑物知识点：投资性房地产的账务处理·两种计量模式的变更√可比性原则的约束企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更√市场条件成熟时可单向变更

应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。知识点：投资性房地产的账务处理投资性房地产的后续计量从成本模式转为公允价值模式的，转换日投资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额会对下列财务报表项目产生影响的是()。

A.其他综合收益B.营业外收入

C.未分配利润 D.投资收益【答案】C例题•单选题20×7年，甲企业将一栋写字楼对外出租，采用成本模式进行后续计量。20×9年1月1日，假设甲企业持有的投资性房地产满足采用公允价值模式条件，甲企业决定采用公允价值模式对该写字楼进行后续计量。20×9年1月1日，该写字楼的原价为9000万元，已计提折旧270万元，账面价值为8730万元，公允价值为9500万元。甲企业按净利润的10%计提盈余公积。20×9年12月31日，该写字楼公允价值为9800万元。★例题7-4例题7-4解析√20×9年1月1日借：投资性房地产——成本 95000000

投资性房地产累计折旧 2700000贷：投资性房地产 90000000

盈余公积 770000利润分配——未分配利润6930000例题7-4解析√20×9年12月31日借：投资性房地产——公允价值变动 3000000贷：公允价值变动损益 3000000例题7-4解析资产负债表20×9年12月31日（单位：万元）资产年初数期末数权益年初数期末数…………投资性房地产+770+300盈余公积+77+30……未分配利润+693+270例题7-4解析利润表20×9年项目本年数上年数……公允价值变动收益+300？……·后续支出（建筑物）√“资本化”还是”费用化“？成本支出后若能提高租金收益，例如：装潢、改扩建，则“资本化”成本支出只是起到维护作用，不能提高租金收益，则“费用化”√”资本化“会计科目的设置设置“投资性房地产——在建”，而不是“在建工程”√”费用化“的处理应当在发生时计入当期损益（其他业务成本）知识点：投资性房地产的账务处理20×9年5月，甲公司与乙公司的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房原价为50000000元，已计提折旧10000000元。为了提高厂房的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司。20×9年5月31日，与乙公司的租货合同到期，该厂房随即进入改扩建工程。20×9年12月31日，该厂房改扩建工程完工，共发生支出5000000元，均已支付，即日按照租赁合同出租给丙公司。假定甲公司采用成本计量模式。例题7-5例题7-5解析√转入改扩建√改扩建期间√改扩建完工借：投资性房地产——厂房（在建）40000000

投资性房地产累计折旧 10000000贷：投资性房地产 50000000借：投资性房地产——厂房（在建） 5000000贷：银行存款 5000000借：投资性房地产 45000000贷：投资性房地产——厂房（在建）4500000020×9年5月，甲公司与乙公司的一项厂房经营租赁合同即将到期。为了提高厂房的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司。20×9年5月31日，与乙公司的租赁合同到期，该厂房随即进入改扩建工程。20x9年5月31日，该厂房账面余额为20000000元，其中成本16000000元，累计公允价值变动4000000元。20×9年11月30日该厂房改扩建工程完工，共发生支出3000000元，均己支付，即日按照租赁合同出租给丙公司。假定甲公司采用公允价值计量模式。例题7-6例题7-6解析√转入改扩建√改扩建期间√改扩建完工借：投资性房地产——厂房（在建）20000000贷：投资性房地产——成本 16000000——公允价值变动4000000借：投资性房地产——厂房（在建）3000000贷：银行存款 3000000借：投资性房地产——成本 23000000贷：投资性房地产——厂房（在建） 23000000·投资性房地产的转换√何为“房地产的转换”？房地产的转换是指房地产用途的变更知识点：投资性房地产的账务处理·投资性房地产的转换投资性房地产→非投资性房地产非投资性房地产→投资性房地产成本模式→公允价值模式√公允价值模式→成本模式×转换——用途改变后续计量模式变更——会计政策变更√“投资性房地产的转换”与“后续计量模式变更”的区别知识点：投资性房地产的账务处理·投资性房地产的转换知识点：投资性房地产的账务处理·投资性房地产的转换知识点：投资性房地产的账务处理20×9年8月10日，为扩大生产经营，甲公司董事会作出书面决议，计划于20×9年8月31日将某出租在外的厂房在租赁期满时将其收回，用于本公司生产产品。随后，甲公司做好了厂房重新用于生产的各项准备工作。20×9年8月31日，甲公司将该出租的厂房收回，20×9年9月1日开始用于本公司生产产品。该项房地产在转换前采用成本模式计量，截至20×9年8月31日，账面价值为60000000元，其中，原价80000000元，累计已提折旧20000000元。假定不考虑其他因素。例题7-7例题7-7解析√20×9年9月1日借：固定资产 80000000

投资性房地产累计折旧 20000000贷：投资性房地产 80000000

累计折旧 20000000

20×9年11月1日，租赁期满，甲公司将出租的写字楼收回，公司董事会就将该写字楼作为办公楼用于本公司的行政管理形成了书面决议。20×9年11月1日，该写字楼正式开始自用，相应由投资性房地产转换为自用房地产，当日的公允价值为72000000元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为70000000元，其中，成本为67000000元，公允价值变动为增值3000000元。例题7-8例题7-8解析√20×9年11月1日借：固定资产 72000000贷：投资性房地产——成本 67000000

——公允价值变动 3000000

公允价值变动损益 200000020×9年4月15日，甲房地产开发公司（甲公司）董事会形成书面决议，将其开发的一栋写字楼用于出租。甲公司遂与乙公司签订了租赁协议，租赁期开始日为20×9年5月1日，租赁期为5年。20×9年5月1日，该写字楼的账面余额为400000000元，公允价值为430000000元。假设甲公司对出租的该栋写字楼采用公允价值模式计量。★例题7-9例题7-9解析√20×9年5月1日借：投资性房地产——成本 430000000贷：开发产品 400000000

其他综合收益

300000002×10年1月1日，甲公司与乙公司签订了租赁协议，将其办公楼租赁给乙公司使用，约定租赁期开始日为2×10年1月1日，租赁期为3年。假设甲公司对出租的该办公楼采用公允价值模式计量，2x10年1月1日，该办公楼的公允价值为380000000元，其原价为550000000元，已提折旧150000000元。★例题7-10例题7-10解析√2×10年1月1日借：投资性房地产——成本 380000000

累计折旧 150000000

公允价值变动损益

20000000贷：固定资产 5500000002011年7月1日，甲公司将一项按照成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为固定资产。该资产在转换前的账面原价为4000万元，已计提折旧200万元，已计提减值准备100万元，转换日的公允价值为3850万元，假定不考虑其他因素，转换日甲公司应借记“固定资产”科目的金额为( )万元。A.3700B.3800C.3850D.4000【答案】A例题•单选题自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日该房地产公允价值大于账面价值的差额，正确的会计处理是( )A、计入其他综合收益 B、计入期初留存收益C、计入营业外收入 D、计入公允价值变动损益【答案】A例题•单选题·投资性房地产的处置转换成本模式下的处置公允价值模式下的处置知识点：投资性房地产的账务处理·投资性房地产的处置√成本模式下的处置借：银行存款贷：其他业务收入借：其他业务成本投资性房地产累计折旧/摊销投资性房地产减值准备贷：投资性房地产知识点：投资性房地产的账务处理甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产。租赁期届满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为200000000元，乙公司已用银行存款付清。假设这栋写字楼原采用成本模式计量。出售时，该栋写字楼的成本为180000000元，已计提折旧20000000元，不考虑相关税费。例题7-11例题7-11解析借：银行存款 200000000贷：其他业务收入 2