工程经济学作品集

工程经济学作品集

R除+、母

TONGJIUNIVERSITY

工程经济学

作品集

学院：经济与管理学院

班级：2023工程管理

学号：1542214

姓名：许吟昊…

目录

前言......................................................................1

案例某房地产工程技术经济分析.............................................3

一工程概况.............................................................3

二市场研究.............................................................3

三工程规划建设方案和建设进度...........................................4

四投资估算和资金筹措...................................................5

五投资分析根底数据的预测和选定.........................................7

六经济效益评价.........................................................9

七案例启示.............................................................14

课后作业15

前s

本作品集的编写是围绕邵颖红老师工程经济学这门课程，并结合

自身从事的XXXX工作展开。首先，从XXXXX着手。在查阅大量相关

文献后，将研究者xxxxxx存在的问题进行综述，同时对XXXX提出相

关建议。其次，选取两个典型的xxxxxxx案例：一个是xxxxx,另一

个是XXXXXXXXO两个案例涵盖工程经济学该课程所学的相关知识点,

再对案例研究过程中，得到XXXX启示。最后，将平时习题作业的手

算及软件（excel）计算过程附上。

作品集的制作过程，不仅对所有知识点进行梳理，同时也提高了

动手和创新能力。作品集中有任何不正确之处，还请指正C

1

关于XXXXXX的文献综述

摘要：

关键词:

参考文献

2

案例某房地产工程技术经济分析

一工程概况

1.工程介绍：

随着城市的开展和产业结构的优化，城市区划功能需进一步调整优化。A市

B区原某火车站用地将规划为效劳城际区域的开放性生产力效劳中心和效劳A市

西北地区的城市公共活动中心的“城市副中心〃。根据规划局文件，该城市副

中心分为A1-A6,B1-B6共12个地块，每个地块的建筑面积和功能用途各有不同。

甲房地产开发有限公司（以下简称甲）有意竞逐该副中心A5地块。受甲委托，

乙咨询公司（以下简称乙）对该地块的进行技术经济分析。

2.工程规模及特点：

1）工程用地现状

工程用地原址为货运火车站堆场及仓库，已由政府主导并完成了整体搬

迁工作。工程用地内原建筑已撤除完成。

2）工程拟建规模

按照规划方案，A5地块全部由新建建筑组成，新建建筑包括住宅、公寓

式办公、办公、商业、住宅配套。总占地面积37997m2,总建筑面积208029m2,

总容积率为3.50。

3）市政工程和根底设施

根据测算，对电力、天然气的需求预测如下：

a）电力

A5地块用电装接容量为18923KW,计算容量为15139KW。除电业局

供电站供电外，还需新建10KV/0.4KV用户站5座。根据测算，新建用

户站及由供电站引至地块的电缆建设分别需300万元及200万元，需交

纳的供电贴费为2100万元，以上三项共计2600万元。

b）天然气

据测算，住宅的最大小时用气量：37m2/h；公寓式办公楼的最大小时

用气量29m2/h：商业餐饮最大小时用气量600m2/h：商业采暖最大小时用

气量490m2/ho

二市场研究

（略）

3

三工程规划建设方案和建设进度

1.规划控制指标

综合考虑该工程所处的区位及有关规划要求，对该小区容量、用地性质和开

发强度提出的控制指标如下：

1）用地情况

工程数量单位

占地面积37997m2

公共绿地4495m2

建设用地33502m2

2）用地性质

住宅、公寓式办公、办公、商业、住宅配套。

3）用地强度

总容积率：3.50o

4）建筑设计指标

工程数量单位

总用地面积37997m2

公共绿地面积4495m2

建设用地面积33502m2

总建筑面积208029m2

地上建筑面积117149m2

住宅建筑面积38400in2

其中公寓式办公楼建筑面积41463m2

办公楼建筑面积29826n?

商业建筑面积7460m2

地下建筑面积90880m2

甘.地下商业建筑面积23190m2

1

分地下车库、配套地下设备用房建筑面积67690m2

2.建设进度安排

a）建设方式

本工程施工采用总承包制，集中规划，统一设计。采用公开招标的形式

选择工程承包商，以确保工程的工期、本钱及质量。

b）进度方式

因规模较大，甲决定采用滚动开发，分期建设的方式，使工程既可迅速

启动，又能按照市场需求适时调整开发方案，降低投资风险。从工程本身的

规模和市场条件，本地块的开发建设分为二期，预计用5年时间可全部建成

投入使用。各期开发的建筑面积表如下所示：

4

表-1工程建设分期安排

单位：m2

分期第一期第二期二期合计

公寓式办公楼41463—

地上商业7460—

住宅—38400

办公楼—29826

地下建筑90880—

可开发建筑面积13980368226208029

为确保资金滚动使用，与2023年4月初开始一期工程规划设计和前期准备

工作，2023年1月初开始第一期工程建设，预计2023年3月可销售一期工程。

第二期工程与2023年1月启动，预计2023年3月可销售一期工程。整个地块

开发于2023年6月完成，2023年底销售完毕。

四投资估算和资金筹措

1.工程总投资估算

1）估算依据

a）甲提供的“A5地块控制性详细规划说明"；

b）整个工程按中档建造水平计算；

c）有关税金和费用按A市现行规定和同类工程的平均水平测试；

d）假定该工程在6年内分2期全部建设完成：

e）假定该工程在第4年开始预售，至工程建成6个月内销售完毕；

f）工程总投资中的自有资金比率按15%计算：

g）贷款的年利率按7%计算；

2）估算结果

投资估算的结果汇总如表2所示：

表-2A5地块工程本钱

估算表

序号工程或费用投资金额3元）单价（元/m2）

1土地费用272323.6713090.66

1.1土地使用费228831.9011000.00

1.2城市建设配套费10468.34503.22

1.3手续费及税金33023.431587.44

2前期工程费3216.42154.61

2.1规划设计2080.29100.00

5

序号工程或费用投资金额0元）单价阮/m2）

2.2可行性研究200.009.61

2.3地址勘探测绘312.0415.00

2.4三通一平费624.0930.00

3房屋开发费38708.811860.74

3.1建筑工程安装费34256.991646.74

3.1.1住宅4992.001300.00

3.1.2公寓式办公5680.431370.00

3.1.3办公4772.161600.00

3.1.4商业4597.501500.00

3.1.5地下车库及配套14214.902100.00

3.2附属工程费1664.2380.00

3.3室外工程费2496.35120.00

3.4其他费用291.2414.00

4管理费1664.2380.00

5财务费用8321.16400.00

6开发期费用3640.15137.00

6.1电贴费2100.00

6.2用电权费500.00

6.3其他税费1040.1550.00

7不可预见费2080.29100.00

总计329954.7315861.00

2.投资分年度使用方案

按照工程开发分期安排，A5地块资金投入方案相见表3。

表-3投资方案与资

金筹措表单位（万元）

工程开发期

序号工程合计

202320232023202320232023

1开发总投资

1.1土地费用272323.6745387.2845387.2845387.2845387.2845387.2845387.28

1.2前期工程费3216.421608.21321.64321.64321.64321.64321.64

1.3房屋开发费38708.81741.978906.258906.2512160.973996.693996.69

1.4管理费1664.23277.37277.37277.37277.37277.37277.37

1.5其他费用

1.6开发期税费11961.313588.391196.131196.133588.391196.131196.13

1.7不可预见费2080.29346.72346.72346.72346.72346.72346.72

小计329954.7351949.9456435.3956435.3962082.3751525.8351525.83

2资金筹措

6

2.1自有资金32995.4732995.470.000.000.000.000.00

2.2销售收入221569.410.000.0056435.3962082.3751525.8351525.83

2.3贷款75389.8518954.4656435.390.000.000.000.00

小计329954.7351949.9456435.3956435.3962082.3751525.8351525.83

3.资金筹措方案

本工程的投资来源包括自有资金、销售收入和贷款三局部。其中自有资金投

入为32995.47万元，销售投入221569.41万元，需向金融机构贷款75389.85万元（详

表3）。

五投资分析根底数据的预测和选定

1.销售收入预估

根据市场研究及预测结果，确定本工程各物业售价:

序号类型面积（m2）均价（元/m2）

1住宅3840037000

2公寓式办

4146330000

公

3办公2982640000

4商业3065045000

5合64

预测各年的物业销售量，计算销售收入，详表4。

表一4销售收入

汇总表单位（万元）

序号期间202320232023202320232023

销售比率一一一一70%30%

1住宅

销售收入一—一一99456.042624.0

公寓式办销售比率——60%30%10%—

2

公销售收入—一74633.437316.712438.9—

销售比率一一—一60%40%

3办公

销售收入一一——71582.447721.6

销售比率一一50%30%10%10%

4商业

销售收入—一68962.541377.513792.513792.5

5合计—一143595.978694.2197269.8104138.1

6总额523698.0

7

2.本钱及税金

1）投资本钱测算

根据表3,本工程在2023,2023年初分别需贷款18954.46万元、56435.39

万元，按年等额还款本息统计详表5。

表-5等额还款本

息统计表单位（万元）

工程期间202320232023202320232023总计

贷款1本金2649.752835.243033.703246.063473.293716.4292679.73

利息1326.811141.33942.86730.50503.28260.15

贷款2本金—9813.5910500.5411235.5812023.0712863.61

利息一3950.483263.532528.491742.00900.45

合计本金2649.7512648.8313534.2414481.6415495.3616580.0375389.85

利息1326.815091.814206.393258.992245.281160.6017289.88

本工程自有资金投资32995.47万元，贷款融资75389.85万元，总本钱

32995.73万元。

2）销售费用

销售费用取总销售收入的2%。

销售费用=523698.00x2%=10473.96万元。

3）税金

根据有关规定，经营税率为5%,按总销售额征收；所得税税率为33%,以销

售利润为技术征收；暂不考虑土地增值税。

3.利润分配

工程损益统计详见表6。

表一6工程损益表

单位（万元）

序号工程合计202320232023202320232023

1工程收入523698.000.000.00143595.9078694.20197269.80104138.10

1.1销售收入523698.000.000.00143595.9078694.20197269.80104138.10

1.1.1住宅142080.000.000.000.000.0099456.0042624.00

公寓式办

1.1.2124389.000.000.0074633.4037316.7012438.900.00

公

1.1.3办公119304.000.000.000.000.0071582.4047721.60

1.1.4商业137925.000.000.0068962.5041377.5013792.5013792.50

1.2出租收入0.000.000.000.000.000.000.00

2经营本钱329954.7351949.9456435.3956435.3962082.3751525.8351525.83

8

2.1销售本钱329954.7351949.9456435.3956435.3962082.3751525.8351525.83

3经营税费31421.880.000.008615.754721.6511836.196248.29

3.1销售税费31421.880.000.008615.754721.6511836.196248.29

营业税及

3.1.126184.900.000.007179.803934.719863.495206.91

附加

交易管理

3.1.2费及印花5236.980.000.001435.96786.941972.701041.38

税

4销售费用10473.9G0.000.002871.921573.883945.402082.7G

5财务费用17289.881326.815091.814206.393258.992245.281160.60

6开发利润134557.55-53276.75-61527.1971466.457057.31127717.1143120.62

7所得税82289.290.000.0023583.932328.9142146.6514229.81

8税后利润52268.26-53276.75-61527.1947882.524728.4085570.4628890.82

A5地块开发预计总税后利润为52268.26万元。

六经济效益评价

1.现金流量分析

从全部资金，自有资金两方面，按Ic=15%编制现金流量表。主要评价指标如下:

1)全部资金评价指标(详表6)

财务内务收益率18%

财务净现值(Tr=15%)8764.15万元

静态投资回收期4.55年

动态投资回收期(Ic=15%)5.41年

表一7全部资金现金

流量表

序号工程合计202320232023202320232023

1现金流入

1.1销售收入523698.000.000.00143595.9078694.20197269.80104138.10

小计523698.000.000.00143595.9078694.20197269.80104138.10

2现金流出0.000.000.000.000.000.000.00

2.1固定资产

2.2经营资金

2.3开发总投资329954.7351949.9456435.3956435.3962082.3751525.8351525.83

2.4销售费用10473.960.000.002871.921573.883945.402082.76

9

2.5经营税费31421.880.000.008615.754721.6511836.196248.29

2.6所得税82289.290.000.0023583.932328.9142146.6514229.81

小计51949.9456435.3991506.9970706.81109454.0674086.68

3净现金流量(51949.94)(56435.39)52088.917987.3987815.7430051.42

4累计净现金(51949.94)(108385.32)(56296.41)(48309.02)39506.7269558.14

流量

现值系数1.000.870.760.660.570.50

5净现值(51949.94)(49074.25)39386.705251.8450208.9414940.87

6累计净现值(51949.94)(101024.19)(61637.48)(56385.65)(6176.71)8764.15

IRR=18%NPV=8764.15万元

计算指标

静态投资回收期=4.55年动态投资回收期=5.41年

2)自有资金评价指标(详表8)

财务内务收益率87%

财务净现值(Ic=15%)15917.87万元

静态投资回收期2.60年

动态投资回收期(Ic=15%)2.76年

表-8全部资金现金

流量表

序工程合计202320232023202320232023

号

1现金流入

1.1销售收入523698.000.000.00143595.9078694.20197269.80104138.10

小523698.000.000.00143595.9078694.20197269.80104138.10

计

2现金流出

2.1自有资金32995.4732995.47

2.2销售费用10473.960.000.002871.921573.883945.402082.76

2.3经营税费31421.880.000.008615.754721.6511836.196248.29

2.4所得税82289.290.000.0023583.932328.9142146.6514229.81

2.5贷款本金归还75389.852649.7512648.8313534.2414481.6415495.3616580.03

2.5贷款利息支付17289.881326.815091.814206.393258.992245.281160.60

小249860.3336972.0417740.6352812.2326365.0875668.8640301.49

计

3净现金流量(36972.04)(17740.63)90783.6752329.12121600.9463836.61

4累计净现金流(36972.04)(54712.67)36070.9988400.11210001.05273837.67

量

现值系数1.000.870.760.660.570.50

5净现值(36972.04)(15426.64)68645.4934407.2569525.7331738.08

累计净现值(36972.04)(52398.68)16246.8250654.06120239.79151917.87

10

序工程合计202320232023202320232023

号

IRR=87%NPV=15917.87

计算指标

静态投资回收期=2.60年动态投资回收期=2.76年

2.盈亏平衡分析

本工程的利润为0时的平均价格和平均本钱如图1,图2所示。

本工程初始平均价格的盈亏平衡点为26984.89元/m2,初始平均本钱的盈亏

平衡点为22329.207U/m2o

初始平均价格（元

税前利润（万元）----税前利润/平方米）

图I利润为0时初始平均价格分析图

11

初始平均成本

税前利润(万元)(元/平方米)

图2利润为0时初始平均本钱分析图

3.敏感性分析

影响地产工程财务效益的主要风险因素为建造本钱，售价。分全部资金

和自有资金两种情况，分别计算当上述两种因为变化为±15%、±10%、±5%

时的主要经济指标。其中最不利情况分别为：

1)当投资本钱增加15%,全部资金评价指标

财务内务收益率|5%

财务净现值(Ic=15%)-27175.11万元

2)当销售价格降低15%,全部资金评价指标

财务内务收益率-3%

财务净现值(Ic=15%)-39968.82万元

3)当自有资金占总投资减少15%,自有资金评价指标

财务内务收益率84%

财务净现值(Ic=15%)147398.83万元

4)当销售价格降低15%,自有资金评价指标

财务内务收益率69%

财务净现值(Ic=15%)103184.89万元

详见表9,表10。

12

表一9全部资金

敏感性分析表

工程

IRRIRR变化率NPVNPV变化率

根本方案

-15%-3%-115.19%-39968.83-556.05%

销-10%5%-72.75%-23724.50-370.70%

售

价一5%12%-34.75%-7480.17-185.35%

格0%18%0.00%8764.150.00%

变5%24%32.24%25008.48185.35%

化

10%30%62.47%41252.81370.70%

15%35%91.05%57497.13556.05%

-15%34%82.74%44703.42410.07%

投-10%28%53.63%32723.67273.38%

资

本-5%23%26.14%20743.91136.69%

钱0%18%0.00%8764.150.00%

变

5%14%-25.01%-3215.60-136.69%

化

10%9%-49.09%-15195.36-273.38%

15%5%-72.41%-27175.11-410.07%

表TO自有资金

敏感性分析表

工程

IRRIRR变化率NPVNPV变化率

根本方案

-15%69%-21.11%103184.89-32.08%

销-10%75%-13.75%119429.22-21.39%

售

价-5%81%-6.73%135673.55-10.69%

格0%87%0.00%151917.870.00%

变5%93%6.47%168162.2010.69%

化

10%98%