工程管理手册指南

目录

1项目概况

1.1序言

1.2项目概况

1.3项目规划

1.4工程及工程管理重点和难点

2项目部管理架构及重要岗位描述

2.1部门重要工作内容

2.2组织架构图

2.3重要岗位职责

3、项目发展计划

4项目总控制进度计划

4.1项目施工管理流程

4.2项目总控制计划

4.3项目控制计划关键节点

5施工单位和监理企业组织方案

5.1总承包商组织方案

5.2监理企业组织方案

5.3甲方直接分包工程组织方案

6、材料设备供应方案

7项目进度计划保证措施

7.1项目进度计划关键节点

7.2甲方进度计划编制

7.3总包施工进度计划审核

7.4施工过程中施工进度计划审核

7.5总包施工协调管理

7.6奖惩机制

7.7甲分包施工进度计划控制

7.8甲方计划内部协调

7.9总包计划控制

7.10现场交通状况

7.11民扰状况

7.12外协工作

8项目质量保证措施

8.1图纸审查制度

8.2施工单位质量保证体系

8.3监理企业职责

8.4设备材料进场验收制度

8.5样板制度

8.6XX项目质量管理要点

8.7技术方案先行制度

8.8质量通病处理

8.9平常质量管理

8.10设计协调问题

8.11质量事故处理

8.12品质设计和管理

8.13100%细部检查与整改

9项目成本控制措施

9.1项目成本控制目口勺

9.2项FI成本控制措施

10、安全文明施工管理

10.1施工现场CI标识系统

10.2施工过程管理

11成品保护措施

12信息协调管理

12.1项目印章管理

12.2邮件管理

12.3文献管理

12.4会议制度

13设计协调与管理

13.1实行方案阶段

13.2施工图设计阶段

13.3施工阶段

1项目概况

1.1序言

投资方：XX地产企业

发展商：XX地产企业

规划设计和总图设计:

单体设计：

总承包商:

监理企业:

1.2项目概况

项目位于，小区用地面积，目前已经开发完毕。目前正在进行

1.3项目规划

1.4工程及工程管理重点和难点

根据项目设计要点、项目发展计划和施工实践经验，列出如下工程及工程管理的重点和

难点：

基础回填土质的选择与回填质量的控制;

墙面抹灰的开裂与控制:

铝合金、给排水管道、防水等的渗漏控制与技术保障措施；

样板区及销售卖场工程工期紧，施工技术及项目管理保障措施：

采购工作的到位完毕及跨部门配合与协调问题；

政府部门与行业垄断部门间E向沟通与施工过程中，施工技术及施工管理保障措施。

2项目部管理架构及重要岗位描述

2.1部门重要工作内容

负责从可行性研究开始，直到工程竣工的全过程管理。重要是项FI实行过程中的进

度控制、质量控制、安全控制，成本控制及有关的协议管理、信息管理，并协调企业内各

有关部门和政府各职能部门。

(1)项目立项阶段的进度计划和实行进度的执行。

(2)监理企业及各施工承包商的考察。

(3)项目组织管理机构和规章制度的健全，各专业技术培训计划U勺制定。

(4)建设项目征地、拆迁和施工场地“三通一平”的贯彻。

(5)项目施工组织设计日勺审定。

(6)图纸会审和技术交底日勺组织。

(7)材料设备招标计划日勺提供及材料设备进场口期确实定。

(8)施工现场勘探及测量放线的组织实行。

(9)现场施工安全及环境保护措施的检查贯彻。

(10)施工进度计划的审核及检查。

(11)按各承包协议规定日勺进度规定及质量规定，对各项工程款项审批及支付。

(12)施工过程中的质量预控和动态控制。

(13)工程竣工的验收组织及各项手续的办理。

(14)项目实行过程中的有关信息及资料管理。

2.2组织架构图

项目部组织架构安排如组织管理手册，并根据工程进展需要和企业规定，做需合适的调

整。并将监理的管理纳入项目部部门管理体系，充足调动监理的主观能动性，发挥监理的专

业技能。

2.3重要岗位职责

（参见组织管理手册、岗位阐明书）

3项目发展计划

详附件：XX项目经营节点计划：

施工分区平面图：

4项目总控制进度计划

项目总控制计划是按照企业年度经营节点计划艮I整体规定，在此基础上通过各个

部门协商、讨论共同制定的项目进度节点控制计划。并采用project软件在施工管理过程中

将此节点计划日勺基础上深入细化，编制项目部详细口勺计划，对工程进度、质量进行控制，保

证XX项目有序，全面展开，从而保证企业经营计划日勺实行。

4.1项目施工管理流程

xx项目工程包括;地基处理,土石方工程、基础构造分部工程、主体构造分部工程、屋

面工程、防水工程、内装饰工程、外装饰工程、给排水工程、强电工程、强电工程、采暖工

程及空调工程，室外配套工程，园林景观工程，以及商业街、会所、销售卖场公共部位的精装

修工程等。

项目施工管理总流程:

项目动工一一基坑开挖一一（地基处理）一一基础工程一一地下室构造一一±0.000以上构

造施工一一水、电系统安装一一屋面工程、初装修、外装修工程一一设备安装一一精装修一

一配套及院面丁程，园林景观一一竣丁验一一竣丁十案

4.2项目总控制计划

见附件：xx项目经营节点计划。

4.3项目控制计划关键节点

5施工单位和监理企业组织方案

在施工单位进场前，通过建设单位、项目部、施工单位的交底会，规定总包施工单位

进场前，将场地总平布置方案报监理进行审核，监理审核后报我司审核，通过审核后由施工

单位实行。并规定施工单位将施工组织方案在施工前报监理、我司审核立案。

5.1总承包商组织方案

Xx项目分两个标段进行招标，由xx企业进行施工。

Xx项目分四个标段进行招标，由xx企业进行施工。

XX标段总承包商采用工程量清单招标方式确定。XX标段按照费率招标。

5.2监理企业组织方案

XX由XX监理工程企业负责监理

5.3甲方直接分包工程组织方案

XX项目中，甲方直接分包的工程包括：

（1）铝合金门窗

（2）入户门、户内门、单元门

（3）有线电视和卫星接受系统

（4）泳池设备安装工程，水景设备

（5）外墙涂料工程

（6）不锈钢工程、铁花及栏杆扶手工程

（7）人防工程

（8）燃气工程

（9）变配电工程

（10）雨水天沟

（11）电梯工程

（12）消防工程

（13）橱柜

（14）智能化系统

（15）成品烟道

（16）楼梯花岗石

（17）室外及庭院的园林建筑、园林绿化、给排水管道、道路工程、专业管线

6材料设备供应方案

详见下表，《XX项目材料设备采购计划》。

7项目进度计划保证措施

7.1项目进度计划关键节点

XX项目工程关键节点如下:

详：XX项目经营节点计划

7.2甲方进度计划编制

详：XX项目经营节点计划

7.3总包施工进度计划审核

施工协议签订后，项目动工前，总承包商根据施工协议规定编制《施工组织设计》和

《项FI总施工进度计划》，上报监理企业。监理企业审核总承包商《项目总施工进度计划》

的合理性和可行性，与以及《施工组织设计》中有关施工进度计划IJ勺技术保证措施和项目管

理保证措施的有效性。审核通过后，则转送项目部审核。项目部着重审核总承包商《项目总

施工进度计划》与企业《项目发展计划》和项目部《项目总控制计划》H勺各关键工期节点H勺

符合性。对其中口勺不符合项，督促总包单位进行整改；审批通过后的《项目总施工进度计划》

将作为总包协议H勺一部分，总承包商按同意的《项目总施工进度计划》组织施工，监理企业

按此计划进行监督。

7.4施工进度计划审核

施工总承包商按照《项目总施工进度计划》编制施工月度计划，并细化至周计划、以

至于日计划，监理企业予以审核各细部计划与《项目总施工进度计划》的符合性和合理性。

7.5总包施工协调管理

对于甲分包和甲供货，总承包商按合约规定收取总包管理费，将其纳入总包管理范围

之内。总包在编制《项目总施工进度计划》时，应充足考虑甲分包和甲供货的影响，将其编

制在内V施工过程中，总包应准时组织甲分包和甲供货H勺进场，为其提供必要的作业条件和

作业环境。项目部负责协局和监督总包和甲分包口勺关系。本工程大宗装饰材料等为甲供，总

承包商提前20天报工程量，一次报量考虑施工损耗需要，项目部负责审核上报材料清单，

成本不负责工程量，报工程管理部进行采购。

7.6奖惩机制

按照补充协议约定条件执行。

7.7甲分包施T进度计划控制

各分包商在进场前，项目部对其施工周期规定进行交底，各分包商按照规定编制《施

工进度计划》，并上交《施工组织设计》，项目部联合监理企业审核《施工组织设计》中机

械设备配置、人力资源配置、材料供应计划能否满足施工进度规定，提出整改意见，反馈给

各分包商，各分包商修正后重新报审。

7.8甲方计划内部协调

项目部负责与工程管理部、设计管理部、成本管理部、营销筹划部沟通，在充足考虑

招投标计划、设计计划、营销计划的I基础上，编制各分部分项、材料、样板计划，如《阶段

性施工进度计划》、《月施工进度计划》、《项目材料限价计划》、《图纸交付计划》、《分

包商进厂计划》、《样品确认计划》等。当施工计划、招投标计划、设计计划、营销计划中

某一项发生变化，应由项目部组织召开《工程协调会》，在不影响企业《项目发展计划》关

键目的的前提下，协调调整各有关计划；对影响企业《项目发展计划》关键目的U勺，应上报

企业总裁层。项目部负责洛调整后口勺《项目总控制计划》下发至监理企业和总承包商，总承

包商对应调整施工计划，重新报监理企业和项目部审核。

7.9总包计划控制

总承包商按照《项目总施工进度计划》和各细部施工计划，组织施工。每周监理例会,

项目部和监理企业负责审核上周工程完毕状况，与上周施工计划并作对比，对工期滞后状况,

监理企业协助总承包商杳明原因，制定切实可行口勺赶工措施方案，以满足月度施工计划，该

方案报项目部存档。每月总承包商提交《工程月报》，项目部和监理企业负责审核上月工程

完毕状况，与上月施工计划作对比，对工期滞后状况，监理企业协助总包查明原因，制定切

实可行的赶工措施方案，进工效果应体目前下月施工进度计划中，以满足《项目总施工进度

计划》，该方案报项目部存档。

7.10现场交通状况

XX项目、四期施工道路在沿用XX二期施工道路的基础上，即沿用老成渝路进入XX项

目、四期现场。在XX项目、四期、五期总平施工过程中，项目部考虑到三、四、五期施工

车辆较多，并根据现场U勺实际状况，提前完毕了小区正式道路“花园路”的施工，在原施工

道路不能满足规定的状况下，容许施工单位由成龙路进入花园路抵达工地现场。现场临时施

工道路由施工单位自行硬化处理，保证现场的文明施工和扬尘治理。

7.11民扰状况

xx三、四、五期采用混凝土现场集中搅拌，搅拌站位置距离周围建筑物距离较远，目

前尚未接到噪音、灰尘方面的投诉。对于施工单位项目部己经明确发函规定施工单位22：

00后来严禁施工，防止投诉，目前效果明显。

7.12外协工作

项目部、工程管理部负责与质量监督站、煤气企业、电力局、自来水企业等政府、行

业部门的沟通，提前联络：各项配合工作准时完毕，从而保证《项目总控制计划》的顺利实

现。

8项目质量保证措施

8.1图纸审查制度

施工图出图后，由工程管理部组织，项目部、设计管理部等参与，对施工图纸进行详

细时审查，重点检查其与设计指导书、设计任务书日勺符合性，施工做法日勺合理性，对图纸上

出现的问题，形成审查文献，转设计院修改后重新出图。动工前，由项目部组织，设计管理

部、工程管理部、成本管理部、总承包商、设计院、监理企业参与，进行设计交底和图纸会

审，并形成图纸会审纪要，

8.2施工单位质量保证体系

总承包商在动工前，根据XX项目工程特点和协议规定的质量目日勺，制定施工质量目的,

并上报项目部和监理企业，项目部协助监理企业审查其质量保证体系、质量保证措施、重要

工程施工方案选择口勺合理性和有效性，并将意见以书面形式反馈给总承包商进行修改。

8.3监理企业职责

监理企业受XX企业的委托，对XX项目质量进行全过程、全面的管理。由两家监理企

业分别对XX项目、四期进行现场进度、质量的管理和控制。为了充足发挥监理企业的积极

性，有效运用监理的专业技能，项目部将监理的管理纳入项目部部门管理，由项目部双周进

行考核。XX四期、五期沿用此架构图进行监埋、现场管理。监理重要对现场详细质量、进

度负责，建设单位现场工程师重要对定板、定样工作进行负责。详下图：“工程项目施工进

度控制工作流程”、“工程项目施工质量控制工作流程图”

工程项Fl施工质量控制工作流程图

确定项目工程总工期目标

总监理工程师认可与业主联系

与业主联系监理审批延期

协调会议与指令监督计划实施

有

每

承包单位提出延期干

扰

月

正常进

检查执行情况

行

是有拖延检

否查

承包单位责任?

影响工期?直

是至

工

监理督促承包单位采取赶工措施程

竣

工

-承包单位调整进度计划

不同意__监d审核I同意

工程竣工验收

工程项目施工进度控制工作流程图

8.4设备材料进场验收制度

对于工程中甲供材料，甲指材料，施工前，工程管理部、设计管理部、项目部必须进

行实地考察，考察其规格、型号、施工工艺、节点处理、成品保护方式，并由有关部门进行

封样。不管是甲供材料设备、还是承包商供应的材料设各，进场时，都由现场材料见证取样

监理工程师按照国家规范、协议规定和样板进行检查，影响构造和使用功能日勺，还要按照规

定进行见证取样试验。

未经检查合格，任何材料不得使用在工程上。对检查不合格者，应将该设备材料做上

标志，进行隔离,并规定施丁单位限期退场C

8.5样板制度

样板引路是工程质量管理的重要手段，在本工程中，任何一分项工程，尤其是砌体工

程、抹灰层、腻子层、防水层、铝合金门窗、铁花栏杆，都要由承包商先做样板(样板间、

样板工艺等)，然后报监理企业和项目部进行验收，验收通过后，方可进行大面积施工。对

于新材料，新设备、新工艺等，也要先做样板，报监理企业、项目管理部、工程管理部、设

计管理部，通过试验和鉴定后，才可应用的工程上。

8.6XX项目质量管理要点

分析XX项目项目H勺没计特点，结合工程管理规定，拟将如下工程部位作为木工程H勺管

理要点，施工中应加强管理：

(1)基础土方开挖与回填土质的选择；

(2)屋面防水保温体系施工；

(3)铝合金门窗安装;

（4）抹灰开裂的控制；；

（5）地下室、屋面防水卷材施工；

（5）厨房、卫生间防水涂膜施工；

（6）给排水管道的施工；

（7）精装房的施工管理；

（8）水、电管线预留预埋：

（9）配电箱、配电柜安装；

8.7技术方案先行制度

总承包商和各分包商在施工前，应编制各分项工程施工技术方案，并报监理企业和项

目部审批，审批通过后，才能进行施工。

未报施工方案口勺，一律不得施工。

XX三期、四期项目中拟审批的施工方案包括：

施工组织设计

测量方案

基坑支护施工方案

地下防水施工方案

混凝土施工方案

钢筋施工方案

模板施工方案

砌筑施工方案

脚手架施工方案

屋面工程施工方案

装修施工组织设计

成品保护施工方案

设备专业施工组织设计

8.8质量通病处理

针对xx一期、二期出现的某些质量通病，如墙面开裂、铝合金型材选用不妥、给水管

渗漏、铁花栏杆锈蚀、铁皮天沟锈蚀等问题，由工程管理部组织，项目部、设计管理部组织

专题考察，在材料选用上防止问题H勺出现；并组织设计院、监理企业、承包商以及我们外聘

专家参与，召开专门的技术讨论会，制定有效的I措施，有条件的可以作样板，以提高工程质

量°

8.9平常质量管理

项目部协助监理企业，对承包商H勺平常施工进行管理，严格施工工艺和工作流程，对

重要的部位和工艺进行旁站。每周监理例会，总承包商负责将上周H勺工程质量实行状况作总

结汇报，就工程中出现R勺质量问题，监理企业协助总承包商分析原因，制定纠正措施和防止

措施，杜绝在后续工程在类似问题反复出现。针对质量事故的易发点，编制了如下施工方案,

实际操作中，强调贯彻。

外墙乳胶漆施工方案：

其他专题方案：

8.10设计协调问题

对于在设计中（包括猖合金门窗二次设计、精装修、专业设计）应注意的问题，工程

管理部、项目部配合设计管理部，以设计指导书的形式向有关设计单位提出规定，明确设计

规定和节点做法，保证设计图纸的深度和质量。

8.11质量事故处理

对严重的质量事故，由总承包商提出技术处理方案，并经监理企业和项目部承认后，

进行处理。对经处理的部位，应重新检查验收。对于一般的质量事故，由总承包商按技术处

理方案处理后，重新检查验收。

8.12品质设计和管理

根据xx一期、二期的经验和教训，XX项目在做单体设计H勺同步，由工程口牵头，成

本管理部、设计管理部、筹划部参与对施工图上口勺材料、细部做法进行深入R勺品质设计，基

本上从源头上堵住了质量隐患现象F1勺产生。XX项目施工过程中，合理安排建筑主体施工和

装饰施工时施工工序、现场布置，将交叉作业影响的矛盾减少到最低点，保证总体工程进度

和质量。装饰施工要跨xx的雨季（5月、9月），要编制对应的雨季施工方案，减少雨季

施工的影响。园林景观设计时，考虑成都地区气候条件和施工季节的影响，合理选择树种，

保证树木一次成活率。

8.13100%细部检查与整改

根据竣工后内部检查的流程和措施，项目部、工程管理部、设计管理部、物业企业一

起，对主体空间尺寸、观感质量、门窗质量等进行详尽的检查，并对厨房和卫生间做渗水试

验，对发现的问题及时规定总承包商进行维修，保证业主入住交接的顺利进行。详细检查流

程为施工单位进行100%细部检查------监理企业进行100%细部检查------物业企业进行

100%口勺细部检查-----项目部根据负责人进行50%的抽查------工程管理部进场检查一

——企业领导进行检查，项目部有关负责人对工程质量负最终责任。

9项目成本控制措施

9.1项目成本控制目的

9.2项目成本控制措施

招投标及项目采购方式

施工过程成本管理

10安全文明施工管理

10.1施工现场CI标识系统

施工现场按集团CI形象设计规定做好标以，当企'I，无规定期，按XX市有关安全文明

规定执行。施工现场CI标识系统规定在总包协议中注明，并由项目部在总承包现场临建施

工前进行交底。

施工主入口大门

施工主入口临时大门如图所示。

施工主入口形象规定

入口处设置工程概况牌、工程目H勺牌、项目组织架构牌、文明施工管理牌、安全及防

火牌，工程现场平面布置图，如下图。

大门口作硬地处理，车辆出入口位置设车辆冲洗装置和排水沟，保证带有泥土的车辆

经冲洗后才能驶入都市街道。

临时围墙设计

围墙高度不不大于2m,围墙采用瓦楞波纹彩钢板对施工场地进行封闭，铁皮围墙下采

用20cm砖基础砌筑。

项FI部铭牌设计

项目部铭牌上写XXLOGO和项目名称，悬挂于项目部入口的显眼处。如下图所示。

XX工地现场办公室

项目部上墙资料规定

上墙的重要资料包括：项目概况、项目组织架构图、岗位职责、施工进度控制计划、

形象进度示意图、形象进度、晴雨表、项目总平面图等.如图所示。

进度照片，A3纸上

，放置3张并作说明

木质切框，赍50mm

I4?n4刃]]4?n][an]]

0050505050

p5nn

形象进度照框的尺寸

项目部工作人员配置规定

在安全帽的前方正中粘贴或喷绘企业标志，安全帽后侧正中粘贴或喷绘企业标注，

安全鞋：配置防水、防钉高帮安全鞋。

对讲机：管理人员在现场均携带对讲机。

胸卡：按企业规定制作，进入现场必须佩戴。

企业CI标志

塔吊的配重臂上悬挂企业标志和“XX地产”字样H勺组合标志，建筑物悬挂企业统一宣

传口号。

现场道路

现场临时施工道路采用硬地路基，路旁有良好的I排水设施，交畅通通，路面平整、清

洁。

卫生间

项目现场卫生间由总承包商安排专人及时清理以保持清洁洁净。

10.2施工过程管理

工程动工前，项目需协助监理企业对总承包商《施工组织设计》中口勺安全文明规定进

行审核，检查其与XX企业CI形象标识系统符合性，与否满足成都市安全文明规定。

监理企业负责施工现场的平常巡视工作，检查承包商现场多种材料与否按规定分类堆

放整洁、临时道路与否畅通清洁、多种设备标识与否完整准备、现场垃圾与否分类存于固定

的垃圾站、基坑边与否按规定作了安全防护、脚手架安全防护措与否得力、现场夜间照明与

否足够、易燃易爆品与否寄存于专门的库房内。对于发现的问题，规定承包商在规定期限内

整改，整改后报监理企业进行复查。

11成品保护措施

铝合金门窗在业主入住验收前不得拆除型材表面口勺保护摸，窗执手用保护膜包装保护,

严禁用各类硬物直接敲打铝框，以免损坏型材；严禁用带尖物品在铝框上划动，以免划伤型

材表面。

样板房施工完毕后，任何人进出，必须穿塑料鞋套，以防污染地板。在房间内走动，

动作要轻，对房间内的物品要轻拿轻放，防止损坏。

楼梯间石材铺贴完毕后，上面用套木条加以保护。

外墙石材完活后，易破损部分H勺棱角处要钉护角保护，市政园林等其他工种施工时不

得划伤、碰坏石材。

屋面、厨厕间淋水试验和闭水试验验收通过后，严禁在其上凿眼开洞，破坏防水层,

导致隐患。

12信息协调管理

12.1项目印章管理

印章使用范围

项目部印章合用于施工过程中发给监理企业、总包单位及物资材料供应商有关文献。

重要用于进场施工质量、进度、开复工等；不合用于企业呈文汇报及部门之间地文献传阅;

有关工程竣工立案或对政府职能部门控制行业的配套专业施工单位及有关变更洽商均应盖

企业印章。

12.1.2印章管理

项目部印章由项目部内、也保管，采用统•的审批制度，印章使用权由企业总裁对项目

部经理授权，使用过程中须由项目部经理签字后方可使用。

12.2邮件管理

邮件管理程序简图:

12.2.1项H部邮件管理统一由项目部信息收发汇总，项目部信息员收到集团及成都企

业有关邮件后争得项FI经理同意后转发各有关人员。

1由项目部发给各单位及有关人员II勺邮件，须由项H经理同意后方可发送。

1223有关政府法规，集团及企业公开的信息及有关的报纸、报刊摘要，信息员可直

接受发，不必经项目部经理同意。

12.3文献管理

12.3.1文献登记及归档

收文、发文、文献拷贝分发进行登记，如文献内存草图应尤其注明。当项目部收到文

献后，将盖上项目部印章，由项目部经理指定传阅人员及拷贝数量。传阅后分类归档。文献

拷贝在盖项目部印章的文献上传阅。

12.3.3收文登记

12.3.4发文登记

12.3.5一般性文献

12.3.6文献更改

项目文献更改如工作指导、计划表等，由项H部经理签批。文献需标明更改版本及H

期。

12.3.7总文献档案目录

总文献档案目录由项目部经理或代表编制和修改。总文献档案目录属于控制性文献,

分发及拷贝需要登记。

12.4会议制度

12.4.1监理例会

由监理企业主持每周的监理例会，承包单位负责人、项目部人员