城市更新项目实操系列教材

深圳市都市更新项目实操系列

地价补缴

一、现行深圳拆除重建类都市更新项目地价补缴政策解读

（一）城中村用地

根据《深圳市都市更新措施》第三十六条规定，拆除重建类都市更

新项目中城中村部分，建筑容积率在2.5及如下部分，不再补缴地价;

建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价原则的20%

补缴地价;建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价原则补缴

地价。

（二）旧屋村用地

根据《深圳市都市更新措施》第三十七条规定，市政府《有关

公布深圳市宝安龙岗区规划国土管理暂行措施的告知》实行前已经

形成的旧屋村拆除重建日勺，现实状况占地面积1.5倍的建筑面积不

再补缴地价，超过部分按照公告基准地价原则补缴地价。

（三）工改工项目

改造后项目自用：根据《深圳市都市更新措施》第三十八条第

一款规定，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价，增长日勺建筑

面积按照公告基准地价原则的50%缴纳地价。

改造后项目整体转让：根据《市规划国土委有关明确都市更新项目

地价测算有关事项的告知》第七条第（三）款规定，旧工业区升级

改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类都市更新项

目，改造后形成的工业楼宇及配套设施约定整体转让的，按照公告

基准地价补缴地价C

改造后项目分割转让：根据《市规划国土委有关明确都市更新项目

地价测算有关事项的告知》第七条第（四）款规定，旧工业区升级

改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类都市更新项

目，改造后形成的工业楼宇约定部分分割转让时，其对应的建筑面

积按照工业和办公公告基准地价日勺平均值与其所在整体（不含已同

意分割转让并缴足地价的建筑面积）已缴交的平均楼面地价的剩余

期限地价之差作为单价测算并补缴地价；配套设施约定部分分割转

让日勺，其对应的建筑面积按照市场评估地价补缴地价。

（四）工业改商业、住宅、办公项目

根据《深圳市都市更新措施》第三十八条第二款规定，原有合

法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权有效期限

以公告基准地价原则计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期

限以公告基准地价原则计算的地价；增长建筑面积部分，按照其改

造后的功能和土地使用权有效期限以市场评估地价原则计算应缴纳

日勺地价。（70个旧城旧村改造项目除外）

（五）70个旧城旧村改造项目

根据《深圳市者3市更新措施实行细则》第六十二条规定，市政

府2023年公布的《有关宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等

70个旧城旧村改造项目的处理意见》确定的70个项目，改造后原

有城中村用地面积根据平均容积率分摊的建筑面积，按照《措施》

第三十六条规定进行地价测算；原有旧屋村用地面积根据平均容积

率分摊的建筑面积，按照《措施》第三十七条规定进行地价测算；

其他用地根据平均容积率分摊的建筑面积，按照改造后的功能和土

地有效期限，以公告基准地价原则进行地价测算。

（六）其他用地类型

根据《深圳市人民政府办公厅印发有关加强和改善都市更新实

行工作的暂行措施的告知》第（九）条、第（十）条规定，按照其

改造后的功能和土地使用权期限以公告基准地价原则计算应缴纳的

地价，扣减原有合法建筑面积按照原土地用途及剩余土地使用权期

限以公告基准地价原则计算的地价。超过基准容积率部分，住宅按照

2.5倍基准地价原则计收地价,其他功能按照2倍公告基准地价原则

计收地价。

基准地价计算公式如下：

回

R深标基准-2023年版《深圳市都市规划原则与准则》一类密度

分区基准容积率。由旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励

发展产业日勺项目R深标基准为6.0。

（七）历史用地处置

根据《深圳市都市更新历史用地处置暂行规定》第十条规定，

都市更新项目波及历史用地处置的，项目地价应当辨别为两部分进

行测算：

（1）出让给项目实行主体的开发建设用地面积不超过项目拆除

范围内原有手续完善日勺用地面积日勺部分，该部分分摊的建筑面积按

照《深圳市都市更新措施实行细则》第六十条规定测算地价；

（2）出让给项目实行主体的开发建设用地面积超过项目拆除范

围内原有手续完善的用地面积以外日勺部分，该部分分摊的建筑面积

按照改造后的功能和土地使用权有效期限以公告基准地价原则的

110%计收地价，其中的10%用作对历史用地行为日勺处理。

政策根据：

■《深圳市都市更新措施》（深圳市人民政府令第211号）

■《有关印发深圳市都市更新措施实行细则的告知》（深府

[2023]1号）

■《深圳市人民政府办公厅有关印发二业楼宇转让管理措施的

告知》（文号：深府办（2023）3号）

■《深圳市规划和国土资源委员会有关印发《〈深圳市工业喽

宇转让管理措施（试行）〉实行细则》的告知》（文号：深规土

（2023）721号）

■《深圳市规划和国土资源委员会有关工业楼宇转让管理有关

事宜的告知》

■《深圳市人民政府办公厅印发有关加强和改善都市更新实行

工作的暂行措施的告知》（深府办[2023]8号）

■《市规划国土委有关明确都市更新项目地价测算有关事项的

告知》（深规士[2023]587号）

■《深圳市都市更新历史用地处置暂行规定》（深规土

（2023）294号）

■《有关宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城

旧村改造项目的处理意见》（文号：深府（2023）258号）

二、即将出台日勺地价新政解读

《有关加强和改善都市更新实行工作的暂行措施》（送审稿、

第三十稿），已于2023年10月10日由市规划国土委上报市政舟,

待市政府印发。

暂行措施第十五条：整合地价原则类别，简化都市更新项目地价测

算规则，建立以公告基准地价原则为基础的地价测算体系（详见后

表）。在保持都市更新地价水平相对稳定的前提下，都市更新地价

测算逐渐纳入全市统一日勺地价测算体系。都市更新项目地价可不计

息分期缴交，初次缴交比例不得低于30%,余款1年内交清。（请

放大观看图片）

工业用地历史遗留问题处理思绪

为了给经济发展提供土地资源，深圳市政府先后在1992年、

2023年进行了两次“国有化”行动，但因土地赔偿不到位以及由此

带来的“违建”、“抢建”现象，无形中导致了长期以来困扰深圳社

会发展的历史遗留问题，而这在工业用地改造项目中影响尤甚。

怎样妥善处理项目用地及地上建筑物的历史遗留问题，往往成

为工业用地升级改造项目能否顺利推进的关键。在实际操作中，借助

都市更新处理历史遗留问题是深圳地区工业用地升级改造项目的重

要途径；不过，伴随商业竞争的白热化，不少工业用地项目的投资者

正试图通过“引入产业+农地入市”等非都市更新日勺方式，寻找处理

历史遗留问题的其他途径。

一、深圳非农建设用地历史遗留问题概述

（一）两次“土地国有化”的赔偿未到位

为了给都市发展提供用地保障，深圳市政府在1992年出台了

《有关深圳经济特区农村都市化日勺暂行规定》，对原特区内的集体土

地实行“统征”，转为国有用地；2023年，深圳市委、市政府公布

《有关加紧宝安龙岗两区都市化进程日勺意见》，把特区外日勺土地所有

“转”为市政府发展储备用地。

然而，由于对村集体、村民的赔偿原则过低、不到位，上述

“征地”、“转地”行动实际上并未得到当时日勺村集体及村民的承

认°在性质上，原农村集体经济组织所属土地名义上虽为“国有土

地”，但要真正实现流转，则需要完毕对土地及地上建筑物、构筑物

日勺赔偿手续。

（二）违法建筑的泛滥

深圳地区的迅速发展，催生了巨大的用地、用房需求。大多数

集体经济组织出于招商、创收等考虑，与村外个人或企业签订用地协

议，使用年限50年甚至更久一一实际上成了“以租代售”o土地实

际使用人在获得“土地使用权”之后，多数未经合法报建手续就建起

了各类建筑。这些违法建筑不仅数量众多，并且承载着大量的产业。

根据2023年深圳完毕的农村都市化历史遗留问题违法建筑信息普

查记录成果显示，全市农村都市化历史遗留违法建筑普查总量为

35.7万栋，建筑面积3.57亿平方米，用地面积131平方公里[i],其中

工业用地及地上建筑物占据相称大日勺比重。若要对如此规模日勺“违

法建筑”尽数拆除，不仅阻力重重，还会对当地经济的发展以及大量

人口的生计导致负面影响。

二、工业用地历史遗留问题处理日勺法律关系分析

通过对工业用地历史遗留问题来龙去脉日勺梳理，我

们认为：要处理好以上问题，首先需要理顺好项目用地上政府、原

农村集体经济组织（如下简称“村委”）以及土地实际使用人的关

系。

通过1992年、2023年两次“国有化”行动，深圳成为“名

义上”所有由国有土地构成的地区。从这个意义上说，政府是项目用

地的征收、征用方；但需要完毕征地赔偿等手续，才真正转为国有用

地。在项目运作中，有关成本大多由项目投资者直接承担。作为社会

公共利益的管理者，在土地开发及历史遗留问题处理的过程中重要负

责“算大帐”，其着眼点重要在于财政收入、都市规划的贯彻、公共

设施用地的保障等C

在有关工业用地升级改造项目中，村委饰演着衔接和沟通政府

和实际使用人的双重角色：他们是项目用地的“名义产权方”，土地

征收、征用关系的“名义被拆迁方”，同步也与项目用地的实际使用

人存在租赁关系。因此，村委（及所属大多数村民）成为了处理项目

用地历史遗留问题、促使项目顺利推进的关键主体。作为所在小区

日勺重要经济来源，村委重要日勺利益着眼点在于土地项目提成，留用

地、留用房的数量及收益等。

项目用地日勺实际使用人名义上与村委缔结了租赁协议，租用项目用

地并在上面修建建筑、发展产业。但由于历史原因，他们的用地行为

往往存在用地手续有瑕疵、报建手续不齐等缺陷，存在合法性风险。

首先，他们与目H勺月地的捆绑是最直接的，且大多在所在小区有着千

丝万缕的关系，有着最迫切的利益诉求；另首先，由于合法性上的缺

陷，他们往往不乐意将“项目用地实际使用人”的身份展现于台前，

并常常需要与投资者联合增进项目确实权工作，实现自身利益的“洗

白”。

总体而言，在处理工业用地历史遗留问题过程中所波及日勺主体、法

律关系，以及各方利益诉求可概括如下：

三、通过都市更新处理工业用地历史遗留问题日勺要点整顿

自《深圳市都市更新措施》颁布实行以来，都市更新就成为了

历史用地确权及历史遗留问题处理日勺重要途径。2023年《深圳市都

市更新“十三五”规划》、《有关加强和改善都市更新实行工作时

暂行措施》（下称“暂行措施”）等一系列措施时颁布，为处理历

史用地遗留问题提供了更为灵活日勺选择。

（一）未征转用地：理顺产权关系后可直接拆除，参与都市更

新

《暂行措施》明确规定，针对用地行为发生在2023年6月30

日之前的建成区，在已同意纳入都市更新区域的状况下，村委可自

行理清处置土地范围内的经济关系，自行拆除、清理地上建筑物、

构筑物，并与政府签订征（转）用手续的协议后，可作为历史用地

参与都市更新。政府将不另行支付赔偿费用。

据此，项目投资者在理顺土地的利益关系后，可直接将地上建

筑物、构筑物拆除，而不用规定建筑物日勺实际使用人出具产权证明,

无形中减少了历史用地参与都市更新的难度。但其代价有二：

一是交纳更高日勺地价。有关用地上所分摊的建筑面积按照改造

后日勺功能和土地使用权有效期限以公告基准地价原则的110%计收地

价（其中日勺10%为对历史用地行为的处理）。

处置处

二是更高的公共用地奉献率。根

土地中交由置土地中

据《暂行规定》拆除类项目中历史用地

继受单位进纳入政府

需要上交政府土地储备日勺比例如下表：行都市更新土地储备

拆除重建类都市更新项目的比例的比例

殳更新单元80%20%

合法用地比例260%80%20%

60%＞合法用地比例2

重75%25%

50%

点更新

50%＞合法用地比例巨

单元65%35%

40%

合法用地比例〈40%55%45%

（二）有关合法用地比例的灵活处理

一般而言，都市更新单元的合法用地比例不少于60%。但在合

法用地比例局限性60%但不低于50%咆拆除范围内的历史违建可

按规定申请简易处理，经简易处理的历史违建及其所在用地视为权属

清晰的合法建筑物及土地。

（三）有关建筑物年限的灵活处理

《暂行措施》规定，旧工业区申请拆除类都市更新日勺，建筑物

原则上不应少于23年，但在“总面积不超过6000nV”、“不超过

更新单元拆除范围”的1/3”，“提供40%作公共利益用地或6500

平方米独立占地作为公共服务设施”日勺状况下，可将未满23年日勺建

筑物列入都市更新范围。

总体而言，都市更新通过构建“土地一二级联动开发”的机制,

让最先介入、处理历史遗留问题日勺投资者在获得项目用地方面占据

主导地位，以此激发投资者出钱出力，参与处理项目用地日勺历史遗留

问题。然而，伴随2023年“8•31”新政日勺到来，村委用地转让、

参与都市更新等均需要通过专门集体资产交易平台进行，交易流程也

越来越往“招拍挂”靠拢。伴随竞争日趋剧烈，不少投资者也在探索

通过非都市更新方式处理项目用地历史遗留问题日勺措施。

四、“引入产业+农地入市”：通过非都市更新途径处理工业用地历

史遗留问题的思绪探索

（一）法律根据

1.村委未征转用地理清产权关系后可直接入市

《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间措施（试

行）》（下称“空间措施”）第七条规定，对于尚未完善征（转）地

赔偿手续且符合规划的工业用地，原农村集体经济组织继受单位在先

行理清土地经济利益关系，完毕青苗、建笼物及附着物的清理、赔偿

和拆除后，可进入公开市场挂牌交易；交易所得由政府和村委分派，

法定日勺分派方式有二：（1）市国土基金和村委各分得50%日勺交易收

益；（2）市国土基金获得70%日勺交易收益，村委获得30%的交易

收益，以及20%的项目配套物业。

根据有关部门的反馈，在实际操作中，项目用地挂牌所得收益

分派方案可通过各方协商予以调整。

2.针对产业用地可实现确定出让方案、准入条件

2023年10月20日，深圳市政府颁布《深圳市工业及其他产

业用地供应管理措施（试行）》（下称“产业用地供应管理措

施”）o根据前述的规定，为保证产业用地供应，可由区政府负责牵

头确定建设用地项目的详细出让方案与准入条件。在企业正式进驻

项目用地之前，区政府应当与用地单位签丁产业发展监管协议对产业

准入、投产时间、投资强度、产出效率、节能环境保护、股权变更

约束、退出机制、违约责任等问题作出详细规定。

（二）操作要点与案例

现阶段，已经有工业项目的投资者通过“引入产业+农地入

市”的方式与村委合作获得项目用地，借此理顺项目用地利益关系、

处理历史遗留问题。其操作要点可归结如下：

首先是产业认证，投资者可通过自行研发、合作或并购的方式

获得产业技术成果，按照《深圳市高新技术项目认定实行措施》等规

定，通过区一级的科技部门，完毕高新产业项目认定工作，为产业进驻

提供资质条件。

在此同步，投资者可同步与村委、街道办沟通，确定当地产业

引进的意向，并根据《空间措施》、《产业用地供应管理措施》的规

定，由村委提出申请，区政府主导，为意向进驻企业“量身定做”进驻

条件，在此基础上正式启动入市交易程序。

在联络项目用地，后动“农地入市”交易程序日勺过程中，投资者需

要与村委、实际使用人进行充足沟通，进而处理好项目用地的历史遗

留问题、理顺土地利益关系，为项目用地入市出让做好准备。

以上操作最初由深圳市方格精密器件有限企业通过“农地入市”方

式获得宝安区福永街道凤凰小区日勺工业用地［ii］。近年来，伴随深圳

政府对先进制造业的重视，以及对工业用地资源的保护，通过前述方

式获得用地的企业越来越多，例如大疆无人机［两、大族激光［M等。

以此作为契机处理项目用地的历史遗留问题，将是一种有益的尝试。

——深圳“工改工”项目物业转让限制及应对操

为防止对工业用地、用房的炒作，深圳市政府颁布了《深圳市工业

楼宇转让管理措施》等一系列政策，通过限制工业楼宇转让、划定

自持比例等措施，加强对工业用地、用房市场日勺干预。这无形中为

项目运作设定了更高的门槛。伴随深圳“工改工”项目时越来越受

青睐，怎样在政策容许日勺范围内灵活运作，扩大盈利空间，成为

“工改工”项目运作日勺重要问题。

一、政府对“工改工”物业转让限制手段归纳

（一）对物业类型与设计的限制

根据《深圳市都市规划原则与准则》（下称“深标”）对于

工业用地一一无论是一般工业用地（Ml）还是新兴产业用地（M0）,

均明确其“主导用途的建筑面积（或各项主导用途的建筑面积之

和）不适宜低于总建筑面积的70%”。所谓“主导用途日勺建筑”，

在工业用地领域重要是指生产厂房和研发用房。如此一来，其他用

途（重要包括商业、宿舍，以及附属的市政设施、交通设施、配套

辅助设施）日勺建筑面积加起来就不得超过总建筑面积的30%o

2023年1月，深圳市规土委公布了《有关深入加强商业办公研发用

房建筑设计管理工作时告知（征求意见稿）》。该告知首先强调工

业建筑的平面布局、水电设计不得采用住宅套型式设计，另首先明

确规定研发用房单套建筑面积不得不大于250平方米。如该告知未

来付诸实行，未来“工业厂房改公寓”的有关运作将受巨大限制。

（二）对受让人资格的限制

“工改工”项目的重要物业类型为工业楼宇，包括厂房、研

发用房等。对此，《深圳市工业楼宇转让管理措施（试行）》（下

称“措施”）第五条明确规定，工业楼宇日勺受让人必须是企业；有

准入条件日勺还应经产业部门资格审查[1]0

对具有居住功能时的工业楼宇配套设施（含宿舍、独身公寓、办公

式公寓、公寓式办公、商务公寓等）时转让，市规土委在《有关工

业楼宇转让管理有关事宜的告知》第一条还规定了四种例外情形：

1、前述告知实行前已转让并办理登记且不属于《措施》第五条第二

款规定情形日勺（即符合项目设定日勺准入条件）；2、前述告知实行前

已签订预售协议并立案且不属于《措施》第五条第二款规定情形

日勺；3、经房改部门同意被纳入房改范围日勺；4、市政府同意日勺其他

情形。

（三）对转让方式、范围和比例的限制

根据《措施》日勺精神，工业楼宇一般状况下可以整体转让。但如需

要分割转让，则需要用地批文、土地使用权出让协议的明确规定，

或符合《措施》第四条第二款所规定的九项情形。根据其中第

（四）、（五）、（六）项的规定[2],在用地批文、土地使用权出

让协议没有明确规定的状况下，开发商如无后续操作，在一般状况

下可以对外分割转让日勺，不超过总面积日勺50%（其中已包括办公、

宿舍等配套措施）C

（四）对转让价格及收益进行限制

为防止对工业用地、用房的炒作而推高房价，《措施》明确规定：

“工业楼宇在转让日勺，转让方应将一定比例的增值收益上缴政府，

纳入政府设置的国有土地收益基金专题管理”。总体而言，工业楼

宇转让增值收益上缴方式可概括如下图：（请横屏查看）

二、怎样盘活工业地产类资产

（一）土地经济指标设定

根据《深标》的规定，一般工业用地（Ml）和新兴产业用地

（M0）中最多有30%日勺建筑面积可用作商业、宿舍及其他配套设

施。怎样让这30%的物业获得最大的利润，有赖于投资者事前做好

全盘的规划。对此，投资者应当对项目用地日勺规划状况、市场需

求、周围项目状况等原因进行充足调研，在此基础上聘任合资格的

专业征询机构设计规划（或规划调整）方案。

由于M0日勺容积率上限较大，在实际操作中，投资者大都青睐“工改

M0”项目。然而，伴随《深圳市都市更新“十三五”规划》日勺出台，

政府故意收紧“工改M0”项目。根据笔者所理解到的信息，目前

“工改M0”类项目的审批，需要提交到市一级主管部门审查，其时

间成本和不确定性均较此前大大提高。

（二）合适确定自持和销售的部分

根据前文日勺分析，如没有后续操作（如补地价等），根据既

有的政策，工业用地项目可实现销售的物业体量比例不高于总建筑

面积的50%一-这个比例是确定的，但详细哪一部分物业可销售则

由投资者决定。

一般状况下，工业用地项目的产业/研发用房占比为70虬配套用房

占比30%,可售物业占比50%。可售物业包括产业/研发用房及配套

用房。为此，投资者需要根据不一样的项目背景，以及对项目开发

预期的不一样，确定可售物业中产业研发用房和配套用房日勺占比，

以及可售物业的详细位置。

（三）将厂房改为其他物业类型

根据深圳现行政策日勺规定，工改项目的产业研发用房占比都

在70%以上，且大部分不能分割转让。这一大部分工业厂房的消化

给后续的项目运作带来了较大的压力。

为此，诸多项目将产业研发用房改为写字楼、公寓或会所等

更具价值的物业类型以规避产业研发用房体量过大的问题。在实际

操作中，这种做法早已屡见不鲜。但由于政策的收紧，投资者近期

需要亲密合规性风险。这重要体目前如下两个方面：

一是部分地区加大清理厂房改公寓、酒店的力度。例如宝安区政府

很快前出台了《坚决整改厂房改公寓等违法行为分类工作细则》，

同步请拆了不少“厂房改公寓”项目。有关政策与否会得到深圳其

他区域的响应，有待深入观测。

二是物业经营前置审批的收紧。根据笔者理解，深圳部分地区的消

防主管部门收紧了写字楼、酒店日勺消防审批，尤其是厂房改造项目

日勺消防审批。这势必会对相似项目及其投资者产生消极影响。

（四）完善物业流转方式

对于不少于50%时不可分割转让的产权部分，除了变更物业

类型以提高其价值与吸引力以外，更重要的是实现物业的流转。对

此，有关经营者想出来“长期租赁”、“会籍绑定”、“股权绑

定”等方式。

“长期租赁”是最常见的流转方式。经营者成立物业管理企

业与客户签订长期租赁协议，将约定物业租给客户长期使用，以此

实现物业的流转。但租赁协议日勺年限受限于《协议法》第二百一十

四条“租赁期限不得超过二十年”的限制，且投资者的资金无法一

次性回笼。

“股权绑定”是以将有关物业作为资产成立项目企业，或有

限合作企业，并将详细物业与股权、投资份额进行绑定，客户通过

受让、持有或转让股权、投资份额，间接实现物业的流转。

“会籍绑定”则是由设置会员制俱乐部，通过销售会籍的方式连带

销售物业。在满足约定条件的状况下，会籍可对外转让。

在物业不能直接分割转让的状况下，以上安排均属于完善物业流转

的变通性措施。在此基础上，投资者可引入资管计划、基金等金融

工具，通过将物业收益权打包出让的方式，实现资产日勺融资功能，

提高资产流动性。交易模式可简朴归纳如下：

回

总体而言，与一般的都市更新项目相比，“工改工”项目受

当地政策影响程度更高。投资者首先要不停加大“土地”与“产

业”的结合度，让项目用地最大程度地服务于产业发展；另首先要

时刻留心当地政策风向日勺变化，做到“带着脚镣跳舞”。

[1]随即，《〈深圳市工业楼宇转让管理措施（试行）》实行细

则》（下称“实行细则”）第六条规定了四项例外情形：“1.因人

民法院、仲裁机构的生效法律文书获得物权的；2.因继承、受遗赠

获得物权的；3.因共有分割获得物权日勺；4.因政府行使优先购置权

的”。但这些都不属于正常的市场流通行为。

[2]“……（四）企业将其拥有的工业楼宇作价入股，其作价入股后

工业楼宇的自用建筑面积比例不低于总建筑面积50加勺，非自用部

分可以分割转让；（五）产业转移后，企业总部和财务结算中心继

续使用原有工业楼宇，其自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%

日勺，非自用部分可以分割转让：（六）单一企业投资建设日勺专业产

业园区内日勺工业楼宇，企业自用确有富余，其自用建筑面积比例不

低于总建筑面积50%B仇非自用部分可以分割转让；……”

——拆迁赔偿日勺风险控制和合约处理技巧一一

前言

深圳的都市更新基本实现了政府、开发商及被拆迁人三方利益

日勺平衡，政府得以借助都市更新贯彻规划、公共配套及保障房等，

开发商则通过都市更新项目获得了在深圳房地产市场的投资机会，

而权利人则大多通过都市更新实现了居住条件的改善、直接参与都

市发展红利的分派C在老式的净地开发模式已十提成熟的状况下，

深圳都市更新一二级房地产市场联动开发的模式中，拆迁工作的开

展往往左右了一种都市更新项目的开发进度。

本文根据笔者数年的拆迁工作经验，以深圳都市更新拆迁中波及各

类绿本房屋日勺处置为例，对实操工作经验进行总结，望各同行共同

探讨，在此亦欢迎批评指正。

一、一般绿本房签约注意事项

由于在产权注销过程中，房地产登记机构需对绿本房的房产

证号、房屋位置、房屋权利人等房屋自然状况、权利状况与否与产

权登记簿所载一致进行核查，因此在拆迁赔偿协议中对房屋有关描

述应当完全与房产证证载信息一致，如证载面积、房产证号、房地

产名称等。

二、绿本房证载权利人死亡状况下绿本房拆迁赔偿操作

权利人死亡时，应当完毕继承后办理新的产权证书，确定新

日勺权利人：

L根据法定继承关系办理继承权公证、凭继承权公证书等至

地税局办理免税证明后，至不动产权登记中心申办新的不动产权证

书，不动产权证书证载权利人即为新的绿本房权利人。

2、根据遗嘱继承的，如遗嘱通过公证，由遗嘱确定日勺继承人

持遗嘱至公证处办理继承权公证，凭继承权公证书等至地税局办理

免税证明后，至不动产权登记中心申办新的不动产权证书；如遗嘱

未经公证，则需要参照法定继承方式，有关继承人均须到公证处就

遗嘱内容进行确认，然后办理继承权公证。

三、权利人房产证遗失状况下签约注意事项

1.根据土地建筑物信息核查成果及权利人描述，确认遗失房

产证与否为绿本，如原为宝安县或广东省颁发的房屋所有权证且国

土档案系统无法查询核算的，可参照无证房屋进行拆迁赔偿。

2.绿本遗失导致签约时无法提供房产证信息的，向产权登记

部门查询，在协议内将房地产证载信息进行确定。

3、在项目进行房产证注销时，首先由区（新区管委会）都市

更新职能部门对房屋拆除状况进行确认并出具同意申请注销房地产

证的意见；另一方面经不动产登记机构核查，确认拆迁安顿赔偿协

议等房屋证号、房屋位置、房屋权利人等房屋自然状况、权利状况

与不动产登记簿所记载的内容一致；最终由不动产登记机构在办理

产权证书注销之前在《深圳特区报》或《深圳商报》和房屋现场进

行公告，公告期为10个自然日，公告期无人异议或异议不成立日勺，

即可办理注销。

四、对于已买卖绿木房签约注意事项

绿本房无法办理产权证书的过户，即无法实现物权的变更，

因此买卖绿本房一般存在证载权利人与实际控制人不符的情形，从

有关规定和实操日勺可行性角度考虑，提议按照如下思绪处理：

L实际控制人选择货币赔偿的

首先应由证载权利人与项目企业签订货币赔偿日勺拆迁安顿赔

偿协议（所有协议文本由项目企业持有），项目企业获得证载权利

人经公证日勺注销房地产授权委托书及放弃房地产权益申明；另一方

面将拆迁赔偿的款项赔偿给实际控制人，付款节点应当尽量与项目

推进程度相适应，如设置协议生效、房屋交付、实行主体确认完

毕、产权注销等付款节点，最终以双方协商成果为准；最终，项目

企业与实际控制人、证载权利人以三方协议的形式就拆迁赔偿时过

程及权益承受状况进行书面确认。

2.实际控制人规定物业回迁赔偿的，一般有如下三种实现方

式：

（1）完毕回迁后过户至实际控制人名下。首先与证载权利人

签订拆迁安顿赔偿协议，赔偿方式为产权置换，在房屋修建完毕后

将回迁房屋产权办理至证载权利人名下，再由证载权利人过户至实

际控制人名下，整个交易构造由项目企业、证载权利人及实际控制

人以三方协议的形式确定。波及时装修赔偿费、搬迁费及过渡期安

顿费等由证载权利人委托实际控制人收取。其中若波及税费问题、

购房指标问题应在签约时明确，防止后续争议影响项目推进。

（2）完毕回迁安顿房后由实际控制人向项目企业买受。在证

载权利人提供签订货币赔偿的拆迁安顿赔偿协议，项目企业获得证

载权利人经公证的注销房地产授权委托书及放弃房地产权益申明等

材料后，项目企业向实际控制人支付货币若干，待更新项目具有回

迁入伙条件时，实际控制人持项目企业向其支付的货币向项目企业

回购房屋。合用该赔偿方式进行赔偿的，应根据详细状况综合考虑

购房指标、税费及过渡期安顿赔偿费等问题。

(3)分割项目企业可控的无产权证书房屋的若干建筑面积至

买受人名下，以该部分分割所得建筑面积作为赔偿根据，详细赔偿

内容以实际控制人买受证载房屋可获得的赔偿面积、金额为准。进

行上述操作日勺，除应事先获得证载权利人签订日勺货币赔偿拆迁赔偿

协议、放弃房地产权权益申明书及经公证的注销房地产证委托书外，

还应考虑所在区域确实权政策，保证上述操作时可行性。上述操作

可以保证明际控制人获得的房屋为回迁房屋，有效防止了波及时购

房指标、税费等问题。

五、证载为企业而存在经立案的购房、分房协议的绿本房拆迁赔偿

注意事项

该类问题存在个案日勺特殊性，如下操作方式为提议：

L证载权利人为国企或农村集体经济组织继受单位的，存在

分房购房协议且在政府部门有立案信息时，在完毕企业内部日勺决

策、审批程序后，与有关政府部门沟通，乂历史遗留问题日勺思绪进

行处理。能按照历史遗留问题思绪处理的，由项目企业、证载权利

人与分房业主签订三方协议贯彻拆迁安顿赔偿有关事宜；

2、如政府部门不一样意按照历史遗留问题思绪处理，则在完

毕企业内部决策、审批程序后，参照已买卖绿本房思绪进行处理。

六、存在法院生效判决的绿本房拆迁赔偿注意事项

1.法院对于波及绿本房的纠纷做出确实权判决，根据物权法

第28条，司法裁判文书生效时房屋权属即发生变更，因此可在确权

时将司法裁判文书确认日勺权利人作为权利人进行拆迁安顿赔偿。在

波及产权注销时，一般无需根据裁判文书办理新的不动产权证，直

接注销原房地产证（绿本）即可，详细最终注销处理方式以所在区

不动产登记部门意见为准（一般此类问题不动产登记部门会内部开

会讨论处置方案）C

2、由于绿本问题的特殊性或纠纷当事人日勺诉请不规范，也许

导致部分裁判文书对于物权确实认并不清晰，如裁判诉争房屋使用

权、收益权等归当事人所有，详细能否凭裁判文书确定有关当事人

为绿本房权利人的，以区都市更新职能部门意见及不动产登记部门

意见为准。

七、无法联络权利人的绿本房拆迁赔偿注意事项

1.绿本房权利人满足下落不明满二年条件的，可由利害关系

人申请证载权利人为失踪人，确定财产代管人，由财产代管人处置

绿本房。

2、绿本房权利人满足《民法总则》第二十三条规定的条件的，可由

利害关系人申请证或权利人死亡，由继承人对其财产进行继承后处

理拆迁赔偿事宜，详细继承手续见本指导第二条操作环节。

——开发商锁定项目的常规方略以及因开发延误等导致业主反水的

诉讼分析

来源：西政投资/邓伟强

提纲

近年来，都市更新成为开发商们抢滩深圳房地产市场的“主

战场”。开发商为拓展项目而支付给业主日勺对价也不停提高。然而，

在都市更新项目立项之后，由于开发进度不尽人意、竞争对手觊觎

等原因，业主和开发商很轻易因开发进度缓慢产生矛盾，最终导致

协议解除或项目易主。

深圳都市更新项目“一女多嫁”日勺先例并不少见，在卖方市场日勺背

景下，开发商前期锁定项目的成本越来越高，开发商与业主签订合

作开发协议或拆补协议后业主受到日勺其他竞争方的蛊惑和诱惑也越

来越大，尤其是项目波及多种业主或权利人时如开发商无法及时处

理所有业主的拆补等问题，很有也许引起项目延误，并最终导致原

已签订的业主反水c根据近年来深圳都市更新市场的发展状况，结

合笔者数年来日勺都市更新工作经验，笔者认为，开发商在都市更新

项目详细交易方案设计与协议谈判日勺过程中，既要对协议解除的条

件与程序、违约责任等进行明确、严格的约定，又要对拆迂所需要

支付的对价、形式与赔偿流程进行通盘考虑。在此基础上，开发商

可通过“入股分红”、“提前支付部分赔偿”、“为业主方处理历

史遗留问题”等方式，让业主方提前享有到部分“胜利果实”，并

尽量提高竞争对手进入项目的门槛，减少业主方因长期等待而被竞

争对手“诱惑”的也许性，最终防止业主方以项目开发迟延等为由

解除协议。

本文以一种常见的都市更新项目拆迁赔偿纠纷诉讼案例为例，对业

主解约的原因和对策进行分析，并在此基础上总结开发商锁定项目

的业务实操要点，以飨读者。

正文【案件基本状况】

原告：甲股份企业，为深圳某区某城中村改造项目（下称“改造项

目”）的其中一名业主；

被告：A企业，为改造项目的初定开发商；

案由：拆迁赔偿协议纠纷。

【本案事实简述】

2023年1月，深圳某区日勺旧改主管部门以专函确认A企业

为改造项目日勺旧改单位。改造项目面积约10万门，业主包括甲股份

有限企业（下称甲企业，占地约60000球）、乙有限责任企业（下

称乙企业，占地约5000nf）和丙股份合作企业（下称丙企业，属村

集体经济组织，占地约35000nf）。对于改造项目，主管部门在专

函中提出：A企业须自审定改造之日起，5年内（即2023年1月之

前）完毕项目改造，否则取消改造资格，收回重新招商。《深圳市

都市更新措施》生效后，改造项目被定性为拆除类都市更新项目，A

企业亦被认定为都市更新申报主体。

2023年7月，A企业与甲企业签订《拆迁赔偿协议》，约定:

甲企业将改造项目所在地块交给A企业进行改造，移交期限不得迟

于2023年x月x日；履约保证金为人民币1200万元，A企业在签

订《拆迁赔偿协议》后向甲企业缴付600万元，余款在甲企业将改

造范围内的地上建筑物、构筑物所有移交并注销产权后付清。在此

基础上，缔约双方就拆迁赔偿方式、过渡安排等一系列问题进行了

详细约定。此后很快，A企业与另一业主乙企业也签订了《拆迁赔

偿协议》.已完毕攻购日勺面积合计约65000m,

然而，由于对项目复杂性估计局限性，A企业的项目拓展工

作推进趋缓。在与甲、乙两企业签约后两年，A企业尚未能与丙企

业签订拆迁赔偿协议，因此也未能获得改造项目的“都市更新实行

主体”资格。

由于项目推进缓慢，甲企业对A企业也心生不满。2023年9

月，甲企业召开股东大会，决策撤销与A企业签订日勺《拆迁赔偿协

议》。A企业随即获悉并提出异议，规定甲企业继续履行协议。

2023年12月，丙企业与另一家开发商B企业（诉讼中被法

院认定为甲企业的关联企业）签订了《拆迂安顿协议》，并部分履

行。

2023年3月，前述专函中所提到的“5年完毕改造项目”期

限已过，主管部门对与否延期意见不明确，且丙企业已与B企业签

约。基于此，甲企业向A企业发出书面告知，根据《协议法》第68

条“不安抗辩权”的有关规定，以A企业已不能履约为由，规定中

断《拆迁赔偿协议》的履行，并但愿A企业能提供证据证明其履约

能力。A企业拒绝了甲企业的规定。

2023年4月，甲企业起诉至某区法院，祈求解除与A企业

日勺《拆迁赔偿协议》，并规定A企业支付违约保证金600万元。

【审判过程及成果】

某区法院认为：双方签订的《拆迁赔偿协议》合法有效，A

企业已按约定履行了协议义务；在主管部门未对A企业的旧改单位

资质作出新安排的状况下，甲企业以有关联关系日勺B企业与丙企业

签订协议为由，拒绝履行《拆迁赔偿协议》的行为，违反了诚实信

用原则，故判决驳回甲企业的所有诉讼祈求。

甲企业不服判决，向深圳市中级人民法院提起上诉。在二审

期间，甲企业向法院提交了丙企业拒绝与A企业签订拆迁赔偿协议

的书面申明。

深圳市中级人民法院认为：（1）因与B企业存在关联关系,

甲企业以“B企业与丙企业签订协议”向A企业提出不安抗辩权有

“设置协议履行障碍”之嫌。（2）根据《深圳市都市更新措施实行

细则》第46条第1款规定，都市更新单元内项目拆除范围内存在多

种权利主体日勺，只有当所有权利主体通过作价入股、签订搬迁赔偿

协议、资产收购等方式，将房地产日勺有关权益转移到单一主体后，

方可由该单一主体向区都市更新职能部门申请进行实行主体确认。

由于丙企业已明确拒绝与A企业签订拆迁赔偿协议，根据前述规定,

A企业已不也许获得改造项目的都市更新实行主体资格，其与甲企

业签订的《拆迁赔偿协议》实际上已不具有继续履行的条件。最终，

深圳市中级人民法院据此判决终止双方签订日勺《拆迁赔偿协议》，

驳回其他诉讼祈求C

【法律分析】

本案是深圳都市更新项目中常见的，开发商与业主方因拆迁进度和

赔偿问题而引起的纠纷。我们可以从纠纷处理，以及项目运作两个

维度，对本案进行挖掘。

（一）纠纷处理的维度

在本案中，一审和二审法院均根据《协议法》第94条的规

定，认定甲企业单方解约条件不充足，但后续处理却截然不一样。

一审法院直接判决驳回甲企业的诉讼祈求，显然没有考虑到A企业

对改造项目推进不力的责任。鉴于缔约双方当时的态度已不可挽回

地走向对抗，如该判决生效，将很也许面临“案已结，事难了”的

局面。

相对而言，二审法院通过争点整顿，将本案的争议焦点放在了协议

可否继续履行的问题上，并指出因丙企业等主体介入等原因，改造

项目已陷入僵局，《拆迁赔偿协议》已无继续履行的现实基础，据

此作出了“终止履行”日勺判决。这能更好地处理争端，也增强了判

决日勺可执行性。

（二）项目运作的维度

总体而言，本案纠纷的产生，重要是由于项目进度与业主方

日勺预期存在较大差距。这使业主方对开发商产生了不信任感。为此，

甲企业在有关批文规定的开发期限届满后，以此为由试图解除与A

企业签订的《拆迁赔偿协议》。双方矛盾由此爆发，并导致改造项

目深入陷入僵局。

L本案产生的导火索：开发期限的届满

针对旧改项目，在《深圳市都市更新措施》颁布之前，政府

主管部门为督促开发商尽快推进项目，有关批文中大都跟本案同样，

对开发商完毕项目改造设定期限。而在《深圳市都市更新措施》颁

布之后，政府对项目推进期限的设定也日趋制度化。最新颁布的

《有关加强和改善都市更新实行工作的暂行措施》（下称“暂行措

施”）第二十八条明确规定：“各区政府应当定期对都市更新计划

进行清理，对于具有如下情形之一日勺项目，可按程序调出计划：

1.自都市更新计划公告之日起1年内，未完毕土地及建筑物信息核

查和都市更新单元规划报批时；2.自都市更新单元规划同意之日起

2年内，项目首期未确认实行主体的；3.自实行主体确认之日起1

年内，未办理用地出让手续的“。实际操作中，因项目进展迟延而

被政府清除出都市更新计划的状况并不鲜见。

从这个意义上说，甲企业选定了2023年3月，即有关政府

批文规定日勺开发期限届满后，向A企业提出中断《拆迁赔偿协议》

时履行，并非鲁莽无谋之举。

2.双方矛盾的本源：失去信任及“绑定”不到位

一般来说，开发商只要事前做好预案，开发期限的问题其实不难处

理。A企业之因此在改造项目中身陷麻烦，其主线原因是由于项目

推进不力，失去了业主方的信任。此前，A企业与甲企业签约时，

仅凭600万元日勺保证金来试图“绑定”业主。在业主失去对项目土

地日勺控制权，却迟迟享有不到项目收益的状况下，缔约双方本来就

不牢固的合作基础，很难不发生动摇。

基于近年来旧改项目的内部关系越来越复杂、竞争越来越剧烈等原

因，我们认为，开发商在项目运作中，有必要将与业主方的“绑

定”放到战略高度。在项目前期，开发商应当做好尽职调查，并将

项目的推进难点与详细处理方案与业主方充足沟通，让业主方对项

目日勺复杂性有一定的认识。在详细交易方案设计与协议谈判日勺过程

中，开发商既要对协议解除的条件与程序、违约责任等进行明确、

严格的约定，又要对拆迁所需要支付的对价、形式与赔偿流程进行

通盘考虑。在实际操作中，开发商可通过“入股分红”、“提前支

付部分赔偿”、“为业主方处理历史遗留问题”的方式，让业主方

提前享有到部分“胜利果实”，尽量提高竞争对手进入项目的门槛，

减少业主方因长期等待而被竞争对手“诱惑”日勺也许性。

（三）结论

从社会效应和经济效应的角度来考虑，根据中院的判决逻辑,

开发商与业主方签订的协议目的如能最终实现，则开发商开发进度

日勺延误（如超过批复的改造期限）不一定会导致协议的解除（当然

双方约定开发延误或申请延期无果则解除条件成就的情形除外）。

此外，《暂行措施》第二十八条规定日勺将开发商调出计划日勺情形也

不一定导致协议无效或解除的后果，因此最佳的处理方式就是开发

商从项目运作日勺维度，按上述意见做好操作控制和风险防备措施。

——赔偿安顿主体纠纷的司法处理原则与项目推进过程中的应对提

议

来源：西政投资/邓伟强

本文字数：3116字阅读时长：4分钟

提纲

在都市更新项目中，由于项目用地来源复杂、报建不规范、产

权登记不完善、赔偿不停升高等原因，与都市更新项目有关的赔偿

安顿主体纠纷近几年来频频发生。对此，目前司法实践大多采用

“先行政后司法”的纠纷处理方略，这当然可以发挥行政机关日勺专

业优势，有助于查清事实、处理纠纷，但也对项目的尽快推进产生

了不利影响。

为便于读者对拆迁赔偿过程中日勺权属争议与纠纷处理思绪有更

深入的认识，本文以一种常见日勺诉讼案例为引子，对法院处理此类

纠纷的思绪及其根据进行整顿，并就都市更新项目针对此类问题的

处理对策进行分析，以飨读者。

【问题时提出一旧改赔偿安顿主体纠纷常见案例】

2023年6月，黄某凭借某物业（下称“待拆物业”）“两证

一书“（土规证、工规证及《宝安县居民（私人）兴建住宅用地同

意告知书》）等文献，被认定为深圳某旧改项目的权利主体，并

与该项目的实行主体-深圳某开发企业签订了《搬迁赔偿安顿协议》，

约定：黄某应及时清空、搬离待拆物业；某开发企业将予以黄某一

定数量的回迁房作为赔偿。

在《搬迁赔偿安顿协议》签订后，另一人叶某提出异议，认

为前述待拆物业并非黄某独有，并主张：待拆物业虽然以黄某日勺名

义报建，但在建设过程中，黄某因资金局限性，曾与叶某签订《合

作建房协议》，并约定建成后，该物业的第一层（约占建筑面积的

1/3）归叶某使用、支配；据此，黄某所获得的回迁房中，有部分应

为叶某所有。

因协商未果，叶某决定以黄某和某开发企业作为被告向法院

起诉，祈求：1.确认叶某看待拆物业第一层享有产权；2.被告应当

赔偿叶某因待拆物业第一层被拆而产生的各项损失（详细项目及计

算方式从略）；3•本案诉讼费应当由被告承担，等等。

深圳某区法院在受理叶某的起诉后，经审查认为：叶某的诉

请，其实质是祈求确认叶某才是有权签订搬迁赔偿安顿协议的权利

主体，即拆迁赔偿安顿协议主体的争议；对此，根据现行法律及

《最高人民法院有关房地产案件受理问题的告知》，此类争议不属

于人民法院主管工作日勺范围。据此，某区法院最终裁定驳回叶某起

诉。叶某不服，向深圳市中级人民法院起诉，被驳回上诉，维持原

裁定。

上述案件是旧改中有关赔偿安顿主体纠纷的常见案例，在都

市更新项目中，由于项目用地来源复杂、报建不规范、产权登记不

完善、赔偿不停升高等原因，类似的赔偿安顿主体纠纷近年来屡见

不鲜。开发企业在建筑物确权时，应注意有关法律文献的性质，如

两证一书，仅为政府对建房行为的性质许可，并不是确定房屋权属

日勺凭证，效力绝不等同于房地产证或房屋所有权证。对于此类房屋,

应在权属摸底时，充足发挥开发商日勺能动性，理解实际状况后结合

所在区的政策制定专题方案。

【旧改项目产权纠纷的司法处理】

从以上案件中，我们不难看出：深圳司法机关对旧改赔偿安

顿主体纠纷，大多秉持着“先行政后司法”的态度。详细法律杈据

如下：

（一）合用《国有土地上房屋征收与赔偿条例》的情形

《国有土地上房屋征收与赔偿条例》第二十六条明确规定：

“房屋征收部门与被征收人在征收赔偿方案确定的签约期限内达不

成赔偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门

报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府根据本条例的规定，按

照征收赔偿方案作出赔偿决定，并在房屋征收范围内予以公

告。……被征收人对赔偿决定不服日勺，可以依法申请行政复议，也

可以依法提起行政诉讼”。

根据《深圳市都市更新措施实行细则》第三十三条规定，拆

除重建类都市更新项目日勺实行方式包括权利主体自行实行、市场主

体单独实行、合作实行以及政府组织实行，假如是政府通过公开方

式确定项目实行主体，或者由政府都市更新实行机构直接实行，波

及房屋征收与赔偿的，按照《国有土地上房屋征收与赔偿条例》规

定执行。

因此，如是政府通过公开方式确定项目实行主体，或者由政

府都市更新实行机构直接实行日勺都市更新项目中，当事人看待拆物

业权利主体产生争议日勺，可合用《《国有土地上房屋征收与赔偿条

例》的规定，即先由主管部门作出处理，当事人不服的，可依法申

请行政复议或提起行政诉讼。实践中，拆除重建类都市更新项目多

采用市场主体单独实行方式，如是单独的市场主体实行都市更新项

目的，则不合用《国有土地上房屋征收与赔偿条例》。

（二）法释【2023】9号批复的合用情形

最高人民法院在《当事人达不成拆迁赔偿安顿协议就赔偿安

顿争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》（法释

【2023】9号）对此类纠纷日勺裁判规则作出深入明确规定：“拆迁

人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁赔偿

安顿协议，就赔偿安顿争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院

不予受理，……”这一规定至今仍有法律效力，并通行于现阶段各

级法院的司法实践C

都市更新项目中，当事人看待拆物业权利主体产生争议，未

与拆迁人签订拆迁赔偿安顿协议而提起民事诉讼的，深圳法院在审

理此类案件时，也是严格地遵照上述法规、司法解释的规定，一审

法院对此类案件一律裁定驳回起诉，二审法院则驳回上诉，维持原

裁定。

综上所述，在都市更新过程中，当事人因待拆物业权利主体

产生争议时，应当先由主管部门作出处理；当事人不服的，可再申

请行政复议或者提足行政诉讼。

【项目运作中的注意事项】

针对“赔偿安顿主体纠纷”，现行立法和司法实践采用的是

“先行政后司法”的态度。这当然是基于房屋确权、拆迁工作的专

业性，以及深圳地区出现的多种土地历史遗留问题所考虑。然而，

这样的处理途径不免地会拉长纠纷处理时间。从项目运作日勺角度，

这会拖慢项目审核进度，增长项目运作的不确定性。

(-)拖慢项目审核进度

在都市更新意愿征集和计划申报阶段，项目方需“理清项目用

地上的经济关系，包括土地及地上建筑物的产权”。此时，开发商

为减少后续操作的难度，一般会先跟待拆物业的实际所有人对接，

并签订有关协议。而在实行主体确认及产权注销阶段，都市更新主

管部门一般都会以证载权利人为准。如因继承、转让、诉讼等导致

证载权利人与实际权利人不一致日勺，需作特殊处理并提交证据证

明。对于“无证”物业，则规定项目方联络集体经济组织对既有权

利人进行调查、征集，最终由原集体经济组织出具有关证明。

在都市更新计划申报和实行主体确认阶段，都市更新主管部门

最终都会对权利主体对外公告，如有人对公告内容提出异议，都市

更新主管部门将停止对争议项目日勺审核，直至争议处理或进行项目

风险评估。如此一来，旧改项目日勺审核进程将会因此而迟延，甚至

搁置，从而增长项目运作的时间、资金成本。

（二）增长项目运作的不确定性

为督促旧改项目日勺推进，《有关加强和改善都市更新实行工作

日勺暂行措施》明确规定：“自都市更新计划公告之日起1年内，未

完毕土地及建筑物信息核查和都市更新单元规划报批的”，以及

“自都市更新单元规划同意之日起2年内，项目首期未确认实行主

体的”，各区政府可将之调出计划。

据此，旧改项目争议的处理需要时间，但项目推进不会等人,

如因旧改项目权利主体纠纷导致项目迟延，该项目也许会面临被调

出计划的不利后果C

【总体应对提议】

诉讼耗时漫长，不确定原因众多，要减少乃至防止权利主体争议对

项目推进的消极影响，项目方应当事先对项目用地日勺权属状况进行

充足的尽职调查，在此基础上做好进度计划和纠纷处理的预案，防

止在“万事俱备”之时，因第三方临时提出的异议拖慢项目进度；

在参与纠纷处理的过程中，项目方有必要尽量运用各方力量，协调

各方利益，在特殊时期使用尤其手段（调整公告内容敏感信息或受

众范围），减少影响项目推进的争端。

交易方案设计及税务筹划

来源：西政投资/杨煌铭

一、股权收购的税筹方案

深圳的市面上存在大量以“圈地”为主业的企业，这些前期企业的

实际控制人一般都是前期与业主方签订了拆补协议、通过了专题规

划时审批后直接转让项目企业的股权，有的甚至会坚持到获得实行

主体资格后再转让项目。这些前期企业因大部分费用均无法入账，

因此账面净资产很低（历史成本很少），加上这些企业的注册资本

一般都不太高，因此因股权转让产生日勺溢价非常之高。为便于读者

对交易方案和税筹有直观的认识，假设一种即将获得实行主体资格

日勺项目企业日勺注册资本为500万元，账面的成本、费用合计为2023

万元，项目企业的股权转让价款为30500万元，如下就交易方式与

税筹设计提供几种常规日勺操作提议。

(一)以股权转让所得的税筹为关键的交易方案设计

众所周知，深圳日勺一级市场一直都是卖方市场，卖方市场

日勺主导思维就是税后实收。

以上述案例为例，假设股权架构为自然人100%持有股东企

业，股东企业又100%持股项目企业，按正常转让项目企业股权进行

操作时，原股东企业股权转让所得为30500-500=30000万元，应缴

纳的企业所得税为30000*25%=7500万元，自然人从股东企业获得分

红另需缴纳日勺个人所得税为(30000-7500)*20%=4500万元，合计

需缴纳的税费为12023万元，也即个人股东的税后实收为30000-

12023=18000万元，总税率为40%。按正常日勺交易习惯去推演，如开

发商/收购方需保证投资测算能得到保障，则可支付日勺交易对价最多

为30000万元；但对于转让方的自然人而言，其最终要获得日勺是税

后实收的30000万元，也即要获得这个税后实收金额的话必要将转

让价格提高至49833万元，而这对于收购方来说显然是无法成交的

金额。

根据我们的经验，以上状况可以月公募基金税筹方案化解

转让方的企业所得税问题，详细来说就是转让方(股东企业)获得

股权转让款后购置大比例分红的公募基金，然后在短期内赎回，运

用国家税收法规对基金分红免税政策到达减少所得税的目日勺。还是

以上述为例，原股东企业筹划前税前利润为30000万元，应缴纳企

业所得税7500万元，假如购置拟分红的公募基金两次，每次额度

30000万元，每次分红比例35%,则该企业可抵减的应税额为21000

万元，实际缴税为(30000-21000)*25%=2250万元，节税比例可达

70%,假如用更高额度购置基金，则节税比例可以到达90%左右。

(备注，受政策的影响，通过公募基金通道化解所得税的操作方案

此后很有也许会受到限制，因此有大额企业所得税筹划需求时可以

在新规前尽快完毕操作。)

以上方案虽然处理了企业所得税的缴纳问题，但股东企业的税后所

得分派给自然人股东时仍无法处理个人分红引起的20%个人所得税

日勺问题。为处理这个问题，我们会习惯性地使用税收优惠地的载体

来处理个人股权转让引起的高额所得税问题。以自然人100%控股项

目企业为例，仍按上述数据测算，则自然人转让股权需缴纳日勺个人

所得税为(30500-500)*20仁6000万元。如该自然人股东在税收优

惠地设置税收优惠或体，通过合用税收法律法规的规定将股权转让

至税收优惠载体名下，税收优惠载体最终再将股权转让给收购方，

则可起到明显的节税效果。按我们的经验，如股权转让至税收优惠

地的载体名下后再次转让给收购方，则该股权转让行为总有效税率

可控制在7%以内（也即20%的个人所得税可降至7%以内），也即上

述总体节税比例可达80%以上。当然，